Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.,
судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Запорожец А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-401/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 14.12.2015 по делу N А46-6643/2015 (судья К.В. Храмцов), принятое по иску индивидуального предпринимателя Герасимовой Натальи Евгеньевны (ИНН 550106318631, ОГРНИП 304550124000103) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий при заключении договора,
при участии в деле в качестве третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки" (ИНН 5504033068, ОГРН 1025500993210), общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" (ИНН 7202196077, ОГРН 1097232011271),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Глазкова Е.В. по удостоверению, доверенности N 22548 от 01.12.2015 сроком действия на один год;
- от индивидуального предпринимателя Герасимовой Натальи Евгеньевны - Канивец А.А. по паспорту, доверенности 14.07.2015;
- от индивидуального предпринимателя Герасимовой Натальи Евгеньевны - лично по паспорту
установил:
Индивидуальный предприниматель Герасимова Наталья Евгеньевна (далее - ИП Герасимова Н.Е., истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент, ответчик) с иском с учетом последующего уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о принятии содержания пункта договора купли-продажи нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 33 (нежилое помещение 1П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 11, литер А) в следующей редакции: пункт 4.1 "Цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 306 000 руб. на основании заключения эксперта ООО "Консалтинговая компания "Стандарт Групп" N 1/10-15 от 23.10.2015" (т. 3 л.д. 43).
Определением арбитражного суда от 27.07.2015 по делу N А46-6643/2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки" (далее - ООО "Региональный центр оценки"), общество с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" (далее - ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр").
Определением арбитражного суда от 12.10.2015 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Консалтинговая компания "Стандарт Групп" Вильдановой В.Ф., производство по делу приостановлено.
26.10.2015 в материалы дела поступило заключение эксперта N 1/10-15 от 23.10.2015 (т. 2 л.д. 107, 111-150, т. 3 л.д. 1-13)
Определением суда от 02.11.2015 производство по делу возобновлено.
Решением арбитражного суда от 14.12.2015 исковые требования ИП Герасимовой Н.Е. удовлетворены полностью. Департамент, действующий от имени муниципального образования город Омск, обязан в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с ИП Герасимовой Н.Е. договор купли-продажи нежилого помещения N 6П, общей площадью 12 кв. м, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 33, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 306 000 (триста шесть тысяч) руб.
Суд выплатил ООО "Консалтинговая компания "Стандарт Групп" с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 12 000 руб. и взыскал с Департамента в пользу ИП Герасимовой Н.Е. 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 12 000 руб. расходов на проведение экспертизы.
Не согласившись с принятым решением суда, Департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.
В обоснование своей жалобы ответчик указывает о том, что нежилое помещение является муниципальной собственностью. Истец обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Стоимость объекта в размере 510 000 руб., указанная в проекте договора купли-продажи, определена оценщиком ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" в отчете N 137/1, оснований для сомнения в котором у ответчика не было. По заключению судебной экспертизы стоимость объекта определена в 306 000 руб. Однако суд первой инстанции не указал, по каким основаниям не может быть принят во внимание представленный ответчиком отчет об оценке.
От ИП Герасимовой Н.Е. поступил отзыв на жалобу, в котором она просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От третьих лиц ООО "Региональный центр оценки", ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" отзывов на жалобу не поступило.
Представители третьих лиц ООО "Региональный центр оценки", ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр", извещенных о судебном заседании 10.03.2016 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ИП Герасимовой Н.Е. возражал против доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, ИП Герасимова Н.Е. является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 33, (нежилое помещение 1П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 11, литер А), по договору нежилого помещения от 15.11.2013 N 42226/3, заключенному между сторонами (т. 1 л.д. 141-146).
Общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 12 кв. м.
Срок действия договора аренды определен сторонами с 15.11.2013 по 09.11.2014.
До истечения срока аренды ИП Герасимова Н.Е., как она указывает в исковом заявлении 21.10.2014, обратилась к Департаменту с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Письмом от 17.04.2015 N Исх-ДИО/7195 Департамент направил в адрес ИП Герасимовой Н.Е. для подписания проект договора купли-продажи объекта (т. 1 л.д. 133, т. 2 л.д. 5-8), в пункте 4.1. которого цена за приобретаемый объект установлена в размере 510 000 руб.
