Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи О.Г. Мишакова,
судей А.С. Маслова, М.С. Сафроновой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.М. Чадамба,
рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Погосяна В.Б. о признании недействительными договоров в рамках дела о банкротстве
ООО "Передовые технологии"
при участии: от АНО "СУДЕБНЫЙ ЭКСПЕРТ" - Черепенько Г.В., Топилин С.В.,
Сафронов С.И., паспорт, лично,
от Сафронова С.И. - Кондратюк О.В., дов. от 03.12.2014,
Степанян В.Ш., паспорт, лично,
установил:
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2014 при рассмотрении дела применены правила параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", дело направлено по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2014 по делу N А40-159054/14 по заявлению ООО "Строй-Ка" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии" возбуждено производство по делу, определением от 20.05.2015 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Писаренко М.М.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2017 ООО "Передовые технологии" (ОГРН 5077746560260, ИНН 7719629337), признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Исполнение обязанности конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Писаренко М.М.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2016 года признаны недействительными: заключенный между ООО "Передовые технологии" и ООО "Нова" договор от 20.03.2014 N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Москва, пос. Первомайское, улица Центральная, дом 30, квартира 26; заключенный между ООО "Нова" и Ширмановым Александром Валентиновичем договор от 14.05.2014 года N 30 (2)-26 купли-продажи той же квартиры; заключенный между Ширмановым Александром Валентиновичем и Сафроновым Сергеем Игоревичем договор от 23.09.2014 купли-продажи той же квартиры, за гражданином РФ Погосяном Варданом Бабкеновичем признано право собственности на указанную квартиру.
Указанное определение послужило основанием для последующего отчуждения спорной квартиры в пользу Овсепян А.Р. на основании договора дарения.
Не согласившись с вынесенным определением, Сафронов С.И. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции.
Определением от 29.03.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А40-159054/14 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 03.07.2017 ходатайство Сафронова С.И. о назначении экспертизы удовлетворено, по делу назначена комплексная экспертиза в отношении договора N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры от 25.03.2014; акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013, проведение экспертизы поручено АНО "СУДЕБНЫЙ ЭКСПЕРТ", производство по обособленному спору приостановлено до окончания экспертизы.
18.10.2017 в суд поступило заключение экспертов N 596/17 от 13.10.2017.
Протокольным определением в порядке ст. 184 АПК РФ производство по делу возобновлено.
В ходе заседания эксперты дали суду пояснения относительно выводов, содержащихся в их заключении.
Представитель ответчика поддерживал доводы, изложенные в отзыве.
Представитель третьего лица ходатайствовал об отложении судебного заседания. Ходатайство было рассмотрено в порядке ст. 158, 184 АПК РФ, в его удовлетворении было отказано.
Овсепян А.Р., Погосян В.Б. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, заявление рассматривалось в их отсутствие в соответствии со ст. ст. 121, 123, 156 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 123, 266 и 268 АПК РФ, изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы заявления, изучив заключение экспертов, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Погосян В.Б. в своем заявлении просит:
- 1. Признать недействительными: заключенный между ООО "Передовые технологии" и ООО "Нова" договор от 20.03.2014 N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Москва, пос. Первомайское, улица Центральная, дом 30, квартира 26; заключенный между ООО "Нова" и Ширмановым Александром Валентиновичем договор от 14.05.2014 года N 30 (2)-26 купли-продажи той же квартиры; заключенный между Ширмановым Александром Валентиновичем и Сафроновым Сергеем Игоревичем договор от 23.09.2014 купли-продажи той же квартиры;
- 2. Обязать Управление Росреестра по городу Москве зарегистрировать договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.12.2012 N П2-2/23-105,5 между ООО "Передовые Технологии" и Погосяном Варданом Бабкеновичем, 24 июля 1962 года рождения.
3. Признать за гражданином РФ Погосяном Варданом Бабкеновичем право собственности на квартиру, расположенную по адресу: город Москва, п. Первомайское, улица Центральная, дом 30, квартира 26.
