Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
при участии:
от истца - Перепелицын Александр Викторович по доверенности от 05.04.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Багдасарян Светланы Викторовны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016
по делу N А32-9925/2015, принятое в составе судьи Грачева С.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Багдасарян Светланы Викторовны (ИНН 232201721554, ОГРНИП 304232206400181),
к обществу с ограниченной ответственностью "Законъ и Право" (ИНН 2365002353, ОГРН 1052313092952),
при участии третьего лица: Москвиной Татьяны Николаевны
о взыскании задолженности, неустойки
установил:
индивидуальный предприниматель Багдасарян Светлана Викторовна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Законъ и Право" о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 55000 рублей, договорной неустойки в размере 57225 рублей и неустойки в виде арендных платежей за период с 06.12.2014 по 06.03.2014 в размере 90000 рублей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Багдасарян С.В. обратилась с апелляционной жалобой, просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 отменить. Жалоба мотивирована тем, что в соответствии с п. 2.1.3 договора арендодатель вправе в случае изменения условий договора, предусматривающих размер арендной платы, известить об этом арендатора не менее чем за 3 месяца до даты ее изменения. Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При одностороннем изменении размера арендной платы соглашение не составляется, по смыслу п. 3 ст. 453 ГК РФ изменения вступают в силу с момента получения стороной уведомления об изменении условий договора. Согласно судебной практике, в случае, если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомить арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления. Из этого следует, что необходимость подписания дополнительного соглашения при изменении арендной платы отсутствует, истец обязан только известить об этом другую сторону. В материалах дела имеются доказательства того, что ответчик не возражал против увеличения арендной платы, письменных возражений по полученному извещению об изменении размера арендной платы с 01.01.2014 г. не представил. Ответчик совершил действия, подтверждающие его согласие на изменение арендной платы с этого периода. Так, 26.12.2013 г. была произведена предоплата в размере 60000 руб., в последующем 06.03.2014-60000 руб., т.е. оплата производилась с периодичностью через 2 месяца по 60000 руб. За первые 4 месяца им оплачено - 12000 руб., т.е. по 30000 руб. в месяц. Судом без надлежащих доказательств установлено, что ответчик оплачивал аренду в размере по 20000 руб. в месяц. Внесение арендатором арендных платежей в размере, указанном в уведомлении арендодателя об изменении платы по договору, не требующему гос. регистрации, может рассматриваться как согласие на такое изменение, что соответствует п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438, п. 3 ст. 614 ГК РФ, а также п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14. Согласно п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" для признания соответствующих действий акцептом не требуется выполнять условия оферты в полном объеме, достаточно того, что лицо, получившее оферту, приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. Ответчик в течение 4 месяцев был согласен с изменениями арендной платы и произвел оплату, однако, в последующем отказался от оплаты и в платежных поручениях преднамеренно указывал назначение платежа "предоплата". Кроме этого, истцом оплачены налоги, за период с 01.01.2014 г. по 30.10.2014 г., с учетом размера арендной платы - 30 000 руб. Судом не дана оценка и не отражен в решении этот факт. Согласно пункту 3.2 договора и ст. 614 ГК РФ, ответчик обязан уплачивать арендодателю арендную плату 1 числа каждого месяца, но не позднее 5 числа каждого месяца. На основании вышеизложенного, с 01.01.2014 г. по 05.12.2014 г. Ответчик должен был оплатить аренду всего - 335000 руб., однако оплатил - 280000 руб., т.е. долг по арендной оплате составляет 55000 руб. Судом не учтена и не принята во внимание доверенность выданная ИП Багдасарян С.В. бухгалтеру Москвиной Т.Н. для уведомления арендаторов об увеличении арендной платы. Арендная плата была увеличена пропорционально всем арендаторам ИП Багдасарян С.