Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 15.05.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Остаповой Е.А., Проценко А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Глазуновой М.М.,
при участии:
- от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым - Кравец Андрей Владимирович, доверенность N 01-Д от 09.01.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Компания Энергостройлизинг"
- Пустовалова Людмила Евгеньевна, доверенность N 82АА0734957 от 13.03.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации; Ковригин Владислав Александрович, доверенность N 1-2961 от 10.10.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 13 декабря 2016 года по делу N А83-7219/2016 (судья Гайворонский В.И.),
по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Компания Энергостройлизинг"
к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым,
об изменении условий договора,
установил:
ООО "Компания "Энергостройлизинг" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее Министерство), в котором, просит признать абз. 5 пункта 5.1: "запрещается перепродажа объекта до завершения строительства" Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок" удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890 недействительным; обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым изменить условия Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890, путем заключения соответствующего Договора о внесении изменений в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", путем исключения абз. 5 п. 5.1 Договора: "запрещается перепродажа объекта до завершения строительства".
Истец заявлением в порядке ст. 49 АПК РФ изменил предмет заявленных требований, от исковых требований в части признания абз. 5 пункта 5.1: "запрещается перепродажа объекта до завершения строительства" Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок" удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестр за N 890 недействительным, отказался, и просил обязать ответчика заключить Договор о внесении изменений в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890 в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Компания Энергостройлизинг".
Определением от 13.12.2016 судом был принят отказ истца от исковых требований в части признания абз. 5 пункта 5.1: "запрещается перепродажа объекта до завершения строительства" Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок" удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестр за N 890 недействительным, производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016 иск ООО "Энергостройлизинг" удовлетворен в полном объеме. Суд обязал Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым заключить Договор о внесении изменений в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890 в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Компания Энергостройлизинг".
Не согласившись с решением суда первой инстанции Министерство обратилось в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Податель апелляционной жалобы полагает, что поскольку обязанности покупателя, предусмотренные абз. 5 п. 5.1 Договора, который просит исключить истец, были предусмотрены законодательством Украины, действовавшим на момент заключения сделки, суд ошибочно пришел к выводу о возможности внесения изменений в указанный пункт договора. Одновременно заявитель просил восстановить срок на подачу апелляционной жалобы.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 по делу N А83-7219/2016 срок на подачу апелляционной жалобы восстановлен, вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству.
Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось по основаниям, предусмотренным ст. 158 АПК РФ.
16.03.2017 в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец считает ее необоснованной и не подлежащей удовлетворению.
04.05.2017 по требованию суда истец представил переводы на русский язык судебных решений хозяйственных судов Украины, приобщенных к материалам дела, а также доказательства направления и согласования проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи, которые были приобщены к материалам дела.
В судебном заседании 04.05.2017 года представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представители истца возражали против ее удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.
13 марта 2002 года между ООО "Компания "Энергостройлизинг" (Покупатель) и Фондом имущества Автономной Республики Крым (Продавец) был заключен Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М., в реестре за N 890 (далее - Договор).
Согласно п. 1.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю объект незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, расположенный в г. Судаке на 5-ом километре Восточного шоссе (бухта Капсель), далее "Объект", а покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену, в соответствии с условиями, определенными в данном договоре.
Согласно п. 1.2. Договора право собственности на Объект переходит к покупателю с момента подписания акта приема-передачи. 10 апреля 2002 года между Покупателем и Продавцом был составлен и подписан Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома.
Согласно абз. 5 п. 5.1. Договора Покупателю запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода эксплуатацию.
Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, передан в аренду ООО "Компания "Энергостройлизинг" на срок до 26 декабря 2053 года, на основании Договора аренды земли от 17 августа 2004 года.
Истец направил ответчику проект договора о внесении изменений, в котором просил исключить из договора абзац 5 п. 5.1 раздела 5 "Обязанности покупателя".
