Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами было заключено соглашение о намерениях, стороны соглашением зафиксировали стоимость квартиры, впоследствии между ними был заключен договор купли-продажи квартиры; истец ссылается на то, что изначально ответчиком были представлены неверные сведения в регистрационный орган, в связи с чем истцу пришлось обратиться с заявлением о внесении изменений в документы о праве собственности и нести дополнительные расходы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Власова И.Н.
01 ноября 2016 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Сокуровой Ю.А.,
судей Козлова О.А., Старковой А.В.
при секретаре судебного заседания Ш.
заслушала в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Сокуровой Ю.А.
гражданское дело по апелляционной жалобе М.
на решение Выксунского городского суда Нижегородской области от 26 июля 2016 года
по иску М. к индивидуальному предпринимателю Ж., индивидуальному предпринимателю К.Ю.Е. о защите прав потребителей,
М. обратилась в суд с иском к ИП Ж., ИП К.Ю.Е. о взыскании разницы в стоимости приобретенной квартиры от стоимости квартиры, обусловленной предварительным договором купли-продажи.
В обоснование заявленных требований указала, что 27 августа 2015 года между ней и ИП К.Ю.Е. было заключено соглашение о намерениях, согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, общей площадью 41,1 кв. м в застраивающемся кирпичным жилом доме по адресу: <адрес>. Стороны соглашением зафиксировали стоимость квартиры в размере <данные изъяты>.
Оплата стоимости квартиры производилась в следующем порядке: сумма в размере <данные изъяты> - до заключения договора купли-продажи, сумма в размере <данные изъяты> - в момент подписания основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ г. между ней и ИП К.Ю.Е. был заключен договор беспроцентного займа, согласно которому она обязуется передать ему сумму в размере <данные изъяты> в срок до 27.08.2015 г., сумму в размере <данные изъяты> в срок до 30.09.2015 г.. Данные суммы были переданы в указанные сроки в счет дальнейшего заключения договора купли продажи квартиры.
Согласно техническому паспорту на квартиру, общая площадь данной квартиры 41,1 кв. м изменилась на 39,5 кв. м за счет уточнения замеров и пересчете площадей. 22 декабря 2015 г. при осмотре данной квартиры были обнаружены некоторые недостатки, противоречащие гарантийному письму от 27.08.2015 г.. В письменном обращении она просила пересчитать стоимость квартиры соразмерно площади технического паспорта, а также просила убрать из стоимости квартиры стоимость газовой плиты в размере <данные изъяты>, т.к. отказалась от ее установки. 29 декабря 2015 г. между ней и ИП Ж. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Стоимость вышеуказанной квартиры была определена в размере <данные изъяты>. 14 января 2016 г. она получила документ о праве собственности на квартиру площадью 41,1 кв. м. Так как изначально Ж. были представлены неверные сведения в Управление регистрационной службы, ей пришлось обратиться с заявлением о внесении изменений в документы о праве собственности и нести дополнительные расходы в размере.
Она обращалась к ответчикам с письменной претензией, однако удовлетворения ее требований не последовало.
М. просила суд взыскать с ИП Ж., ИП К.Ю.Е. разницу в стоимости приобретенной квартиры от стоимости квартиры, обусловленной предварительным договором купли-продажи в размере <данные изъяты>; убытки, понесенные в связи с заключением договора купли-продажи в размере <данные изъяты>; компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>; штраф.
При рассмотрении дела истица увеличила исковые требования и окончательно просила суд взыскать с ответчиков разницу в стоимости приобретенной квартиры от стоимости квартиры, обусловленной договором купли-продажи в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, и штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований.
Решением Выксунского городского суда Нижегородской области от 26 июля 2016 года М. отказано в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Ж., индивидуальному предпринимателю К.Ю.В. о взыскании разницы в стоимости приобретенной квартиры от стоимости квартиры, обусловленной договором купли-продажи в размере <данные изъяты>, взыскании убытков в связи с заключением договора купли-продажи в размере <данные изъяты>, компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>, и штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований.