В обоснование заявления заявитель ссылается на факт заключения договора N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (том 244, л.д. 9-15), статьи 153, 167, 168, 301, 425, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что квартира была передана на основании акта приема-передачи квартиры N 2-23 от 19.01.2013 N 2-23 (т. 244, л.д. 20). Заявитель полагает, что ООО "Передовые технологии" были совершены противоправные действия, выразившиеся в непредставлении второго экземпляра договора долевого участия для государственной регистрации. Заявитель также указывает, что 25.03.2014 между ООО "Передовые Технологии" и Погосяном В.Б. был заключен договор купли-продажи квартиры N 30 (2)-26, предметом которого являлась та же квартира, принадлежащая на праве собственности продавцу (ООО "Передовые Технологии").
Подлинник договора N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в материалы дела представлен не был.
Из материалов дела следует, что указанная квартира была продана ООО "Передовые Технологии" по договору купли-продажи квартиры от 20.03.2014 N 30 (2)-26 (том 245, л.д. 67-69), в котором ООО "Передовые Технологии" являлось продавцом, а ООО "Нова" покупателем.
Далее квартира была отчуждена ООО "Нова" в пользу Ширманова А.В. по договору N 30 (2)-26 от 14.05.2014 (том 245, л.д. 52-53).
Ширманов А.В. на основании договора купли-продажи от 23.09.2014 продал квартиру Сафронову С.И. (том 245, л.д. 116-118).
Из заявления Погосяна В.Б. следует, что основанием возникновения у него притязаний на спорную квартиру служит договор долевого участия N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012, подлинник которого не представлен, а также заключенный 25.03.2014 договор купли-продажи квартиры N 30 (2)-26 на эту же квартиру.
Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу императивных положений статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации правовые последствия данной сделки наступают после ее регистрации.
Исходя из указанных норм права, законных оснований считать договор долевого участия N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012 заключенным не имеется.
Заявитель ссылается на договор купли-продажи N 30 (2)-26 от 25.03.2014, предметом которого является продажа той же квартиры, которая якобы была предметом договора долевого участия. Договор заключен между ООО "Передовые Технологии" и Индивидуальным предпринимателем Погосяном В.Б. От имени ООО "Передовые Технологии" договор был подписан Яценко И.П., от имени покупателя - Погосяном В.Б. Также заявителем представлен подлинник акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013, пунктом 1 которого на основании договора участия в долевом строительстве N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012 Застройщик (ООО "Передовые Технологии") передал, а Участник (Погосян В.Б.) принял спорную квартиру.
В ходе рассмотрения дела судом в качестве свидетеля был вызван и опрошен Яценко И.П., который пояснил, что являлся генеральным директором должника ООО "Передовые Технологии" в период с мая 2012 года примерно по 20-21.03.2014. Пояснил, что подписи на документах, представленных истцом, визуально сходны с его подписью, но ему не принадлежат, а оттиск печати на договоре купли-продажи от 25.03.2014 не соответствует оттиску печати, которой в тот период заверялись подобные документы (том 246 а, л.д. 59-60).
Определением от 31.05.2017 суд обязал арбитражного управляющего ООО "Передовые технологии" представить подлинник договора N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012, заключенный между должником и Погосяном В.Б., подлинные документы должника за период с 24.12.2012 по 26.03.2014, на которых проставлены подписи Яценко И.П. и печати организации, не позволяющие усомниться в их подлинности, а также сведения о печатях должника с их оттисками, которые имелись у должника в указанный период (при наличии).
Арбитражным управляющим представлен ответ, согласно которому на дату введения наблюдения должник хозяйственную деятельность не вел, по юридическому адресу не находился, установить место нахождения документации и директора должника не представляется возможным (том 246 а, л.д. 61).
Поскольку в ходе рассмотрения дела возникли сомнения относительно подлинности акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013 и договора купли-продажи N 30 (2)-26 квартиры от 25.03.2014, судом было удовлетворено ходатайство Сафронова С.И. о проведении экспертизы. Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 судом была назначена комплексная экспертиза в отношении подлинника договора N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры от 25.03.2014 и подлинника акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013. Проведение экспертизы поручено АНО "СУДЕБНЫЙ ЭКСПЕРТ". Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:
1. Кем, гражданином Яценко И.П. или иным лицом, выполнены подписи от его имени в указанных документах?