В., о чем имеются записи в журнале регистрации. Ответчиком нарушены условия договора о порядке и сроках расторжения договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и 5.2. договора, договор был пролонгирован на неопределенный срок на тех же условиях. Досрочное расторжение договора любой из сторон в одностороннем порядке допускается с письменного предупреждения другой стороны не менее чем за 3 месяца до момента расторжения договора. В нарушении данных положений ответчик не уведомил арендодателя о расторжении договора аренды за 3 месяца до расторжения. Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2014 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" нарушение одной из сторон сроков уведомления о расторжении договора и досрочное освобождение арендуемого помещения, не является основанием прекращения обязательств по внесению арендной платы до истечения 3-х месяцев с момента уведомления о расторжении договора или освобождения помещения. В соответствии со ст. 620 ГК РФ предусмотрен перечень оснований для расторжения договора в одностороннем порядке. Нарушение сроков и порядка расторжения договора дает право требовать от виновной стороны оплату арендных платежей за период после освобождения помещения и до конца текущего периода, т.е. в размере - 90 000 руб. (за 3 месяца 06.12.2014 г.- 06.03.2014 г. по 30 000 руб., т.к. арендовал до (включительно) 05.12.2014 г.). Суд, необоснованно посчитал надлежащим уведомлением ответчика о предстоящем расторжении договора - уведомление от 02.09.2014 г. В материалах дела имеется нотариально заверенное объяснение Москвиной Т.Н., ее личное пояснения в судебном заседании и заключение экспертизы от 30.11.2015 г., о том, что уведомление от 02.09.2014 не получала сама ИП Багдасарян С.В., а вручено бухгалтеру - в декабре 2014 г. Наличие нескольких уведомлений, подтверждает, что в сентябре ответчик не уведомлял ИП Багдасарян С.В. о намерении расторгнуть договор аренды. Суд необоснованно посчитал акт приемки-передачи помещения от 05.12.2014 г. действительным и подписанным обеими сторонами. В материалах дела имеются доказательства того, что данный акт подписан не самой ИП Багдасарян С.В., а неуполномоченным лицом и не являющимся субъектом правоотношений по договору аренды - Москвиной Т.Н. Согласно указаниям Президиума ВАС РФ, при совершении сделки от имени юридического лица лицом, которое не имело на это полномочий в силу закона (а главный бухгалтер именно по закону не имеет права на заключение сделок от имени общества), в данном случае следует руководствоваться статьей 168 ГК РФ. При этом п. 1 ст. 183 ГК (о неуполномоченном представителе) в подобной ситуации применяться не может. Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Т.е. данная сделка (акт от 05.12.2014 г.) в силу закона является ничтожной, а ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом и не порождает событий. Из этого следует, что договор аренды не расторгнут 01.12.2014 г. Кроме того, судом необоснованно установлено, что акт содержит условия об отсутствии претензий к сторонам. В пункте 3 акта от 05.12.2014 г. указано, что арендодатель претензий только по техническому состоянию переданного помещения. Данный акт составлен с нарушением законодательства РФ поскольку в нем содержатся условия о прекращении действий задним числом, т.е. акт составлен 05.12.2014 г., а прекращаются отношения (расторгается договор аренды) с 01.12.2014 г. Истец, для защиты своих прав и законных интересов был вынужден обратиться за юридической помощью. Оплачено ООО "Инфо-Лекс" за оказанные услуги (консультация, подбор материалов, составление искового заявления и приложений к нему, представление интересов в суде) в размере 30 000 руб. Истцом понесены судебные расходы в виде оплаченных юридические услуги, а также оплаченной государственной пошлиной в размере 7045 руб. Расходы на проведенную судебную экспертизу, также должны быть взысканы с ответчика.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ, (в редакции по состоянию на 2014 год) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Багдасарян Светлана Викторовна 05 июня 2012 года заключила с обществом ограниченной ответственностью "Геологическое универсальное предприятие "Комитет землеустройства и кадастра объектов недвижимости" (переименованное в ООО "Законъ и Право") договор аренды нежилого помещения N 4 по адресу: г. Таупсе, ул. Шаумяна, 8, общей площадью 44,1 кв. м 05.06.2012 г. сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 1.1, 3.2. договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату 1 числа каждого месяца, но не позднее 5-го числа каждого месяца.