Министерство 09.09.2016 года направило истцу ответ, согласно которому указало, что ввиду отсутствия законодательных и нормативных актов, регулирующих процедуру внесения изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации, заключенные Фондом имущества Автономной Республики Крым и находящиеся на контроле Минимущества Крыма, подписать представленный Договор о внесении изменений в Договор купли-продажи от 13.03.2002 года N 890 не представляется возможным. (том 1 л.д. 71).
С учетом указанных обстоятельств, истец обратился с иском в суд о внесении изменений в договор.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец изменил предмет спора и просил обязать ответчика заключить Договор о внесении изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М., в реестре за N 890 в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Энергостройлизинг", приобщив следующую редакцию вносимых изменений.
Так, истец предлагает: Абзац 5 пункта 5.1. раздела 5 "Обязанности покупателя" (изложить абзац) исключить, а также Дополнить п. 5.1. Договора абзацами (или пунктами) следующего содержания:
"В случае отчуждения Покупателем имущества, приобретенного по Договору третьему лицу, Покупатель обязуется при заключении сделки уведомить третье лицо об обязательствах, предусмотренных Договором, а также указать в договоре, заключаемом с третьим лицом - новым покупателем, что к новому покупателю переходят все права и обязанности, неисполненные Покупателем по Договору.
В случае дальнейшего отчуждения имущества, приобретенного Покупателем по Договору, обязанности, не исполненные по Договору Покупателем, переходят в полном объеме к лицу, которое приобретает имущество - новому покупателю.
Договор подлежит снятию с контроля в Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым после исполнения всех обязанностей, возложенных на Покупателя (самим Покупателем или третьим лицом, которому имущество отчуждено Покупателем)".
Внесение изменений в Договор истец мотивирует тем, что предприятие истца зарегистрировано в Украине, филиалов и представительств в Российской Федерации не имеет, а ввиду сложившейся на Украине политической и тяжелой экономической ситуации, для ООО "Компания "Энергостройлизинг" отсутствует фактическая возможность в дальнейшем вносить инвестиции в завершение строительства "Объекта", поскольку правительством Украины введен запрет на внешнеэкономическую деятельность, связанную с Республикой Крым и Российской Федерацией, таким образом, отсутствие возможности отчуждения Объекта с учетом существенных изменений обстоятельств, приведет к крайне негативным последствиям для него.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, поскольку пришел к выводу о том, что указанные обстоятельства соответствуют изложенным в ст. 451 ГК РФ основаниям для изменения договора по заявленному требованию.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право заинтересованного лица на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Предметом настоящего иска являются требования о внесении изменений в договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенный в соответствии с законодательством Украины в период нахождения Республики Крым и города федерального значения Севастополь в составе Украины.
В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" N 6-ФКЗ от 21.03.2014 законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
В связи с тем, что нормы Федерального Конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, то на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало на момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства. Указанная позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 года N 308-ЭС14-1939.
Так, правоотношения сторон по договору купли-продажи от 18.03.2014 года регулировались, действовавшим в тот период украинским законодательством (Гражданским кодексом Украины, Законом Украины "О приватизации небольших государственных предприятий N 2171-Х11 от 06.03.1992, Законом Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" N 1953-111 от 14.09.2000), а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется также и российское законодательство, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон N 178-ФЗ от 21.12.2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральный Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Так, при заключении Договора в его условия были внесены обязательные условия приватизации объектов незавершенного строительства в соответствии со ст. 19 Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" N 1953-111 от 14.09.2000 года, к которым в том числе относится и условие, указанное в абз. 5 п. 5.1 раздела 5, а именно: запрещение отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными данным федеральным законом или иными федеральными законами и публичным сервитутом. В указанных федеральных законах такого обязательного ограничения, как запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, не предусмотрено.
Таким образом, на сегодняшний день отсутствует законодательно установленное ограничение, как запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а потому данное условие Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства не является обязательным и доводы ответчика в этой части являются неверными.
Кроме того, Покупателем по Договору купли-продажи выступало и выступает юридическое лицо, зарегистрированное по украинскому законодательству.
