Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по мнению истца, ответчик умышленно передал товар с дефектом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лоскутова А.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Леоновой С.В. и Кирсановой В.А.
при секретаре Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.,
дело по апелляционной жалобе ответчика К.А. на решение Симоновского районного суда города Москвы от 11 апреля 2016 г., которым постановлено:
Исковые требования А. к К.А. о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с К.А. в пользу А. денежные средства в размере ** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ** руб. ** коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере ** руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере ** руб.
В остальной части исковых требований отказать.
Истец А. обратилась в суд с уточненным иском (л.д. 278 - 286) к ответчику К.А., в котором просила считать расторгнутым по вине ответчика с 18.11.2015 г. предварительный договор купли-продажи, заключенный сторонами 30.04.2015 г., взыскать с ответчика сумму залога в размере ** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 19.11.2015 г. по 29.03.2016 г. в сумме ** руб. ** коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере ** руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере ** руб.
Исковые требования мотивированы тем, что 30.04.2015 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения и двух земельных участков, расположенных по адресу: **. Стоимость недвижимости составила ** руб. В качестве залога в обеспечение исполнение своих обязательств истец передала ответчику денежную сумму в размере ** руб. А. совместно с дочерью в мае 2015 г. с разрешения К.А. переехала в домовладение, 09 сентября 2015 г. дочь истца обнаружила затопление цокольного этажа дома, в связи с некачественной гидроизоляцией фундамента. По мнению истца, ответчик умышленно скрыл данный дефект, в связи с чем, А. направила ответчику 13.11.2015 г. соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате денежных средств, которое было получено последним 17.11.2015 г., однако добровольно ответчик отказался выполнить требования истца.
Истец и его представитель в судебное заседание суда первой инстанции явились, на удовлетворении уточненных исковых требований, настаивали.
Ответчик и его представитель в судебное заседание суда первой инстанции явились, в удовлетворении требований просили отказать, представили отзыв на иск, дополнительно пояснив, что денежные средства в размере 300 000 руб. были переданы в качестве задатка, сделка не состоялась по вине покупателя, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит ответчик К.А. по доводам апелляционной жалобы.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец не явилась, извещена посредством направления 22.07.2016 г. почтовым отправлением судебного извещения, полученного 01.08.2016 г., причины неявки не обосновала, от представителя истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине нахождения в отпуске, которое не было удовлетворено, поскольку согласно ст. 169 ГПК РФ нахождение представителя истца в отпуске не является уважительной причиной для неявки в суд. Более того неявка представителя истца не освобождает от явки в судебное заседание его доверителя, в связи с чем судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и ее представителя по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения ответчика К.А. его представителя Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, К.А. является собственником земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства кадастровый номер N **, N **, жилого дома, общей площадью ** кв. м, расположенных по адресу: **.
Между А. и К.А. 30.04.2015 г. заключен предварительный договор купли-продажи указанных жилого дома и двух земельных участков, срок действия договора был определен до 31.12.2015 г. включительно.
Согласно п. 3 указанного предварительного договора стороны обязывались в течение срока действия договора заключить договор купли-продажи жилого дома и двух земельных участков, расположенных по адресу: **, по цене ** руб.
Пунктом 4 договора стороны определили, что до подписания предварительного договора покупатель передал продавцу в качестве залога денежную сумму в размере ** руб. в обеспечение исполнение своих обязательств по приобретению объекта, сумма залога входит в цену объекта.
Из материалов дела следует, что согласно расписке ответчика К.А. 30.04.2015 г. получил от А. в качестве задатка продаваемых земельных участков с домом денежную сумму в размере ** руб., согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи.
В соответствии с ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу пункта 1 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор создает для сторон обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на определенных в нем условиях.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц либо произошло помимо их воли.
Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что по смыслу ст. ст. 429, 380, 381 ГК РФ юридически значимым по данному делу обстоятельством является установление факта заключения основного договора на определенных условиях, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору.
Применительно к пункту 3 ст. 380 ГК РФ предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства.
Судом установлено, что основной договор в установленные в нем сроки не заключен.
При этом, истец совершила все необходимые действия по исполнению условий предварительного договора и поскольку судом было установлено, что в спорном домовладении имеется скрытый недостаток в виде затопления подвала, дренажная система в доме отсутствует, затопление происходит постоянно во время ливневых дождей, данный недостаток не мог быть обнаружен при предварительном визуальном осмотре дома, отказалась от заключения основного договора, о чем уведомила ответчика письмом от 13.11.2015 г.
Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании денежных средств в размере ** руб., оплаченных по предварительному договору от 30.04.2015 г., поскольку согласно части 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования пунктов 4, 9 - 11 предварительного договора купли-продажи следует, что денежные средства передавались ответчику не в качестве задатка, как указано в расписке ответчика, а в качестве залога в обеспечение заключения основного договора и входят в цену объекта, в связи с чем, суд правильно применил положения статей 329, 334 и 352 ГК РФ, исходя из смысла которых, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательств, денежные средства подлежат возврату.
Учитывая, что основной договор в установленные сроки не заключен, истец отказалась от заключения основного договора купли-продажи, о чем уведомила продавца, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в размере ** руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 19.11.2015 г. по 29.03.2016 г. в пределах заявленных исковых требований в размере ** руб. ** коп., а также на основании ст. ст. 94, 98 ГПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в размере ** руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере ** руб., поскольку указанные затраты подтверждены материалами дела, понесены истцом в связи с предъявлением иска в суд и были признаны необходимыми.
Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на то, что денежные средства в размере 300 000 рублей являются задатком, основной договор не был заключен по вине истца, не влияет на правильность постановленного судом решения.
Из буквального толкования п. 4 предварительного договора следует, что стороны определили, что до подписания предварительного договора покупатель передал продавцу в качестве залога денежную сумму в размере ** руб. в обеспечение исполнение своих обязательств по приобретению объекта, сумма залога входит в цену объекта.
В соответствии со ст. ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Тогда как расписка К.А. от 30.04.2015 г. о получении от истца денежных средств в размере ** руб. в качестве задатка, правильно не была принята во внимание судом первой инстанции при разрешении спора, поскольку указанный документ подписан только одним ответчиком, подпись истца отсутствует, дополнительное соглашение между сторонами касательно изменений условий п. 4 предварительного договора заключено не было, в связи с чем данный документ не является соглашением о задатке в соответствии с требованиями ст. ст. 380, 381 ГК РФ.
При этом, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что основной договор не был заключен по вине истца, так как верно указал суд первой инстанции, в спорном домовладении в процессе его эксплуатации А. был выявлен скрытый недостаток в виде затопления подвала, который не мог быть обнаружен при предварительном визуальном осмотре дома.
Доводы апелляционной жалобы о том, что затопление подвала не является скрытым недостатком, который истец не могла не заметить при осмотре дома и заключении предварительного договора, судебная коллегия не принимает, поскольку в тексте предварительного договора отсутствует указание о существовании в спорном домостроении указанного недостатка, как и не имеется оговорка, что цена снижена ввиду наличия указанной неисправности в цокольном этаже.
Согласно п. 1, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно п. 11 предварительного договора в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект, покупатель вправе отказаться от приобретения объекта. При этом вся сумма залога возвращается покупателю в течение одного рабочего дня с момента возникновения\\обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.
В силу п. 12 предварительного договора в перечень фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект, в том числе относится обнаружение фактов или обстоятельств, которые покупатель сочтет существенным для сделки.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что истец не имела право отказаться от исполнения предварительного договора по подписанию основного договора купли-продажи объектов недвижимости, по причине обнаружения затопления подвала, являются несостоятельными.
При установленных судом обстоятельствах отказа 13.11.2015 г. А. от предварительного договора по причине обнаружения скрытых существенных недостатков в доме, факт направления 18.12.2015 г. ответчиком истцу предложения заключить основной договор не имеет правового значения. При этом судебная коллегия обращает внимание, что по состоянию на 17.11.2015 г. ответчиком было получено от истца уведомление об отказе от заключения основного договора с проектом соглашения о расторжении предварительного договора.
Доводы апелляционной жалобы о том, что согласно п. 9 условий предварительного договора в случае отказа покупателя приобрести объект, или не заключения сделки купли-продажи по вине покупателя, сумма внесенного залога остается у продавца, судебная коллегия отклоняет, поскольку достаточных и достоверных доказательств не заключения основного договора купли-продажи, именно, ввиду виновных действий покупателя, ответчиком представлено не было.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неверно произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами с 19.11.2015 г., тогда как предварительный договор был прекращен после 31.12.2015 г., судебная коллегия отклоняет, поскольку как было указано выше, истец правомерно отказалась от исполнения предварительного договора по ст. 450.1 ГК РФ и п. п. 11, 12 условий предварительного договора, направив ответчику 13.11.2015 г. уведомление, полученное последним 17.11.2015 г.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправильно определил размер подлежащих ко взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами, в нарушение положений Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС от 08.10.1998 г. N 13\\14, судебная коллегия не принимает, поскольку они основаны не неверном применении и толковании норм материального права, при этом ответчик не предоставил свой расчет.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что истец злоупотребляет своими правами, вынуждая ответчика продать спорные объекты недвижимости по цене, гораздо ниже оговоренной в предварительном договоре, судебная коллегия полагает надуманными, поскольку они не нашли свое подтверждение материалах дела.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что истец должна была доказать наличие существенного недостатка в домостроении, судебная коллегия отклоняет, поскольку как видно из материалов дела и не отрицалось ответчиком в заседании суда апелляционной инстанции, что в цокольный этаж попадает вода и имеет место затопление подвала, в свою очередь, в соответствии с принципами состязательности, определенных в ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, со стороны ответчика каких-либо ходатайств о назначении судебной технической экспертизы не поступало.
