Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Оренбургского областного общественного благотворительного фонда "Совесть" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.10.2015 по делу N А47-3997/2015 (судья Евдокимова Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители: от закрытого акционерного общества "ТрансЭКС" - Кузнецов В.В. (доверенность от 08.09.2015), от Оренбургского областного общественного благотворительного фонда "Совесть" - Чебачев А.Н. (доверенность от 11.01.2016).
Закрытое акционерное общество "ТрансЭКС" (далее - общество "ТрансЭКС", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Оренбургскому областному общественному благотворительному фонду "Совесть" (далее - фонд "Совесть", ответчик), в котором просило:
- взыскать 4 025 591 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате за период с октября 2009 г. по 21.05.2015 по договору аренды от 01.07.2009 N 12/09,
- расторгнуть договор аренды от 01.07.2009 N 12/09,
- обязать ответчика освободить занимаемое помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, 49 (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л.д. 74).
Решением от 27.10.2015 (резолютивная часть объявлена 15.10.2015) суд первой инстанции заявленные обществом "ТрансЭКС" исковые требования удовлетворил частично, взыскав в его пользу с ответчика задолженность по арендной плате в размере 4 025 591 руб. 66 коп. и обязав ответчика в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, 49, в удовлетворении остальной части исковых требований отказал (т. 2, л.д. 30-34).
С таким решением ответчик не согласился и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (т. 2, л.д. 67-72). В апелляционной жалобе фонд "Совесть" (далее также - податель жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы настаивает на том, что спорный договор аренды от 01.07.2009 N 12/09 является незаключенным ввиду несогласования сторонами его предмета. Так, в договоре неверно указан адрес объекта ("г. Оренбург, ул. Терешковой, 49" вместо "г. Оренбург, ул. Терешковой/Рыбаковская, 49-51/55"), объект описан как помещение площадью 203,3 кв. м, а не здание площадью 203,3 кв. м, имеется ссылка на иное свидетельство о государственной регистрации права (серии 56 00 N 717080 вместо серии 56 00 N 717079), не указано на наличие подвала в здании, не указано, что здание является памятником истории и культуры. Отмечает, что имеет место быть справка ГПТИ от 31.08.1998, свидетельствующая об иной площади спорного объекта, чем указано в договоре аренды. Указывает на отсутствие в материалах дела доказательств того, что фонд "Совесть" занимает в здании площадь 203,3 кв. м, а также на то обстоятельство, что фонд "Совесть" в действительности располагается по адресу: г. Оренбург, пер. Хлебный, 9.
Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о квалификации спорного договора аренды от 01.07.2009 N 12/09 как возобновленного на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что данный договор является прекращенным, в актах об аренде за период с 2009 г. по февраль 2013 г. имеются ссылки на иной договор - договор аренды от 01.01.2010 N 64-10. Таким образом, по мнению подателя жалобы, суд первой инстанции взыскал задолженность по несуществующему договору.
Податель жалобы также указывает, что при расчете задолженности суд первой инстанции проигнорировал следующие обстоятельства: 1) в приложении N 1 к договору аренды от 01.07.2009 N 12/09 арендная плата указана без учета НДС (98 000 руб. 33 коп. в месяц), тогда как ко взысканию предъявлена арендная плата, рассчитанная с учетом НДС (115 640 руб. 39 коп. в месяц), 2) согласованный в договоре аренды от 01.07.2009 N 12/09 размер арендной платы является чрезмерно высоким, превышает базовую ставку арендной платы, установленную постановлением Оренбургского городского Совета от 29.11.2005 N 242, 3) в состав арендной платы необоснованно включена плата за тепло-, электроэнергию, водоснабжение, а также амортизация здания, налог на имущество, налог на землю, стоимость аренды стоянки, 4) фонд "Совесть" является некоммерческой организацией и имеет право на льготы по арендной плате.
Кроме того, податель жалобы указывает, что суд должен принять во внимание заявление о пропуске срока исковой давности.
К дате судебного заседания обществом "ТрансЭКС" представлен отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 6179 от 20.02.2016), из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель фонда "Совесть" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивал на отмене решения от 27.10.2015 и отказе в удовлетворении иска, представитель общества "ТрансЭКС" по существу доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, приведенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
01 июля 2009 г. между обществом "ТрансЭКС" (арендодатель) и фондом "Совесть" (арендатор) подписан договор на аренду нежилого помещения N 12/09 (далее также - договор N 12/09, договор, т. 1, л.д. 11-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование по настоящему договору нежилое помещение общей площадью 203,3 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, 49 (пункты 1.1, 1.2 договора).
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности и находится у него на балансе (пункт 1.3 договора).
Арендуемое помещение предоставляется арендатору для размещения офиса представителей арендатора, функциональных служб, отделов (пункт 2.1 договора).
Арендодатель с момента подписания настоящего договора передает арендатору помещение; настоящий договор является актом приема-передачи (пункт 3.1 договора).
Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в договоре срока арендную плату согласно прилагаемому расчету, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 1) (пункт 4.1 договора).
Перечисление арендной платы производится арендатором в течение 5-ти дней с момента выставления счета на ее оплату, который выставляется арендодателем каждое третье число месяца (пункт 4.2 договора).
Уплата арендной платы производится путем перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет арендодателя либо наличными средствами в кассу предприятия (пункт 4.3 договора).
Срок аренды здания по настоящему договору устанавливается с 01.07.2009 по 31.12.2009 (пункт 7.4 договора).
В соответствии с приложением N 1 к договору N 12/09 "Расшифровка стоимости арендной платы за месяц" размер арендной платы составляет 98 000 руб. 33 коп. без учета НДС в месяц (т. 1, л.д. 14).
Договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке любой из сторон, если другая сторона допустила грубые или неоднократные нарушения его условий (пункт 6.2 договора).
В случае досрочного расторжения договора сторона, решившая его расторгнуть, обязана не менее чем за один месяц до даты расторжения уведомить об этом вторую сторону (пункт 7.5 договора).
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности общества "ТрансЭКС" на объект - одно-двухэтажное административное здание литер АА1 общей площадью 203,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой/ул. Рыбаковская, N 49-51/55 (т. 1, л.д. 24).
В материалы дела представлены также подписанные обеими сторонами акты оказанных услуг по аренде за период с июля 2009 г. по февраль 2013 г. (т. 1, л.д. 123-158), платежные документы о перечислении истцом ответчику арендной платы (т. 1, л.д. 13-21).
Истец неоднократно направлял в адрес ответчика претензии с требованием о погашении задолженности по арендной плате и освобождении помещения (претензии от 18.04.2014 N 37, от 22.05.2014 N 45) (т. 1, л.д. 15, 16).
Претензией от 09.07.2015 N 33 общество "ТрансЭКС" уведомило фонд "Совесть" о расторжении договора от 01.07.2009 N 12/09, потребовало в срок до 11.08.2015 погасить задолженность по арендной плате в сумме 4 215 838 руб. 76 коп. и освободить занимаемое помещение (т. 1, л.д. 95).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования общества "ТрансЭКС" частично, суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды от 01.07.2009 N 12/09, возобновлении данного договора на неопределенный срок на тех же условиях в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказанности факта наличия на стороне арендатора задолженности по уплате арендных платежей за спорный период в предъявленном ко взысканию размере, отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о погашении ответчиком задолженности перед истцом.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 01.07.2009 N 12/09, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор уже прекращен в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения с 10.08.2015.
В отсутствие законных оснований для занятия ответчиком спорного имущества, суд первой инстанции признал требования истца в части обязания фонда "Совесть" освободить указанное имущество законными и обоснованными.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 01.07.2009 N 12/09.
Доводы подателя жалобы о незаключенности обозначенного договора N 12/09 ввиду несогласования сторонами условия о его предмете не принимаются судебной коллегией в силу следующего.
Положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В любом случае существенным является условие о предмете договора.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания договора N 12/09 усматривается, что в аренду фонду "Совесть" передан объект - нежилое помещение общей площадью 203,3 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, д. 49.
Таким образом, при заключении договора N 12/09 стороны надлежащим образом индивидуализировали объект для целей его передачи в аренду, указав его адрес и площадь.
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности общества "ТрансЭКС" на одно-двухэтажное административное здание литер АА1 общей площадью 203,3 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой/ул. Рыбаковская, N 49-51/55 (т. 1, л.д. 24), в котором приведена исчерпывающая характеристика спорного объекта права с указанием его вида, назначения, площади, адреса.
С учетом наличия свидетельства о государственной регистрации права собственности в отношении спорного объекта, ссылки ответчика на справку ГПТИ от 31.08.1998, свидетельствующую, по мнению подателя жалобы, об иной площади спорного объекта, судебная коллегия не принимает во внимание, а также учитывает, что указанная справка в материалы дела не представлена.
Обстоятельства, на которые ссылается податель жалобы (в договоре N 12/09 указан адрес объекта "г. Оренбург, ул. Терешковой, 49" вместо "г. Оренбург, ул. Терешковой/Рыбаковская, 49-51/55", объект описан как помещение площадью 203,3 кв. м, а не здание площадью 203,3 кв. м, имеется ссылка на иное свидетельство о государственной регистрации права (серии 56 00 N 717080 вместо серии 56 00 N 717079), не указано на наличие подвала в здании), не свидетельствуют о невозможности установить предмет договора аренды. Доказательства того, что по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, д. 49, расположен не один (два и более) объектов недвижимости, в материалах дела отсутствуют. Согласно данным справочно-информационной системы "ДубльГис" по указанному адресу расположен угловой дом.
В приложении N 1 к договору N 12/09 сторонами согласован размер арендной платы.
Договор N 12/09 как заключенный на срок менее одного года государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал.
В силу пункта 3.1 договора N 12/09 настоящий договор является актом приема-передачи.