Согласно п. 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 20000 рублей.
В соответствии с п. 2.1.3 в случае изменения условий договора, предусматривающих размер арендной платы, арендодатель обязуется известить арендатора об этом не менее чем за 3 месяца до даты ее вменения.
При этом, в силу п. 5.1 договора изменение условий договора не допускается, кроме случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору и форс-мажорных обстоятельств.
Срок действия договора установлен п. 4.1 на 11 месяцев: с 05.06.2012 по 05.05.2013.
В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Аналогичное положение содержится в п. 5.2 договора, согласно которому досрочное расторжение договора любой из сторон в одностороннем порядке допускается с письменным предупреждением стороны не менее чем за 3 месяца до момента расторжения договора.
Ответчику 12.12.2013 было вручено уведомление об увеличении с 01.01.2014 г. ежемесячной арендной платы по договору до 30000 рублей.
В соответствии с п. 21. постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса, в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Исходя из анализа текста договора, с учетом буквального толкования пунктов 2.1.3 и раздела 5 договора аренды N 4 от 05.06.2012 года суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в нем положений, предоставляющих арендодателю в одностороннем порядке без подписания соответствующего соглашения с арендатором изменять размер арендной платы.
Доводы об изменении условий договора посредством совершения конклюдентных действий по оплате увеличенной арендной платы опровергаются платежными документами, согласно которым, ежемесячные платежи и после получения уведомлений осуществлялись ответчиком в размере 20000 руб., а назначением платежей превышающих указанную сумму (60000 руб. и 40000 руб.) указана предварительная оплата. Из указанных документов воля ответчика на уплату ежемесячных платежей в увеличенном размере - 30000 руб. не усматривается.
Ответчик путем вручения письменного уведомления исх. N 54 от 02.09.2014 уведомил истца о намерении расторжения договора с 05 декабря 2014 года. Данное уведомление получено Багдасарян С.В. 05.12.2014 в присутствии работников истца что подтверждается их подписями в уведомлении.
В материалы дела ответчиком представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 05 декабря 2014 года, в котором отражен факт возвращения ответчиком помещения в исправном состоянии и соглашение сторон о расторжении договора аренды N 4 от 05.06.2012 года с 01.12.2014 года.
Проведенной по ходатайству ответчика судебной экспертизой (заключение N 277/1.1 от 30.11.2015) установлено, что подписи от имени Багдасарян Светланы Викторовны, расположенные в уведомлении Багдасарян С.В. от 12.12.2013 об увеличении арендной платы с 01.01.2014, в строке перед печатной записью "С.В. Багдасарян" (л.д. 135) - (N 4), в письме Багдасарян С.В. от 20.11.2014 о направлении акта сверки по арендной плате, в строке перед печатной записью "С.В. Багдасарян" (л.д. 136)-(N 5), в акте сверки по состоянию на 20.11.2014, в строке перед печатной записью "С.В. Багдасарян" (л.д. 137) - (N 6), в акте приема-передачи нежилого помещения от 05.12.2014 в связи с расторжением договора аренды нежилого помещения N 4 от 05.06.2012, в графе "Арендодатель", в строке перед печатной записью "С.В. Багдасарян" (л.д. 144)-(N 8), выполнены одним лицом - но не самой Багдасарян Светланой Викторовной, а Москвиной Татьяной Николаевной, с подражанием подлинным подписям Багдасарян С.В.
Факт подписания акта приема-передачи нежилого помещения от 05 декабря 2014 года не Багдасарян С.В., а Москвиной Т.С. с подражанием подписи истца, также подтвержден пояснениями Москвиной Т.С. в судебном заседании суда первой инстанции.
Согласно доверенности от 01.12.2012 (л.д. 28 т. 2) Москвина Т.Н. уполномочена от имени Багдасарян С.В. подписывать уведомления всем арендаторам об изменении размера арендной платы по занимаемым площадям, расположенным по адресу: г. Туапсе, ул. Шаумяна, д. 8; г. Туапсе, ул. Б.Хмельницкого, д. 86, срок действия доверенности с 01.12.2012 по 31.12.2012.