С доводами дополнительной апелляционной жалобы о нарушении процессуальных прав ответчика в результате отказа в удовлетворении ходатайства о допросе свидетеля К.В. в судебном заседании 02.02.2016 г., судебная коллегия согласиться не может, поскольку в соответствии со ст. 56, ст. 57, ст. 59, ст. 60 ГПК Российской Федерации суд самостоятельно определяет пределы доказывания и оказывает содействие стороне в истребовании только тех доказательств, которые соответствуют требованиям относимости и допустимости и представление которых для стороны является затруднительным.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы ответчика о том, что суд в судебном заседании от 02.02.2016 г. неправомерно отказал в приобщении к материалам дела, предоставленные К.А. документы по жилому дому, судебная коллегия отклоняет, поскольку данные обстоятельства отсутствуют в протоколе судебного заседания от 02.02.2016 г., тогда как замечания на протокол судебного заседания в соответствии со ст. 231 ГПК РФ, ответчиком принесены не были.
Другие доводы жалоб ответчика не опровергают выводов суда, были предметом исследования судом первой инстанции и необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
При этом доводы жалобы о неправильной оценке представленных доказательств не могут являться основанием для отмены постановленного решения суда, так как суд воспользовался правом, предоставленным ему ст. 67 ГПК РФ, оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оснований для переоценки доказательств не имеется.
Само по себе несогласие заявителя жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда неправильным.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 199 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Симоновского районного суда города Москвы от 11 апреля 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика К.А. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-30080/2016
Требование: О признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по мнению истца, ответчик умышленно передал товар с дефектом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу N 33-30080\\16
Судья Лоскутова А.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Леоновой С.В. и Кирсановой В.А.
при секретаре Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.,
дело по апелляционной жалобе ответчика К.А. на решение Симоновского районного суда города Москвы от 11 апреля 2016 г., которым постановлено:
Исковые требования А. к К.А. о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с К.А. в пользу А. денежные средства в размере ** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ** руб. ** коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере ** руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере ** руб.
В остальной части исковых требований отказать.
установила:
Истец А. обратилась в суд с уточненным иском (л.д. 278 - 286) к ответчику К.А., в котором просила считать расторгнутым по вине ответчика с 18.11.2015 г. предварительный договор купли-продажи, заключенный сторонами 30.04.2015 г., взыскать с ответчика сумму залога в размере ** руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 19.11.2015 г. по 29.03.2016 г. в сумме ** руб. ** коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере ** руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере ** руб.
Исковые требования мотивированы тем, что 30.04.2015 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения и двух земельных участков, расположенных по адресу: **. Стоимость недвижимости составила ** руб. В качестве залога в обеспечение исполнение своих обязательств истец передала ответчику денежную сумму в размере ** руб. А. совместно с дочерью в мае 2015 г. с разрешения К.А. переехала в домовладение, 09 сентября 2015 г. дочь истца обнаружила затопление цокольного этажа дома, в связи с некачественной гидроизоляцией фундамента. По мнению истца, ответчик умышленно скрыл данный дефект, в связи с чем, А. направила ответчику 13.11.2015 г. соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате денежных средств, которое было получено последним 17.11.2015 г., однако добровольно ответчик отказался выполнить требования истца.
Истец и его представитель в судебное заседание суда первой инстанции явились, на удовлетворении уточненных исковых требований, настаивали.