2. Соответствуют ли даты составления указанных документов их истинному возрасту и применялись ли к ним методы искусственного старения?
По итогам экспертизы экспертной организацией представлено заключение от 13.10.2017 N 596/17, выполненное экспертами Черепенько Г.В. и Топилиным С.В. (том 246 б).
Согласно заключению по первому вопросу экспертами сделан вывод о том, что подпись, выполненная от имени Яценко И.П., расположенная на стр. 2 представленного на экспертизу договора N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры от 25.03.2014, выполнена вероятно самим Яценко И.П., образцы подписи которого были представлены на экспертизу. Подпись, выполненная от имени Яценко И.П., расположенная на оборотной стороне представленного на экспертизу акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013, выполнена, вероятно, самим Яценко И.П., образцы подписи которого были представлены на экспертизу.
По второму вопросу экспертами сделан вывод, что дата составления договора N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры от 25.03.2014 не соответствует дате, указанной в документе, так как документ подписан не ранее 18 декабря 2016 года. Дата составления акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013 не соответствует дате, указанной в документе, так как документ составлен не ранее ноября 2016 года. (том 246 Б, л.д. 42-43).
В ходе судебного заседания эксперты пояснили, что вывод о том, что подписантом является именно Яценко И.П., имеет вероятностный характер, поскольку подписи являются простыми по начертанию.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ, применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы рекомендации по производству судебных экспертиз. Выводы в заключении эксперта сформулированы экспертами на основании надлежащих объектов исследований, представленных в материалы дела и необходимых для дачи заключения.
Для производства экспертизы экспертами применялись методы качественно-описательные (традиционные), графические, сравнительного описания. В связи с тем, что в рамках проведения экспертизы установить в категорической форме, выполнены ли подписи N 1 и N 2 одним лицом не представилось возможным, экспертами сравнительное исследование проводилось по каждой подписи отдельно. В ходе проведения экспертизы экспертами было заявлено ходатайство о предоставлении дополнительных сравнительных материалов, которое после проведения судебного заседания и отобрания дополнительных подписей, было судом удовлетворено.
Для исследования давности создания документов были применены метод тонкослойной хроматографии, метод визуального и микроскопического исследования, методика "Определения давности выполнения реквизитов в документах по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей". Экспертами было установлено, что штрихи оттиска печати ООО "Передовые технологии" из договора N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры от 25.03.2014, штрихи оттиска печати "ИП Погосян Вардан Бабкенович" и штрихи подписи от имени Яценко И.П. из Акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013 пригодны для определения времени его проставления в соответствии с методикой "Определение давности выполнения реквизитов в документах по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей".
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, содержатся в заключении и служат его составной частью, в заключении эксперта экспертами соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также противоречий в выводах экспертов суд признает указанное заключение надлежащим доказательством по делу, из которого следует, что представленные заявителем договор N 30 (2)-26 от 25.03.2014 и акт приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013 составлены не ранее 18 декабря 2016 года и ноября 2016 года, соответственно (то есть значительно позже заключения и исполнения оспариваемых договоров), а подписи на них от имени должника вероятно выполнены не генеральным директором Яценко И.П.
Также судом апелляционной инстанции принимается во внимание и тот факт, что заявитель в ходе рассмотрения дела не представил подлинник договора N П2-2/23-105,5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.12.2012, ограничившись только доводами о противоправном поведении ООО "Передовые технологии", выразившемся в непредставлении договора для государственной регистрации. Однако своевременных действий по защите якобы нарушенного права в порядке ст. 551 ГК РФ заявителем предпринято не было. Напротив, им представлен самостоятельный договор купли-продажи от 25.03.2014 N 30 (2)-26, ставший объектом экспертизы, которая установила, что он составлен значительно позже указанной в нем даты заключения, а текст договора не содержит отсылок ни к договору участия в долевом строительстве от 25.12.2012 N П2-2/23-105,5, ни к иным правоотношениям сторон, существовавшим до его заключения. Более того, этот договор купли-продажи был представлен на государственную регистрацию только 14.11.2014 и в его регистрации было отказано (т. 244, л.д. 26, 27).
В материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Троицкого районного суда города Москвы от 03.03.2016 по исковому заявлению Сафронова С.И. к Степанян В.Ш., Овсепян А.Р., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Степанян В.Ш., Степанян Э.В., Погосяну В.Б. о выселении, признании регистрации по месту жительства незаконной, обязании снять с регистрационного учета, встречному иску Степаняна В.Ш., Овсепян А.Р., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Степаняна Ш.В. и Степанян Э.В., к Сафронову С.И. о признании приобретшими право пользования жилым помещением.
Как установлено указанным решением суда, Сафронов С.И. является собственником спорной квартиры, которая приобретена им на основании договора купли-продажи от 23.09.2014, право собственности зарегистрировано 07.10.2014, Сафронов С.И. зарегистрирован по месту жительства в указанной квартире 09.12.2014.
Основанием для регистрации по месту жительства в спорной квартире Степаняна В.Ш. явились заявление по форме N 6, доверенность от имени Сафронова С.И., нотариальное согласие Сафронова С.И. на регистрацию по месту жительства в спорную квартиру и копия свидетельства о государственной регистрации. В ходе рассмотрения дела ответчики ссылались на наличие согласия собственника квартиры Сафронова С.И. на регистрацию по месту жительства.
Между тем судом было установлено, что явившаяся основанием для регистрации по месту жительства доверенность от 16.02.2015 от имени Сафронова С.И. реестровый номер 1д-45 нотариусом города Москвы Големиновым Б.Н. не удостоверялась, в соответствии с номенклатурой дел на 2015 год реестр с индексом "1д" не предусмотрен. Согласно ответу на запрос суда нотариуса г. Москвы Ковалевой С.Н. от 19.12.2015 в период с 01.01.2015 по настоящее время Сафронов С.И. в нотариальную контору не обращался, каких-либо нотариальных действий от его имени не удостоверялось. Согласно ответу на запрос суда Московской городской нотариальной палаты от 29.01.2016 номерной бланк 77 АА N 2015219 был выдан 03.07.2000 нотариусу города Москвы Олиференко Е.В., а 13.11.2011 нотариусу города Москвы Шишт З.Л.
Таким образом, вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции установлено, что заявитель незаконно вселился в спорную квартиру, используя поддельные документы.
В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Однако исходя из разъяснений, данных в пункте 59 того же постановления, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Погосян В.Б. не представил надлежащих доказательств возникновения у него соответствующего права на спорную квартиру, а представленные им доказательства, напротив, опровергают его доводы. Оценка всей совокупности представленных в материалы дела доказательств позволяет сделать вывод о том, что заявитель не обладает правами на спорную квартиру и не вправе требовать признания недействительными договоров, исполнение которых повлекло возникновение права собственности на нее у ответчика. Ни одного из заявленных оснований заявитель не доказал, в то время как ответчиком по спору представлены надлежащие доказательства приобретения спорной квартиры в собственность.
В пункте 61 указанного выше постановления пленумов разъяснено следующее.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Однако, как было установлено судом, представленный заявителем договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта долевого строительства были составлены значительно позже приобретения ответчиком права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи, а вселение заявителя в квартиру было произведено незаконно.
В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271, 272 АПК РФ,
постановил:
Определение Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2016 по делу N А40-159054/14 отменить.