Так, в настоящее время ООО "Компания "Энергостройлизинг" (ИНН 31486216) зарегистрировано в Украине, индекс 04073, г. Киев, ул. Семена Скляренко, дом 17. (том 1 л.д. 84-122).
Истец указывает, что из-за сложившейся на Украине политической и экономической ситуации, у Истца отсутствует возможность в дальнейшем вносить инвестиции в завершение строительства объекта ввиду запрета правительством Украины внешнеэкономической деятельности, связанной с Республикой Крым и Российской Федерации, в связи с чем истец лишен возможности исполнять взятые на себя обязательства по Договору купли-продажи от 13.03.2002 года, а отсутствие возможности отчуждения Объекта с учетом существенных изменений обстоятельств, повлечет негативные для истца последствия в виде расторжения указанного договора и взыскания штрафов.
При таких обстоятельствах истец, в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит суд внести изменения в Договор, заключенный до принятия Республики Крым и города федерального значения Севастополь в состав Российской Федерации, в обязательства покупателя.
Коллегия судей считает, что истцом был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, закрепленного в статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем не возражает ответчик, и ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, имеются основания для внесения изменений в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Коллегия судей полагает вывод суда первой инстанции о наличии совокупности условий, необходимых для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке законным и обоснованным, сделанным при полном и всестороннем исследовании материалов дела.
Так, в соответствии с Законом Украины от 15 апреля 2014 года N 1207-VII "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины" введены ограничения на экономическую деятельность предприятиями Украины на территории Республики Крым. Указанные ограничения для украинского предприятия (для истца) привели к невозможности дальнейшего выполнения обязательств по Договору в части инвестирования для завершения строительства объекта, приобретенного им в результате приватизации, а в случае расторжения Договора приведет к негативным последствиям, которые указаны в п. 7.3 Договора, который предусматривает, что в случае расторжения договора ввиду невыполнения условий Договора о внесении инвестиций, внесенные ранее инвестиции не возвращаются и покупатель уплачивает штраф в размере 10% от общего объема инвестиций.
Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что обстоятельства, на которые ссылается истец, возникли независимо от действий сторон по Договору, и обусловлены принятием Закона Украины от 15 апреля 2014 года N 1207-VII "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины", которым введены ограничения экономической деятельности предприятий Украины на территории Республики Крым в связи принятием 11.03.2014 года Верховной Радой Автономной Республики Крым и Севастопольским городским Советом Декларации о независимости Республики Крым и города Севастополя, и подписанием 18.03.2014 года Договора о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и города Севастополя и образования в составе Российской Федерации новых субъектов.
Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления инвестирования в строительство, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
В таком случае представляется возможным согласиться с доводами истца о наличии неблагоприятных последствий и возможности причинения убытков изменившимися обстоятельствами, в случае не внесения изменений в договор.
Доводы ответчика о том, что в Республике Крым не приняты нормативно-правовые акты, в соответствии с которыми регулировался бы порядок внесения изменений в Договор, коллегия судей считает не состоятельными, поскольку ответчик не может возлагать на истца риск наступления последствий в связи с возникшими существенными изменениями обстоятельств ввиду непринятия нормативно-правовых актов ответчиком.
При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает доказанным наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые свидетельствуют о том, что сохранение договора в действующей редакции может повлечь для истца ущерб значительно превышающий затраты по исполнению договора в случае не внесения в него судом изменений.
С учетом изложенного, коллегия судей приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым.
Вместе с тем, коллегия судей обращает внимание на следующее.
Как следует из искового заявления (с учетом изменений предмета иска) волеизъявление Общества направлено на внесение изменений в существующий основной Договор купли-продажи объекта незавершенного строительством.
Так, в соответствии со ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Однако, из резолютивной части обжалуемого судебного акта не следует какие условия спорного Договора изменены, а также в какой именно редакции следует считать внесенными в договор изменения. Возлагая в резолютивной части решения обязанность на ответчика заключить договор о внесении изменений в основной договор, данное решение не приведет к достижению цели обращения общества в суд, и требование о заключении переданного на рассмотрение суда договора не будет выполнено, поскольку не указаны условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Кроме того, следует указать, что при рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о внесении изменений в договор.
Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, в том числе при изменении договора, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 31.01.2012 N 11657/11).
Следовательно, вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 302-ЭС16-4516 от 21.04.2016 года.
При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает необходимым решение суда первой инстанции изменить, виду неправильного применения норм процессуального права, изложив резолютивную часть решения суда первой инстанции в новой редакции, указав условия договора, подлежащие изменению, в предложенной истцом редакции, что не является, по сути, изменением предмета иска.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 13 декабря 2016 года по делу N А83-7219/2016 изменить.
Абзац 2 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
Внести изменения в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890, следующего содержания:
Абзац 5 пункта 5.1. Раздела 5 "Обязанности покупателя" - исключить.
Дополнить пункт 5.1. Договора абзацами следующего содержания:
- В случае отчуждения Покупателем имущества, приобретенного по Договору третьему лицу, Покупатель обязуется при заключении сделки уведомить третье лицо об обязательствах, предусмотренных Договором, а также указать в Договоре, заключаемом с третьим лицом - новым покупателем, что к новому покупателю переходят все права и обязанности, не исполненные Покупателем по Договору;
- В случае дальнейшего отчуждения имущества, приобретенного Покупателем по Договору, обязанности, не исполненные по Договору Покупателем, переходят в полном объеме к лицу, которое приобретает имущество - новому покупателю;
- Договор подлежит снятию с контроля в Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым после исполнения всех обязанностей, возложенных на Покупателя (самим Покупателем или третьим лицом, которому имущество отчуждено Покупателем).
В остальной части решение оставить без изменений.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2017 N 21АП-261/2017 ПО ДЕЛУ N А83-7219/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2017 г. по делу N А83-7219/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 15.05.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Остаповой Е.А., Проценко А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Глазуновой М.М.,
при участии:
- от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым - Кравец Андрей Владимирович, доверенность N 01-Д от 09.01.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Компания Энергостройлизинг"
- Пустовалова Людмила Евгеньевна, доверенность N 82АА0734957 от 13.03.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации; Ковригин Владислав Александрович, доверенность N 1-2961 от 10.10.2017, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 13 декабря 2016 года по делу N А83-7219/2016 (судья Гайворонский В.И.),
по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Компания Энергостройлизинг"
к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым,
об изменении условий договора,
установил:
ООО "Компания "Энергостройлизинг" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее Министерство), в котором, просит признать абз. 5 пункта 5.1: "запрещается перепродажа объекта до завершения строительства" Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок" удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890 недействительным; обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым изменить условия Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890, путем заключения соответствующего Договора о внесении изменений в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", путем исключения абз. 5 п. 5.1 Договора: "запрещается перепродажа объекта до завершения строительства".
Истец заявлением в порядке ст. 49 АПК РФ изменил предмет заявленных требований, от исковых требований в части признания абз. 5 пункта 5.1: "запрещается перепродажа объекта до завершения строительства" Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок" удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестр за N 890 недействительным, отказался, и просил обязать ответчика заключить Договор о внесении изменений в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890 в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Компания Энергостройлизинг".
Определением от 13.12.2016 судом был принят отказ истца от исковых требований в части признания абз. 5 пункта 5.1: "запрещается перепродажа объекта до завершения строительства" Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок" удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестр за N 890 недействительным, производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016 иск ООО "Энергостройлизинг" удовлетворен в полном объеме. Суд обязал Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым заключить Договор о внесении изменений в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890 в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Компания Энергостройлизинг".
