Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.01.2016 года
Полный текст постановления изготовлен 25.01.2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей: Барановской Е.Н., Лящевского И.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Детский сеанс" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 октября 2015 г. по делу N А40-173173/14, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой,
по иску ООО "Детский сеанс" (ОГРН 1027700390079)
к ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо - ООО "Абн-Консалт"
об установлении достоверной величины рыночной стоимости, обязании заключить договор
при участии в судебном заседании:
- от истца: Виноградская Я.С. по доверенности от 15.12.2015;
- от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 07.12.2015;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- Общество с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы "об обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122 кв. м (этаж цоколь, пом. III, комн. 8 - 1, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5 на условиях проекта договора купли продажи указанного нежилого помещения, прилагаемого к письму ответчика N 33-5-1506/14-(4)-0 от 13.10.2014 года по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения";
- - о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения в размере 21 584 000,00 руб. площадью 122 кв. м по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" N 738Г/1330 от 25.08.2014 года (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ);
- - об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 122 кв. м, (этаж цоколь, помещение III, комната 8 - 11, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
- "Цена объекта составляет 17 046 859 (Семнадцать миллионов сорок шесть тысяч восемьсот пятьдесят девять рублей) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с заключением N 03-01зэ/08/15 от 03.08.2015 года по результатам проведения судебной экспертизы, выполненной ООО "Лига Независимых Экспертов" экспертом Игнатьевым В.Н. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- - п. 3.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 473 524 (Четыреста семьдесят три тысячи пятьсот двадцать четыре рубля) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ "Об оценочной деятельности", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.10.2015 года исковые требования истца в части урегулирования разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения оставлены без рассмотрения, в части признания недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения в размере 21 584 000,00 руб. площадью 122 кв. м по адресу: г г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" N 738Г/1330 от 25.08.2014 года - отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить его исковые требования об обязании заключить с ним договор купли-продажи и урегулировать разногласия, возникшие при его заключении по рыночной цене объекта недвижимости. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании истец полностью поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" является арендатором нежилого помещения общей площадью 122 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Барыковский, д. 5 на основании договора аренды от 30.07.2004 года N 01-746/04, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 24 января 2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Истца, 13 октября 2014 года с уведомлением N 33-5-1506/14-(4)-0 направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена им в размере 21 584 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.08.2014 года N 738Г/1330 ООО "АБН-Консалт".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка". В соответствии с подготовленным Обществом заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 11 684 797,00 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
22.10.2014 года истец направил в суд исковое заявление с требованием об установлении достоверной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости и обязании Департамента заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122 кв. м (этаж цоколь, пом. III, комн. 8 - 1, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5 на условиях проекта договора купли продажи указанного нежилого помещения, прилагаемого к письму ответчика N 33-5-1506/14-(4)-0 от 13.10.2014 года по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения".
Согласно части 4 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В части 4.1 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Вместе с тем в пункте 2 части 9 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Как следует из материалов дела, ООО "Детский сеанс", не соглашаясь с выкупной ценой, предложенной Департаментом, считая ее завышенной, направило в суд свою редакцию проекта договора купли-продажи по цене выкупаемого объекта (п. п. 3.1, 3.4) с приложением отчета от 17.07.2014 г. N 07/2014/-06РС-2 об оценке рыночной стоимости спорного имущества.
Таким образом, истцом выражено согласие на заключение договора на условиях проекта договора купли продажи указанного нежилого помещения, прилагаемого к письму Департамента городского имущества города Москвы N 33-5-1506/14-(4)-0 от 13.10.2014 года, но по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения". Из представленного в суд искового заявления следует, что истец не отказывался от заключения договора, но выразил несогласие с предложенной Департаментом выкупной ценой, то есть по существу истцом выражена новая оферта.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в виде иной формы, в данном случае в виде направления в суд в 30-дневный срок искового заявления со своей редакцией проекта договора купли-продажи по цене выкупаемого объекта (п. п. 3.1 и 3.4) с приложением отчета от 17.07.2014 г. N 07/2014/-06РС-2 об оценке рыночной стоимости спорного имущества.