В удовлетворении заявления Погосяна В.Б. отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.12.2017 N 09АП-5611/2017 ПО ДЕЛУ N А40-159054/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2017 г. N 09АП-5611/2017
Дело N А40-159054/14
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи О.Г. Мишакова,
судей А.С. Маслова, М.С. Сафроновой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.М. Чадамба,
рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Погосяна В.Б. о признании недействительными договоров в рамках дела о банкротстве
ООО "Передовые технологии"
при участии: от АНО "СУДЕБНЫЙ ЭКСПЕРТ" - Черепенько Г.В., Топилин С.В.,
Сафронов С.И., паспорт, лично,
от Сафронова С.И. - Кондратюк О.В., дов. от 03.12.2014,
Степанян В.Ш., паспорт, лично,
установил:
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2014 при рассмотрении дела применены правила параграфа 7 главы 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", дело направлено по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2014 по делу N А40-159054/14 по заявлению ООО "Строй-Ка" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии" возбуждено производство по делу, определением от 20.05.2015 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Писаренко М.М.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2017 ООО "Передовые технологии" (ОГРН 5077746560260, ИНН 7719629337), признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Исполнение обязанности конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Писаренко М.М.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2016 года признаны недействительными: заключенный между ООО "Передовые технологии" и ООО "Нова" договор от 20.03.2014 N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Москва, пос. Первомайское, улица Центральная, дом 30, квартира 26; заключенный между ООО "Нова" и Ширмановым Александром Валентиновичем договор от 14.05.2014 года N 30 (2)-26 купли-продажи той же квартиры; заключенный между Ширмановым Александром Валентиновичем и Сафроновым Сергеем Игоревичем договор от 23.09.2014 купли-продажи той же квартиры, за гражданином РФ Погосяном Варданом Бабкеновичем признано право собственности на указанную квартиру.
Указанное определение послужило основанием для последующего отчуждения спорной квартиры в пользу Овсепян А.Р. на основании договора дарения.
Не согласившись с вынесенным определением, Сафронов С.И. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции.
Определением от 29.03.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А40-159054/14 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 03.07.2017 ходатайство Сафронова С.И. о назначении экспертизы удовлетворено, по делу назначена комплексная экспертиза в отношении договора N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры от 25.03.2014; акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013, проведение экспертизы поручено АНО "СУДЕБНЫЙ ЭКСПЕРТ", производство по обособленному спору приостановлено до окончания экспертизы.
18.10.2017 в суд поступило заключение экспертов N 596/17 от 13.10.2017.
Протокольным определением в порядке ст. 184 АПК РФ производство по делу возобновлено.
В ходе заседания эксперты дали суду пояснения относительно выводов, содержащихся в их заключении.
Представитель ответчика поддерживал доводы, изложенные в отзыве.
Представитель третьего лица ходатайствовал об отложении судебного заседания. Ходатайство было рассмотрено в порядке ст. 158, 184 АПК РФ, в его удовлетворении было отказано.
Овсепян А.Р., Погосян В.Б. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, заявление рассматривалось в их отсутствие в соответствии со ст. ст. 121, 123, 156 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 123, 266 и 268 АПК РФ, изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы заявления, изучив заключение экспертов, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Погосян В.Б. в своем заявлении просит:
- 1. Признать недействительными: заключенный между ООО "Передовые технологии" и ООО "Нова" договор от 20.03.2014 N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Москва, пос. Первомайское, улица Центральная, дом 30, квартира 26; заключенный между ООО "Нова" и Ширмановым Александром Валентиновичем договор от 14.05.2014 года N 30 (2)-26 купли-продажи той же квартиры; заключенный между Ширмановым Александром Валентиновичем и Сафроновым Сергеем Игоревичем договор от 23.09.2014 купли-продажи той же квартиры;
- 2. Обязать Управление Росреестра по городу Москве зарегистрировать договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.12.2012 N П2-2/23-105,5 между ООО "Передовые Технологии" и Погосяном Варданом Бабкеновичем, 24 июля 1962 года рождения.
3. Признать за гражданином РФ Погосяном Варданом Бабкеновичем право собственности на квартиру, расположенную по адресу: город Москва, п. Первомайское, улица Центральная, дом 30, квартира 26.
