Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черемискина Андрея Юрьевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2016 по делу N А07-23755/2015 (судья Салихова И.З.).
Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Черемискину Андрею Юрьевичу (далее - предприниматель, ИП Черемискин А.Ю., ответчик) о взыскании задолженности по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170 в сумме 1 040 141 руб. 45 коп., договорной неустойки в сумме 156 075 руб. 09 коп., расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 168,5 кв. м (т. 1 л.д. 4-7, 117-118, требования изложены с учетом изменения истцом их размера, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда первой инстанции от 20.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фирма комплексного обслуживания" (далее - ООО "Фирма комплексного обслуживания", третье лицо) (т. 1 л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2016 (резолютивная часть объявлена 12.01.2016 - т. 1 л.д. 130-142 с учетом определения от 18.01.2016 об исправлении технической ошибки - т. 1 л.д. 130-131) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Черемискин А.Ю. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 3-5).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что в материалы дела истец представил расчет арендной платы за 2014 год как приложение к договору аренды от 15.05.2012 N 1219, который не является объектом спора. По этим причинам условие договора аренды о размере арендной платы сторонами не согласовано, а сам договор не является заключенным. Кроме того, право аренды недвижимости возникает с момента государственной регистрации договора, в связи с чем начисление арендной платы до этого момента невозможно.
Апеллянт также указал на передачу спорного нежилого помещения в пользование третьему лицу по договору субаренды от 15.11.2013 N 1. Согласно акту обследования помещения на соответствие виду деятельности от 16.06.2015, общество "Фирма комплексного обслуживания" использует помещение в качестве продуктового магазина. Таким образом, обязанность по уплате арендной платы за пользование нежилым помещением лежит на субарендаторе.
Так как в настоящее время общество "Фирма комплексного обслуживания" занимает спорное нежилое помещение, требование об освобождении помещения заявлено к ИП Черемискину А.Ю. неправомерно.
Апеллянт также полагает, что сумма договорной неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения договорного обязательства.
Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 168,5 кв. м находится в собственности городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (свидетельство о государственной собственности от 26.09.2008 - т. 1 л.д. 66).
Из протокола от 02.05.2012 N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе усматривается, что аукцион по лоту N 6 признан несостоявшимся, в связи с чем принято решение о направлении проекта договора аренды муниципального имущества предпринимателю Черемискину А.Ю. как единственному заявителю (т. 1 л.д. 104-110).
15.05.2012 между Администрацией городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (арендодатель) и ИП Черемискиным А.Ю. (арендатор) был подписан договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 170, по условиям которого арендодатель на основании решения от 15.05.2012 N 170 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект, входящий в состав муниципальной казны городского округа город Стерлитамак - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 182,7 кв. м (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 12-15).
Указанное выше помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.05.2012 (т. 1 л.д. 16).
Дополнительным соглашением от 18.12.2013 N 1 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, определив площадь переданного в аренду нежилого помещения 168,5 кв. м (т. 1 л.д. 18).
Пунктом 1.2 договора установлено, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 15.05.2012 и действуют по 14.05.2017, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с методикой расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, оформляется в виде отдельного приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В приложении к договору стороны согласовали расчет арендной платы на 2014 год, согласно которому размер ежемесячной арендной платы составляет 29 443 руб. 95 коп. (т. 1 л.д. 17).
Арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед, с датой оплаты до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала без выставления счета на оплату (пункт 3.3 договора).
Согласно пункту 4.1.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ввиду наличия задолженности по внесению арендной платы по договору аренды, в адрес ИП Черемискина А.Ю. было направлено предупреждение от 16.02.2015 N 2, в котором арендатору было предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате с учетом неустойки, в противном случае арендодатель будет вынужден обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения, взыскании суммы задолженности по арендной плате и неустойки (т. 1 л.д. 21-22).
В претензии от 14.05.2015 N 760 арендатору предложено погасить задолженность по арендной плате в течение 14 календарных дней с момента получения претензии, а также расторгнуть договор аренды и возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 23-24).
Несоблюдение арендатором условий договора по внесению платы за использование имущества, наличие задолженности по арендной плате за период с 14.10.2012 по 10.10.2015 в сумме 1 040 141 руб. 45 коп. послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.