Доказательства наличия у Москвина Т.Н. полномочий на заключение от имени истца сделки по досрочному расторжению договора аренды нежилого помещения N 4 от 05.06.2012 отсутствуют. Доказательства последующего одобрения истцом указанной сделки в соответствии со ст. 183 ГК РФ, не представлены. Из материалов дела не усматривается факт наличия у Москвиной Т.Н. полномочий на досрочное расторжение договора аренды исходя из обстановки, в которой действует представитель (ст. 182 ГК РФ).
С учетом условий п. 5.2 договора аренды N 4 от 05.06.2012, и даты получения арендодателем уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке (05.12.2014), договор аренды N 4 от 05.06.2012 считается прекратившим свое действие с 05.03.2015.
Вывод суда первой инстанции о прекращении арендных отношений между сторонами с 01.12.2014 является неверным и подлежит исключению из мотивировочной части решения, однако, не является основанием для отмены судебного акта.
Учитывая отсутствие между сторонами спора о размере уплаченных ответчиком платежей за спорный период (280000 руб. за период с 01.01.2014 по 05.12.2014), исходя из установленного договором размера арендной платы 20000 руб., задолженности у ответчика перед истцом за заявленный период не имелось, а имелась переплата в сумме 40000 руб., которая могла быть зачтена в счет последующего периода аренды до момента прекращения договора (05.03.2015). Учитывая изложенное, доводы ответчика о наличии переплаты за спорный период в сумме 60000 руб., также опровергаются материалам дела.
Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
Доводы истца о необходимости отнесения судебных издержек на ответчика противоречат положениям ст. 110 АПК РФ, предусматривающей пропорциональное взыскание судебных расходов, понесенных лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, с другой стороны. Поскольку в иске отказано полностью истец не является лицом в пользу которого принят судебный акт.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 по делу N А32-9925/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.06.2016 N 15АП-6024/2016 ПО ДЕЛУ N А32-9925/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2016 г. N 15АП-6024/2016
Дело N А32-9925/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Галова В.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
при участии:
от истца - Перепелицын Александр Викторович по доверенности от 05.04.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Багдасарян Светланы Викторовны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016
по делу N А32-9925/2015, принятое в составе судьи Грачева С.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Багдасарян Светланы Викторовны (ИНН 232201721554, ОГРНИП 304232206400181),
к обществу с ограниченной ответственностью "Законъ и Право" (ИНН 2365002353, ОГРН 1052313092952),
при участии третьего лица: Москвиной Татьяны Николаевны
о взыскании задолженности, неустойки
установил:
индивидуальный предприниматель Багдасарян Светлана Викторовна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Законъ и Право" о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 55000 рублей, договорной неустойки в размере 57225 рублей и неустойки в виде арендных платежей за период с 06.12.2014 по 06.03.2014 в размере 90000 рублей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Багдасарян С.В. обратилась с апелляционной жалобой, просила решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 отменить. Жалоба мотивирована тем, что в соответствии с п. 2.1.3 договора арендодатель вправе в случае изменения условий договора, предусматривающих размер арендной платы, известить об этом арендатора не менее чем за 3 месяца до даты ее изменения. Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При одностороннем изменении размера арендной платы соглашение не составляется, по смыслу п. 3 ст. 453 ГК РФ изменения вступают в силу с момента получения стороной уведомления об изменении условий договора. Согласно судебной практике, в случае, если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомить арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления. Из этого следует, что необходимость подписания дополнительного соглашения при изменении арендной платы отсутствует, истец обязан только известить об этом другую сторону. В материалах дела имеются доказательства того, что ответчик не возражал против увеличения арендной платы, письменных возражений по полученному извещению об изменении размера арендной платы с 01.01.2014 г. не представил. Ответчик совершил действия, подтверждающие его согласие на изменение арендной платы с этого периода. Так, 26.12.2013 г. была произведена предоплата в размере 60000 руб., в последующем 06.03.2014-60000 руб., т.