Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Закутской С.А., Мизяк В.П.,
при ведении протокола судебного заседания Маркеловой И.В.,
при участии в заседании:
- от Нехамкиной Е.Л. - лично; Поляк М.И., представитель по нотариально удостоверенной доверенности от 25.06.2015 г., зарегистрированной в реестре за N 2-2245;
- от ООО "Римэка" - Тальникова М.А., представитель по доверенности N 05 от 30.03.2016 года;
- от Золотухина К.В. - Белая М.Н., представитель по нотариально заверенной доверенности от 24.03.2015 года, зарегистрированной в реестре за N 1-246;
- от временного управляющего Гладкова Г.И. - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, дело N А41-3991/15 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Римэка" по заявлению Нехамкиной Елены Леонидовны о признании одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору долевого участия N 02-185-079 от 27 апреля 2012 года недействительным,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 2 июня 2015 года по делу N А41-3991/15 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - ООО "Римэка", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее - временный управляющий Гладков Г.И.).
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения состоялась в газете "КоммерсантЪ" N 107 от 20 июня 2015 года.
Нехамкина Елена Леонидовна обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просила признать договор N 02-362 от 12 октября 2015 года, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 10, квартира N 1Б (технический номер), площадь 46,7 кв. м, недействительным; признать односторонний отказ от исполнения обязательств по договору долевого участия N 02-185-079 от 27 апреля 2012 года, заключенного между ООО "Римэка" и Нехамкиной Е.Л., недействительным.
Кроме того, заявитель просил применить последствия недействительности сделки, погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. N 50-50/001-50/062/004/2015-5201/1 на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 10, квартира N 1Б (технический номер), площадью 46, 7 кв. м, признать договор долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27 апреля 2012 года, заключенный между ООО "Римэка" и Нехамкиной Е.Л. действующим. Восстановить в ЕГРП регистрационную запись N 50-50-62/072/2012-268 от 17.05.2012 о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27 апреля 2012 года и прав заявителя на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 10, квартира N 1Б (технический номер), площадью 46, 7 кв. м.
Определением Арбитражного суда Московской области от 4 апреля 2016 года заявленные требования удовлетворены (л.д. 132 - 134).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражным апелляционным судом установлено наличие оснований, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для безусловной отмены определения суда первой инстанции.
Определением от 02.08.2016 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего спора по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.
В судебном заседании представителем Нехамкиной Елены Леонидовны заявлено ходатайство об отказе от требований о признании одностороннего отказа от исполнения обязательства по договору долевого участия N 02-185-079 от 27.04.2012 недействительным, а также требований о применении последствий недействительности сделки - договора N 02-362 от 12.10.2015 г. - в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22 А (вблизи п. Горбуново), корп. 2 пом. 10, кв. 1Б (тех, номер), площадью 46,7 кв. м, а также от требования о восстановлении регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27.04.2012.
Представители ООО "Римэка" и Золотухина К.В. не возражали против удовлетворения указанного ходатайства.
В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Заявленный Нехамкиной Е.Л. отказ от заявленных по настоящему спору требований о признании одностороннего отказа от исполнения обязательства по договору долевого участия N 02-185-079 от 27.04.2012 недействительным, применении последствий недействительности договора N 02-362 от 12.10.2015 г. - в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22 А (вблизи п. Горбуново), корп. 2 пом. 10, кв. 1Б (тех, номер), площадью 46,7 кв. м, а также от требования о восстановлении регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27.04.2012, - не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, в силу чего, в соответствии с части 4 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается судом апелляционной инстанции.
Отказ Нехамкиной Е.Л. от заявленных требований и принятие его арбитражным судом является в соответствии с частью 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для прекращения производства по делу в указанной части.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд рассматривает требования Нехамкиной Елены Леонидовны лишь в части признания договора N 02-362 от 12.10.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., недействительным, а также в части признания договора долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27.04.2012, заключенного между ООО "Римэка" и Нехамкиной Е.Л., действующим.
В судебном заседании представитель Нехамкиной Е.Л. поддержал заявленные требования в указанной части.
