Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Александрова Д.Д., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от истца, Акционерного общества "Кулон Девелопмент" (ИНН: 7726314458, ОГРН: 1027700369355): Якименко Ю.С.- представитель по доверенности от 24.08.2015, Витина П.А. - представитель по доверенности от 24.08.2015,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "АРПЕДЖИО" (ИНН: 1224001690, ОГРН: 1151224001610): Равенский В.Н. - представитель по доверенности от 18.01.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРПЕДЖИО" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 января 2016 года по делу N А41-92851/15, принятое судьей Муриной В.А., по иску Акционерного общества "Кулон Девелопмент" к обществу с ограниченной ответственностью "АРПЕДЖИО" о взыскании денежных средств,
установил:
Акционерное общество "Кулон Девелопмент" (далее - АО "Кулон Девелопмент") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АРПЕДЖИО" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 26 305 664 руб. 32 коп., неустойки в размере 9 454 411 руб. 07 коп., расходов по оплате госпошлины в размере 200 000 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 января 2016 года по делу N А41-92851/15 с ООО "АРПЕДЖИО" в пользу АО "Кулон Девелопмент" взыскана сумма задолженности в размере 20 418 431 руб. 94 коп., сумма неустойки в размере 6 913 176 руб. 72 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 134 857 руб. 66 коп. В остальной части иска было отказано (т. 2 л.д. 116 - 117).
Не согласившись с решением суда, ООО "АРПЕДЖИО" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с нарушением норм материального права (т. 2 л.д. 119 - 121).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Представитель ответчика поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, изменить размер неустойки.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из искового заявления, 28.11.2012 г. между АО "Кулон Девелопмент" и ООО "Перспектива" был подписан долгосрочный договор аренды, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 04.09.2013 г. за номером 77-77-05/070/2013-57, в соответствии с которым истец, как арендодатель, обязался сдать в аренду ответчику, как арендатору, помещения общей площадью 1 789, 4 кв. м, в соответствии с измерениями БТИ, расположенные в здании, принадлежащем истцу на праве собственности и расположенном по адресу: г. Москва, ул. Дорожная, д. 3, кор. 6 на срок, истекающий 31.12.2018 г., а ответчик обязался, в свою очередь, принять в аренду помещения и уплачивать истцу платежи, предусмотренные договором аренды.
Арендная плата состоит из: базовой арендной платы, расчетных эксплуатационных расходов, эксплуатационных расходов, расчетных коммунальных платежей, коммунальных платежей, а также платы за парковку.
По расчету истца, задолженность по арендным платежам по состоянию на 14.09.2015 составляет 407 397, 62 долларов США, в размере рублевого эквивалента - 26 305 664 руб. 32 коп.
Ответчику письмом исх. N 07/15 от 10.06.2015, письмом исх. N 08/15 от 30.06.2015, письмом исх. N 17/09 от 17.09.15, направлялись требования об исполнении обязательств по договору аренды, а именно: о необходимости внесения арендной платы. Требования истца остались без ответа, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение исковых требований в части в силу следующего.
Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании долгосрочного договора аренды подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ.
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
В соответствии с п. 2.1 договора арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает от арендодателя во временное владение и пользование (в аренду) помещения на условиях настоящего договора аренды.
Общая площадь помещений составляет 1789, 4 кв. м в соответствии с измерениями БТИ и состоит из (а) 1257, 7 кв. м Складских помещений в соответствии с измерениями БТИ, (б) 531, 7 кв. м Офисных помещений в соответствии с измерениями БТИ. Описание Складских Помещений и Офисных Помещений в соответствии с экспликацией БТИ приведено в параграфе 1 Приложения 3 (п. 2.3 договора).
Согласно п. 2.4 договора стороны договорились, что для целей расчета базовой Арендной Платы, Расчетных Эксплуатационных Расходов, Эксплуатационных Расходов, Расчетных Коммунальных Платежей и Коммунальных Платежей будет использоваться Арендуемая Площадь Помещений в соответствии с измерениями БТИ, равная 1789,4 кв. м в соответствии с измерениями БТИ и состоит из (а) 1257,7 кв. м Складских помещений в соответствии с измерениями БТИ, (б) 531, 7 кв. м Офисных Помещений в соответствии с измерениями БТИ.