В апелляционной жалобе М. содержится просьба об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Заявитель жалобы указывает на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющих значение для дела.
В возражениях на апелляционную жалобу, поступивших от ответчиков, содержится просьба об отказе в удовлетворении жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на них, проверив в соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия находит решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Так, в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 554 Гражданского кодекса РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Статьей 555 Кодекса установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ч. 1). В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ч. 3).
Как следует из материалов дела, 27 августа 2015 года между ИП К.Ю.Е. и М. было заключено Соглашение о намерениях о заключении и исполнении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры N площадью по проекту 41,1 кв. м, расположенной в пятом подъезде на 2 этаже 3 этажного застраивающегося кирпичного жилого дома по проектному адресу: <адрес>.
Согласно данному соглашению стороны определили, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты>. Цена недвижимого имущества, определенная настоящим Соглашением, являлась фиксированной и изменению в момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества не подлежала (п. 4 Соглашения).
Пунктом 5 Соглашения был предусмотрен порядок оплаты стоимости квартиры: сумма в размере <данные изъяты> передается до заключения основного договора купли-продажи квартиры, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> передается К.Ю.Е. при подписании основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между М. и К.Ю.Е. был заключен договор N беспроцентного займа, согласно которому займодавец М. передает заемщику К.Ю.Е. денежные средства в размере <данные изъяты> до 27 августа 2015 года и сумму <данные изъяты> в срок до 30 сентября 2015 года (л.д. 9, 10). 22 августа 2015 года между К.Ю.Е. и Ж. был заключен договор купли продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на котором впоследствии был выстроен жилой дом <адрес> (л.д. 14). 04 декабря 2015 г. между К.Ю.Е. и Ж. принято Решение о разделе 42 квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. На основании данного Решения в собственность Ж. перешла квартира, расположенная по адресу: <адрес>, ранее значившаяся в Соглашении о намерении под номером 60.
Согласно техническому паспорту на квартиру <адрес>, подготовленному по состоянию на 22 декабря 2015 г., площадь указанной квартиры 41,1 кв. м изменилась на 39,5 кв. м за счет уточнения замеров и пересчета площадей. 23 декабря 2015 г. М. передала агенту по недвижимости ООО "Ресурс-М" Р.Т.А. претензию с требованиями устранить недостатки в квартире, а именно: поправить полы, потолки, окна, убрать крепления, убрать монтажную пену, очистить балкон от мусора, убрать из стоимости квартиры стоимость газовой плиты, и в том числе: пересчитать стоимость квартиры соразмерно площади, указанной в техническом паспорте, а также компенсировать моральный вред, адресованные в адрес ИП К.Ю.Е.
В этот же день М. была ознакомлена с Техническим паспортом на квартиру, выполненным по состоянию на 22 декабря 2015 года, согласно которому площадь квартиры N составляла 39,5 кв. м (л.д. 18-20). 23 декабря 2015 года М. получила Сообщение о готовности Ж. и К.Ю.Е. заключить с ней договор купли-продажи на объект недвижимости - квартира, состоящая из двух жилых комнат общей площадью 41,1 кв. м, расположенная на втором этаже трехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> (ранее значившаяся по проектному адресу: <адрес>, расположенная в пятом подъезде на втором этаже 3 этажного застраивающегося дома квартира N).
В связи с изменениями собственника объекта недвижимого имущества, 29 декабря 2015 года между ИП К.Ю.Е., ИП Ж. и М. и было подписано Дополнительное соглашение о внесении изменений в условия Соглашения о намерениях от 27.08.2015 года.
Пункт 4, 5 Соглашения о намерениях от 27 августа 2015 года были изложены в следующей редакции: "Стороны настоящим соглашением решили зафиксировать стоимость квартиры, указанной в п. 3 настоящего соглашения в размере <данные изъяты>. Цена недвижимого имущества определенная настоящим соглашением является фиксированной и изменению в момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества не подлежит".