Представители ООО "Римэка" и Золотухина К.В. возражали против удовлетворения указанных требований заявителя.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает необходимым удовлетворить заявленные Нехамкиной Е.Л. требования по признанию договора N 02-362 от 12.10.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., недействительным, а также признанию договора долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27.04.2012, заключенного между ООО "Римэка" и Нехамкиной Е.Л., действующим по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27.04.2012 между ООО "Римэка" и Нехамкиной Е.Л. был заключен договор о долевом участии в строительстве N 02-185-079, по условиям которого Нехамкиной Е.Л. передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 10, квартира N 1Б (технический номер), площадью 46,7 кв. м.
Нехамкина Е.Л в полном объеме и в надлежащий срок исполняет обязательства по оплате квартиры.
Так, в соответствии с Приложением N 1 к договору цена договора составила 3 323 689 рублей 98 копеек.
По условиям договора оплата должна осуществляться участником строительства определенными в приложении N 1 к договору суммами (частями) до определенного в договоре срока - 22 ноября 2020 г.
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям заявителем своевременно вносятся платежи в счет исполнения обязательств по договору.
В указанные в договоре сроки, а именно в 4-м квартале 2012 г. многоквартирный не был построен и введен в эксплуатацию, квартира не передана заявителю.
02.06.2015 ООО "Римэка" направило Нехамкиной Е.Л. уведомление об уступке прав требования, в соответствии с которым заявителю необходимо осуществлять платежи в счет исполнения обязательств по договору на личный счет гражданина Золотухина К.В., открытый в АО "СМП-БАНК".
14.09.2015 заявителю должником было направлено уведомление об отказе от исполнения договора N 02-185-079 в одностороннем порядке в связи с неисполнением участником строительства требований, содержащихся в уведомлении от 02.06.2015.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
По общему правилу договор изменяется по соглашению сторон, а в случаях, названных ГК РФ, законом или договором, по требованию одной из сторон по решению суда (статьи 450, 451 этого Кодекса).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Таким образом, все изменения, вносимые в договор N 02-185-079, должны быть зарегистрированы в том же порядке, что и сам договор.
В Уведомлении ООО "Римэка" об отказе от исполнения договора не имеется ссылок на то, что стороны пришли к соглашению в установленной форме об изменении условий договора участия в долевом строительстве, либо должник обращался с соответствующим требованием в суд.
В соответствии с частью 7 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 2 июня 2015 г. по делу N А41-3991/15 в отношении ООО "Римэка" введена процедура наблюдения.
Таким образом, право должника на односторонний отказ от договора возникает только при наличии письменного согласия временного управляющего.
Однако временный управляющий своего согласия на расторжение договора N 02-185-079 с Нехамкиной Е.Л. не давал.
Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем на два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Закона.
Как следует из материалов дела, Нехамкина Елена Леонидовна своевременно вносит платежи, предусмотренные договором.
Арбитражным апелляционным судом также установлено, что решением Железнодорожного городского суда Московской области от 21 декабря 2015 г. по делу N 2-4027/2015 признан недействительным заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. договор от 29.05.2015 г. N 02-185-079-УПТ об уступке прав требования по договору от 27.04.2012 г. N 02-185-079, заключенному между Нехамкиной Е.Л. и ООО "Римэка", в силу его ничтожности как нарушающий требования части 3 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (л.д. 75-81).
Таким образом, у должника не имелось оснований для расторжения договора долевого участия N 02-185-079 от 27 апреля 2012 года.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами гл. 23 ГК РФ, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Учитывая изложенное, ООО "Римэка" в нарушение указанных норм заключило договор N 02-362 от 12.10.2015 с третьим лицом, в соответствии с которым права на квартиру N 1 Б, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А корпус 2, которая находится в залоге у Нехамкиной Е.Л., перешли к Золотухину К.В.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости признании недействительным договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. в отношении квартиры N 1 Б.