В обоснование заявления заявитель ссылается на факт заключения договора N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (том 244, л.д. 9-15), статьи 153, 167, 168, 301, 425, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что квартира была передана на основании акта приема-передачи квартиры N 2-23 от 19.01.2013 N 2-23 (т. 244, л.д. 20). Заявитель полагает, что ООО "Передовые технологии" были совершены противоправные действия, выразившиеся в непредставлении второго экземпляра договора долевого участия для государственной регистрации. Заявитель также указывает, что 25.03.2014 между ООО "Передовые Технологии" и Погосяном В.Б. был заключен договор купли-продажи квартиры N 30 (2)-26, предметом которого являлась та же квартира, принадлежащая на праве собственности продавцу (ООО "Передовые Технологии").
Подлинник договора N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в материалы дела представлен не был.
Из материалов дела следует, что указанная квартира была продана ООО "Передовые Технологии" по договору купли-продажи квартиры от 20.03.2014 N 30 (2)-26 (том 245, л.д. 67-69), в котором ООО "Передовые Технологии" являлось продавцом, а ООО "Нова" покупателем.
Далее квартира была отчуждена ООО "Нова" в пользу Ширманова А.В. по договору N 30 (2)-26 от 14.05.2014 (том 245, л.д. 52-53).
Ширманов А.В. на основании договора купли-продажи от 23.09.2014 продал квартиру Сафронову С.И. (том 245, л.д. 116-118).
Из заявления Погосяна В.Б. следует, что основанием возникновения у него притязаний на спорную квартиру служит договор долевого участия N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012, подлинник которого не представлен, а также заключенный 25.03.2014 договор купли-продажи квартиры N 30 (2)-26 на эту же квартиру.
Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу императивных положений статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации правовые последствия данной сделки наступают после ее регистрации.
Исходя из указанных норм права, законных оснований считать договор долевого участия N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012 заключенным не имеется.
Заявитель ссылается на договор купли-продажи N 30 (2)-26 от 25.03.2014, предметом которого является продажа той же квартиры, которая якобы была предметом договора долевого участия. Договор заключен между ООО "Передовые Технологии" и Индивидуальным предпринимателем Погосяном В.Б. От имени ООО "Передовые Технологии" договор был подписан Яценко И.П., от имени покупателя - Погосяном В.Б. Также заявителем представлен подлинник акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013, пунктом 1 которого на основании договора участия в долевом строительстве N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012 Застройщик (ООО "Передовые Технологии") передал, а Участник (Погосян В.Б.) принял спорную квартиру.
В ходе рассмотрения дела судом в качестве свидетеля был вызван и опрошен Яценко И.П., который пояснил, что являлся генеральным директором должника ООО "Передовые Технологии" в период с мая 2012 года примерно по 20-21.03.2014. Пояснил, что подписи на документах, представленных истцом, визуально сходны с его подписью, но ему не принадлежат, а оттиск печати на договоре купли-продажи от 25.03.2014 не соответствует оттиску печати, которой в тот период заверялись подобные документы (том 246 а, л.д. 59-60).
Определением от 31.05.2017 суд обязал арбитражного управляющего ООО "Передовые технологии" представить подлинник договора N П2-2/23-105,5 от 25.12.2012, заключенный между должником и Погосяном В.Б., подлинные документы должника за период с 24.12.2012 по 26.03.2014, на которых проставлены подписи Яценко И.П. и печати организации, не позволяющие усомниться в их подлинности, а также сведения о печатях должника с их оттисками, которые имелись у должника в указанный период (при наличии).
Арбитражным управляющим представлен ответ, согласно которому на дату введения наблюдения должник хозяйственную деятельность не вел, по юридическому адресу не находился, установить место нахождения документации и директора должника не представляется возможным (том 246 а, л.д. 61).
Поскольку в ходе рассмотрения дела возникли сомнения относительно подлинности акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013 и договора купли-продажи N 30 (2)-26 квартиры от 25.03.2014, судом было удовлетворено ходатайство Сафронова С.И. о проведении экспертизы. Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 судом была назначена комплексная экспертиза в отношении подлинника договора N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры от 25.03.2014 и подлинника акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013. Проведение экспертизы поручено АНО "СУДЕБНЫЙ ЭКСПЕРТ". Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:
1. Кем, гражданином Яценко И.П. или иным лицом, выполнены подписи от его имени в указанных документах?