В связи с неурегулированием сторонами в досудебном порядке возникших разногласий относительно цены объекта при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества (т. 1 л.д. 16-19, 24-29, 134-140, т. 2 л.д. 9-11), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, ссылаясь на статью 446, пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 3, 4, 9 Федерального закона N 159-ФЗ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ИП Герасимовой Н.Е.
Департамент выразил несогласие с принятым судом первой инстанции решением.
Возражения Департамента, по сути, сводятся к несогласию с определенной судом первой инстанции стоимостью выкупаемого муниципального недвижимого имущества на основе результатов проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы.
Отклоняя данные возражения Департамента, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с положениями статьи 446 ГК РФ в редакции на дату принятия решения 07.12.2015 в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Заключение договора между сторонами основывается на положениях Федерального закона N 159-ФЗ в связи с возмездным отчуждением арендуемого ИП Герасимовой Н.Е. имущества из муниципальной собственности путем преимущественного права приобретения данного имущества субъектом малого предпринимательства.
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ в редакции на дату 21.10.2014, когда истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением о выкупе арендуемого имущества, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Истец реализовал предоставленное ему право.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен в статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ, в соответствии с которым уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Из пункта 3 статьи 9 Федерального закона N 159-Ф следует, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости объекта недвижимости в размере 510 000 руб. Департаментом использовался отчет об оценке объекта оценки N 237/1 от 11.03.2015 ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" (т. 3 л.д. 52-53), по которому стоимость объекта была определена по состоянию на дату 05.03.2015.
В подтверждение иной стоимости объекта истцом в материалы дела представлен отчет N 10377/02-15 от 29.05.2015 ООО "Региональный центр оценки", в соответствии с которым на дату оценки 14.05.2015 рыночная стоимость объекта составляет меньшую цену - 289 000 руб. (т. 1 л.д. 31-34).
В целях урегулирования спора в условиях наличия различных величин рыночной стоимости объекта, подлежащей указанию в договоре купли-продажи, по ходатайству истца судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза.
На разрешение эксперта поставлен один вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 33 (нежилое помещение 1П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 11, литер А) по состоянию на 05.03.2015?
В соответствии с заключением эксперта N 1/10-15 по делу N А46-6643/2015 от 23.10.2015 рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 05.03.2015 (на дату, на которую определял стоимость объекта и привлеченный ответчиком оценщик) округленно составляет 306 000 руб.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами, что согласуется с положениями части 4 статьи 71 АПК РФ, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Таким образом, в деле имеются три заключения, имеющие разные величины рыночной стоимости объекта приватизации (289 000 руб., 306 000 руб., 510 000 руб.), но при этом два из них (отчет, который представил истец в суд, и заключение судебной экспертизы) близки по значению друг к другу (289 000 руб. и 306 000 руб.) в отличие от цены в представленном ответчиком отчете - 510 000 руб.
Выводы судебной экспертизы относительно рыночной стоимости объекта ответчиком в апелляционной жалобе не опровергнуты, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы в суде первой инстанции и на стадии апелляционного обжалования не заявлялось.
Итоговая рыночная стоимость объекта исследования в размере 306 000 руб. определена экспертом также на основе применения двух подходов к оценке - сравнительного и доходного подходов.
Информация, использованная в заключении, приложена к отчету, является проверяемой и не противоречивой, то есть достоверной.
Ссылок на противоречия заключения судебной экспертизы, способные привести к искажению результата в сторону занижения цены, апелляционная жалоба не содержит.
Довод о том, что судом первой инстанции не было обосновано отклонение отчета N 237/1 от 11.03.2015, сделанного ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр", судом отклоняется.