Установив наличие задолженности ответчика по договору аренды, суд первой инстанции признал иск обоснованным. Требование истца о расторжении договора аренды удовлетворено судом со ссылкой на положения статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком обязанность по внесению арендной платы по договору аренды не исполнена, досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды истцом соблюден. Отклоняя возражения ответчика об использовании нежилого помещения обществом "Фирма комплексного обслуживания", суд оценил договор о предоставлении арендованного нежилого помещения в субаренду в качестве ничтожной сделки, ввиду его заключения без согласия арендодателя на передачу арендуемого имущества в субаренду
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 07.03.2014 (т. 1 л.д. 18-19).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Утверждение подателя апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды в связи с тем, что условие о размере арендной платы сторонами не согласовано, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание.
Указанный довод апеллянта, мотивирован подписанием расчета арендной платы за пользование нежилым помещением к договору аренды от 15.05.2012 N 1219, не имеющему отношения к предмету настоящего спора.
Вместе с тем, данный расчет подписан ИП Черемискиным А.Ю. без каких-либо возражений относительно его содержания и относимости к договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170. Данное обстоятельство, с учетом отсутствия между сторонами иных арендных правоотношений, предметом которых являлось бы нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 168,5 кв. м, свидетельствует об отсутствии у сторон сомнений в относимости расчета арендной платы за 2014 года к договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект аренды арендатору по акту приема-передачи от 15.05.2012 (т. 1 л.д. 16). Факт неисполнения ответчиком обязательств по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170 в части внесения арендной платы, а также размер задолженности ответчиком не оспариваются, соответствующих доводов апелляционная жалоба не содержит.
Доводы апеллянта о том, что обязанность по внесению арендной платы возникла у предпринимателя Черемискина А.Ю. лишь с момента государственной регистрации договора аренды отклонены судебной коллегией.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Поскольку Администрация и предприниматель Черемискин А.Ю. при заключении договора достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным его условиям, по акту приема-передачи от 15.05.2012 нежилое помещение принято предпринимателем в аренду, оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы за период, предшествующий государственной регистрации договора аренды, не имеется.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что спорная задолженность должна быть взыскана с субарендатора спорного нежилого помещения, также подлежит отклонению судебной коллегией.
Как следует из материалов дела, 15.11.2013 между ИП Черемискиным А.Ю. (арендодатель) и ООО "Фирма комплексного обслуживания" (арендатор) был подписан договор субаренды нежилого помещения N 1, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 168,5 кв. м для розничной торговли (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 82).
03.04.2014 между ИП Черемискиным А.Ю. и ООО "Фирма комплексного обслуживания" подписан договор переуступки прав по договору аренды нежилого помещения N 170 от 15.05.2012 (т. 1 л.д. 31).
Общество "Фирма комплексного обслуживания" в отзыве на исковое заявление подтвердило факт нахождения и ведения предпринимательской деятельности в спорном нежилом помещении с 15.11.2013 по настоящее время, а также указало, что ИП Черемискину А.Ю. было оплачено 800 000 руб. (т. 1 л.д. 124).
Из акта обследования помещения на соответствие виду деятельности от 16.06.2015 следует, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 168,5 кв. м, не используется ИП Черемискиным А.Ю.; на момент осмотра в помещении находится продуктовый магазин, принадлежащий обществу "Фирма комплексного обслуживания" (т. 1 л.д. 30).
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Применительно к рассматриваемой ситуации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Предметом указанных выше договоров является находящееся в муниципальной собственности городского округа город Стерлитамак нежилое помещение, предоставленное во временное владение и пользование предпринимателю Черемискину А.Ю. по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества предусмотрены Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила), согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.
Как следует из материалов дела, информация по лоту N 6 на право заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 182,7 кв. м прямо содержала условие о том, что при заключении и исполнении договора передача имущества в субаренду не допускается (т. 1 л.д. 98).
В соответствии с протоколом от 02.05.2012 N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе, аукцион по лоту N 6 признан несостоявшимся. В соответствии с подпунктом 15 пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции принято решение о направлении проекта договора аренды муниципального имущества предпринимателю Черемискину А.Ю. как единственному заявителю (т. 1 л.д. 104-110).
Однако, при заключении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170 в пункте 1.9, 2.2.12 стороны предусмотрели право арендатора сдавать арендуемый объект в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.
На основании приведенных положений Закона о защите конкуренции и Правил, а также установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны в нарушение требований закона установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, это является основанием для признания пунктов 1.9, 2.2.12 договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170 не соответствующими требованиям закона, а договор в указанной части ничтожной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса.