Описание и расчет Арендуемой Площади Складских Помещений и Офисных Помещений приведено в параграфе 1.1 Приложения 3.
В соответствии с п. 4.1 договора за пользование и владение Помещениями арендатор обязуется выплачивать арендодателю (или такому другому лицу, которое может быть указано арендодателем в качестве получателя платежа) в течение срока аренды без каких-либо вычетов, встречных требований или(если иное не согласовано сторонами) зачетов, арендную плату, состоящую из следующих сумм:
4.1.1 Базовая арендная плата в размере 296 426 долларов США в год за все Помещения, рассчитываемая по следующим ставкам:
- 130 долларов США в год за один кв. м арендуемой площади складских помещений;
- 250 долларов США в год за один кв. м арендуемой площади офисных помещений;
- Подлежащая увеличению в каждую дату индексация в соответствии со ст. 4.3.
4.1.2 эксплуатационные расходы и расчетные эксплуатационные расходы, каждые уплачиваемые в таком порядке и в такое время и рассчитываемые таким образом, как указано в Приложении 5.
4.1.3 коммунальные платежи и расчетные коммунальные платежи, каждые уплачиваемые в таком порядке и в такое время и рассчитываемые таким образом, как указано в Приложении 6.
Согласно п. 4.4 договора арендатор обязуется в течение пяти рабочих дней с даты подписания настоящего договора аренды уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 90 114,09 долларов США, начисленный на такую сумму, на условиях, приведенных в приложении 7, и обязуется время от времени вносить платежи для восстановления и, если применимо, увеличения суммы обеспечительного платежа в соответствии с положениями настоящего договора (включая приложение 7).
Обеспечительный платеж, уплаченный арендатором арендодателю по краткосрочному договору аренды, засчитывается в счет соответствующей суммы обеспечительного платежа, подлежащего уплате арендатором арендодателю по настоящему договору аренды. Обеспечительный платеж является обеспечением надлежащего осуществления арендатором в пользу арендодателя платежей по арендной плате, плате за парковку и других сумм, подлежащих уплате арендатором в соответствии и в связи с настоящим договором аренды, и обеспечительный платеж не подлежит возврату в случае расторжения настоящего договора аренды по причине иной, чем вина арендодателя, как более детально описано в приложении 7.
Арендодатель вправе начислить неустойку арендатору на суммы платежей, которые не были получены в соответствии с требованиями настоящего договора аренды. В таком случае арендатор обязан, по требованию арендодателя, уплатить арендодателю неустойку в размере 0,5% за каждый день просрочки на сумму платежей, подлежащих уплате, но не уплаченных арендатором в соответствии с настоящим договором аренды. Арендатор обязуется уплатить арендодателю указанную неустойку в течение 10 дней после выставления соответствующего счета арендодателя (п. 4.14 договора).
Согласно п. 9.1 договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения и расторгнуть настоящий договор аренды в одностороннем порядке путем направления письменного уведомления арендатору не менее, чем за пять рабочих дней до даты предполагаемого расторжения в случаях, предусмотренных договором.
Как установлено ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик, возражая против заявленной к взысканию суммы, указывает на факт направления в адрес истца 28.05.2015 письма-уведомления о расторжении договора аренды с 01.06.2015, а также на факт освобождения 31.05.2015 всех арендуемых помещений, в связи с чем расчет задолженности в период с июня по сентябрь 2015 не признавал.
Судом первой инстанции правомерно признан указанный довод ответчика несостоятельным, поскольку в договоре аренды отсутствует право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора, а в установленном законом порядке договор не расторгался с указанной даты.
Судом первой инстанции установлено, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды по оплате арендной платы истец направил 17.09.2015 в адрес ответчика уведомление с требованием исполнения обязательств и предоставил срок для устранения нарушений в соответствии с п. 9.1.1 ст. 9.1 договора - 5 дней. Уведомление было оставлено ответчиком без ответа, в связи с чем 28.09.2015 истец направил уведомление об одностороннем расторжении договора с 07.10.2015. Факт получения данного уведомления ответчиком оспорен не был.
В силу п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (в редакции до 01.06.2015, действующей на момент отказа истца от договора).
Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, в силу п. 2 ст. 450, положений раздела 9 договора, договор прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от договора в порядке, установленном договором.