"Оплата стоимости квартиры, определенная в соответствии с п. 4 настоящего соглашения будет производиться в следующем порядке: сумма в размере <данные изъяты> будет передана до заключения основного договора купли-продажи квартиры, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> будет передана Ж. при подписания основного договора купли-продажи квартиры". 29 декабря 2015 года между М. и К.Ю.Е. было заключено Соглашение о расторжении Договора N беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ в связи с его исполнением. 29 декабря 2015 г. между М. (покупатель) и ИП Ж. (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя вышеуказанную двухкомнатную квартиру, имеющую площадь 41,1 кв. м, (п. 3 Договора), при этом стоимость квартиры составляет <данные изъяты> (п. 4 Договора) (л.д. 4).
Согласно п. 6 Договора купли-продажи Стороны заявляют, что они действуют сознательно, добровольно, не вынужденно, на обоюдовыгодных, не кабальных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишились и не ограничились в дееспособности, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, лишающими их понимать значение своих действий и руководить ими.
Согласно п. 10 вышеуказанного договора продаваемая квартира осмотрена покупателем и на момент подписания настоящего договора находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, о которых неизвестно покупателю и которые следует оговорить в настоящем договоре...
Пунктом 18 Договора предусмотрено, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме до заключения настоящего договора.
Между сторонами был подписан акт приема - передачи квартиры от 29.12.2015 года, из которого следует, что квартира состоит из двух жилых комнат, имеет общую площадь 41.1 кв. м со всеми видами благоустройства, расположена на втором этаже многоквартирного жилого дома.
Покупатель не имеет претензий к Продавцу по качеству, техническому состоянию общедомового имущества и квартиры (пункт 3).
Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за М. 14 января 2016 года в установленном законом порядке (л.д. 17). 29 января 2016 года М. в адрес Ж. и К.Ю.Е. направила Претензию с требованием компенсировать ей разницу в стоимости приобретенной квартиры от стоимости квартиры, обусловленной предварительным договором купли-продажи в размере <данные изъяты>, в связи с изменением площади квартиры; возместить убытки, понесенные, в связи с заключением договора купли-продажи в размере <данные изъяты>; компенсировать моральный вред в размере <данные изъяты> (л.д. 23).
Ответчиками по делу было отказано в удовлетворении претензии М. (л.д. 24).
Анализируя изложенное выше, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно не усмотрел законных оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку, как следует из положений ч. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, тогда как в соответствии с положениями ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм следует, что в основном договоре соглашением сторон могут быть конкретизированы условия предварительного договора. Анализ предварительного и основного договоров купли-продажи, заключенных между истцом и ответчиком, свидетельствует о том, что первый содержит условия, позволяющие определить предмет договора, тогда как последний содержит окончательно установленные и согласованные характеристики предмета договора, в том числе, общую площадь в соответствии с техническим паспортом.
Кроме того, в договоре купли-продажи от 29 декабря 2015 года согласована цена договора - <данные изъяты>, которая была пересмотрена сторонами и снижена до указанной суммы. При этом стоимость недвижимости сторонами в договоре не была установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера.
Таким образом, договор купли-продажи от 29 декабря 2015 года содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договора купли-продажи недвижимости, в том числе данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, эти условия согласованы сторонам, сам договор истцом не оспорен, незаключенным или недействительным не признан.
Более того, по акту приема-передачи квартира передана покупателю 29 декабря 2015 года, то есть, в день подписания основного договора, при этом в акте указана общая площадь квартиры - 41,1 кв. м, что соответствует основному договору купли-продажи, акт подписан без замечаний по поводу площади квартиры, оплата по договору произведена в соответствии с согласованной в договоре ценой.
При таком положении судебная коллегия считает необходимым согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии нарушения прав истицы, и как следствие, отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
С учетом изложенного выше, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется. Доводы апелляционной жалобы заявителя не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Заявитель жалобы излагает свою позицию, указанную в исковом заявлении и озвученную при рассмотрении дела.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Выксунского городского суда Нижегородской области от 26 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.11.2016 ПО ДЕЛУ N 33-13340/2016
Требование: О защите прав потребителей.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами было заключено соглашение о намерениях, стороны соглашением зафиксировали стоимость квартиры, впоследствии между ними был заключен договор купли-продажи квартиры; истец ссылается на то, что изначально ответчиком были представлены неверные сведения в регистрационный орган, в связи с чем истцу пришлось обратиться с заявлением о внесении изменений в документы о праве собственности и нести дополнительные расходы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 ноября 2016 г. по делу N 33-13340/2016
Судья Власова И.Н.
