Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован непредставлением согласия залогодержателя на расторжение указанного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителя:
заинтересованного лица: публичного акционерного общества Банка "Финансовая корпорация Открытие" - Семеновой Н.Х. (доверенность от 03.03.2015 N 52 АА 2268679),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2016 (судья Лескина Т.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Комнатная Ю.А, Кузьмичев С.А.)
по делу N А57-28977/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волга Апартментс", г. Москва (ОГРН 1107746802240, ИНН 7708728093), заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания - М", г. Саратов (ОГРН 1046405015326, ИНН 6450074959) в лице конкурсного управляющего Мартынова Вячеслава Васильевича, филиал публичного акционерного общества Банк "Финансовая корпорация Открытие" в городе Саратове, г. Саратов, публичное акционерное общество Банк "Финансовая корпорация Открытие", г. Москва (ОГРН 1027739019208, ИНН 7706092528) о признании незаконным решения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Волга Апартментс" (далее - ООО "Волга Апартментс", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии до Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области, Управление, регистрирующий орган), оформленное сообщением от 15.07.2015 N 64/001/164/2015-148, об отказе в государственной регистрации заявления конкурсного управляющего ООО "Волга Апартментс" от 01.10.2014 об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, квартал, ограниченный улицами Б.Затонская, Соколовая, Лермонтова, от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части оплаты стоимости долевого участия по нежилым помещениям.
Также Общество ходатайствовало о восстановлении срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016, заявленные требования удовлетворены. Суд признал решение Управления Росреестра по Саратовской области, оформленное сообщением от 15.07.2015 N 64/001/164/2015-148, незаконным, обязал регистрирующий орган произвести государственную регистрацию сделки (расторжения договора) на объект недвижимого имущества (земельный участок, кадастровый номер 64:48:010227:23, расположенный по адресу: г. Саратов, в квартале, ограниченном улицами Большая Затонская, Соколовая, им. Лермонтова М.Ю., земельный участок, кадастровый номер 64:486010227:4, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Лермонтова М.Ю., N 52) в связи с заявлением от 01.10.2014 конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, квартал, ограниченный улицами Большая Затонская, Соколовая, им. Лермонтова М.Ю., от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части оплаты стоимости долевого участия по нежилым помещениям.
С Управления Росреестра по Саратовской области в пользу ООО "Волга Апартментс" взысканы судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 3000 руб.
Управление Росреестра по Саратовской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права и несоответствием выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, наличие записи о государственной регистрации ипотеки права требования препятствует государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве.
В судебном заседании представитель ПАО Банка "ФК Открытие", считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ПАО Банка "ФК Открытие", судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.05.2007 между ООО "Инстройком-М" и ООО "Инстройком-М1" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, квартал, ограниченный улицами Б.Затонская, Соколовая, им. М.Ю. Лермонтова, N 001/С/05-07 (зарегистрирован 04.06.2007, запись N 64-64-01/174/2007-301).
03 февраля 2011 г. между ООО "Инстройком-М1" и ООО "Волга Апартментс" заключен договор уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве от 16.05.2007 N 001/С/05-07 (зарегистрирован 16.02.2011, запись N 64-64-11/018/2011-342), по условиям которого все права требования по договору участия в долевом строительстве в части передачи жилых и нежилых помещений, а также обязанность по уплате оставшейся суммы долга по долевому участию в пользу ООО "Инстройком-М" перешли к ООО "Волга Апартментс".