На основании изложенного судом первой инстанции правомерно сделаны выводы о том, что АО "Кулон Девелопмент" отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, вследствие чего договор расторгнут.
В данном случае факт неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды по оплате арендной платы подтвержден представленными в материалы дела документальными доказательствами. Доказательств оплаты задолженности, в нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о неправомерном требовании истца о взыскании с ответчика суммы обеспечительного платежа в размере 97 175,97 долларов США, в размере рублевого эквивалента - 6 274 652 руб. 39 коп. (на дату подачи иска).
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств должно обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку указанная статья не исключает других способ обеспечения, предусмотренных законом или договором.
Обеспечительный платеж является специальной мерой обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договору.
По своей правовой природе он представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательства, предусмотренный договором аренды, что не противоречит положениям п. 1 ст. 329 ГК РФ и соответствует принципу свободы договора.
Гарантийный (обеспечительный) платеж - сумма, уплачиваемая арендатором арендодателю в качестве гарантии надлежащего исполнения договора. Гарантийный платеж признается способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ.
В первую очередь гарантийный платеж призван обеспечить исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы.
Впоследствии Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации" была введена ст. 381.1 ГК РФ, в соответствии с которой денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, факт расторжения договора на момент рассмотрения спора, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что требование истца о взыскании с ответчика основного долга в размере 20 418 431 руб. 94 коп. обоснованным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Арендодатель вправе начислить неустойку арендатору на суммы платежей, которые не были получены в соответствии с требованиями настоящего договора аренды. В таком случае арендатор обязан, по требованию арендодателя, уплатить арендодателю неустойку в размере 0,5% за каждый день просрочки на сумму платежей, подлежащих уплате, но не уплаченных арендатором в соответствии с настоящим договором аренды. Арендатор обязуется уплатить арендодателю указанную неустойку в течение 10 дней после выставления соответствующего счета арендодателя (п. 4.14 договора).
Истцом за просрочку исполнения обязательств по договору аренды ответчику начислена неустойка в размере 146 421,11 Долларов США, в размере рублевого эквивалента - 26 305 664 руб. 32 коп.
Расчет неустойки проверен судом первой инстанции и признан некорректным.
Судом первой инстанции отказано в удовлетворении требования о взыскании суммы неустойки за просрочку оплаты обеспечительного платежа по основаниям, изложенным выше, а также ввиду невозможности пересчитать расчет неустойки на сумму обеспечительного платежа до даты расторжения договора, поскольку истцом не указана дата начала исчисления неустойки, в свою очередь, в материалах дела отсутствуют доказательства вручения ответчику уведомления о необходимости восстановления суммы обеспечительного платежа с учетом положений ст. 4.4 договора (10 дней после соответствующего уведомления).
Учитывая указанные обстоятельства требование истца о взыскании неустойки правомерно удовлетворено частично судом первой инстанции в размере 6 913 176 руб. 72 коп. (на дату подачи иска).
Доводы ответчика о том, что суд первой инстанции не учел, что согласно акту сверки N КДПБ-000008 за период 2014 г., подписанному сторонами, задолженность ответчика на конец 2014 года отсутствует, не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ истец представил в апелляционный суд расчеты и письменные пояснения, согласно которым в указанном акте действительно отражена задолженность истца перед ответчиком, а не наоборот.
Это объясняется тем, что по правилам бухгалтерского учета в акте сверки отражена сумма обеспечительного платежа, находящегося на счете истца, а также частичная оплата аренды за январь 2015 года, которую ответчик авансом внес в декабре 2014 года.
Между тем, в рамках настоящего дела иск заявлен на дату 14.09.2015 года.
Ссылка ответчика на то, что ответчик освободил помещения, что подтверждается перепиской между сторонами - не состоятельна.
В соответствии с п. 10.3 договора аренды, ответчик при прекращении договора обязан возвратить помещения арендодателю по акту приема-передачи.