В соответствии с ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы
Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 150, ст. ст. 151, 223, 266, 268, п. 3 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2016 N 10АП-7810/2016 ПО ДЕЛУ N А41-3991/15
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2016 г. по делу N А41-3991/15
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Закутской С.А., Мизяк В.П.,
при ведении протокола судебного заседания Маркеловой И.В.,
при участии в заседании:
- от Нехамкиной Е.Л. - лично; Поляк М.И., представитель по нотариально удостоверенной доверенности от 25.06.2015 г., зарегистрированной в реестре за N 2-2245;
- от ООО "Римэка" - Тальникова М.А., представитель по доверенности N 05 от 30.03.2016 года;
- от Золотухина К.В. - Белая М.Н., представитель по нотариально заверенной доверенности от 24.03.2015 года, зарегистрированной в реестре за N 1-246;
- от временного управляющего Гладкова Г.И. - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, дело N А41-3991/15 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Римэка" по заявлению Нехамкиной Елены Леонидовны о признании одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору долевого участия N 02-185-079 от 27 апреля 2012 года недействительным,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 2 июня 2015 года по делу N А41-3991/15 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Римэка" (далее - ООО "Римэка", должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден Гладков Геннадий Иванович (далее - временный управляющий Гладков Г.И.).
Публикация сообщения о введении в отношении должника процедуры наблюдения состоялась в газете "КоммерсантЪ" N 107 от 20 июня 2015 года.
Нехамкина Елена Леонидовна обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просила признать договор N 02-362 от 12 октября 2015 года, заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным Константином Валерьевичем на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 10, квартира N 1Б (технический номер), площадь 46,7 кв. м, недействительным; признать односторонний отказ от исполнения обязательств по договору долевого участия N 02-185-079 от 27 апреля 2012 года, заключенного между ООО "Римэка" и Нехамкиной Е.Л., недействительным.
Кроме того, заявитель просил применить последствия недействительности сделки, погасить регистрационную запись в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. N 50-50/001-50/062/004/2015-5201/1 на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 10, квартира N 1Б (технический номер), площадью 46, 7 кв. м, признать договор долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27 апреля 2012 года, заключенный между ООО "Римэка" и Нехамкиной Е.Л. действующим. Восстановить в ЕГРП регистрационную запись N 50-50-62/072/2012-268 от 17.05.2012 о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27 апреля 2012 года и прав заявителя на квартиру - расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 10, квартира N 1Б (технический номер), площадью 46, 7 кв. м.
Определением Арбитражного суда Московской области от 4 апреля 2016 года заявленные требования удовлетворены (л.д. 132 - 134).
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Римэка" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражным апелляционным судом установлено наличие оснований, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для безусловной отмены определения суда первой инстанции.
Определением от 02.08.2016 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего спора по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.
В судебном заседании представителем Нехамкиной Елены Леонидовны заявлено ходатайство об отказе от требований о признании одностороннего отказа от исполнения обязательства по договору долевого участия N 02-185-079 от 27.04.2012 недействительным, а также требований о применении последствий недействительности сделки - договора N 02-362 от 12.10.2015 г. - в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22 А (вблизи п. Горбуново), корп. 2 пом. 10, кв. 1Б (тех, номер), площадью 46,7 кв. м, а также от требования о восстановлении регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27.04.2012.
Представители ООО "Римэка" и Золотухина К.В. не возражали против удовлетворения указанного ходатайства.
В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Заявленный Нехамкиной Е.Л. отказ от заявленных по настоящему спору требований о признании одностороннего отказа от исполнения обязательства по договору долевого участия N 02-185-079 от 27.04.2012 недействительным, применении последствий недействительности договора N 02-362 от 12.10.2015 г. - в виде погашения регистрационной записи в ЕГРП о зарегистрированном праве Золотухина К.В. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22 А (вблизи п. Горбуново), корп. 2 пом. 10, кв. 1Б (тех, номер), площадью 46,7 кв. м, а также от требования о восстановлении регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27.04.2012, - не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, в силу чего, в соответствии с части 4 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается судом апелляционной инстанции.
Отказ Нехамкиной Е.Л. от заявленных требований и принятие его арбитражным судом является в соответствии с частью 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для прекращения производства по делу в указанной части.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд рассматривает требования Нехамкиной Елены Леонидовны лишь в части признания договора N 02-362 от 12.10.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., недействительным, а также в части признания договора долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27.04.2012, заключенного между ООО "Римэка" и Нехамкиной Е.Л., действующим.
В судебном заседании представитель Нехамкиной Е.Л. поддержал заявленные требования в указанной части.