01 ноября 2016 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Сокуровой Ю.А.,
судей Козлова О.А., Старковой А.В.
при секретаре судебного заседания Ш.
заслушала в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Сокуровой Ю.А.
гражданское дело по апелляционной жалобе М.
на решение Выксунского городского суда Нижегородской области от 26 июля 2016 года
по иску М. к индивидуальному предпринимателю Ж., индивидуальному предпринимателю К.Ю.Е. о защите прав потребителей,
установила:
М. обратилась в суд с иском к ИП Ж., ИП К.Ю.Е. о взыскании разницы в стоимости приобретенной квартиры от стоимости квартиры, обусловленной предварительным договором купли-продажи.
В обоснование заявленных требований указала, что 27 августа 2015 года между ней и ИП К.Ю.Е. было заключено соглашение о намерениях, согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, общей площадью 41,1 кв. м в застраивающемся кирпичным жилом доме по адресу: <адрес>. Стороны соглашением зафиксировали стоимость квартиры в размере <данные изъяты>.
Оплата стоимости квартиры производилась в следующем порядке: сумма в размере <данные изъяты> - до заключения договора купли-продажи, сумма в размере <данные изъяты> - в момент подписания основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ г. между ней и ИП К.Ю.Е. был заключен договор беспроцентного займа, согласно которому она обязуется передать ему сумму в размере <данные изъяты> в срок до 27.08.2015 г., сумму в размере <данные изъяты> в срок до 30.09.2015 г.. Данные суммы были переданы в указанные сроки в счет дальнейшего заключения договора купли продажи квартиры.
Согласно техническому паспорту на квартиру, общая площадь данной квартиры 41,1 кв. м изменилась на 39,5 кв. м за счет уточнения замеров и пересчете площадей. 22 декабря 2015 г. при осмотре данной квартиры были обнаружены некоторые недостатки, противоречащие гарантийному письму от 27.08.2015 г.. В письменном обращении она просила пересчитать стоимость квартиры соразмерно площади технического паспорта, а также просила убрать из стоимости квартиры стоимость газовой плиты в размере <данные изъяты>, т.к. отказалась от ее установки. 29 декабря 2015 г. между ней и ИП Ж. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Стоимость вышеуказанной квартиры была определена в размере <данные изъяты>. 14 января 2016 г. она получила документ о праве собственности на квартиру площадью 41,1 кв. м. Так как изначально Ж. были представлены неверные сведения в Управление регистрационной службы, ей пришлось обратиться с заявлением о внесении изменений в документы о праве собственности и нести дополнительные расходы в размере.
Она обращалась к ответчикам с письменной претензией, однако удовлетворения ее требований не последовало.
М. просила суд взыскать с ИП Ж., ИП К.Ю.Е. разницу в стоимости приобретенной квартиры от стоимости квартиры, обусловленной предварительным договором купли-продажи в размере <данные изъяты>; убытки, понесенные в связи с заключением договора купли-продажи в размере <данные изъяты>; компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>; штраф.
При рассмотрении дела истица увеличила исковые требования и окончательно просила суд взыскать с ответчиков разницу в стоимости приобретенной квартиры от стоимости квартиры, обусловленной договором купли-продажи в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, и штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований.
Решением Выксунского городского суда Нижегородской области от 26 июля 2016 года М. отказано в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Ж., индивидуальному предпринимателю К.Ю.В. о взыскании разницы в стоимости приобретенной квартиры от стоимости квартиры, обусловленной договором купли-продажи в размере <данные изъяты>, взыскании убытков в связи с заключением договора купли-продажи в размере <данные изъяты>, компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>, и штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований.