Следует отметить, что акт приема-передачи представляет собой документ, формально подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. Данный документ имеет самостоятельные правовые последствия, которые не могут быть поставлены в зависимость от согласования либо несогласования существенных условий договора аренды.
В материалы дела представлены подписанные обеими сторонами акты оказанных услуг по аренде за период с июля 2009 г. по февраль 2013 г. (т. 1, л.д. 123-158), платежные документы о перечислении истцом ответчику арендной платы (т. 1, л.д. 13-21).
В отзыве на иск (т. 1, л.д. 91-92) ответчик указал, что по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой/Рыбаковская, 49-51/55, - президент фонда "Совесть" Храмов Р.А. ведет прием граждан.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор N 12/09 сторонами фактически исполнялся.
По смыслу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о заключенности договора.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, в материалах дела отсутствуют.
То обстоятельство, что в части актов оказанных услуг по аренде помещения за период с 2009 г. по февраль 2013 г. и части представленных в материалы дела платежных поручений об уплате арендной платы имеется ссылка на договор аренды от 01.01.2010 N 64-10, а не на спорный договор N 12/09, не имеет правового значения для установления факта наличия между сторонами обязательственных отношений из договора N 12/09, поскольку договор аренды от 01.01.2010 N 64-10 сторонами в материалы дела не представлен. Представители как общества "ТрансЭКС", так и фонда "Совесть" в судебном заседании пояснили суду апелляционной инстанции об отсутствии у них указанного договора.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что в одном из последних платежных документов (приходном кассовом ордере, датированным 21.10.2014) также имеется ссылка на договор N 12/09 (т. 2, л.д. 21).
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что содержание спорного договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом принятия сторонами имущественного предоставления друг от друга, а также отсутствия каких-либо возражений относительно заключенности и действительности договора до обращения общества "ТрансЭКС" в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 7.4 договора N 12/09 срок аренды здания по настоящему договору устанавливается с 01.07.2009 по 31.12.2009.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Доказательства возвращения арендатором арендодателю объекта аренды по истечении срока действия договора от 01.07.2009 N 12/09 (31.12.2009) в материалы дела не представлено.
Ввиду того, что после истечения срока действия договора аренды от 01.07.2009 N 12/09 арендатор продолжил пользоваться спорным имуществом в отсутствие возражений арендодателя, указанный договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок на тех же условиях на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Утверждение подателя жалобы о том, что договор N 12/09 прекратил свое действие 31.12.2009, не соответствует установленным по делу обстоятельствам.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Задолженность ответчика перед истцом по договору N 12/09 согласно представленному обществом "ТрансЭКС" расчету составила 4 025 591 руб. 66 коп. за период с октября 2009 г. по 21.05.2015.
Данный расчет соответствуют условиям договора N 12/09. Обоснованность данного расчета подателем жалобы не опровергнута.
Отклоняя доводы подателя жалобы о несостоятельности данного расчета, судебная коллегия принимает во внимание следующее.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Ответчик, подписав договор N 12/09 с приложением N 1 "Расшифровка стоимости арендной платы за месяц" без разногласий, действовал в соответствии со своей волей и в своем интересе, был свободен в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, доводы подателя жалобы о том, что арендная плата по спорному договору превышает базовую ставку арендной платы, установленную постановлением Оренбургского городского Совета от 29.11.2005 N 242, о необоснованном включении в состав арендной платы платы за тепло-, электроэнергию, водоснабжение, а также амортизации, налога на имущество, налога на землю, стоимости аренды стоянки, о чрезмерно высоком размере арендной платы и наличии у ответчика как некоммерческой организации права на льготы по арендной плате, судебной коллегией отклоняются как необоснованные в полном объеме.
Ставки аренды, установленные органом местного самоуправления в отношении муниципального имущества, не могут быть применены в рассматриваемом случае, поскольку спорное имущество находится в частной собственности.
Взыскание арендной платы с учетом НДС не противоречит нормам Налогового кодекса Российской Федерации. Доказательства, свидетельствующих о том, что фонд "Совесть" в рассматриваемом случае не является плательщиком НДС, ответчик судам первой и апелляционной инстанции не представил. Более того, из двустороннего акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.08.2012 (т. 1, л.д. 122) и актов оказанных услуг по аренде за период с июля 2009 г. по февраль 2013 г. (т. 1, л.д. 123-158) усматривается, что арендная плата выставлялась фонду "Совесть" и частично оплачивалась им с учетом НДС.
Доказательств погашения задолженности по договору N 12/09 за спорный период в материалах дела не имеется.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды в предъявленном размере.
То обстоятельство, что фонд "Совесть" согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц расположено по адресу: г. Оренбург, пер. Хлебный, 9, - не имеет существенного значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку не влияет на наличие на стороне ответчика обязанности по уплате арендных платежей по договору N 12/09.