Такой акт в материалах дела отсутствует, следовательно, в соответствии с требованиями ст. 622 ГК РФ ответчик обязан вносить арендную плату.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не исключают правомерности требований истца, не подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, сделаны при неправильном и неверном применении норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 января 2016 года по делу А41-92851/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2016 N 10АП-2682/2016 ПО ДЕЛУ N А41-92851/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2016 г. по делу N А41-92851/15
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Александрова Д.Д., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от истца, Акционерного общества "Кулон Девелопмент" (ИНН: 7726314458, ОГРН: 1027700369355): Якименко Ю.С.- представитель по доверенности от 24.08.2015, Витина П.А. - представитель по доверенности от 24.08.2015,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "АРПЕДЖИО" (ИНН: 1224001690, ОГРН: 1151224001610): Равенский В.Н. - представитель по доверенности от 18.01.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРПЕДЖИО" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 января 2016 года по делу N А41-92851/15, принятое судьей Муриной В.А., по иску Акционерного общества "Кулон Девелопмент" к обществу с ограниченной ответственностью "АРПЕДЖИО" о взыскании денежных средств,
установил:
Акционерное общество "Кулон Девелопмент" (далее - АО "Кулон Девелопмент") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АРПЕДЖИО" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 26 305 664 руб. 32 коп., неустойки в размере 9 454 411 руб. 07 коп., расходов по оплате госпошлины в размере 200 000 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 января 2016 года по делу N А41-92851/15 с ООО "АРПЕДЖИО" в пользу АО "Кулон Девелопмент" взыскана сумма задолженности в размере 20 418 431 руб. 94 коп., сумма неустойки в размере 6 913 176 руб. 72 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 134 857 руб. 66 коп. В остальной части иска было отказано (т. 2 л.д. 116 - 117).
Не согласившись с решением суда, ООО "АРПЕДЖИО" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с нарушением норм материального права (т. 2 л.д. 119 - 121).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Представитель ответчика поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить, изменить размер неустойки.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из искового заявления, 28.11.2012 г. между АО "Кулон Девелопмент" и ООО "Перспектива" был подписан долгосрочный договор аренды, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 04.09.2013 г. за номером 77-77-05/070/2013-57, в соответствии с которым истец, как арендодатель, обязался сдать в аренду ответчику, как арендатору, помещения общей площадью 1 789, 4 кв. м, в соответствии с измерениями БТИ, расположенные в здании, принадлежащем истцу на праве собственности и расположенном по адресу: г. Москва, ул. Дорожная, д. 3, кор. 6 на срок, истекающий 31.12.2018 г., а ответчик обязался, в свою очередь, принять в аренду помещения и уплачивать истцу платежи, предусмотренные договором аренды.
Арендная плата состоит из: базовой арендной платы, расчетных эксплуатационных расходов, эксплуатационных расходов, расчетных коммунальных платежей, коммунальных платежей, а также платы за парковку.
По расчету истца, задолженность по арендным платежам по состоянию на 14.09.2015 составляет 407 397, 62 долларов США, в размере рублевого эквивалента - 26 305 664 руб. 32 коп.
Ответчику письмом исх. N 07/15 от 10.06.2015, письмом исх. N 08/15 от 30.06.2015, письмом исх. N 17/09 от 17.09.15, направлялись требования об исполнении обязательств по договору аренды, а именно: о необходимости внесения арендной платы. Требования истца остались без ответа, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение исковых требований в части в силу следующего.
Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании долгосрочного договора аренды подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах и специальными нормами, содержащимися в главе 34 ГК РФ.
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
В соответствии с п. 2.1 договора арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает от арендодателя во временное владение и пользование (в аренду) помещения на условиях настоящего договора аренды.
Общая площадь помещений составляет 1789, 4 кв. м в соответствии с измерениями БТИ и состоит из (а) 1257, 7 кв. м Складских помещений в соответствии с измерениями БТИ, (б) 531, 7 кв. м Офисных помещений в соответствии с измерениями БТИ. Описание Складских Помещений и Офисных Помещений в соответствии с экспликацией БТИ приведено в параграфе 1 Приложения 3 (п. 2.3 договора).
Согласно п. 2.4 договора стороны договорились, что для целей расчета базовой Арендной Платы, Расчетных Эксплуатационных Расходов, Эксплуатационных Расходов, Расчетных Коммунальных Платежей и Коммунальных Платежей будет использоваться Арендуемая Площадь Помещений в соответствии с измерениями БТИ, равная 1789,4 кв. м в соответствии с измерениями БТИ и состоит из (а) 1257,7 кв. м Складских помещений в соответствии с измерениями БТИ, (б) 531, 7 кв. м Офисных Помещений в соответствии с измерениями БТИ.