В апелляционной жалобе М. содержится просьба об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Заявитель жалобы указывает на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющих значение для дела.
В возражениях на апелляционную жалобу, поступивших от ответчиков, содержится просьба об отказе в удовлетворении жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на них, проверив в соответствии с п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия находит решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Так, в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 554 Гражданского кодекса РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Статьей 555 Кодекса установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ч. 1). В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ч. 3).
Как следует из материалов дела, 27 августа 2015 года между ИП К.Ю.Е. и М. было заключено Соглашение о намерениях о заключении и исполнении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры N площадью по проекту 41,1 кв. м, расположенной в пятом подъезде на 2 этаже 3 этажного застраивающегося кирпичного жилого дома по проектному адресу: <адрес>.
Согласно данному соглашению стороны определили, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты>. Цена недвижимого имущества, определенная настоящим Соглашением, являлась фиксированной и изменению в момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества не подлежала (п. 4 Соглашения).
Пунктом 5 Соглашения был предусмотрен порядок оплаты стоимости квартиры: сумма в размере <данные изъяты> передается до заключения основного договора купли-продажи квартиры, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> передается К.Ю.Е. при подписании основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между М. и К.Ю.Е. был заключен договор N беспроцентного займа, согласно которому займодавец М. передает заемщику К.Ю.Е. денежные средства в размере <данные изъяты> до 27 августа 2015 года и сумму <данные изъяты> в срок до 30 сентября 2015 года (л.д. 9, 10). 22 августа 2015 года между К.Ю.Е. и Ж. был заключен договор купли продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на котором впоследствии был выстроен жилой дом <адрес> (л.д. 14). 04 декабря 2015 г. между К.Ю.Е. и Ж. принято Решение о разделе 42 квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. На основании данного Решения в собственность Ж. перешла квартира, расположенная по адресу: <адрес>, ранее значившаяся в Соглашении о намерении под номером 60.
Согласно техническому паспорту на квартиру <адрес>, подготовленному по состоянию на 22 декабря 2015 г., площадь указанной квартиры 41,1 кв. м изменилась на 39,5 кв. м за счет уточнения замеров и пересчета площадей. 23 декабря 2015 г. М. передала агенту по недвижимости ООО "Ресурс-М" Р.Т.А. претензию с требованиями устранить недостатки в квартире, а именно: поправить полы, потолки, окна, убрать крепления, убрать монтажную пену, очистить балкон от мусора, убрать из стоимости квартиры стоимость газовой плиты, и в том числе: пересчитать стоимость квартиры соразмерно площади, указанной в техническом паспорте, а также компенсировать моральный вред, адресованные в адрес ИП К.Ю.Е.
В этот же день М. была ознакомлена с Техническим паспортом на квартиру, выполненным по состоянию на 22 декабря 2015 года, согласно которому площадь квартиры N составляла 39,5 кв. м (л.д. 18-20). 23 декабря 2015 года М. получила Сообщение о готовности Ж. и К.Ю.Е. заключить с ней договор купли-продажи на объект недвижимости - квартира, состоящая из двух жилых комнат общей площадью 41,1 кв. м, расположенная на втором этаже трехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> (ранее значившаяся по проектному адресу: <адрес>, расположенная в пятом подъезде на втором этаже 3 этажного застраивающегося дома квартира N).
В связи с изменениями собственника объекта недвижимого имущества, 29 декабря 2015 года между ИП К.Ю.Е., ИП Ж. и М. и было подписано Дополнительное соглашение о внесении изменений в условия Соглашения о намерениях от 27.08.2015 года.
Пункт 4, 5 Соглашения о намерениях от 27 августа 2015 года были изложены в следующей редакции: "Стороны настоящим соглашением решили зафиксировать стоимость квартиры, указанной в п. 3 настоящего соглашения в размере <данные изъяты>. Цена недвижимого имущества определенная настоящим соглашением является фиксированной и изменению в момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества не подлежит".