На основании пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (введенной в действие с 01.06.2015) в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Как указано выше, ввиду того, что после истечения срока действия договора N 12/09 арендатор продолжил пользоваться выступающим предметом аренды помещением в отсутствие возражений арендодателя, указанный договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды полностью или частично в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (с 01.06.2015 - в порядке пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) прямо предусмотрена сторонами в пункте 6.2 договора от 01.07.2009 N 12/09 в случае грубых или неоднократных нарушений его условий другой стороной.
В случае досрочного расторжения договора сторона, решившая его расторгнуть, обязана не менее чем за один месяц до даты расторжения уведомить об этом вторую сторону (пункт 7.5 договора).
Материалами дела подтверждается, что общество "ТрансЭКС" в порядке пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило фонд "Совесть" претензией от 09.07.2015 N 33 об отказе от исполнения договора от 01.07.2009 N 12/09 в одностороннем порядке, указав на наличие у арендатора задолженности по договору по состоянию на 09.07.2015 (т. 1, л.д. 95; т. 2, л.д. 10).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание названные выше нормы закона и условия договора, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о прекращении договора N 12/09 в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора N 12/09 у суда первой инстанции не имелось.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата ответчиком обществу "ТрансЭКС" объекта аренды по договору N 12/09 в установленном законом порядке в материалах дела не имеется (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В отсутствие у ответчика правовых оснований для занятия спорного имущества, требование истца об освобождении этого имущества правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции не применил к спорным правоотношениям исковую давность, отклоняется судебной коллегией как несостоятельный.
Согласно статьям 195 - 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
На основании абзаца второго части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Между тем о пропуске истцом срока исковой давности ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено не было.
Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
Более того, с учетом положений статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации о перерыве течения срока исковой давности, имеющегося в материалах дела двустороннего акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.08.2012 (т. 1, л.д. 122), из которого усматривается фактическое признание фондом "Совесть" задолженности перед обществом "ТрансЭКС" в сумме 1 050 492 руб. 42 коп. по состоянию на 31.08.2012, платежных документов о перечислении истцом ответчику арендной платы без указания периодов, за которые осуществлялись оплаты (т. 1, л.д. 13-21), и даты обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском (15.04.2015 согласно штампу суда на исковом заявлении - т. 1, л.д. 7), следует признать, что в рассматриваемом случае срок исковой давности по заявленным требованиям об уплате арендных платежей за период с октября 2009 г. по 21.05.2015 (с учетом условий договора N 12/09 о сроках платежей) не истек.
То обстоятельство, что переданный в аренду N 12/09 объект является памятником истории и культуры, вопреки утверждениям подателя жалобы, не влияет на обязательство арендатора оплачивать арендные платежи по договору в силу общего правила возмездно-эквивалентного начала, присущего гражданским правоотношениям, согласно которому лицо, пользующееся чужим имуществом, обязано оплатить такое пользование.
Доказательств того, что в заявленный в иске период, спорное имущество было передано фонду "Совесть" в безвозмездное пользование, в материалах дела не имеется.
Следует также отметить, что сведения о наличии договора об охране и использовании памятника истории и культуры от 23.06.2004 внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве существующих ограничений (обременений) права отношении объекта - одно-двухэтажное административное здание литер АА1 общей площадью 203,3 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой/ул. Рыбаковская, N 49-51/55, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности (т. 1, л.д. 24), в связи с чем ссылки подателя жалобы на то, что истец не сообщил об этом обстоятельстве при заключении спорного договора аренды, не принимаются судебной коллегией.
Доводы подателя жалобы о том, что суд первой инстанции не привлек к участию в рассмотрении дела Министерство культуры Оренбургской области, отклоняются судебной коллегией.
Податель жалобы не обосновал, каким образом обжалуемое решение по настоящему делу может повлиять на права и обязанности Министерства культуры Оренбургской области по отношению к одной из сторон настоящего спора, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для привлечения указанного лица к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отмены настоящего решения применительно к пункту 4 части 4 статьи 270 названного Кодекса.
Доводы подателя жалобы о том, что Кузнецов В.В. не вправе был представлять интересы общества "ТрансЭКС" в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, также отклоняются судебной коллегией.
В последовательно выданных обществом "ТрансЭКС" на имя Кузнецова В.В. доверенностях от 08.09.2014 сроком действия один год (т. 1, л.д. 19) и от 08.09.2015 сроком действия один год (т. 2, л.д. 100) указано на полномочие представителя представлять интересы общества в судах судебной системы Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, повлекших принятие неправильного решения и являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на фонд "Совесть".
Поскольку определением от 01.02.2016 фонду "Совесть" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, с указанного лица в доход федерального бюджета следует взыскать 3 000 руб. (подпункты 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.10.2015 по делу N А47-3997/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Оренбургского областного общественного благотворительного фонда "Совесть" - без удовлетворения.