При таких обстоятельствах, отношения предпринимателя Черемискина А.Ю. и ООО "Фирма комплексного обслуживания" по использованию нежилого помещения на основании договора субаренды нежилого помещения от 15.11.2013 N 1 не могут быть признаны основанными на законе и договоре.
По тем же основаниям, принимая во внимание отсутствие полученного от арендодателя согласия на передачу прав по договору аренды, суд первой инстанции правомерно отклонил возражения ответчика об использовании нежилого помещения третьим лицом на основании договора от 03.04.2014 переуступки прав по договору аренды.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы истец начислил ответчику договорную неустойку в сумме 240 869 руб. 01 коп., исходя из размера задолженности по арендной плате и периода просрочки с 15.10.2012 по 12.10.2015. При этом истец, воспользовавшись правом определения суммы исковых требований, по своему усмотрению осуществляя принадлежащее ему гражданское право (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), исчислил сумму неустойки исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, определив ее в размере 156 075 руб. 09 коп. (расчет на л.д. 119-120).
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание договорной неустойки. Проверив составленный истцом расчет неустойки и признав его арифметически верным, арбитражный суд, который по смыслу статей 49, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе выйти за пределы исковых требований, обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки в заявленном истцом размере.
Довод подателя апелляционной жалобы о несоразмерности суммы взысканной договорной неустойки судебная коллегия находит несостоятельным.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком было заявлено об уменьшении неустойки с обоснованием мотивов уменьшения, аналогичных приведенным в апелляционной жалобе (т. 1 л.д. 77-79).
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 22.12.2011 N 81), исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Критериями для установления несоразмерности могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительное неисполнение обязательства и другие.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, с учетом применения истцом для ее расчета сниженной ответственности - 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, ответчиком суду первой и апелляционной инстанции не представлено.
Как указано в постановлении от 22.12.2011 N 81, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Ответчик, являясь коммерческой организацией, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору поставки обязательств.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 13.01.2011 N 11680/10, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.
Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Между тем, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, вопреки доводам апелляционной жалобы, является правильным, основан на материалах дела и требованиях закона. При этом суд обоснованно принял во внимание, что взыскиваемый истцом размер неустойки образовался в результате длительного (более двух лет) неисполнения ответчиком денежного обязательства и то обстоятельство, что размер неустойки был уменьшен истцом.
При оценке обоснованности исковых требований в части расторжения договора аренды, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с условиями части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается, что ИП Черемискин А.Ю. нарушил условия договора аренды, допустив просрочку внесения арендной платы в период с октября 2012 года по октябрь 2015 года, то есть более двух раз подряд. Названное, исходя из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2.4 договора аренды может служить основанием для расторжения договора.
В пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из представленного в материалы дела предупреждения от 16.02.2015 N 2 усматривается, что истец сообщал ответчику о нарушении условий договора в части своевременного внесения арендной платы и необходимости устранения данного нарушения. Названное предупреждение содержит указание на возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении договора (т. 1 л.д. 22). Претензия от 14.05.2015 N 760 содержит предложение о расторжении договора аренды во внесудебном порядке (т. 1 л.д. 23).
Таким образом, при оценке соблюдения досудебного порядка расторжения договора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возможности квалификации предупреждения от 16.02.2015 N 2 и претензии от 14.05.2015 N 760 в качестве предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор, а также соблюдении истцом порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик в соответствии с требованиями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств устранения в разумный срок нарушений договорных обязательств, послуживших основанием для обращения в арбитражный суд, на момент вынесения решения по настоящему делу задолженность ответчика по арендной плате не была погашена. Таким образом, учитывая установленное нарушение ИП Черемискиным А.Ю. сроков внесения арендной платы по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении указанного договора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Поскольку судом первой инстанции установлены основания для расторжения договора аренды, на основании которого ответчик занимал спорное имущество, требование истца об освобождении занимаемого ответчиком объекта удовлетворено обоснованно.
Возложение обязанности по возврату нежилого помещения на третье лицо - общество "Фирма комплексного обслуживания", которое использовало нежилое помещение в отсутствие надлежащих правовых оснований, не соответствует договору аренды. Соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2016 по делу N А07-23755/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черемискина Андрея Юрьевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2016 N 18АП-2178/2016 ПО ДЕЛУ N А07-23755/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. N 18АП-2178/2016
Дело N А07-23755/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черемискина Андрея Юрьевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2016 по делу N А07-23755/2015 (судья Салихова И.З.).
Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Черемискину Андрею Юрьевичу (далее - предприниматель, ИП Черемискин А.Ю., ответчик) о взыскании задолженности по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170 в сумме 1 040 141 руб. 45 коп., договорной неустойки в сумме 156 075 руб. 09 коп., расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 168,5 кв. м (т. 1 л.д. 4-7, 117-118, требования изложены с учетом изменения истцом их размера, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда первой инстанции от 20.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фирма комплексного обслуживания" (далее - ООО "Фирма комплексного обслуживания", третье лицо) (т. 1 л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2016 (резолютивная часть объявлена 12.01.2016 - т. 1 л.д. 130-142 с учетом определения от 18.01.2016 об исправлении технической ошибки - т. 1 л.д. 130-131) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Черемискин А.Ю. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 3-5).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что в материалы дела истец представил расчет арендной платы за 2014 год как приложение к договору аренды от 15.05.2012 N 1219, который не является объектом спора. По этим причинам условие договора аренды о размере арендной платы сторонами не согласовано, а сам договор не является заключенным. Кроме того, право аренды недвижимости возникает с момента государственной регистрации договора, в связи с чем начисление арендной платы до этого момента невозможно.
Апеллянт также указал на передачу спорного нежилого помещения в пользование третьему лицу по договору субаренды от 15.11.2013 N 1. Согласно акту обследования помещения на соответствие виду деятельности от 16.06.2015, общество "Фирма комплексного обслуживания" использует помещение в качестве продуктового магазина. Таким образом, обязанность по уплате арендной платы за пользование нежилым помещением лежит на субарендаторе.
Так как в настоящее время общество "Фирма комплексного обслуживания" занимает спорное нежилое помещение, требование об освобождении помещения заявлено к ИП Черемискину А.Ю. неправомерно.
Апеллянт также полагает, что сумма договорной неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения договорного обязательства.
Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 168,5 кв. м находится в собственности городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (свидетельство о государственной собственности от 26.09.2008 - т. 1 л.д. 66).
Из протокола от 02.05.2012 N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе усматривается, что аукцион по лоту N 6 признан несостоявшимся, в связи с чем принято решение о направлении проекта договора аренды муниципального имущества предпринимателю Черемискину А.Ю. как единственному заявителю (т. 1 л.д. 104-110).
15.05.2012 между Администрацией городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (арендодатель) и ИП Черемискиным А.Ю. (арендатор) был подписан договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 170, по условиям которого арендодатель на основании решения от 15.05.2012 N 170 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект, входящий в состав муниципальной казны городского округа город Стерлитамак - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 182,7 кв. м (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 12-15).
Указанное выше помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.05.2012 (т. 1 л.д. 16).
Дополнительным соглашением от 18.12.2013 N 1 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, определив площадь переданного в аренду нежилого помещения 168,5 кв. м (т. 1 л.д. 18).
Пунктом 1.2 договора установлено, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 15.05.2012 и действуют по 14.05.2017, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с методикой расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, оформляется в виде отдельного приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В приложении к договору стороны согласовали расчет арендной платы на 2014 год, согласно которому размер ежемесячной арендной платы составляет 29 443 руб. 95 коп. (т. 1 л.д. 17).
Арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед, с датой оплаты до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала без выставления счета на оплату (пункт 3.3 договора).
Согласно пункту 4.1.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ввиду наличия задолженности по внесению арендной платы по договору аренды, в адрес ИП Черемискина А.Ю. было направлено предупреждение от 16.02.2015 N 2, в котором арендатору было предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате с учетом неустойки, в противном случае арендодатель будет вынужден обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения, взыскании суммы задолженности по арендной плате и неустойки (т. 1 л.д. 21-22).
В претензии от 14.05.2015 N 760 арендатору предложено погасить задолженность по арендной плате в течение 14 календарных дней с момента получения претензии, а также расторгнуть договор аренды и возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 23-24).
Несоблюдение арендатором условий договора по внесению платы за использование имущества, наличие задолженности по арендной плате за период с 14.10.2012 по 10.10.2015 в сумме 1 040 141 руб. 45 коп. послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.