"Оплата стоимости квартиры, определенная в соответствии с п. 4 настоящего соглашения будет производиться в следующем порядке: сумма в размере <данные изъяты> будет передана до заключения основного договора купли-продажи квартиры, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> будет передана Ж. при подписания основного договора купли-продажи квартиры". 29 декабря 2015 года между М. и К.Ю.Е. было заключено Соглашение о расторжении Договора N беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ в связи с его исполнением. 29 декабря 2015 г. между М. (покупатель) и ИП Ж. (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя вышеуказанную двухкомнатную квартиру, имеющую площадь 41,1 кв. м, (п. 3 Договора), при этом стоимость квартиры составляет <данные изъяты> (п. 4 Договора) (л.д. 4).
Согласно п. 6 Договора купли-продажи Стороны заявляют, что они действуют сознательно, добровольно, не вынужденно, на обоюдовыгодных, не кабальных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишились и не ограничились в дееспособности, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, лишающими их понимать значение своих действий и руководить ими.
Согласно п. 10 вышеуказанного договора продаваемая квартира осмотрена покупателем и на момент подписания настоящего договора находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, о которых неизвестно покупателю и которые следует оговорить в настоящем договоре...
Пунктом 18 Договора предусмотрено, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме до заключения настоящего договора.
Между сторонами был подписан акт приема - передачи квартиры от 29.12.2015 года, из которого следует, что квартира состоит из двух жилых комнат, имеет общую площадь 41.1 кв. м со всеми видами благоустройства, расположена на втором этаже многоквартирного жилого дома.
Покупатель не имеет претензий к Продавцу по качеству, техническому состоянию общедомового имущества и квартиры (пункт 3).
Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за М. 14 января 2016 года в установленном законом порядке (л.д. 17). 29 января 2016 года М. в адрес Ж. и К.Ю.Е. направила Претензию с требованием компенсировать ей разницу в стоимости приобретенной квартиры от стоимости квартиры, обусловленной предварительным договором купли-продажи в размере <данные изъяты>, в связи с изменением площади квартиры; возместить убытки, понесенные, в связи с заключением договора купли-продажи в размере <данные изъяты>; компенсировать моральный вред в размере <данные изъяты> (л.д. 23).
Ответчиками по делу было отказано в удовлетворении претензии М. (л.д. 24).
Анализируя изложенное выше, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно не усмотрел законных оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку, как следует из положений ч. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, тогда как в соответствии с положениями ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм следует, что в основном договоре соглашением сторон могут быть конкретизированы условия предварительного договора. Анализ предварительного и основного договоров купли-продажи, заключенных между истцом и ответчиком, свидетельствует о том, что первый содержит условия, позволяющие определить предмет договора, тогда как последний содержит окончательно установленные и согласованные характеристики предмета договора, в том числе, общую площадь в соответствии с техническим паспортом.
Кроме того, в договоре купли-продажи от 29 декабря 2015 года согласована цена договора - <данные изъяты>, которая была пересмотрена сторонами и снижена до указанной суммы. При этом стоимость недвижимости сторонами в договоре не была установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера.
Таким образом, договор купли-продажи от 29 декабря 2015 года содержит все существенные условия, предусмотренные законом для договора купли-продажи недвижимости, в том числе данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, эти условия согласованы сторонам, сам договор истцом не оспорен, незаключенным или недействительным не признан.
Более того, по акту приема-передачи квартира передана покупателю 29 декабря 2015 года, то есть, в день подписания основного договора, при этом в акте указана общая площадь квартиры - 41,1 кв. м, что соответствует основному договору купли-продажи, акт подписан без замечаний по поводу площади квартиры, оплата по договору произведена в соответствии с согласованной в договоре ценой.
При таком положении судебная коллегия считает необходимым согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии нарушения прав истицы, и как следствие, отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
С учетом изложенного выше, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется. Доводы апелляционной жалобы заявителя не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Заявитель жалобы излагает свою позицию, указанную в исковом заявлении и озвученную при рассмотрении дела.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Выксунского городского суда Нижегородской области от 26 июля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)