Описание и расчет Арендуемой Площади Складских Помещений и Офисных Помещений приведено в параграфе 1.1 Приложения 3.
В соответствии с п. 4.1 договора за пользование и владение Помещениями арендатор обязуется выплачивать арендодателю (или такому другому лицу, которое может быть указано арендодателем в качестве получателя платежа) в течение срока аренды без каких-либо вычетов, встречных требований или(если иное не согласовано сторонами) зачетов, арендную плату, состоящую из следующих сумм:
4.1.1 Базовая арендная плата в размере 296 426 долларов США в год за все Помещения, рассчитываемая по следующим ставкам:
- 130 долларов США в год за один кв. м арендуемой площади складских помещений;
- 250 долларов США в год за один кв. м арендуемой площади офисных помещений;
- Подлежащая увеличению в каждую дату индексация в соответствии со ст. 4.3.
4.1.2 эксплуатационные расходы и расчетные эксплуатационные расходы, каждые уплачиваемые в таком порядке и в такое время и рассчитываемые таким образом, как указано в Приложении 5.
4.1.3 коммунальные платежи и расчетные коммунальные платежи, каждые уплачиваемые в таком порядке и в такое время и рассчитываемые таким образом, как указано в Приложении 6.
Согласно п. 4.4 договора арендатор обязуется в течение пяти рабочих дней с даты подписания настоящего договора аренды уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 90 114,09 долларов США, начисленный на такую сумму, на условиях, приведенных в приложении 7, и обязуется время от времени вносить платежи для восстановления и, если применимо, увеличения суммы обеспечительного платежа в соответствии с положениями настоящего договора (включая приложение 7).
Обеспечительный платеж, уплаченный арендатором арендодателю по краткосрочному договору аренды, засчитывается в счет соответствующей суммы обеспечительного платежа, подлежащего уплате арендатором арендодателю по настоящему договору аренды. Обеспечительный платеж является обеспечением надлежащего осуществления арендатором в пользу арендодателя платежей по арендной плате, плате за парковку и других сумм, подлежащих уплате арендатором в соответствии и в связи с настоящим договором аренды, и обеспечительный платеж не подлежит возврату в случае расторжения настоящего договора аренды по причине иной, чем вина арендодателя, как более детально описано в приложении 7.
Арендодатель вправе начислить неустойку арендатору на суммы платежей, которые не были получены в соответствии с требованиями настоящего договора аренды. В таком случае арендатор обязан, по требованию арендодателя, уплатить арендодателю неустойку в размере 0,5% за каждый день просрочки на сумму платежей, подлежащих уплате, но не уплаченных арендатором в соответствии с настоящим договором аренды. Арендатор обязуется уплатить арендодателю указанную неустойку в течение 10 дней после выставления соответствующего счета арендодателя (п. 4.14 договора).
Согласно п. 9.1 договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения и расторгнуть настоящий договор аренды в одностороннем порядке путем направления письменного уведомления арендатору не менее, чем за пять рабочих дней до даты предполагаемого расторжения в случаях, предусмотренных договором.
Как установлено ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик, возражая против заявленной к взысканию суммы, указывает на факт направления в адрес истца 28.05.2015 письма-уведомления о расторжении договора аренды с 01.06.2015, а также на факт освобождения 31.05.2015 всех арендуемых помещений, в связи с чем расчет задолженности в период с июня по сентябрь 2015 не признавал.
Судом первой инстанции правомерно признан указанный довод ответчика несостоятельным, поскольку в договоре аренды отсутствует право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора, а в установленном законом порядке договор не расторгался с указанной даты.
Судом первой инстанции установлено, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды по оплате арендной платы истец направил 17.09.2015 в адрес ответчика уведомление с требованием исполнения обязательств и предоставил срок для устранения нарушений в соответствии с п. 9.1.1 ст. 9.1 договора - 5 дней. Уведомление было оставлено ответчиком без ответа, в связи с чем 28.09.2015 истец направил уведомление об одностороннем расторжении договора с 07.10.2015. Факт получения данного уведомления ответчиком оспорен не был.
В силу п. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (в редакции до 01.06.2015, действующей на момент отказа истца от договора).
Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, в силу п. 2 ст. 450, положений раздела 9 договора, договор прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от договора в порядке, установленном договором.