е. оплата производилась с периодичностью через 2 месяца по 60000 руб. За первые 4 месяца им оплачено - 12000 руб., т.е. по 30000 руб. в месяц. Судом без надлежащих доказательств установлено, что ответчик оплачивал аренду в размере по 20000 руб. в месяц. Внесение арендатором арендных платежей в размере, указанном в уведомлении арендодателя об изменении платы по договору, не требующему гос. регистрации, может рассматриваться как согласие на такое изменение, что соответствует п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438, п. 3 ст. 614 ГК РФ, а также п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14. Согласно п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" для признания соответствующих действий акцептом не требуется выполнять условия оферты в полном объеме, достаточно того, что лицо, получившее оферту, приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. Ответчик в течение 4 месяцев был согласен с изменениями арендной платы и произвел оплату, однако, в последующем отказался от оплаты и в платежных поручениях преднамеренно указывал назначение платежа "предоплата". Кроме этого, истцом оплачены налоги, за период с 01.01.2014 г. по 30.10.2014 г., с учетом размера арендной платы - 30 000 руб. Судом не дана оценка и не отражен в решении этот факт. Согласно пункту 3.2 договора и ст. 614 ГК РФ, ответчик обязан уплачивать арендодателю арендную плату 1 числа каждого месяца, но не позднее 5 числа каждого месяца. На основании вышеизложенного, с 01.01.2014 г. по 05.12.2014 г. Ответчик должен был оплатить аренду всего - 335000 руб., однако оплатил - 280000 руб., т.е. долг по арендной оплате составляет 55000 руб. Судом не учтена и не принята во внимание доверенность выданная ИП Багдасарян С.В. бухгалтеру Москвиной Т.Н. для уведомления арендаторов об увеличении арендной платы. Арендная плата была увеличена пропорционально всем арендаторам ИП Багдасарян С.В., о чем имеются записи в журнале регистрации. Ответчиком нарушены условия договора о порядке и сроках расторжения договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и 5.2. договора, договор был пролонгирован на неопределенный срок на тех же условиях. Досрочное расторжение договора любой из сторон в одностороннем порядке допускается с письменного предупреждения другой стороны не менее чем за 3 месяца до момента расторжения договора. В нарушении данных положений ответчик не уведомил арендодателя о расторжении договора аренды за 3 месяца до расторжения. Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2014 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" нарушение одной из сторон сроков уведомления о расторжении договора и досрочное освобождение арендуемого помещения, не является основанием прекращения обязательств по внесению арендной платы до истечения 3-х месяцев с момента уведомления о расторжении договора или освобождения помещения. В соответствии со ст. 620 ГК РФ предусмотрен перечень оснований для расторжения договора в одностороннем порядке. Нарушение сроков и порядка расторжения договора дает право требовать от виновной стороны оплату арендных платежей за период после освобождения помещения и до конца текущего периода, т.е. в размере - 90 000 руб. (за 3 месяца 06.12.2014 г.- 06.03.2014 г. по 30 000 руб., т.к. арендовал до (включительно) 05.12.2014 г.). Суд, необоснованно посчитал надлежащим уведомлением ответчика о предстоящем расторжении договора - уведомление от 02.09.2014 г. В материалах дела имеется нотариально заверенное объяснение Москвиной Т.Н., ее личное пояснения в судебном заседании и заключение экспертизы от 30.11.2015 г., о том, что уведомление от 02.09.2014 не получала сама ИП Багдасарян С.В., а вручено бухгалтеру - в декабре 2014 г. Наличие нескольких уведомлений, подтверждает, что в сентябре ответчик не уведомлял ИП Багдасарян С.В. о намерении расторгнуть договор аренды. Суд необоснованно посчитал акт приемки-передачи помещения от 05.12.2014 г. действительным и подписанным обеими сторонами. В материалах дела имеются доказательства того, что данный акт подписан не самой ИП Багдасарян С.В., а неуполномоченным лицом и не являющимся субъектом правоотношений по договору аренды - Москвиной Т.