Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик направил истцу уведомление об изменении размера арендной платы, однако с увеличением арендной платы истец не согласен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2017 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Кадниковой Л.А., Шелеминой М.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винокуровой М.Ю.,
при содействии Арбитражного суда Красноярского края (судья Фролов Н.Н., секретарь судебного заседания Чурсина А.А.),
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи в Арбитражном суде Красноярского края представителей:
- Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае - Чешуиной М.В. (доверенность от 09.03.2017);
- акционерного общества Научно-Внедренческий Инженерный Центр "Радиус" - Кузьменковой И.А. (доверенность от 23.01.2017),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае на решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 декабря 2016 года по делу N А33-11599/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Шишкина И.В., суд апелляционной инстанции: Белан Н.Н., Парфентьева О.Ю., Радзиховская В.В.),
установил:
акционерное общество Научно-Внедренческий Инженерный Центр "Радиус" (ОГРН 1022402141740; ИНН 2463016890; г. Красноярск; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее - ТУ Росимущества) с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным письма ТУ Росимущества N 03-56/08/15260 от 29.12.2014, определении по состоянию на 19.08.2014 достоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:90, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Попова, д. 1, в размере 3 779 000 рублей, установлении размера арендной платы указанного земельного участка в размере 25 980 рублей 63 копейки в месяц с 01.01.2015.
Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "ФинЭкспертиза-Красноярск" (далее - ООО "ФинЭкспертиза-Красноярск") и общества с ограниченной ответственностью "Альянс-оценка".
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 30 августа 2016 года прекращено производство по делу в части требований об определении по состоянию на 19.08.2014 достоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:90, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Попова, д. 1, в размере 3 779 000 рублей; установлении размера арендной платы указанного земельного участка в размере 25 980 рублей 63 копейки в месяц с 01.01.2015.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05 декабря 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанными судебными актами, ТУ Росимущества обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.
Согласно доводам кассационной жалобы, судом первой инстанции принято уточнение иска в нарушение части 1 статьи 49 АПК РФ, что повлекло одновременное изменение предмета и основания иска; заявленное истцом требование о признании недействительным письма ответчика N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 предполагает проверку указанного письма на соответствие действующему законодательству, а не проведение экспертизы отчета об оценке; письмо N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 не нарушает нормы действующего законодательства и условия договора аренды; в нарушение пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" истец не обосновал невозможность предъявления отдельного иска об оспаривании величины стоимости объекта оценки, при этом ответчиком по такому требованию выступил бы независимый оценщик - ООО "ФинЭкспертиза-Красноярск".
В отзыве на кассационную жалобу общество просило оставить ее без удовлетворения, обжалуемые судебные акты - без изменения.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Третьи лица о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru, в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права к установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Судами установлено и из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка федеральной собственности N 50-72 от 28.07.2008 (в редакции соглашения N 1 от 30.12.2010), заключенному ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор), на срок до 27.07.2057, передан в аренду земельный участок федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0100163:90, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Попова, 1, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 3 940, 22 кв. м, находящийся в границах, указанных в кадастровой карте (плане) и являющейся его неотъемлемой частью (приложение N 1), разрешенное использование: занимаемый нежилым зданием (пункт 1.1 договора).
Договор зарегистрирован в ЕГРП 03.09.2008, государственная регистрация соглашения от 30.12.2010 N 1 к договору аренды земельного участка произведена 06.07.2011.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) на 2015 год проведена рыночная оценка земельного участка, которая составила 18 536 700 рублей (отчет ООО "ФинЭкспертиза-Красноярск" N 447/14/6 от 21.08.2014 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:90, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Попова, 1").
Поскольку в договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при этом в качестве одного из оснований изменения размера арендной платы сторонами предусмотрено - "на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", письмом N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 ответчик направил истцу уведомление об изменении размера арендной платы.