Ответчик и его представитель в судебное заседание суда первой инстанции явились, в удовлетворении требований просили отказать, представили отзыв на иск, дополнительно пояснив, что денежные средства в размере 300 000 руб. были переданы в качестве задатка, сделка не состоялась по вине покупателя, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит ответчик К.А. по доводам апелляционной жалобы.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец не явилась, извещена посредством направления 22.07.2016 г. почтовым отправлением судебного извещения, полученного 01.08.2016 г., причины неявки не обосновала, от представителя истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине нахождения в отпуске, которое не было удовлетворено, поскольку согласно ст. 169 ГПК РФ нахождение представителя истца в отпуске не является уважительной причиной для неявки в суд. Более того неявка представителя истца не освобождает от явки в судебное заседание его доверителя, в связи с чем судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и ее представителя по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения ответчика К.А. его представителя Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, К.А. является собственником земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства кадастровый номер N **, N **, жилого дома, общей площадью ** кв. м, расположенных по адресу: **.
Между А. и К.А. 30.04.2015 г. заключен предварительный договор купли-продажи указанных жилого дома и двух земельных участков, срок действия договора был определен до 31.12.2015 г. включительно.
Согласно п. 3 указанного предварительного договора стороны обязывались в течение срока действия договора заключить договор купли-продажи жилого дома и двух земельных участков, расположенных по адресу: **, по цене ** руб.
Пунктом 4 договора стороны определили, что до подписания предварительного договора покупатель передал продавцу в качестве залога денежную сумму в размере ** руб. в обеспечение исполнение своих обязательств по приобретению объекта, сумма залога входит в цену объекта.
Из материалов дела следует, что согласно расписке ответчика К.А. 30.04.2015 г. получил от А. в качестве задатка продаваемых земельных участков с домом денежную сумму в размере ** руб., согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи.
В соответствии с ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу пункта 1 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор создает для сторон обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на определенных в нем условиях.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц либо произошло помимо их воли.
Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что по смыслу ст. ст. 429, 380, 381 ГК РФ юридически значимым по данному делу обстоятельством является установление факта заключения основного договора на определенных условиях, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору.
Применительно к пункту 3 ст. 380 ГК РФ предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства.
Судом установлено, что основной договор в установленные в нем сроки не заключен.
При этом, истец совершила все необходимые действия по исполнению условий предварительного договора и поскольку судом было установлено, что в спорном домовладении имеется скрытый недостаток в виде затопления подвала, дренажная система в доме отсутствует, затопление происходит постоянно во время ливневых дождей, данный недостаток не мог быть обнаружен при предварительном визуальном осмотре дома, отказалась от заключения основного договора, о чем уведомила ответчика письмом от 13.11.2015 г.
Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании денежных средств в размере ** руб., оплаченных по предварительному договору от 30.04.2015 г., поскольку согласно части 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования пунктов 4, 9 - 11 предварительного договора купли-продажи следует, что денежные средства передавались ответчику не в качестве задатка, как указано в расписке ответчика, а в качестве залога в обеспечение заключения основного договора и входят в цену объекта, в связи с чем, суд правильно применил положения статей 329, 334 и 352 ГК РФ, исходя из смысла которых, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательств, денежные средства подлежат возврату.
Учитывая, что основной договор в установленные сроки не заключен, истец отказалась от заключения основного договора купли-продажи, о чем уведомила продавца, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в размере ** руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 19.11.2015 г. по 29.03.2016 г. в пределах заявленных исковых требований в размере ** руб. ** коп., а также на основании ст. ст. 94, 98 ГПК РФ расходы по оплате государственной пошлины в размере ** руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере ** руб., поскольку указанные затраты подтверждены материалами дела, понесены истцом в связи с предъявлением иска в суд и были признаны необходимыми.
Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на то, что денежные средства в размере 300 000 рублей являются задатком, основной договор не был заключен по вине истца, не влияет на правильность постановленного судом решения.
Из буквального толкования п. 4 предварительного договора следует, что стороны определили, что до подписания предварительного договора покупатель передал продавцу в качестве залога денежную сумму в размере ** руб. в обеспечение исполнение своих обязательств по приобретению объекта, сумма залога входит в цену объекта.
В соответствии со ст. ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Тогда как расписка К.А. от 30.04.2015 г. о получении от истца денежных средств в размере ** руб. в качестве задатка, правильно не была принята во внимание судом первой инстанции при разрешении спора, поскольку указанный документ подписан только одним ответчиком, подпись истца отсутствует, дополнительное соглашение между сторонами касательно изменений условий п. 4 предварительного договора заключено не было, в связи с чем данный документ не является соглашением о задатке в соответствии с требованиями ст. ст. 380, 381 ГК РФ.
При этом, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что основной договор не был заключен по вине истца, так как верно указал суд первой инстанции, в спорном домовладении в процессе его эксплуатации А. был выявлен скрытый недостаток в виде затопления подвала, который не мог быть обнаружен при предварительном визуальном осмотре дома.