16 мая 2011 г. между ОАО "НОМОС-БАНК" (после переименования - ПАО Банк "ФК Открытие") (Залогодержатель) и ООО "Волга Апартментс" (Залогодатель) заключен договор залога прав N 711-10/ЗП (зарегистрирован 30.05.2011, запись N 64-64-11/271/2011-246), по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения обязательств общества, возникших из договора кредитной линии от 10.03.2011 N 711-10/КЛ, Залогодатель передает Залогодержателю в качестве предмета залога все имущественные права по договору от 16.05.2007 N 001/С/05-07 (с учетом дополнительных соглашений и договора уступки прав и перевода долга от 03.02.2011) на общую сумм 132 800 000 руб. В соответствии с дополнительными соглашениями от 31.10.2011 N 2 (зарегистрировано 04.05.2012, запись N 64-64-11/255/2012-084), от 30.10.2012 N 10 (зарегистрировано 20.12.2012, запись N 64-64-11/765/2012-042) срок действия договора от 16.05.2011 N 711-10/ЗП - 31.05.2018.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.08.2014 по делу N А40-1650/2014 ООО "Волга Апартментс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Юшкевич Леонид Николаевич.
01 октября 2014 г. конкурсным управляющим ООО "Волга Апартментс" Юшкевичем Л.Н. в рамках дела о банкротстве ООО "Волга Апартментс" в порядке статей 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ) в адрес ООО "Инстройком-М" подано заявление об отказе от исполнения договора от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части неисполненных полностью обязательств участия в долевом строительстве парковочных мест N 1-39 на 3 этаже, N 15-30, N 32-36 на 2 этаже.
04 марта 2015 г. ООО "Волга Апартментс" и ООО "Инкомстрой-М" обратились в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлениями о государственной регистрации заявления конкурсного управляющего ООО "Волга Апартментс" Юшкевича Л.Н. от 01.10.2014 об отказе от исполнения договора от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части.
Уведомлением от 11.03.2015 N 64/001/164/2014-148 Управление сообщило ООО "Волга Апартментс" и ООО "Инкомстрой-М" о приостановлении государственной регистрации сделки ввиду отсутствия надлежащим образом оформленного согласия залогодержателя - ОАО "НОМОС-БАНК". ООО "Волга Апартментс" и ООО "Инкомстрой-М" предложено в срок до 11.04.2015 представить согласие залогодержателя, оформленное с соответствии с требованиями действующего законодательства.
Согласно уведомлению от 10.04.2015 N 64/001/164/2014-148 государственная регистрация приостановлена на срок до 10.07.2015 на основании заявления представителя ООО "Инкомстрой-М".
Сообщением от 15.07.2015 N 64/001/164/2015-148 Управление Росреестра по Саратовской области уведомило ООО "Волга Апартментс" и ООО "Инкомстрой-М" об отказе в государственной регистрации расторжения договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации) в связи с непредставлением согласия залогодержателя на расторжение договора.
ООО "Волга Апартментс", полагая, что решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 15.07.2015 N 64/001/164/2015-148, является незаконными, нарушает права и охраняемые законом интересы общества, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Кроме того, Общество заявило ходатайство о восстановлении срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
В обоснование уважительности пропуска срока заявитель указал на фактическое получение им оспариваемого отказа только в октябре 2015 года. Этот довод не опровергнут ответчиком.
С учетом установленных обстоятельств суд, руководствуясь пунктом 4 статьи 198 АПК РФ, обоснованно восстановил заявителю срок на обращение в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.
Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав, их ограничения (обременение), перехода или прекращения носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя.
Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются в том числе, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 17 Федерального закона N 122-ФЗ).
Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации установлены особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Пунктом 4 названной статьи определен порядок регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, в том числе в случае одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае к заявлению о государственной регистрации должна быть приложена копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Право дольщика в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве, в том числе в установленных федеральным законом или договором случаях предусмотрено статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно пункту 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Пунктом 1 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.
Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).
В силу пункта 3 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ договор считается расторгнутым в порядке пункта 2 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.
Как установлено судами и следует из материалов дела, отказ конкурсного управляющего ООО "Волга Апартментс" Юшкевича Л.Н. от исполнения договора от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части неисполненных полностью обязательств участия в долевом строительстве парковочных мест N 1 - 39 на 3 этаже, N 15 - 30, N 32 - 36 на 2 этаже, изложенный в заявлении от 01.10.2014, получен конкурсным управляющим ООО "Инстройком-М" Мартыновым В.В. 01.10.2014.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату отказа от исполнения договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части парковочных мест N 1 - 39 на 3 этаже, N 15 - 30, N 32 - 36 на 2 этаже, считается расторгнутым с 01.10.2014.