Не согласившись с увеличением арендной платы на основании указанного письма, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции пришел к выводу, что изменение размера арендной платы оспариваемым письмом произведено ответчиком на основании отчета, составленного с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, который не может подтверждать рыночный размер арендной платы земельного участка, являющийся основанием для расчета арендной платы в оспариваемом письме. При таких обстоятельствах суд признал недействительным одностороннее изменение величины арендной платы, оформленное письмом ответчика N 03-56/08/15260 от 29.12.2014.
Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда, признав их законными и обоснованными.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает оснований для отмены судебных актов, принятых по данному делу.
Правоотношения по заключенному между сторонами договору аренды регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как следует из статей 154, 155 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Правильно применяя положения ГК РФ, Федерального закона N 135-ФЗ и Постановления N 582, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что направленное ответчиком истцу письмо (уведомление) N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 об изменении (увеличении) размера арендной платы на основании отчета оценщика (ООО "Финэкспертиза-Красноярск" N 447/14/6 от 21.08.2014), является односторонней сделкой, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы.
Вместе с тем, учитывая, что истец в настоящем случае не оспаривает наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, а не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, суды на основании имеющихся в материалах дела доказательств обоснованно пришли к выводу о том, что в рассматриваемом случае основания для одностороннего бесспорного изменения арендной платы у ответчика отсутствовали.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
В части 3 статьи 71 АПК РФ указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной ответчиком величины арендной платы арбитражный суд определением от 27 сентября 2016 года назначил оценочную экспертизу в целях проверки соответствия отчета N 447/14/6 от 21.08.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО "ФинЭкспертиза-Красноярск", действующему законодательству и подтверждения данным отчетом рыночной стоимости земельного участка.
Согласно экспертному заключению N 30-2016 от 12.10.2016, выполненному ООО "Траст-Аудит", отчет N 447/14/6 не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 3.
Исследовав представленные в материалы дела экспертное заключение N 30-2016 от 12.10.2016 и отчет N 447/14/6 от 21.08.2014, которым установлена указанная в оспариваемом истцом письме величина рыночной стоимости права пользования объектом аренды, в совокупности и взаимной связи с иными доказательствами по делу, суды обеих инстанций пришли к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости, установленной поименованным отчетом.
В настоящем деле разрешение вопроса о законности основания увеличения размера арендной платы по договору аренды земельного участка в соответствии с письмом N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 зависит от разрешения вопроса о соответствии либо несоответствии требованиям законодательства отчета N 447/14/6 от 21.08.2014, положенного в основу расчета измененного размера арендной платы.
Как указано выше, основанием для изменения размера арендной платы являлось только определение рыночной цены земельного участка.
Поскольку положенный в основу письма N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 отчет ООО "ФинЭкспертиза-Красноярск" не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость земельного участка, одностороннее изменение размера арендной платы не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах письмо N 03-56/08/15260 от 29.12.2014, являющееся односторонней сделкой по увеличению размера арендной платы, обоснованно признано судами ничтожной сделкой.