Установив наличие задолженности ответчика по договору аренды, суд первой инстанции признал иск обоснованным. Требование истца о расторжении договора аренды удовлетворено судом со ссылкой на положения статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком обязанность по внесению арендной платы по договору аренды не исполнена, досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды истцом соблюден. Отклоняя возражения ответчика об использовании нежилого помещения обществом "Фирма комплексного обслуживания", суд оценил договор о предоставлении арендованного нежилого помещения в субаренду в качестве ничтожной сделки, ввиду его заключения без согласия арендодателя на передачу арендуемого имущества в субаренду
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 07.03.2014 (т. 1 л.д. 18-19).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Утверждение подателя апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды в связи с тем, что условие о размере арендной платы сторонами не согласовано, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание.
Указанный довод апеллянта, мотивирован подписанием расчета арендной платы за пользование нежилым помещением к договору аренды от 15.05.2012 N 1219, не имеющему отношения к предмету настоящего спора.
Вместе с тем, данный расчет подписан ИП Черемискиным А.Ю. без каких-либо возражений относительно его содержания и относимости к договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170. Данное обстоятельство, с учетом отсутствия между сторонами иных арендных правоотношений, предметом которых являлось бы нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 168,5 кв. м, свидетельствует об отсутствии у сторон сомнений в относимости расчета арендной платы за 2014 года к договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект аренды арендатору по акту приема-передачи от 15.05.2012 (т. 1 л.д. 16). Факт неисполнения ответчиком обязательств по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170 в части внесения арендной платы, а также размер задолженности ответчиком не оспариваются, соответствующих доводов апелляционная жалоба не содержит.
Доводы апеллянта о том, что обязанность по внесению арендной платы возникла у предпринимателя Черемискина А.Ю. лишь с момента государственной регистрации договора аренды отклонены судебной коллегией.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Поскольку Администрация и предприниматель Черемискин А.Ю. при заключении договора достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным его условиям, по акту приема-передачи от 15.05.2012 нежилое помещение принято предпринимателем в аренду, оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы за период, предшествующий государственной регистрации договора аренды, не имеется.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что спорная задолженность должна быть взыскана с субарендатора спорного нежилого помещения, также подлежит отклонению судебной коллегией.
Как следует из материалов дела, 15.11.2013 между ИП Черемискиным А.Ю. (арендодатель) и ООО "Фирма комплексного обслуживания" (арендатор) был подписан договор субаренды нежилого помещения N 1, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 168,5 кв. м для розничной торговли (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 82).
03.04.2014 между ИП Черемискиным А.Ю. и ООО "Фирма комплексного обслуживания" подписан договор переуступки прав по договору аренды нежилого помещения N 170 от 15.05.2012 (т. 1 л.д. 31).
Общество "Фирма комплексного обслуживания" в отзыве на исковое заявление подтвердило факт нахождения и ведения предпринимательской деятельности в спорном нежилом помещении с 15.11.2013 по настоящее время, а также указало, что ИП Черемискину А.Ю. было оплачено 800 000 руб. (т. 1 л.д. 124).
Из акта обследования помещения на соответствие виду деятельности от 16.06.2015 следует, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 168,5 кв. м, не используется ИП Черемискиным А.Ю.; на момент осмотра в помещении находится продуктовый магазин, принадлежащий обществу "Фирма комплексного обслуживания" (т. 1 л.д. 30).
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Применительно к рассматриваемой ситуации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Предметом указанных выше договоров является находящееся в муниципальной собственности городского округа город Стерлитамак нежилое помещение, предоставленное во временное владение и пользование предпринимателю Черемискину А.Ю. по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества предусмотрены Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила), согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.
Как следует из материалов дела, информация по лоту N 6 на право заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Щербакова, д. 8, общей площадью 182,7 кв. м прямо содержала условие о том, что при заключении и исполнении договора передача имущества в субаренду не допускается (т. 1 л.д. 98).
В соответствии с протоколом от 02.05.2012 N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе, аукцион по лоту N 6 признан несостоявшимся. В соответствии с подпунктом 15 пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции принято решение о направлении проекта договора аренды муниципального имущества предпринимателю Черемискину А.Ю. как единственному заявителю (т. 1 л.д. 104-110).
Однако, при заключении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170 в пункте 1.9, 2.2.12 стороны предусмотрели право арендатора сдавать арендуемый объект в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.
На основании приведенных положений Закона о защите конкуренции и Правил, а также установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны в нарушение требований закона установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, это является основанием для признания пунктов 1.9, 2.2.12 договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170 не соответствующими требованиям закона, а договор в указанной части ничтожной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса.