Взыскать с Оренбургского областного общественного благотворительного фонда "Совесть" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.03.2016 N 18АП-987/2016 ПО ДЕЛУ N А47-3997/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2016 г. N 18АП-987/2016
Дело N А47-3997/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Оренбургского областного общественного благотворительного фонда "Совесть" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.10.2015 по делу N А47-3997/2015 (судья Евдокимова Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители: от закрытого акционерного общества "ТрансЭКС" - Кузнецов В.В. (доверенность от 08.09.2015), от Оренбургского областного общественного благотворительного фонда "Совесть" - Чебачев А.Н. (доверенность от 11.01.2016).
Закрытое акционерное общество "ТрансЭКС" (далее - общество "ТрансЭКС", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Оренбургскому областному общественному благотворительному фонду "Совесть" (далее - фонд "Совесть", ответчик), в котором просило:
- взыскать 4 025 591 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате за период с октября 2009 г. по 21.05.2015 по договору аренды от 01.07.2009 N 12/09,
- расторгнуть договор аренды от 01.07.2009 N 12/09,
- обязать ответчика освободить занимаемое помещение по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, 49 (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л.д. 74).
Решением от 27.10.2015 (резолютивная часть объявлена 15.10.2015) суд первой инстанции заявленные обществом "ТрансЭКС" исковые требования удовлетворил частично, взыскав в его пользу с ответчика задолженность по арендной плате в размере 4 025 591 руб. 66 коп. и обязав ответчика в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, 49, в удовлетворении остальной части исковых требований отказал (т. 2, л.д. 30-34).
С таким решением ответчик не согласился и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (т. 2, л.д. 67-72). В апелляционной жалобе фонд "Совесть" (далее также - податель жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт.
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы настаивает на том, что спорный договор аренды от 01.07.2009 N 12/09 является незаключенным ввиду несогласования сторонами его предмета. Так, в договоре неверно указан адрес объекта ("г. Оренбург, ул. Терешковой, 49" вместо "г. Оренбург, ул. Терешковой/Рыбаковская, 49-51/55"), объект описан как помещение площадью 203,3 кв. м, а не здание площадью 203,3 кв. м, имеется ссылка на иное свидетельство о государственной регистрации права (серии 56 00 N 717080 вместо серии 56 00 N 717079), не указано на наличие подвала в здании, не указано, что здание является памятником истории и культуры. Отмечает, что имеет место быть справка ГПТИ от 31.08.1998, свидетельствующая об иной площади спорного объекта, чем указано в договоре аренды. Указывает на отсутствие в материалах дела доказательств того, что фонд "Совесть" занимает в здании площадь 203,3 кв. м, а также на то обстоятельство, что фонд "Совесть" в действительности располагается по адресу: г. Оренбург, пер. Хлебный, 9.
Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о квалификации спорного договора аренды от 01.07.2009 N 12/09 как возобновленного на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что данный договор является прекращенным, в актах об аренде за период с 2009 г. по февраль 2013 г. имеются ссылки на иной договор - договор аренды от 01.01.2010 N 64-10. Таким образом, по мнению подателя жалобы, суд первой инстанции взыскал задолженность по несуществующему договору.
Податель жалобы также указывает, что при расчете задолженности суд первой инстанции проигнорировал следующие обстоятельства: 1) в приложении N 1 к договору аренды от 01.07.2009 N 12/09 арендная плата указана без учета НДС (98 000 руб. 33 коп. в месяц), тогда как ко взысканию предъявлена арендная плата, рассчитанная с учетом НДС (115 640 руб. 39 коп. в месяц), 2) согласованный в договоре аренды от 01.07.2009 N 12/09 размер арендной платы является чрезмерно высоким, превышает базовую ставку арендной платы, установленную постановлением Оренбургского городского Совета от 29.11.2005 N 242, 3) в состав арендной платы необоснованно включена плата за тепло-, электроэнергию, водоснабжение, а также амортизация здания, налог на имущество, налог на землю, стоимость аренды стоянки, 4) фонд "Совесть" является некоммерческой организацией и имеет право на льготы по арендной плате.
Кроме того, податель жалобы указывает, что суд должен принять во внимание заявление о пропуске срока исковой давности.
К дате судебного заседания обществом "ТрансЭКС" представлен отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 6179 от 20.02.2016), из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель фонда "Совесть" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивал на отмене решения от 27.10.2015 и отказе в удовлетворении иска, представитель общества "ТрансЭКС" по существу доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, приведенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
01 июля 2009 г. между обществом "ТрансЭКС" (арендодатель) и фондом "Совесть" (арендатор) подписан договор на аренду нежилого помещения N 12/09 (далее также - договор N 12/09, договор, т. 1, л.д. 11-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование по настоящему договору нежилое помещение общей площадью 203,3 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, 49 (пункты 1.1, 1.2 договора).
Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности и находится у него на балансе (пункт 1.3 договора).
Арендуемое помещение предоставляется арендатору для размещения офиса представителей арендатора, функциональных служб, отделов (пункт 2.1 договора).
Арендодатель с момента подписания настоящего договора передает арендатору помещение; настоящий договор является актом приема-передачи (пункт 3.1 договора).
Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в договоре срока арендную плату согласно прилагаемому расчету, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 1) (пункт 4.1 договора).
Перечисление арендной платы производится арендатором в течение 5-ти дней с момента выставления счета на ее оплату, который выставляется арендодателем каждое третье число месяца (пункт 4.2 договора).
Уплата арендной платы производится путем перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет арендодателя либо наличными средствами в кассу предприятия (пункт 4.3 договора).
Срок аренды здания по настоящему договору устанавливается с 01.07.2009 по 31.12.2009 (пункт 7.4 договора).
В соответствии с приложением N 1 к договору N 12/09 "Расшифровка стоимости арендной платы за месяц" размер арендной платы составляет 98 000 руб. 33 коп. без учета НДС в месяц (т. 1, л.д. 14).
Договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке любой из сторон, если другая сторона допустила грубые или неоднократные нарушения его условий (пункт 6.2 договора).
В случае досрочного расторжения договора сторона, решившая его расторгнуть, обязана не менее чем за один месяц до даты расторжения уведомить об этом вторую сторону (пункт 7.5 договора).
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности общества "ТрансЭКС" на объект - одно-двухэтажное административное здание литер АА1 общей площадью 203,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой/ул. Рыбаковская, N 49-51/55 (т. 1, л.д. 24).
В материалы дела представлены также подписанные обеими сторонами акты оказанных услуг по аренде за период с июля 2009 г. по февраль 2013 г. (т. 1, л.д. 123-158), платежные документы о перечислении истцом ответчику арендной платы (т. 1, л.д. 13-21).
Истец неоднократно направлял в адрес ответчика претензии с требованием о погашении задолженности по арендной плате и освобождении помещения (претензии от 18.04.2014 N 37, от 22.05.2014 N 45) (т. 1, л.д. 15, 16).
Претензией от 09.07.2015 N 33 общество "ТрансЭКС" уведомило фонд "Совесть" о расторжении договора от 01.07.2009 N 12/09, потребовало в срок до 11.08.2015 погасить задолженность по арендной плате в сумме 4 215 838 руб. 76 коп. и освободить занимаемое помещение (т. 1, л.д. 95).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования общества "ТрансЭКС" частично, суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды от 01.07.2009 N 12/09, возобновлении данного договора на неопределенный срок на тех же условиях в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказанности факта наличия на стороне арендатора задолженности по уплате арендных платежей за спорный период в предъявленном ко взысканию размере, отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о погашении ответчиком задолженности перед истцом.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 01.07.2009 N 12/09, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор уже прекращен в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения с 10.08.2015.
В отсутствие законных оснований для занятия ответчиком спорного имущества, суд первой инстанции признал требования истца в части обязания фонда "Совесть" освободить указанное имущество законными и обоснованными.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 01.07.2009 N 12/09.
Доводы подателя жалобы о незаключенности обозначенного договора N 12/09 ввиду несогласования сторонами условия о его предмете не принимаются судебной коллегией в силу следующего.
Положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В любом случае существенным является условие о предмете договора.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания договора N 12/09 усматривается, что в аренду фонду "Совесть" передан объект - нежилое помещение общей площадью 203,3 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, д. 49.
Таким образом, при заключении договора N 12/09 стороны надлежащим образом индивидуализировали объект для целей его передачи в аренду, указав его адрес и площадь.
В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности общества "ТрансЭКС" на одно-двухэтажное административное здание литер АА1 общей площадью 203,3 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой/ул. Рыбаковская, N 49-51/55 (т. 1, л.д. 24), в котором приведена исчерпывающая характеристика спорного объекта права с указанием его вида, назначения, площади, адреса.
С учетом наличия свидетельства о государственной регистрации права собственности в отношении спорного объекта, ссылки ответчика на справку ГПТИ от 31.08.1998, свидетельствующую, по мнению подателя жалобы, об иной площади спорного объекта, судебная коллегия не принимает во внимание, а также учитывает, что указанная справка в материалы дела не представлена.
Обстоятельства, на которые ссылается податель жалобы (в договоре N 12/09 указан адрес объекта "г. Оренбург, ул. Терешковой, 49" вместо "г. Оренбург, ул. Терешковой/Рыбаковская, 49-51/55", объект описан как помещение площадью 203,3 кв. м, а не здание площадью 203,3 кв. м, имеется ссылка на иное свидетельство о государственной регистрации права (серии 56 00 N 717080 вместо серии 56 00 N 717079), не указано на наличие подвала в здании), не свидетельствуют о невозможности установить предмет договора аренды. Доказательства того, что по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой, д. 49, расположен не один (два и более) объектов недвижимости, в материалах дела отсутствуют. Согласно данным справочно-информационной системы "ДубльГис" по указанному адресу расположен угловой дом.
В приложении N 1 к договору N 12/09 сторонами согласован размер арендной платы.
Договор N 12/09 как заключенный на срок менее одного года государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал.