Доводы апелляционной жалобы о том, что затопление подвала не является скрытым недостатком, который истец не могла не заметить при осмотре дома и заключении предварительного договора, судебная коллегия не принимает, поскольку в тексте предварительного договора отсутствует указание о существовании в спорном домостроении указанного недостатка, как и не имеется оговорка, что цена снижена ввиду наличия указанной неисправности в цокольном этаже.
Согласно п. 1, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно п. 11 предварительного договора в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект, покупатель вправе отказаться от приобретения объекта. При этом вся сумма залога возвращается покупателю в течение одного рабочего дня с момента возникновения\\обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.
В силу п. 12 предварительного договора в перечень фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект, в том числе относится обнаружение фактов или обстоятельств, которые покупатель сочтет существенным для сделки.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что истец не имела право отказаться от исполнения предварительного договора по подписанию основного договора купли-продажи объектов недвижимости, по причине обнаружения затопления подвала, являются несостоятельными.
При установленных судом обстоятельствах отказа 13.11.2015 г. А. от предварительного договора по причине обнаружения скрытых существенных недостатков в доме, факт направления 18.12.2015 г. ответчиком истцу предложения заключить основной договор не имеет правового значения. При этом судебная коллегия обращает внимание, что по состоянию на 17.11.2015 г. ответчиком было получено от истца уведомление об отказе от заключения основного договора с проектом соглашения о расторжении предварительного договора.
Доводы апелляционной жалобы о том, что согласно п. 9 условий предварительного договора в случае отказа покупателя приобрести объект, или не заключения сделки купли-продажи по вине покупателя, сумма внесенного залога остается у продавца, судебная коллегия отклоняет, поскольку достаточных и достоверных доказательств не заключения основного договора купли-продажи, именно, ввиду виновных действий покупателя, ответчиком представлено не было.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неверно произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами с 19.11.2015 г., тогда как предварительный договор был прекращен после 31.12.2015 г., судебная коллегия отклоняет, поскольку как было указано выше, истец правомерно отказалась от исполнения предварительного договора по ст. 450.1 ГК РФ и п. п. 11, 12 условий предварительного договора, направив ответчику 13.11.2015 г. уведомление, полученное последним 17.11.2015 г.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправильно определил размер подлежащих ко взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами, в нарушение положений Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС от 08.10.1998 г. N 13\\14, судебная коллегия не принимает, поскольку они основаны не неверном применении и толковании норм материального права, при этом ответчик не предоставил свой расчет.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что истец злоупотребляет своими правами, вынуждая ответчика продать спорные объекты недвижимости по цене, гораздо ниже оговоренной в предварительном договоре, судебная коллегия полагает надуманными, поскольку они не нашли свое подтверждение материалах дела.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что истец должна была доказать наличие существенного недостатка в домостроении, судебная коллегия отклоняет, поскольку как видно из материалов дела и не отрицалось ответчиком в заседании суда апелляционной инстанции, что в цокольный этаж попадает вода и имеет место затопление подвала, в свою очередь, в соответствии с принципами состязательности, определенных в ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, со стороны ответчика каких-либо ходатайств о назначении судебной технической экспертизы не поступало.
С доводами дополнительной апелляционной жалобы о нарушении процессуальных прав ответчика в результате отказа в удовлетворении ходатайства о допросе свидетеля К.В. в судебном заседании 02.02.2016 г., судебная коллегия согласиться не может, поскольку в соответствии со ст. 56, ст. 57, ст. 59, ст. 60 ГПК Российской Федерации суд самостоятельно определяет пределы доказывания и оказывает содействие стороне в истребовании только тех доказательств, которые соответствуют требованиям относимости и допустимости и представление которых для стороны является затруднительным.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы ответчика о том, что суд в судебном заседании от 02.02.2016 г. неправомерно отказал в приобщении к материалам дела, предоставленные К.А. документы по жилому дому, судебная коллегия отклоняет, поскольку данные обстоятельства отсутствуют в протоколе судебного заседания от 02.02.2016 г., тогда как замечания на протокол судебного заседания в соответствии со ст. 231 ГПК РФ, ответчиком принесены не были.
Другие доводы жалоб ответчика не опровергают выводов суда, были предметом исследования судом первой инстанции и необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
При этом доводы жалобы о неправильной оценке представленных доказательств не могут являться основанием для отмены постановленного решения суда, так как суд воспользовался правом, предоставленным ему ст. 67 ГПК РФ, оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оснований для переоценки доказательств не имеется.
Само по себе несогласие заявителя жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда неправильным.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 199 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Симоновского районного суда города Москвы от 11 апреля 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика К.А. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)