Представители ООО "Римэка" и Золотухина К.В. возражали против удовлетворения указанных требований заявителя.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает необходимым удовлетворить заявленные Нехамкиной Е.Л. требования по признанию договора N 02-362 от 12.10.2015, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В., недействительным, а также признанию договора долевого участия в строительстве N 02-185-079 от 27.04.2012, заключенного между ООО "Римэка" и Нехамкиной Е.Л., действующим по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 27.04.2012 между ООО "Римэка" и Нехамкиной Е.Л. был заключен договор о долевом участии в строительстве N 02-185-079, по условиям которого Нехамкиной Е.Л. передается в собственность объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А (вблизи п. Горбово), корпус 2, этаж 10, квартира N 1Б (технический номер), площадью 46,7 кв. м.
Нехамкина Е.Л в полном объеме и в надлежащий срок исполняет обязательства по оплате квартиры.
Так, в соответствии с Приложением N 1 к договору цена договора составила 3 323 689 рублей 98 копеек.
По условиям договора оплата должна осуществляться участником строительства определенными в приложении N 1 к договору суммами (частями) до определенного в договоре срока - 22 ноября 2020 г.
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям заявителем своевременно вносятся платежи в счет исполнения обязательств по договору.
В указанные в договоре сроки, а именно в 4-м квартале 2012 г. многоквартирный не был построен и введен в эксплуатацию, квартира не передана заявителю.
02.06.2015 ООО "Римэка" направило Нехамкиной Е.Л. уведомление об уступке прав требования, в соответствии с которым заявителю необходимо осуществлять платежи в счет исполнения обязательств по договору на личный счет гражданина Золотухина К.В., открытый в АО "СМП-БАНК".
14.09.2015 заявителю должником было направлено уведомление об отказе от исполнения договора N 02-185-079 в одностороннем порядке в связи с неисполнением участником строительства требований, содержащихся в уведомлении от 02.06.2015.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
По общему правилу договор изменяется по соглашению сторон, а в случаях, названных ГК РФ, законом или договором, по требованию одной из сторон по решению суда (статьи 450, 451 этого Кодекса).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Таким образом, все изменения, вносимые в договор N 02-185-079, должны быть зарегистрированы в том же порядке, что и сам договор.
В Уведомлении ООО "Римэка" об отказе от исполнения договора не имеется ссылок на то, что стороны пришли к соглашению в установленной форме об изменении условий договора участия в долевом строительстве, либо должник обращался с соответствующим требованием в суд.
В соответствии с частью 7 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 2 июня 2015 г. по делу N А41-3991/15 в отношении ООО "Римэка" введена процедура наблюдения.
Таким образом, право должника на односторонний отказ от договора возникает только при наличии письменного согласия временного управляющего.
Однако временный управляющий своего согласия на расторжение договора N 02-185-079 с Нехамкиной Е.Л. не давал.
Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем на два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Закона.
Как следует из материалов дела, Нехамкина Елена Леонидовна своевременно вносит платежи, предусмотренные договором.
Арбитражным апелляционным судом также установлено, что решением Железнодорожного городского суда Московской области от 21 декабря 2015 г. по делу N 2-4027/2015 признан недействительным заключенный между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. договор от 29.05.2015 г. N 02-185-079-УПТ об уступке прав требования по договору от 27.04.2012 г. N 02-185-079, заключенному между Нехамкиной Е.Л. и ООО "Римэка", в силу его ничтожности как нарушающий требования части 3 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (л.д. 75-81).
Таким образом, у должника не имелось оснований для расторжения договора долевого участия N 02-185-079 от 27 апреля 2012 года.
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами гл. 23 ГК РФ, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (п. 1 ст. 329 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Учитывая изложенное, ООО "Римэка" в нарушение указанных норм заключило договор N 02-362 от 12.10.2015 с третьим лицом, в соответствии с которым права на квартиру N 1 Б, расположенную по адресу: Московская область, Балашихинский район, микрорайон 22А корпус 2, которая находится в залоге у Нехамкиной Е.Л., перешли к Золотухину К.В.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости признании недействительным договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО "Римэка" и Золотухиным К.В. в отношении квартиры N 1 Б.
В соответствии с ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы
Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 150, ст. ст. 151, 223, 266, 268, п. 3 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)