Не согласившись с решением суда первой инстанции Министерство обратилось в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Податель апелляционной жалобы полагает, что поскольку обязанности покупателя, предусмотренные абз. 5 п. 5.1 Договора, который просит исключить истец, были предусмотрены законодательством Украины, действовавшим на момент заключения сделки, суд ошибочно пришел к выводу о возможности внесения изменений в указанный пункт договора. Одновременно заявитель просил восстановить срок на подачу апелляционной жалобы.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 по делу N А83-7219/2016 срок на подачу апелляционной жалобы восстановлен, вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству.
Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось по основаниям, предусмотренным ст. 158 АПК РФ.
16.03.2017 в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому истец считает ее необоснованной и не подлежащей удовлетворению.
04.05.2017 по требованию суда истец представил переводы на русский язык судебных решений хозяйственных судов Украины, приобщенных к материалам дела, а также доказательства направления и согласования проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи, которые были приобщены к материалам дела.
В судебном заседании 04.05.2017 года представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представители истца возражали против ее удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.
13 марта 2002 года между ООО "Компания "Энергостройлизинг" (Покупатель) и Фондом имущества Автономной Республики Крым (Продавец) был заключен Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М., в реестре за N 890 (далее - Договор).
Согласно п. 1.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю объект незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, расположенный в г. Судаке на 5-ом километре Восточного шоссе (бухта Капсель), далее "Объект", а покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену, в соответствии с условиями, определенными в данном договоре.
Согласно п. 1.2. Договора право собственности на Объект переходит к покупателю с момента подписания акта приема-передачи. 10 апреля 2002 года между Покупателем и Продавцом был составлен и подписан Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома.
Согласно абз. 5 п. 5.1. Договора Покупателю запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода эксплуатацию.
Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, передан в аренду ООО "Компания "Энергостройлизинг" на срок до 26 декабря 2053 года, на основании Договора аренды земли от 17 августа 2004 года.
Истец направил ответчику проект договора о внесении изменений, в котором просил исключить из договора абзац 5 п. 5.1 раздела 5 "Обязанности покупателя".
Министерство 09.09.2016 года направило истцу ответ, согласно которому указало, что ввиду отсутствия законодательных и нормативных актов, регулирующих процедуру внесения изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации, заключенные Фондом имущества Автономной Республики Крым и находящиеся на контроле Минимущества Крыма, подписать представленный Договор о внесении изменений в Договор купли-продажи от 13.03.2002 года N 890 не представляется возможным. (том 1 л.д. 71).
С учетом указанных обстоятельств, истец обратился с иском в суд о внесении изменений в договор.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец изменил предмет спора и просил обязать ответчика заключить Договор о внесении изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М., в реестре за N 890 в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Энергостройлизинг", приобщив следующую редакцию вносимых изменений.
Так, истец предлагает: Абзац 5 пункта 5.1. раздела 5 "Обязанности покупателя" (изложить абзац) исключить, а также Дополнить п. 5.1. Договора абзацами (или пунктами) следующего содержания:
"В случае отчуждения Покупателем имущества, приобретенного по Договору третьему лицу, Покупатель обязуется при заключении сделки уведомить третье лицо об обязательствах, предусмотренных Договором, а также указать в договоре, заключаемом с третьим лицом - новым покупателем, что к новому покупателю переходят все права и обязанности, неисполненные Покупателем по Договору.
В случае дальнейшего отчуждения имущества, приобретенного Покупателем по Договору, обязанности, не исполненные по Договору Покупателем, переходят в полном объеме к лицу, которое приобретает имущество - новому покупателю.
Договор подлежит снятию с контроля в Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым после исполнения всех обязанностей, возложенных на Покупателя (самим Покупателем или третьим лицом, которому имущество отчуждено Покупателем)".