Определением от 28.10.2014 года Арбитражный суд города Москвы принял исковое заявление истца к производству для рассмотрения по существу.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы оформления возникших между сторонами разногласий. Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и согласования его условий и не должны приводить к оставлению исковых требований без рассмотрения. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Как следует из материалов настоящего дела, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца, по существу, были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной на дату получения Департаментом заявления истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (статья 3, часть 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается и установлено судом первой инстанции, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 09 июля 2015 года назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Лига Независимых Экспертов", эксперту Игнатьеву Вячеславу Николаевичу. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Барыковский пер., д. 5, общей площадью 122 кв. м (этаж цоколь, пом. III, комн. 8 - 11, 16, 17, 26, 26 а, 26 б, 28, 30, 31), по состоянию на 24.01.2014 г.?
Согласно Заключению Эксперта по арбитражному делу N А40-173173/2014 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 122,0 кв. м по адресу: г. Москва, пер. Барыковский, д. 5, стоимость объекта на дату экспертной оценки 24.08.2014 года составила 15 799 664 руб. 00 коп. без учета НДС; стоимость объекта на дату экспертной оценки 24.01.2014 года составила 17 046 859 руб. 00 коп. без учета НДС.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, не могут быть приняты, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта апелляционный суд противоречий не усмотрел.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
В остальной части решение суда первой инстанции не обжалуется. Согласно пункту 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Возражений сторонами не заявлено.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене.
Расходы по государственной пошлине, уплаченной при подаче иска и расходы по проведенной судом экспертизе подлежат возмещению истцу с Департамента городского имущества города Москвы пропорционально удовлетворенным требованиям.
Госпошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на истца в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Доводы апелляционной жалобы истца о неправильности исчисления судом первой инстанции в части возврата ему с депозитного счета Арбитражного суда города Москвы денежных средств, перечисленных им в счет оплаты расходов по экспертизе, не могут быть приняты апелляционным судом в качестве основания для отмены решение суда в этой части. Истец не лишен права обратиться в суд первой инстанции с заявлением об уточнении размера денежных сумм, излишне перечисленных им в счет оплаты расходов по экспертизе и госпошлины.
Руководствуясь ст. 176, 265, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2015 г. по делу N А40-173173/14 отменить в части.
Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Детский сеанс" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122 кв. м (этаж цоколь, пом. III, комн. 8 - 11, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5 на условиях проекта договора купли-продажи данного нежилого помещения, прилагаемого к письму ответчика N 33-5-1506/14-(4)-0 от 13.10.2014 года по рыночной стоимости 17 046 859 руб. без НДС на основании заключения N 03-01зэ/08/15 от 03.08.2015 г., проведенной судебной экспертизы ООО "Лига Независимых Экспертов".
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 122 кв. м, (этаж цоколь, помещение III, комната 8 - 11, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 17 046 859 (Семнадцать миллионов сорок шесть тысяч восемьсот пятьдесят девять рублей) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с заключением N 03-01зэ/08/15 от 03.08.2015 года по результатам проведения судебной экспертизы, выполненной ООО "Лига Независимых Экспертов" экспертом Игнатьевым В.Н. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 473 524 (Четыреста семьдесят три тысячи пятьсот двадцать четыре рубля) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Решение суда первой инстанции в части отказа в признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения в размере 21 584 000,00 руб. площадью 122 кв. м по адресу: г г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" N 738Г/1330 от 25.08.2014 года, а также в части возврата истцу из федерального бюджета излишне уплаченной госпошлины и возврате излишне уплаченных денежных средств на оплату экспертизы - оставить без изменения.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Детский сеанс" 10 000 руб. в возмещение расходов за проведенную судебную экспертизу, а также 6 000 рублей в возмещение расходов по госпошлине, уплаченной при подаче иска.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.01.2016 N 09АП-55505/2015 ПО ДЕЛУ N А40-173173/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2016 г. N 09АП-55505/2015
Дело N А40-173173/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18.01.2016 года
Полный текст постановления изготовлен 25.01.2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей: Барановской Е.Н., Лящевского И.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Детский сеанс" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 октября 2015 г. по делу N А40-173173/14, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой,
по иску ООО "Детский сеанс" (ОГРН 1027700390079)
к ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо - ООО "Абн-Консалт"
об установлении достоверной величины рыночной стоимости, обязании заключить договор
при участии в судебном заседании:
- от истца: Виноградская Я.С. по доверенности от 15.12.2015;
- от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 07.12.2015;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- Общество с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы "об обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122 кв. м (этаж цоколь, пом. III, комн. 8 - 1, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5 на условиях проекта договора купли продажи указанного нежилого помещения, прилагаемого к письму ответчика N 33-5-1506/14-(4)-0 от 13.10.2014 года по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения";
- - о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения в размере 21 584 000,00 руб. площадью 122 кв. м по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" N 738Г/1330 от 25.08.2014 года (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ);
- - об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 122 кв. м, (этаж цоколь, помещение III, комната 8 - 11, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
- "Цена объекта составляет 17 046 859 (Семнадцать миллионов сорок шесть тысяч восемьсот пятьдесят девять рублей) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с заключением N 03-01зэ/08/15 от 03.08.2015 года по результатам проведения судебной экспертизы, выполненной ООО "Лига Независимых Экспертов" экспертом Игнатьевым В.Н. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- - п. 3.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 473 524 (Четыреста семьдесят три тысячи пятьсот двадцать четыре рубля) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ "Об оценочной деятельности", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.10.2015 года исковые требования истца в части урегулирования разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения оставлены без рассмотрения, в части признания недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения в размере 21 584 000,00 руб. площадью 122 кв. м по адресу: г г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" N 738Г/1330 от 25.08.2014 года - отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить его исковые требования об обязании заключить с ним договор купли-продажи и урегулировать разногласия, возникшие при его заключении по рыночной цене объекта недвижимости. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании истец полностью поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Ответчик с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Детский сеанс" является арендатором нежилого помещения общей площадью 122 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Барыковский, д. 5 на основании договора аренды от 30.07.2004 года N 01-746/04, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 24 января 2014 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Истца, 13 октября 2014 года с уведомлением N 33-5-1506/14-(4)-0 направил Истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений установлена им в размере 21 584 000,00 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.08.2014 года N 738Г/1330 ООО "АБН-Консалт".
Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка". В соответствии с подготовленным Обществом заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 11 684 797,00 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом.
22.10.2014 года истец направил в суд исковое заявление с требованием об установлении достоверной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости и обязании Департамента заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122 кв. м (этаж цоколь, пом. III, комн. 8 - 1, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5 на условиях проекта договора купли продажи указанного нежилого помещения, прилагаемого к письму ответчика N 33-5-1506/14-(4)-0 от 13.10.2014 года по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения".
Согласно части 4 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В части 4.1 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Вместе с тем в пункте 2 части 9 статьи 4 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Как следует из материалов дела, ООО "Детский сеанс", не соглашаясь с выкупной ценой, предложенной Департаментом, считая ее завышенной, направило в суд свою редакцию проекта договора купли-продажи по цене выкупаемого объекта (п. п. 3.1, 3.4) с приложением отчета от 17.07.2014 г. N 07/2014/-06РС-2 об оценке рыночной стоимости спорного имущества.
Таким образом, истцом выражено согласие на заключение договора на условиях проекта договора купли продажи указанного нежилого помещения, прилагаемого к письму Департамента городского имущества города Москвы N 33-5-1506/14-(4)-0 от 13.10.2014 года, но по цене, равной достоверной величине рыночной стоимости данного нежилого помещения". Из представленного в суд искового заявления следует, что истец не отказывался от заключения договора, но выразил несогласие с предложенной Департаментом выкупной ценой, то есть по существу истцом выражена новая оферта.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в виде иной формы, в данном случае в виде направления в суд в 30-дневный срок искового заявления со своей редакцией проекта договора купли-продажи по цене выкупаемого объекта (п. п. 3.1 и 3.4) с приложением отчета от 17.07.2014 г. N 07/2014/-06РС-2 об оценке рыночной стоимости спорного имущества.