2. Соответствуют ли даты составления указанных документов их истинному возрасту и применялись ли к ним методы искусственного старения?
По итогам экспертизы экспертной организацией представлено заключение от 13.10.2017 N 596/17, выполненное экспертами Черепенько Г.В. и Топилиным С.В. (том 246 б).
Согласно заключению по первому вопросу экспертами сделан вывод о том, что подпись, выполненная от имени Яценко И.П., расположенная на стр. 2 представленного на экспертизу договора N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры от 25.03.2014, выполнена вероятно самим Яценко И.П., образцы подписи которого были представлены на экспертизу. Подпись, выполненная от имени Яценко И.П., расположенная на оборотной стороне представленного на экспертизу акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013, выполнена, вероятно, самим Яценко И.П., образцы подписи которого были представлены на экспертизу.
По второму вопросу экспертами сделан вывод, что дата составления договора N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры от 25.03.2014 не соответствует дате, указанной в документе, так как документ подписан не ранее 18 декабря 2016 года. Дата составления акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013 не соответствует дате, указанной в документе, так как документ составлен не ранее ноября 2016 года. (том 246 Б, л.д. 42-43).
В ходе судебного заседания эксперты пояснили, что вывод о том, что подписантом является именно Яценко И.П., имеет вероятностный характер, поскольку подписи являются простыми по начертанию.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ, применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы рекомендации по производству судебных экспертиз. Выводы в заключении эксперта сформулированы экспертами на основании надлежащих объектов исследований, представленных в материалы дела и необходимых для дачи заключения.
Для производства экспертизы экспертами применялись методы качественно-описательные (традиционные), графические, сравнительного описания. В связи с тем, что в рамках проведения экспертизы установить в категорической форме, выполнены ли подписи N 1 и N 2 одним лицом не представилось возможным, экспертами сравнительное исследование проводилось по каждой подписи отдельно. В ходе проведения экспертизы экспертами было заявлено ходатайство о предоставлении дополнительных сравнительных материалов, которое после проведения судебного заседания и отобрания дополнительных подписей, было судом удовлетворено.
Для исследования давности создания документов были применены метод тонкослойной хроматографии, метод визуального и микроскопического исследования, методика "Определения давности выполнения реквизитов в документах по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей". Экспертами было установлено, что штрихи оттиска печати ООО "Передовые технологии" из договора N 30 (2)-26 купли-продажи квартиры от 25.03.2014, штрихи оттиска печати "ИП Погосян Вардан Бабкенович" и штрихи подписи от имени Яценко И.П. из Акта приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013 пригодны для определения времени его проставления в соответствии с методикой "Определение давности выполнения реквизитов в документах по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей".
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, содержатся в заключении и служат его составной частью, в заключении эксперта экспертами соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также противоречий в выводах экспертов суд признает указанное заключение надлежащим доказательством по делу, из которого следует, что представленные заявителем договор N 30 (2)-26 от 25.03.2014 и акт приема-передачи объекта долевого строительства N 2-23 от 19.01.2013 составлены не ранее 18 декабря 2016 года и ноября 2016 года, соответственно (то есть значительно позже заключения и исполнения оспариваемых договоров), а подписи на них от имени должника вероятно выполнены не генеральным директором Яценко И.П.
Также судом апелляционной инстанции принимается во внимание и тот факт, что заявитель в ходе рассмотрения дела не представил подлинник договора N П2-2/23-105,5 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25.12.2012, ограничившись только доводами о противоправном поведении ООО "Передовые технологии", выразившемся в непредставлении договора для государственной регистрации. Однако своевременных действий по защите якобы нарушенного права в порядке ст. 551 ГК РФ заявителем предпринято не было. Напротив, им представлен самостоятельный договор купли-продажи от 25.03.2014 N 30 (2)-26, ставший объектом экспертизы, которая установила, что он составлен значительно позже указанной в нем даты заключения, а текст договора не содержит отсылок ни к договору участия в долевом строительстве от 25.12.2012 N П2-2/23-105,5, ни к иным правоотношениям сторон, существовавшим до его заключения. Более того, этот договор купли-продажи был представлен на государственную регистрацию только 14.11.2014 и в его регистрации было отказано (т. 244, л.д. 26, 27).
В материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Троицкого районного суда города Москвы от 03.03.2016 по исковому заявлению Сафронова С.И. к Степанян В.Ш., Овсепян А.Р., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Степанян В.Ш., Степанян Э.В., Погосяну В.Б. о выселении, признании регистрации по месту жительства незаконной, обязании снять с регистрационного учета, встречному иску Степаняна В.Ш., Овсепян А.Р., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Степаняна Ш.В. и Степанян Э.В., к Сафронову С.И. о признании приобретшими право пользования жилым помещением.
Как установлено указанным решением суда, Сафронов С.И. является собственником спорной квартиры, которая приобретена им на основании договора купли-продажи от 23.09.2014, право собственности зарегистрировано 07.10.2014, Сафронов С.И. зарегистрирован по месту жительства в указанной квартире 09.12.2014.
Основанием для регистрации по месту жительства в спорной квартире Степаняна В.Ш. явились заявление по форме N 6, доверенность от имени Сафронова С.И., нотариальное согласие Сафронова С.И. на регистрацию по месту жительства в спорную квартиру и копия свидетельства о государственной регистрации. В ходе рассмотрения дела ответчики ссылались на наличие согласия собственника квартиры Сафронова С.И. на регистрацию по месту жительства.
Между тем судом было установлено, что явившаяся основанием для регистрации по месту жительства доверенность от 16.02.2015 от имени Сафронова С.И. реестровый номер 1д-45 нотариусом города Москвы Големиновым Б.Н. не удостоверялась, в соответствии с номенклатурой дел на 2015 год реестр с индексом "1д" не предусмотрен. Согласно ответу на запрос суда нотариуса г. Москвы Ковалевой С.Н. от 19.12.2015 в период с 01.01.2015 по настоящее время Сафронов С.И. в нотариальную контору не обращался, каких-либо нотариальных действий от его имени не удостоверялось. Согласно ответу на запрос суда Московской городской нотариальной палаты от 29.01.2016 номерной бланк 77 АА N 2015219 был выдан 03.07.2000 нотариусу города Москвы Олиференко Е.В., а 13.11.2011 нотариусу города Москвы Шишт З.Л.
Таким образом, вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции установлено, что заявитель незаконно вселился в спорную квартиру, используя поддельные документы.
В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Однако исходя из разъяснений, данных в пункте 59 того же постановления, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Погосян В.Б. не представил надлежащих доказательств возникновения у него соответствующего права на спорную квартиру, а представленные им доказательства, напротив, опровергают его доводы. Оценка всей совокупности представленных в материалы дела доказательств позволяет сделать вывод о том, что заявитель не обладает правами на спорную квартиру и не вправе требовать признания недействительными договоров, исполнение которых повлекло возникновение права собственности на нее у ответчика. Ни одного из заявленных оснований заявитель не доказал, в то время как ответчиком по спору представлены надлежащие доказательства приобретения спорной квартиры в собственность.
В пункте 61 указанного выше постановления пленумов разъяснено следующее.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Однако, как было установлено судом, представленный заявителем договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта долевого строительства были составлены значительно позже приобретения ответчиком права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи, а вселение заявителя в квартиру было произведено незаконно.
В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 271, 272 АПК РФ,
постановил:
Определение Арбитражного суда города Москвы от 25.07.2016 по делу N А40-159054/14 отменить.
В удовлетворении заявления Погосяна В.Б. отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Г.МИШАКОВ
Судьи
А.С.МАСЛОВ
М.С.САФРОНОВА
О.Г.МИШАКОВ
Судьи
А.С.МАСЛОВ
М.С.САФРОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)