Судами также установлено, что отказываясь от части первоначально заявленных требований и настаивая на требовании о признании недействительным письма N 03-56/08/15260 от 29.12.2014, истец изменил предмет спора, при этом основания иска - фактические обстоятельства, на которых истец основывает требование (наличие договора аренды земельного участка, несоответствие отчета N 447/14/6 от 21.08.2014 требованиям законодательства), остались прежними.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 АПК РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
В этой связи доводы кассационной жалобы ТУ Росимущества подлежат отклонению, поскольку сводятся к несогласию с выводами судов, не подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и обстоятельств, установленных судами двух инстанций, что в соответствии со статьей 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких условиях по результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебных актов, вследствие чего решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 декабря 2016 года по делу N А33-11599/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 12.05.2017 N Ф02-1772/2017 ПО ДЕЛУ N А33-11599/2016
Требование: О признании недействительным письма, определении достоверной величины рыночной стоимости земельного участка, установлении размера арендной платы земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик направил истцу уведомление об изменении размера арендной платы, однако с увеличением арендной платы истец не согласен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2017 г. по делу N А33-11599/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2017 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Кадниковой Л.А., Шелеминой М.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винокуровой М.Ю.,
при содействии Арбитражного суда Красноярского края (судья Фролов Н.Н., секретарь судебного заседания Чурсина А.А.),
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференцсвязи в Арбитражном суде Красноярского края представителей:
- Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае - Чешуиной М.В. (доверенность от 09.03.2017);
- акционерного общества Научно-Внедренческий Инженерный Центр "Радиус" - Кузьменковой И.А. (доверенность от 23.01.2017),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае на решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 декабря 2016 года по делу N А33-11599/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Шишкина И.В., суд апелляционной инстанции: Белан Н.Н., Парфентьева О.Ю., Радзиховская В.В.),
установил:
акционерное общество Научно-Внедренческий Инженерный Центр "Радиус" (ОГРН 1022402141740; ИНН 2463016890; г. Красноярск; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее - ТУ Росимущества) с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным письма ТУ Росимущества N 03-56/08/15260 от 29.12.2014, определении по состоянию на 19.08.2014 достоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:90, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Попова, д. 1, в размере 3 779 000 рублей, установлении размера арендной платы указанного земельного участка в размере 25 980 рублей 63 копейки в месяц с 01.01.2015.
Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "ФинЭкспертиза-Красноярск" (далее - ООО "ФинЭкспертиза-Красноярск") и общества с ограниченной ответственностью "Альянс-оценка".
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 30 августа 2016 года прекращено производство по делу в части требований об определении по состоянию на 19.08.2014 достоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:90, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Попова, д. 1, в размере 3 779 000 рублей; установлении размера арендной платы указанного земельного участка в размере 25 980 рублей 63 копейки в месяц с 01.01.2015.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05 декабря 2016 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанными судебными актами, ТУ Росимущества обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.
Согласно доводам кассационной жалобы, судом первой инстанции принято уточнение иска в нарушение части 1 статьи 49 АПК РФ, что повлекло одновременное изменение предмета и основания иска; заявленное истцом требование о признании недействительным письма ответчика N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 предполагает проверку указанного письма на соответствие действующему законодательству, а не проведение экспертизы отчета об оценке; письмо N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 не нарушает нормы действующего законодательства и условия договора аренды; в нарушение пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" истец не обосновал невозможность предъявления отдельного иска об оспаривании величины стоимости объекта оценки, при этом ответчиком по такому требованию выступил бы независимый оценщик - ООО "ФинЭкспертиза-Красноярск".
В отзыве на кассационную жалобу общество просило оставить ее без удовлетворения, обжалуемые судебные акты - без изменения.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Третьи лица о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru, в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права к установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Судами установлено и из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка федеральной собственности N 50-72 от 28.07.2008 (в редакции соглашения N 1 от 30.12.2010), заключенному ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор), на срок до 27.07.2057, передан в аренду земельный участок федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0100163:90, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Попова, 1, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 3 940, 22 кв. м, находящийся в границах, указанных в кадастровой карте (плане) и являющейся его неотъемлемой частью (приложение N 1), разрешенное использование: занимаемый нежилым зданием (пункт 1.1 договора).
Договор зарегистрирован в ЕГРП 03.09.2008, государственная регистрация соглашения от 30.12.2010 N 1 к договору аренды земельного участка произведена 06.07.2011.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) на 2015 год проведена рыночная оценка земельного участка, которая составила 18 536 700 рублей (отчет ООО "ФинЭкспертиза-Красноярск" N 447/14/6 от 21.08.2014 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:90, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Попова, 1").
Поскольку в договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при этом в качестве одного из оснований изменения размера арендной платы сторонами предусмотрено - "на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", письмом N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 ответчик направил истцу уведомление об изменении размера арендной платы.