Внесение изменений в Договор истец мотивирует тем, что предприятие истца зарегистрировано в Украине, филиалов и представительств в Российской Федерации не имеет, а ввиду сложившейся на Украине политической и тяжелой экономической ситуации, для ООО "Компания "Энергостройлизинг" отсутствует фактическая возможность в дальнейшем вносить инвестиции в завершение строительства "Объекта", поскольку правительством Украины введен запрет на внешнеэкономическую деятельность, связанную с Республикой Крым и Российской Федерацией, таким образом, отсутствие возможности отчуждения Объекта с учетом существенных изменений обстоятельств, приведет к крайне негативным последствиям для него.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, поскольку пришел к выводу о том, что указанные обстоятельства соответствуют изложенным в ст. 451 ГК РФ основаниям для изменения договора по заявленному требованию.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право заинтересованного лица на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Предметом настоящего иска являются требования о внесении изменений в договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенный в соответствии с законодательством Украины в период нахождения Республики Крым и города федерального значения Севастополь в составе Украины.
В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" N 6-ФКЗ от 21.03.2014 законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
В связи с тем, что нормы Федерального Конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, то на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало на момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства. Указанная позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 года N 308-ЭС14-1939.
Так, правоотношения сторон по договору купли-продажи от 18.03.2014 года регулировались, действовавшим в тот период украинским законодательством (Гражданским кодексом Украины, Законом Украины "О приватизации небольших государственных предприятий N 2171-Х11 от 06.03.1992, Законом Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" N 1953-111 от 14.09.2000), а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется также и российское законодательство, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон N 178-ФЗ от 21.12.2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральный Закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Так, при заключении Договора в его условия были внесены обязательные условия приватизации объектов незавершенного строительства в соответствии со ст. 19 Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" N 1953-111 от 14.09.2000 года, к которым в том числе относится и условие, указанное в абз. 5 п. 5.1 раздела 5, а именно: запрещение отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными данным федеральным законом или иными федеральными законами и публичным сервитутом. В указанных федеральных законах такого обязательного ограничения, как запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, не предусмотрено.
Таким образом, на сегодняшний день отсутствует законодательно установленное ограничение, как запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а потому данное условие Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства не является обязательным и доводы ответчика в этой части являются неверными.
Кроме того, Покупателем по Договору купли-продажи выступало и выступает юридическое лицо, зарегистрированное по украинскому законодательству.
Так, в настоящее время ООО "Компания "Энергостройлизинг" (ИНН 31486216) зарегистрировано в Украине, индекс 04073, г. Киев, ул. Семена Скляренко, дом 17. (том 1 л.д. 84-122).
Истец указывает, что из-за сложившейся на Украине политической и экономической ситуации, у Истца отсутствует возможность в дальнейшем вносить инвестиции в завершение строительства объекта ввиду запрета правительством Украины внешнеэкономической деятельности, связанной с Республикой Крым и Российской Федерации, в связи с чем истец лишен возможности исполнять взятые на себя обязательства по Договору купли-продажи от 13.03.2002 года, а отсутствие возможности отчуждения Объекта с учетом существенных изменений обстоятельств, повлечет негативные для истца последствия в виде расторжения указанного договора и взыскания штрафов.
При таких обстоятельствах истец, в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит суд внести изменения в Договор, заключенный до принятия Республики Крым и города федерального значения Севастополь в состав Российской Федерации, в обязательства покупателя.
Коллегия судей считает, что истцом был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, закрепленного в статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем не возражает ответчик, и ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, имеются основания для внесения изменений в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.
В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Коллегия судей полагает вывод суда первой инстанции о наличии совокупности условий, необходимых для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке законным и обоснованным, сделанным при полном и всестороннем исследовании материалов дела.
Так, в соответствии с Законом Украины от 15 апреля 2014 года N 1207-VII "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины" введены ограничения на экономическую деятельность предприятиями Украины на территории Республики Крым. Указанные ограничения для украинского предприятия (для истца) привели к невозможности дальнейшего выполнения обязательств по Договору в части инвестирования для завершения строительства объекта, приобретенного им в результате приватизации, а в случае расторжения Договора приведет к негативным последствиям, которые указаны в п. 7.3 Договора, который предусматривает, что в случае расторжения договора ввиду невыполнения условий Договора о внесении инвестиций, внесенные ранее инвестиции не возвращаются и покупатель уплачивает штраф в размере 10% от общего объема инвестиций.
Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что обстоятельства, на которые ссылается истец, возникли независимо от действий сторон по Договору, и обусловлены принятием Закона Украины от 15 апреля 2014 года N 1207-VII "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины", которым введены ограничения экономической деятельности предприятий Украины на территории Республики Крым в связи принятием 11.03.2014 года Верховной Радой Автономной Республики Крым и Севастопольским городским Советом Декларации о независимости Республики Крым и города Севастополя, и подписанием 18.03.2014 года Договора о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и города Севастополя и образования в составе Российской Федерации новых субъектов.
Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления инвестирования в строительство, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
В таком случае представляется возможным согласиться с доводами истца о наличии неблагоприятных последствий и возможности причинения убытков изменившимися обстоятельствами, в случае не внесения изменений в договор.
Доводы ответчика о том, что в Республике Крым не приняты нормативно-правовые акты, в соответствии с которыми регулировался бы порядок внесения изменений в Договор, коллегия судей считает не состоятельными, поскольку ответчик не может возлагать на истца риск наступления последствий в связи с возникшими существенными изменениями обстоятельств ввиду непринятия нормативно-правовых актов ответчиком.
При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает доказанным наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые свидетельствуют о том, что сохранение договора в действующей редакции может повлечь для истца ущерб значительно превышающий затраты по исполнению договора в случае не внесения в него судом изменений.
С учетом изложенного, коллегия судей приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым.
Вместе с тем, коллегия судей обращает внимание на следующее.
Как следует из искового заявления (с учетом изменений предмета иска) волеизъявление Общества направлено на внесение изменений в существующий основной Договор купли-продажи объекта незавершенного строительством.
Так, в соответствии со ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Однако, из резолютивной части обжалуемого судебного акта не следует какие условия спорного Договора изменены, а также в какой именно редакции следует считать внесенными в договор изменения. Возлагая в резолютивной части решения обязанность на ответчика заключить договор о внесении изменений в основной договор, данное решение не приведет к достижению цели обращения общества в суд, и требование о заключении переданного на рассмотрение суда договора не будет выполнено, поскольку не указаны условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Кроме того, следует указать, что при рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о внесении изменений в договор.
Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, в том числе при изменении договора, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 31.01.2012 N 11657/11).
Следовательно, вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 302-ЭС16-4516 от 21.04.2016 года.
При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает необходимым решение суда первой инстанции изменить, виду неправильного применения норм процессуального права, изложив резолютивную часть решения суда первой инстанции в новой редакции, указав условия договора, подлежащие изменению, в предложенной истцом редакции, что не является, по сути, изменением предмета иска.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 13 декабря 2016 года по делу N А83-7219/2016 изменить.
Абзац 2 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
Внести изменения в Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890, следующего содержания:
Абзац 5 пункта 5.1. Раздела 5 "Обязанности покупателя" - исключить.
Дополнить пункт 5.1. Договора абзацами следующего содержания:
- В случае отчуждения Покупателем имущества, приобретенного по Договору третьему лицу, Покупатель обязуется при заключении сделки уведомить третье лицо об обязательствах, предусмотренных Договором, а также указать в Договоре, заключаемом с третьим лицом - новым покупателем, что к новому покупателю переходят все права и обязанности, не исполненные Покупателем по Договору;
- В случае дальнейшего отчуждения имущества, приобретенного Покупателем по Договору, обязанности, не исполненные по Договору Покупателем, переходят в полном объеме к лицу, которое приобретает имущество - новому покупателю;
- Договор подлежит снятию с контроля в Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым после исполнения всех обязанностей, возложенных на Покупателя (самим Покупателем или третьим лицом, которому имущество отчуждено Покупателем).
В остальной части решение оставить без изменений.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.И.СИКОРСКАЯ
Судьи
Е.А.ОСТАПОВА
А.И.ПРОЦЕНКО
Н.И.СИКОРСКАЯ
Судьи
Е.А.ОСТАПОВА
А.И.ПРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)