Н. Согласно указаниям Президиума ВАС РФ, при совершении сделки от имени юридического лица лицом, которое не имело на это полномочий в силу закона (а главный бухгалтер именно по закону не имеет права на заключение сделок от имени общества), в данном случае следует руководствоваться статьей 168 ГК РФ. При этом п. 1 ст. 183 ГК (о неуполномоченном представителе) в подобной ситуации применяться не может. Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Т.е. данная сделка (акт от 05.12.2014 г.) в силу закона является ничтожной, а ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом и не порождает событий. Из этого следует, что договор аренды не расторгнут 01.12.2014 г. Кроме того, судом необоснованно установлено, что акт содержит условия об отсутствии претензий к сторонам. В пункте 3 акта от 05.12.2014 г. указано, что арендодатель претензий только по техническому состоянию переданного помещения. Данный акт составлен с нарушением законодательства РФ поскольку в нем содержатся условия о прекращении действий задним числом, т.е. акт составлен 05.12.2014 г., а прекращаются отношения (расторгается договор аренды) с 01.12.2014 г. Истец, для защиты своих прав и законных интересов был вынужден обратиться за юридической помощью. Оплачено ООО "Инфо-Лекс" за оказанные услуги (консультация, подбор материалов, составление искового заявления и приложений к нему, представление интересов в суде) в размере 30 000 руб. Истцом понесены судебные расходы в виде оплаченных юридические услуги, а также оплаченной государственной пошлиной в размере 7045 руб. Расходы на проведенную судебную экспертизу, также должны быть взысканы с ответчика.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ, (в редакции по состоянию на 2014 год) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Багдасарян Светлана Викторовна 05 июня 2012 года заключила с обществом ограниченной ответственностью "Геологическое универсальное предприятие "Комитет землеустройства и кадастра объектов недвижимости" (переименованное в ООО "Законъ и Право") договор аренды нежилого помещения N 4 по адресу: г. Таупсе, ул. Шаумяна, 8, общей площадью 44,1 кв. м 05.06.2012 г. сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 1.1, 3.2. договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату 1 числа каждого месяца, но не позднее 5-го числа каждого месяца.
Согласно п. 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 20000 рублей.
В соответствии с п. 2.1.3 в случае изменения условий договора, предусматривающих размер арендной платы, арендодатель обязуется известить арендатора об этом не менее чем за 3 месяца до даты ее вменения.
При этом, в силу п. 5.1 договора изменение условий договора не допускается, кроме случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору и форс-мажорных обстоятельств.
Срок действия договора установлен п. 4.1 на 11 месяцев: с 05.06.2012 по 05.05.2013.
В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Аналогичное положение содержится в п. 5.2 договора, согласно которому досрочное расторжение договора любой из сторон в одностороннем порядке допускается с письменным предупреждением стороны не менее чем за 3 месяца до момента расторжения договора.
Ответчику 12.12.2013 было вручено уведомление об увеличении с 01.01.2014 г. ежемесячной арендной платы по договору до 30000 рублей.
В соответствии с п. 21. постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса, в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Исходя из анализа текста договора, с учетом буквального толкования пунктов 2.1.3 и раздела 5 договора аренды N 4 от 05.06.2012 года суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в нем положений, предоставляющих арендодателю в одностороннем порядке без подписания соответствующего соглашения с арендатором изменять размер арендной платы.
Доводы об изменении условий договора посредством совершения конклюдентных действий по оплате увеличенной арендной платы опровергаются платежными документами, согласно которым, ежемесячные платежи и после получения уведомлений осуществлялись ответчиком в размере 20000 руб., а назначением платежей превышающих указанную сумму (60000 руб. и 40000 руб.) указана предварительная оплата. Из указанных документов воля ответчика на уплату ежемесячных платежей в увеличенном размере - 30000 руб. не усматривается.
Ответчик путем вручения письменного уведомления исх. N 54 от 02.09.2014 уведомил истца о намерении расторжения договора с 05 декабря 2014 года. Данное уведомление получено Багдасарян С.В. 05.12.2014 в присутствии работников истца что подтверждается их подписями в уведомлении.