Как указано в отзыве третьего лица, ООО "Региональный центр оценки":
- - в отчете N 271/1 от 11.03.2015, выполненном ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр", отсутствуют фотографии оцениваемого помещения, а имеются фотографии других помещений здания. Отсутствие фотографий самого помещения может свидетельствовать о том, что осмотр самого оцениваемого помещения не проводился;
- - объекты-аналоги из сравнительного и доходного подходов в отчете ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" расположены в более современных зданиях (домах) с более низким физическим износом. Класс качества отделки у объекта оценки и у объектов-аналогов разный (у объекта оценки Econom, у аналогов - Standart), но корректировка на данное отличие в отделке не производилась.
- при расчете ставки капитализации сделаны неверные выводы: срок экспозиции не может быть 1 мес. Данное занижение приводит к росту стоимости в отчете N 271/1.
Данные пояснения подтверждаются содержанием отчета (том 3 лист дела 73, 77 оборот).
Аналоги подобраны некорректно, расположены в более современных и сохранных зданиях. Помимо сказанного корректировка на площадь помещения не вводилась, несмотря на то, что спорное помещение в два раза меньше аналогов, что существенно ограничивает возможность его использования под офис.
В заключении судебной экспертизы аналоги подобраны корректно, в том числе в части площади.
Корректировки на отделку имеются.
Допустимых и надлежащих доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что в заключении судебной экспертизы рыночная стоимость определена неверно, является недостоверной, ответчиком, как указывалось выше, в материалы дела не представлено.
Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта в 306 000 руб. в наибольшей степени отражает ту цену, которая подлежит указанию в договоре купли-продажи.
В связи с чем, у суда отсутствуют основания не воспринимать заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу.
В условиях наличия непризнанного недостоверным заключения судебной экспертизы суд первой инстанции на основе этого заключения обоснованно определил рыночную стоимость нежилого помещения, арендуемого истцом, в размере 306 000 руб.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика при повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции проверены и отклоняются по вышеизложенным мотивам.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 14 декабря 2015 года по делу N А46-6643/2015 (судья К.В. Храмцов) оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-401/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.03.2016 N 08АП-401/2016 ПО ДЕЛУ N А46-6643/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 марта 2016 г. N 08АП-401/2016
Дело N А46-6643/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.,
судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Запорожец А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-401/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 14.12.2015 по делу N А46-6643/2015 (судья К.В. Храмцов), принятое по иску индивидуального предпринимателя Герасимовой Натальи Евгеньевны (ИНН 550106318631, ОГРНИП 304550124000103) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий при заключении договора,
при участии в деле в качестве третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки" (ИНН 5504033068, ОГРН 1025500993210), общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" (ИНН 7202196077, ОГРН 1097232011271),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Глазкова Е.В. по удостоверению, доверенности N 22548 от 01.12.2015 сроком действия на один год;
- от индивидуального предпринимателя Герасимовой Натальи Евгеньевны - Канивец А.А. по паспорту, доверенности 14.07.2015;
- от индивидуального предпринимателя Герасимовой Натальи Евгеньевны - лично по паспорту
установил:
Индивидуальный предприниматель Герасимова Наталья Евгеньевна (далее - ИП Герасимова Н.Е., истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент, ответчик) с иском с учетом последующего уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о принятии содержания пункта договора купли-продажи нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 33 (нежилое помещение 1П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 11, литер А) в следующей редакции: пункт 4.1 "Цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 306 000 руб. на основании заключения эксперта ООО "Консалтинговая компания "Стандарт Групп" N 1/10-15 от 23.10.2015" (т. 3 л.д. 43).
Определением арбитражного суда от 27.07.2015 по делу N А46-6643/2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки" (далее - ООО "Региональный центр оценки"), общество с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" (далее - ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр").
Определением арбитражного суда от 12.10.2015 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Консалтинговая компания "Стандарт Групп" Вильдановой В.Ф., производство по делу приостановлено.
26.10.2015 в материалы дела поступило заключение эксперта N 1/10-15 от 23.10.2015 (т. 2 л.д. 107, 111-150, т. 3 л.д. 1-13)
Определением суда от 02.11.2015 производство по делу возобновлено.