В силу пункта 3.1 договора N 12/09 настоящий договор является актом приема-передачи.
Следует отметить, что акт приема-передачи представляет собой документ, формально подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. Данный документ имеет самостоятельные правовые последствия, которые не могут быть поставлены в зависимость от согласования либо несогласования существенных условий договора аренды.
В материалы дела представлены подписанные обеими сторонами акты оказанных услуг по аренде за период с июля 2009 г. по февраль 2013 г. (т. 1, л.д. 123-158), платежные документы о перечислении истцом ответчику арендной платы (т. 1, л.д. 13-21).
В отзыве на иск (т. 1, л.д. 91-92) ответчик указал, что по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой/Рыбаковская, 49-51/55, - президент фонда "Совесть" Храмов Р.А. ведет прием граждан.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор N 12/09 сторонами фактически исполнялся.
По смыслу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска с учетом обстоятельств дела свидетельствуют о заключенности договора.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, в материалах дела отсутствуют.
То обстоятельство, что в части актов оказанных услуг по аренде помещения за период с 2009 г. по февраль 2013 г. и части представленных в материалы дела платежных поручений об уплате арендной платы имеется ссылка на договор аренды от 01.01.2010 N 64-10, а не на спорный договор N 12/09, не имеет правового значения для установления факта наличия между сторонами обязательственных отношений из договора N 12/09, поскольку договор аренды от 01.01.2010 N 64-10 сторонами в материалы дела не представлен. Представители как общества "ТрансЭКС", так и фонда "Совесть" в судебном заседании пояснили суду апелляционной инстанции об отсутствии у них указанного договора.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что в одном из последних платежных документов (приходном кассовом ордере, датированным 21.10.2014) также имеется ссылка на договор N 12/09 (т. 2, л.д. 21).
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что содержание спорного договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом принятия сторонами имущественного предоставления друг от друга, а также отсутствия каких-либо возражений относительно заключенности и действительности договора до обращения общества "ТрансЭКС" в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 7.4 договора N 12/09 срок аренды здания по настоящему договору устанавливается с 01.07.2009 по 31.12.2009.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Доказательства возвращения арендатором арендодателю объекта аренды по истечении срока действия договора от 01.07.2009 N 12/09 (31.12.2009) в материалы дела не представлено.
Ввиду того, что после истечения срока действия договора аренды от 01.07.2009 N 12/09 арендатор продолжил пользоваться спорным имуществом в отсутствие возражений арендодателя, указанный договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок на тех же условиях на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Утверждение подателя жалобы о том, что договор N 12/09 прекратил свое действие 31.12.2009, не соответствует установленным по делу обстоятельствам.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Задолженность ответчика перед истцом по договору N 12/09 согласно представленному обществом "ТрансЭКС" расчету составила 4 025 591 руб. 66 коп. за период с октября 2009 г. по 21.05.2015.
Данный расчет соответствуют условиям договора N 12/09. Обоснованность данного расчета подателем жалобы не опровергнута.
Отклоняя доводы подателя жалобы о несостоятельности данного расчета, судебная коллегия принимает во внимание следующее.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Ответчик, подписав договор N 12/09 с приложением N 1 "Расшифровка стоимости арендной платы за месяц" без разногласий, действовал в соответствии со своей волей и в своем интересе, был свободен в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, доводы подателя жалобы о том, что арендная плата по спорному договору превышает базовую ставку арендной платы, установленную постановлением Оренбургского городского Совета от 29.11.2005 N 242, о необоснованном включении в состав арендной платы платы за тепло-, электроэнергию, водоснабжение, а также амортизации, налога на имущество, налога на землю, стоимости аренды стоянки, о чрезмерно высоком размере арендной платы и наличии у ответчика как некоммерческой организации права на льготы по арендной плате, судебной коллегией отклоняются как необоснованные в полном объеме.
Ставки аренды, установленные органом местного самоуправления в отношении муниципального имущества, не могут быть применены в рассматриваемом случае, поскольку спорное имущество находится в частной собственности.
Взыскание арендной платы с учетом НДС не противоречит нормам Налогового кодекса Российской Федерации. Доказательства, свидетельствующих о том, что фонд "Совесть" в рассматриваемом случае не является плательщиком НДС, ответчик судам первой и апелляционной инстанции не представил. Более того, из двустороннего акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.08.2012 (т. 1, л.д. 122) и актов оказанных услуг по аренде за период с июля 2009 г. по февраль 2013 г. (т. 1, л.д. 123-158) усматривается, что арендная плата выставлялась фонду "Совесть" и частично оплачивалась им с учетом НДС.
Доказательств погашения задолженности по договору N 12/09 за спорный период в материалах дела не имеется.
На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды в предъявленном размере.
То обстоятельство, что фонд "Совесть" согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц расположено по адресу: г. Оренбург, пер. Хлебный, 9, - не имеет существенного значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку не влияет на наличие на стороне ответчика обязанности по уплате арендных платежей по договору N 12/09.