Определением от 28.10.2014 года Арбитражный суд города Москвы принял исковое заявление истца к производству для рассмотрения по существу.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы оформления возникших между сторонами разногласий. Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и согласования его условий и не должны приводить к оставлению исковых требований без рассмотрения. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
Как следует из материалов настоящего дела, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца, по существу, были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной на дату получения Департаментом заявления истца о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (статья 3, часть 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается и установлено судом первой инстанции, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 09 июля 2015 года назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Лига Независимых Экспертов", эксперту Игнатьеву Вячеславу Николаевичу. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос:
Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Барыковский пер., д. 5, общей площадью 122 кв. м (этаж цоколь, пом. III, комн. 8 - 11, 16, 17, 26, 26 а, 26 б, 28, 30, 31), по состоянию на 24.01.2014 г.?
Согласно Заключению Эксперта по арбитражному делу N А40-173173/2014 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 122,0 кв. м по адресу: г. Москва, пер. Барыковский, д. 5, стоимость объекта на дату экспертной оценки 24.08.2014 года составила 15 799 664 руб. 00 коп. без учета НДС; стоимость объекта на дату экспертной оценки 24.01.2014 года составила 17 046 859 руб. 00 коп. без учета НДС.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, не могут быть приняты, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта апелляционный суд противоречий не усмотрел.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
В остальной части решение суда первой инстанции не обжалуется. Согласно пункту 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Возражений сторонами не заявлено.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене.
Расходы по государственной пошлине, уплаченной при подаче иска и расходы по проведенной судом экспертизе подлежат возмещению истцу с Департамента городского имущества города Москвы пропорционально удовлетворенным требованиям.
Госпошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на истца в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Доводы апелляционной жалобы истца о неправильности исчисления судом первой инстанции в части возврата ему с депозитного счета Арбитражного суда города Москвы денежных средств, перечисленных им в счет оплаты расходов по экспертизе, не могут быть приняты апелляционным судом в качестве основания для отмены решение суда в этой части. Истец не лишен права обратиться в суд первой инстанции с заявлением об уточнении размера денежных сумм, излишне перечисленных им в счет оплаты расходов по экспертизе и госпошлины.
Руководствуясь ст. 176, 265, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2015 г. по делу N А40-173173/14 отменить в части.
Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Детский сеанс" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122 кв. м (этаж цоколь, пом. III, комн. 8 - 11, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5 на условиях проекта договора купли-продажи данного нежилого помещения, прилагаемого к письму ответчика N 33-5-1506/14-(4)-0 от 13.10.2014 года по рыночной стоимости 17 046 859 руб. без НДС на основании заключения N 03-01зэ/08/15 от 03.08.2015 г., проведенной судебной экспертизы ООО "Лига Независимых Экспертов".
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 122 кв. м, (этаж цоколь, помещение III, комната 8 - 11, 16, 17, 26, 26а, 26б, 28, 30, 31), расположенного по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 5, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 17 046 859 (Семнадцать миллионов сорок шесть тысяч восемьсот пятьдесят девять рублей) руб. 00 копеек, НДС в соответствии с заключением N 03-01зэ/08/15 от 03.08.2015 года по результатам проведения судебной экспертизы, выполненной ООО "Лига Независимых Экспертов" экспертом Игнатьевым В.Н. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 473 524 (Четыреста семьдесят три тысячи пятьсот двадцать четыре рубля) руб. 00 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Решение суда первой инстанции в части отказа в признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения в размере 21 584 000,00 руб. площадью 122 кв. м по адресу: г г. Москва, Барыковский пер., д. 5, установленной в отчете независимого оценщика ООО "АБН-Консалт" N 738Г/1330 от 25.08.2014 года, а также в части возврата истцу из федерального бюджета излишне уплаченной госпошлины и возврате излишне уплаченных денежных средств на оплату экспертизы - оставить без изменения.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Детский сеанс" 10 000 руб. в возмещение расходов за проведенную судебную экспертизу, а также 6 000 рублей в возмещение расходов по госпошлине, уплаченной при подаче иска.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)