Решением арбитражного суда от 14.12.2015 исковые требования ИП Герасимовой Н.Е. удовлетворены полностью. Департамент, действующий от имени муниципального образования город Омск, обязан в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с ИП Герасимовой Н.Е. договор купли-продажи нежилого помещения N 6П, общей площадью 12 кв. м, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 33, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 306 000 (триста шесть тысяч) руб.
Суд выплатил ООО "Консалтинговая компания "Стандарт Групп" с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 12 000 руб. и взыскал с Департамента в пользу ИП Герасимовой Н.Е. 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 12 000 руб. расходов на проведение экспертизы.
Не согласившись с принятым решением суда, Департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.
В обоснование своей жалобы ответчик указывает о том, что нежилое помещение является муниципальной собственностью. Истец обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Стоимость объекта в размере 510 000 руб., указанная в проекте договора купли-продажи, определена оценщиком ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" в отчете N 137/1, оснований для сомнения в котором у ответчика не было. По заключению судебной экспертизы стоимость объекта определена в 306 000 руб. Однако суд первой инстанции не указал, по каким основаниям не может быть принят во внимание представленный ответчиком отчет об оценке.
От ИП Герасимовой Н.Е. поступил отзыв на жалобу, в котором она просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От третьих лиц ООО "Региональный центр оценки", ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" отзывов на жалобу не поступило.
Представители третьих лиц ООО "Региональный центр оценки", ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр", извещенных о судебном заседании 10.03.2016 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ИП Герасимовой Н.Е. возражал против доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, ИП Герасимова Н.Е. является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 33, (нежилое помещение 1П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 11, литер А), по договору нежилого помещения от 15.11.2013 N 42226/3, заключенному между сторонами (т. 1 л.д. 141-146).
Общая площадь арендуемого нежилого помещения составляет 12 кв. м.
Срок действия договора аренды определен сторонами с 15.11.2013 по 09.11.2014.
До истечения срока аренды ИП Герасимова Н.Е., как она указывает в исковом заявлении 21.10.2014, обратилась к Департаменту с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Письмом от 17.04.2015 N Исх-ДИО/7195 Департамент направил в адрес ИП Герасимовой Н.Е. для подписания проект договора купли-продажи объекта (т. 1 л.д. 133, т. 2 л.д. 5-8), в пункте 4.1. которого цена за приобретаемый объект установлена в размере 510 000 руб.
В связи с неурегулированием сторонами в досудебном порядке возникших разногласий относительно цены объекта при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества (т. 1 л.д. 16-19, 24-29, 134-140, т. 2 л.д. 9-11), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, ссылаясь на статью 446, пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 3, 4, 9 Федерального закона N 159-ФЗ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ИП Герасимовой Н.Е.
Департамент выразил несогласие с принятым судом первой инстанции решением.
Возражения Департамента, по сути, сводятся к несогласию с определенной судом первой инстанции стоимостью выкупаемого муниципального недвижимого имущества на основе результатов проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы.
Отклоняя данные возражения Департамента, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с положениями статьи 446 ГК РФ в редакции на дату принятия решения 07.12.2015 в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Заключение договора между сторонами основывается на положениях Федерального закона N 159-ФЗ в связи с возмездным отчуждением арендуемого ИП Герасимовой Н.Е. имущества из муниципальной собственности путем преимущественного права приобретения данного имущества субъектом малого предпринимательства.
Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ в редакции на дату 21.10.2014, когда истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением о выкупе арендуемого имущества, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Истец реализовал предоставленное ему право.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен в статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ, в соответствии с которым уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Из пункта 3 статьи 9 Федерального закона N 159-Ф следует, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости объекта недвижимости в размере 510 000 руб. Департаментом использовался отчет об оценке объекта оценки N 237/1 от 11.03.2015 ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" (т. 3 л.д. 52-53), по которому стоимость объекта была определена по состоянию на дату 05.03.2015.
В подтверждение иной стоимости объекта истцом в материалы дела представлен отчет N 10377/02-15 от 29.05.2015 ООО "Региональный центр оценки", в соответствии с которым на дату оценки 14.05.2015 рыночная стоимость объекта составляет меньшую цену - 289 000 руб. (т. 1 л.д. 31-34).