На основании пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (введенной в действие с 01.06.2015) в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Как указано выше, ввиду того, что после истечения срока действия договора N 12/09 арендатор продолжил пользоваться выступающим предметом аренды помещением в отсутствие возражений арендодателя, указанный договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды полностью или частично в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (с 01.06.2015 - в порядке пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) прямо предусмотрена сторонами в пункте 6.2 договора от 01.07.2009 N 12/09 в случае грубых или неоднократных нарушений его условий другой стороной.
В случае досрочного расторжения договора сторона, решившая его расторгнуть, обязана не менее чем за один месяц до даты расторжения уведомить об этом вторую сторону (пункт 7.5 договора).
Материалами дела подтверждается, что общество "ТрансЭКС" в порядке пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило фонд "Совесть" претензией от 09.07.2015 N 33 об отказе от исполнения договора от 01.07.2009 N 12/09 в одностороннем порядке, указав на наличие у арендатора задолженности по договору по состоянию на 09.07.2015 (т. 1, л.д. 95; т. 2, л.д. 10).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание названные выше нормы закона и условия договора, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о прекращении договора N 12/09 в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора N 12/09 у суда первой инстанции не имелось.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата ответчиком обществу "ТрансЭКС" объекта аренды по договору N 12/09 в установленном законом порядке в материалах дела не имеется (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В отсутствие у ответчика правовых оснований для занятия спорного имущества, требование истца об освобождении этого имущества правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции не применил к спорным правоотношениям исковую давность, отклоняется судебной коллегией как несостоятельный.
Согласно статьям 195 - 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
На основании абзаца второго части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Между тем о пропуске истцом срока исковой давности ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено не было.
Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.
Более того, с учетом положений статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации о перерыве течения срока исковой давности, имеющегося в материалах дела двустороннего акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.08.2012 (т. 1, л.д. 122), из которого усматривается фактическое признание фондом "Совесть" задолженности перед обществом "ТрансЭКС" в сумме 1 050 492 руб. 42 коп. по состоянию на 31.08.2012, платежных документов о перечислении истцом ответчику арендной платы без указания периодов, за которые осуществлялись оплаты (т. 1, л.д. 13-21), и даты обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском (15.04.2015 согласно штампу суда на исковом заявлении - т. 1, л.д. 7), следует признать, что в рассматриваемом случае срок исковой давности по заявленным требованиям об уплате арендных платежей за период с октября 2009 г. по 21.05.2015 (с учетом условий договора N 12/09 о сроках платежей) не истек.
То обстоятельство, что переданный в аренду N 12/09 объект является памятником истории и культуры, вопреки утверждениям подателя жалобы, не влияет на обязательство арендатора оплачивать арендные платежи по договору в силу общего правила возмездно-эквивалентного начала, присущего гражданским правоотношениям, согласно которому лицо, пользующееся чужим имуществом, обязано оплатить такое пользование.
Доказательств того, что в заявленный в иске период, спорное имущество было передано фонду "Совесть" в безвозмездное пользование, в материалах дела не имеется.
Следует также отметить, что сведения о наличии договора об охране и использовании памятника истории и культуры от 23.06.2004 внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве существующих ограничений (обременений) права отношении объекта - одно-двухэтажное административное здание литер АА1 общей площадью 203,3 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Терешковой/ул. Рыбаковская, N 49-51/55, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности (т. 1, л.д. 24), в связи с чем ссылки подателя жалобы на то, что истец не сообщил об этом обстоятельстве при заключении спорного договора аренды, не принимаются судебной коллегией.
Доводы подателя жалобы о том, что суд первой инстанции не привлек к участию в рассмотрении дела Министерство культуры Оренбургской области, отклоняются судебной коллегией.
Податель жалобы не обосновал, каким образом обжалуемое решение по настоящему делу может повлиять на права и обязанности Министерства культуры Оренбургской области по отношению к одной из сторон настоящего спора, в связи с чем суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для привлечения указанного лица к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отмены настоящего решения применительно к пункту 4 части 4 статьи 270 названного Кодекса.
Доводы подателя жалобы о том, что Кузнецов В.В. не вправе был представлять интересы общества "ТрансЭКС" в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, также отклоняются судебной коллегией.
В последовательно выданных обществом "ТрансЭКС" на имя Кузнецова В.В. доверенностях от 08.09.2014 сроком действия один год (т. 1, л.д. 19) и от 08.09.2015 сроком действия один год (т. 2, л.д. 100) указано на полномочие представителя представлять интересы общества в судах судебной системы Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, повлекших принятие неправильного решения и являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на фонд "Совесть".
Поскольку определением от 01.02.2016 фонду "Совесть" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, с указанного лица в доход федерального бюджета следует взыскать 3 000 руб. (подпункты 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.10.2015 по делу N А47-3997/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Оренбургского областного общественного благотворительного фонда "Совесть" - без удовлетворения.
Взыскать с Оренбургского областного общественного благотворительного фонда "Совесть" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)