Не согласившись с увеличением арендной платы на основании указанного письма, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции пришел к выводу, что изменение размера арендной платы оспариваемым письмом произведено ответчиком на основании отчета, составленного с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, который не может подтверждать рыночный размер арендной платы земельного участка, являющийся основанием для расчета арендной платы в оспариваемом письме. При таких обстоятельствах суд признал недействительным одностороннее изменение величины арендной платы, оформленное письмом ответчика N 03-56/08/15260 от 29.12.2014.
Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда, признав их законными и обоснованными.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает оснований для отмены судебных актов, принятых по данному делу.
Правоотношения по заключенному между сторонами договору аренды регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как следует из статей 154, 155 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Правильно применяя положения ГК РФ, Федерального закона N 135-ФЗ и Постановления N 582, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что направленное ответчиком истцу письмо (уведомление) N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 об изменении (увеличении) размера арендной платы на основании отчета оценщика (ООО "Финэкспертиза-Красноярск" N 447/14/6 от 21.08.2014), является односторонней сделкой, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы.
Вместе с тем, учитывая, что истец в настоящем случае не оспаривает наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, а не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, суды на основании имеющихся в материалах дела доказательств обоснованно пришли к выводу о том, что в рассматриваемом случае основания для одностороннего бесспорного изменения арендной платы у ответчика отсутствовали.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
В части 3 статьи 71 АПК РФ указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной ответчиком величины арендной платы арбитражный суд определением от 27 сентября 2016 года назначил оценочную экспертизу в целях проверки соответствия отчета N 447/14/6 от 21.08.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО "ФинЭкспертиза-Красноярск", действующему законодательству и подтверждения данным отчетом рыночной стоимости земельного участка.
Согласно экспертному заключению N 30-2016 от 12.10.2016, выполненному ООО "Траст-Аудит", отчет N 447/14/6 не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 3.
Исследовав представленные в материалы дела экспертное заключение N 30-2016 от 12.10.2016 и отчет N 447/14/6 от 21.08.2014, которым установлена указанная в оспариваемом истцом письме величина рыночной стоимости права пользования объектом аренды, в совокупности и взаимной связи с иными доказательствами по делу, суды обеих инстанций пришли к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости, установленной поименованным отчетом.
В настоящем деле разрешение вопроса о законности основания увеличения размера арендной платы по договору аренды земельного участка в соответствии с письмом N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 зависит от разрешения вопроса о соответствии либо несоответствии требованиям законодательства отчета N 447/14/6 от 21.08.2014, положенного в основу расчета измененного размера арендной платы.
Как указано выше, основанием для изменения размера арендной платы являлось только определение рыночной цены земельного участка.
Поскольку положенный в основу письма N 03-56/08/15260 от 29.12.2014 отчет ООО "ФинЭкспертиза-Красноярск" не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость земельного участка, одностороннее изменение размера арендной платы не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах письмо N 03-56/08/15260 от 29.12.2014, являющееся односторонней сделкой по увеличению размера арендной платы, обоснованно признано судами ничтожной сделкой.
Судами также установлено, что отказываясь от части первоначально заявленных требований и настаивая на требовании о признании недействительным письма N 03-56/08/15260 от 29.12.2014, истец изменил предмет спора, при этом основания иска - фактические обстоятельства, на которых истец основывает требование (наличие договора аренды земельного участка, несоответствие отчета N 447/14/6 от 21.08.2014 требованиям законодательства), остались прежними.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 АПК РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
В этой связи доводы кассационной жалобы ТУ Росимущества подлежат отклонению, поскольку сводятся к несогласию с выводами судов, не подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и обстоятельств, установленных судами двух инстанций, что в соответствии со статьей 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких условиях по результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебных актов, вследствие чего решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 05 декабря 2016 года по делу N А33-11599/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО
Судьи
Л.А.КАДНИКОВА
М.М.ШЕЛЕМИНА
А.Н.ЛЕВОШКО
Судьи
Л.А.КАДНИКОВА
М.М.ШЕЛЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)