При таких обстоятельствах, отношения предпринимателя Черемискина А.Ю. и ООО "Фирма комплексного обслуживания" по использованию нежилого помещения на основании договора субаренды нежилого помещения от 15.11.2013 N 1 не могут быть признаны основанными на законе и договоре.
По тем же основаниям, принимая во внимание отсутствие полученного от арендодателя согласия на передачу прав по договору аренды, суд первой инстанции правомерно отклонил возражения ответчика об использовании нежилого помещения третьим лицом на основании договора от 03.04.2014 переуступки прав по договору аренды.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы истец начислил ответчику договорную неустойку в сумме 240 869 руб. 01 коп., исходя из размера задолженности по арендной плате и периода просрочки с 15.10.2012 по 12.10.2015. При этом истец, воспользовавшись правом определения суммы исковых требований, по своему усмотрению осуществляя принадлежащее ему гражданское право (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), исчислил сумму неустойки исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, определив ее в размере 156 075 руб. 09 коп. (расчет на л.д. 119-120).
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание договорной неустойки. Проверив составленный истцом расчет неустойки и признав его арифметически верным, арбитражный суд, который по смыслу статей 49, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе выйти за пределы исковых требований, обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки в заявленном истцом размере.
Довод подателя апелляционной жалобы о несоразмерности суммы взысканной договорной неустойки судебная коллегия находит несостоятельным.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком было заявлено об уменьшении неустойки с обоснованием мотивов уменьшения, аналогичных приведенным в апелляционной жалобе (т. 1 л.д. 77-79).
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 22.12.2011 N 81), исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Критериями для установления несоразмерности могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительное неисполнение обязательства и другие.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, с учетом применения истцом для ее расчета сниженной ответственности - 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, ответчиком суду первой и апелляционной инстанции не представлено.
Как указано в постановлении от 22.12.2011 N 81, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Ответчик, являясь коммерческой организацией, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору поставки обязательств.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 13.01.2011 N 11680/10, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.
Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Между тем, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, вопреки доводам апелляционной жалобы, является правильным, основан на материалах дела и требованиях закона. При этом суд обоснованно принял во внимание, что взыскиваемый истцом размер неустойки образовался в результате длительного (более двух лет) неисполнения ответчиком денежного обязательства и то обстоятельство, что размер неустойки был уменьшен истцом.
При оценке обоснованности исковых требований в части расторжения договора аренды, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с условиями части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается, что ИП Черемискин А.Ю. нарушил условия договора аренды, допустив просрочку внесения арендной платы в период с октября 2012 года по октябрь 2015 года, то есть более двух раз подряд. Названное, исходя из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2.4 договора аренды может служить основанием для расторжения договора.
В пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из представленного в материалы дела предупреждения от 16.02.2015 N 2 усматривается, что истец сообщал ответчику о нарушении условий договора в части своевременного внесения арендной платы и необходимости устранения данного нарушения. Названное предупреждение содержит указание на возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении договора (т. 1 л.д. 22). Претензия от 14.05.2015 N 760 содержит предложение о расторжении договора аренды во внесудебном порядке (т. 1 л.д. 23).
Таким образом, при оценке соблюдения досудебного порядка расторжения договора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возможности квалификации предупреждения от 16.02.2015 N 2 и претензии от 14.05.2015 N 760 в качестве предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор, а также соблюдении истцом порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик в соответствии с требованиями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств устранения в разумный срок нарушений договорных обязательств, послуживших основанием для обращения в арбитражный суд, на момент вынесения решения по настоящему делу задолженность ответчика по арендной плате не была погашена. Таким образом, учитывая установленное нарушение ИП Черемискиным А.Ю. сроков внесения арендной платы по договору о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 15.05.2012 N 170, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении указанного договора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Поскольку судом первой инстанции установлены основания для расторжения договора аренды, на основании которого ответчик занимал спорное имущество, требование истца об освобождении занимаемого ответчиком объекта удовлетворено обоснованно.
Возложение обязанности по возврату нежилого помещения на третье лицо - общество "Фирма комплексного обслуживания", которое использовало нежилое помещение в отсутствие надлежащих правовых оснований, не соответствует договору аренды. Соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2016 по делу N А07-23755/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черемискина Андрея Юрьевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)