В целях урегулирования спора в условиях наличия различных величин рыночной стоимости объекта, подлежащей указанию в договоре купли-продажи, по ходатайству истца судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза.
На разрешение эксперта поставлен один вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения (строения), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 33 (нежилое помещение 1П, номер на поэтажном плане 1-го этажа: 11, литер А) по состоянию на 05.03.2015?
В соответствии с заключением эксперта N 1/10-15 по делу N А46-6643/2015 от 23.10.2015 рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 05.03.2015 (на дату, на которую определял стоимость объекта и привлеченный ответчиком оценщик) округленно составляет 306 000 руб.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами, что согласуется с положениями части 4 статьи 71 АПК РФ, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Таким образом, в деле имеются три заключения, имеющие разные величины рыночной стоимости объекта приватизации (289 000 руб., 306 000 руб., 510 000 руб.), но при этом два из них (отчет, который представил истец в суд, и заключение судебной экспертизы) близки по значению друг к другу (289 000 руб. и 306 000 руб.) в отличие от цены в представленном ответчиком отчете - 510 000 руб.
Выводы судебной экспертизы относительно рыночной стоимости объекта ответчиком в апелляционной жалобе не опровергнуты, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы в суде первой инстанции и на стадии апелляционного обжалования не заявлялось.
Итоговая рыночная стоимость объекта исследования в размере 306 000 руб. определена экспертом также на основе применения двух подходов к оценке - сравнительного и доходного подходов.
Информация, использованная в заключении, приложена к отчету, является проверяемой и не противоречивой, то есть достоверной.
Ссылок на противоречия заключения судебной экспертизы, способные привести к искажению результата в сторону занижения цены, апелляционная жалоба не содержит.
Довод о том, что судом первой инстанции не было обосновано отклонение отчета N 237/1 от 11.03.2015, сделанного ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр", судом отклоняется.
Как указано в отзыве третьего лица, ООО "Региональный центр оценки":
- - в отчете N 271/1 от 11.03.2015, выполненном ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр", отсутствуют фотографии оцениваемого помещения, а имеются фотографии других помещений здания. Отсутствие фотографий самого помещения может свидетельствовать о том, что осмотр самого оцениваемого помещения не проводился;
- - объекты-аналоги из сравнительного и доходного подходов в отчете ООО "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" расположены в более современных зданиях (домах) с более низким физическим износом. Класс качества отделки у объекта оценки и у объектов-аналогов разный (у объекта оценки Econom, у аналогов - Standart), но корректировка на данное отличие в отделке не производилась.
- при расчете ставки капитализации сделаны неверные выводы: срок экспозиции не может быть 1 мес. Данное занижение приводит к росту стоимости в отчете N 271/1.
Данные пояснения подтверждаются содержанием отчета (том 3 лист дела 73, 77 оборот).
Аналоги подобраны некорректно, расположены в более современных и сохранных зданиях. Помимо сказанного корректировка на площадь помещения не вводилась, несмотря на то, что спорное помещение в два раза меньше аналогов, что существенно ограничивает возможность его использования под офис.
В заключении судебной экспертизы аналоги подобраны корректно, в том числе в части площади.
Корректировки на отделку имеются.
Допустимых и надлежащих доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что в заключении судебной экспертизы рыночная стоимость определена неверно, является недостоверной, ответчиком, как указывалось выше, в материалы дела не представлено.
Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта в 306 000 руб. в наибольшей степени отражает ту цену, которая подлежит указанию в договоре купли-продажи.
В связи с чем, у суда отсутствуют основания не воспринимать заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу.
В условиях наличия непризнанного недостоверным заключения судебной экспертизы суд первой инстанции на основе этого заключения обоснованно определил рыночную стоимость нежилого помещения, арендуемого истцом, в размере 306 000 руб.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика при повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции проверены и отклоняются по вышеизложенным мотивам.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 14 декабря 2015 года по делу N А46-6643/2015 (судья К.В. Храмцов) оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-401/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)