На основании изложенного судом первой инстанции правомерно сделаны выводы о том, что АО "Кулон Девелопмент" отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, вследствие чего договор расторгнут.
В данном случае факт неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды по оплате арендной платы подтвержден представленными в материалы дела документальными доказательствами. Доказательств оплаты задолженности, в нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о неправомерном требовании истца о взыскании с ответчика суммы обеспечительного платежа в размере 97 175,97 долларов США, в размере рублевого эквивалента - 6 274 652 руб. 39 коп. (на дату подачи иска).
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств должно обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку указанная статья не исключает других способ обеспечения, предусмотренных законом или договором.
Обеспечительный платеж является специальной мерой обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договору.
По своей правовой природе он представляет собой особый способ обеспечения исполнения обязательства, предусмотренный договором аренды, что не противоречит положениям п. 1 ст. 329 ГК РФ и соответствует принципу свободы договора.
Гарантийный (обеспечительный) платеж - сумма, уплачиваемая арендатором арендодателю в качестве гарантии надлежащего исполнения договора. Гарантийный платеж признается способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ.
В первую очередь гарантийный платеж призван обеспечить исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы.
Впоследствии Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации" была введена ст. 381.1 ГК РФ, в соответствии с которой денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, факт расторжения договора на момент рассмотрения спора, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что требование истца о взыскании с ответчика основного долга в размере 20 418 431 руб. 94 коп. обоснованным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Арендодатель вправе начислить неустойку арендатору на суммы платежей, которые не были получены в соответствии с требованиями настоящего договора аренды. В таком случае арендатор обязан, по требованию арендодателя, уплатить арендодателю неустойку в размере 0,5% за каждый день просрочки на сумму платежей, подлежащих уплате, но не уплаченных арендатором в соответствии с настоящим договором аренды. Арендатор обязуется уплатить арендодателю указанную неустойку в течение 10 дней после выставления соответствующего счета арендодателя (п. 4.14 договора).
Истцом за просрочку исполнения обязательств по договору аренды ответчику начислена неустойка в размере 146 421,11 Долларов США, в размере рублевого эквивалента - 26 305 664 руб. 32 коп.
Расчет неустойки проверен судом первой инстанции и признан некорректным.
Судом первой инстанции отказано в удовлетворении требования о взыскании суммы неустойки за просрочку оплаты обеспечительного платежа по основаниям, изложенным выше, а также ввиду невозможности пересчитать расчет неустойки на сумму обеспечительного платежа до даты расторжения договора, поскольку истцом не указана дата начала исчисления неустойки, в свою очередь, в материалах дела отсутствуют доказательства вручения ответчику уведомления о необходимости восстановления суммы обеспечительного платежа с учетом положений ст. 4.4 договора (10 дней после соответствующего уведомления).
Учитывая указанные обстоятельства требование истца о взыскании неустойки правомерно удовлетворено частично судом первой инстанции в размере 6 913 176 руб. 72 коп. (на дату подачи иска).
Доводы ответчика о том, что суд первой инстанции не учел, что согласно акту сверки N КДПБ-000008 за период 2014 г., подписанному сторонами, задолженность ответчика на конец 2014 года отсутствует, не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ истец представил в апелляционный суд расчеты и письменные пояснения, согласно которым в указанном акте действительно отражена задолженность истца перед ответчиком, а не наоборот.
Это объясняется тем, что по правилам бухгалтерского учета в акте сверки отражена сумма обеспечительного платежа, находящегося на счете истца, а также частичная оплата аренды за январь 2015 года, которую ответчик авансом внес в декабре 2014 года.
Между тем, в рамках настоящего дела иск заявлен на дату 14.09.2015 года.
Ссылка ответчика на то, что ответчик освободил помещения, что подтверждается перепиской между сторонами - не состоятельна.
В соответствии с п. 10.3 договора аренды, ответчик при прекращении договора обязан возвратить помещения арендодателю по акту приема-передачи.
Такой акт в материалах дела отсутствует, следовательно, в соответствии с требованиями ст. 622 ГК РФ ответчик обязан вносить арендную плату.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не исключают правомерности требований истца, не подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, сделаны при неправильном и неверном применении норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 января 2016 года по делу А41-92851/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)