В материалы дела ответчиком представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 05 декабря 2014 года, в котором отражен факт возвращения ответчиком помещения в исправном состоянии и соглашение сторон о расторжении договора аренды N 4 от 05.06.2012 года с 01.12.2014 года.
Проведенной по ходатайству ответчика судебной экспертизой (заключение N 277/1.1 от 30.11.2015) установлено, что подписи от имени Багдасарян Светланы Викторовны, расположенные в уведомлении Багдасарян С.В. от 12.12.2013 об увеличении арендной платы с 01.01.2014, в строке перед печатной записью "С.В. Багдасарян" (л.д. 135) - (N 4), в письме Багдасарян С.В. от 20.11.2014 о направлении акта сверки по арендной плате, в строке перед печатной записью "С.В. Багдасарян" (л.д. 136)-(N 5), в акте сверки по состоянию на 20.11.2014, в строке перед печатной записью "С.В. Багдасарян" (л.д. 137) - (N 6), в акте приема-передачи нежилого помещения от 05.12.2014 в связи с расторжением договора аренды нежилого помещения N 4 от 05.06.2012, в графе "Арендодатель", в строке перед печатной записью "С.В. Багдасарян" (л.д. 144)-(N 8), выполнены одним лицом - но не самой Багдасарян Светланой Викторовной, а Москвиной Татьяной Николаевной, с подражанием подлинным подписям Багдасарян С.В.
Факт подписания акта приема-передачи нежилого помещения от 05 декабря 2014 года не Багдасарян С.В., а Москвиной Т.С. с подражанием подписи истца, также подтвержден пояснениями Москвиной Т.С. в судебном заседании суда первой инстанции.
Согласно доверенности от 01.12.2012 (л.д. 28 т. 2) Москвина Т.Н. уполномочена от имени Багдасарян С.В. подписывать уведомления всем арендаторам об изменении размера арендной платы по занимаемым площадям, расположенным по адресу: г. Туапсе, ул. Шаумяна, д. 8; г. Туапсе, ул. Б.Хмельницкого, д. 86, срок действия доверенности с 01.12.2012 по 31.12.2012.
Доказательства наличия у Москвина Т.Н. полномочий на заключение от имени истца сделки по досрочному расторжению договора аренды нежилого помещения N 4 от 05.06.2012 отсутствуют. Доказательства последующего одобрения истцом указанной сделки в соответствии со ст. 183 ГК РФ, не представлены. Из материалов дела не усматривается факт наличия у Москвиной Т.Н. полномочий на досрочное расторжение договора аренды исходя из обстановки, в которой действует представитель (ст. 182 ГК РФ).
С учетом условий п. 5.2 договора аренды N 4 от 05.06.2012, и даты получения арендодателем уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке (05.12.2014), договор аренды N 4 от 05.06.2012 считается прекратившим свое действие с 05.03.2015.
Вывод суда первой инстанции о прекращении арендных отношений между сторонами с 01.12.2014 является неверным и подлежит исключению из мотивировочной части решения, однако, не является основанием для отмены судебного акта.
Учитывая отсутствие между сторонами спора о размере уплаченных ответчиком платежей за спорный период (280000 руб. за период с 01.01.2014 по 05.12.2014), исходя из установленного договором размера арендной платы 20000 руб., задолженности у ответчика перед истцом за заявленный период не имелось, а имелась переплата в сумме 40000 руб., которая могла быть зачтена в счет последующего периода аренды до момента прекращения договора (05.03.2015). Учитывая изложенное, доводы ответчика о наличии переплаты за спорный период в сумме 60000 руб., также опровергаются материалам дела.
Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.
Доводы истца о необходимости отнесения судебных издержек на ответчика противоречат положениям ст. 110 АПК РФ, предусматривающей пропорциональное взыскание судебных расходов, понесенных лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, с другой стороны. Поскольку в иске отказано полностью истец не является лицом в пользу которого принят судебный акт.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 по делу N А32-9925/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)