Пунктом 1 статьи 352 ГК РФ определено, что залог прекращается в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Кроме того, как выяснили суды, заявитель не реализовал свое право по кредитному договору на получение кредитных средств, оплата нежилых помещений по спорному договору не произведена, то есть основное обязательство, в обеспечение которого была зарегистрирована ипотека права требования по договору долевого строительства, отсутствует.
При таких обстоятельствах суды обоснованно посчитали оспариваемый отказ регистрирующего органа незаконным и удовлетворили требования Общества.
Довод Управления Росреестра по Саратовской области, изложенный в кассационной жалобе о том, что государственная регистрация прекращения спорного договора, обремененного залогом, может быть произведена только при условии наличия согласия залогодержателя, основан на неправильном толковании норм материального права.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016 по делу N А57-28977/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 06.10.2016 N Ф06-13316/2016 ПО ДЕЛУ N А57-28977/2015
Требование: О признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации заявления конкурсного управляющего общества об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован непредставлением согласия залогодержателя на расторжение указанного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. N Ф06-13316/2016
Дело N А57-28977/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителя:
заинтересованного лица: публичного акционерного общества Банка "Финансовая корпорация Открытие" - Семеновой Н.Х. (доверенность от 03.03.2015 N 52 АА 2268679),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2016 (судья Лескина Т.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Комнатная Ю.А, Кузьмичев С.А.)
по делу N А57-28977/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волга Апартментс", г. Москва (ОГРН 1107746802240, ИНН 7708728093), заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания - М", г. Саратов (ОГРН 1046405015326, ИНН 6450074959) в лице конкурсного управляющего Мартынова Вячеслава Васильевича, филиал публичного акционерного общества Банк "Финансовая корпорация Открытие" в городе Саратове, г. Саратов, публичное акционерное общество Банк "Финансовая корпорация Открытие", г. Москва (ОГРН 1027739019208, ИНН 7706092528) о признании незаконным решения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Волга Апартментс" (далее - ООО "Волга Апартментс", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии до Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области, Управление, регистрирующий орган), оформленное сообщением от 15.07.2015 N 64/001/164/2015-148, об отказе в государственной регистрации заявления конкурсного управляющего ООО "Волга Апартментс" от 01.10.2014 об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, квартал, ограниченный улицами Б.Затонская, Соколовая, Лермонтова, от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части оплаты стоимости долевого участия по нежилым помещениям.
Также Общество ходатайствовало о восстановлении срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016, заявленные требования удовлетворены. Суд признал решение Управления Росреестра по Саратовской области, оформленное сообщением от 15.07.2015 N 64/001/164/2015-148, незаконным, обязал регистрирующий орган произвести государственную регистрацию сделки (расторжения договора) на объект недвижимого имущества (земельный участок, кадастровый номер 64:48:010227:23, расположенный по адресу: г. Саратов, в квартале, ограниченном улицами Большая Затонская, Соколовая, им. Лермонтова М.Ю., земельный участок, кадастровый номер 64:486010227:4, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Лермонтова М.Ю., N 52) в связи с заявлением от 01.10.2014 конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, квартал, ограниченный улицами Большая Затонская, Соколовая, им. Лермонтова М.Ю., от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части оплаты стоимости долевого участия по нежилым помещениям.
С Управления Росреестра по Саратовской области в пользу ООО "Волга Апартментс" взысканы судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 3000 руб.
Управление Росреестра по Саратовской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права и несоответствием выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, наличие записи о государственной регистрации ипотеки права требования препятствует государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве.
В судебном заседании представитель ПАО Банка "ФК Открытие", считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ПАО Банка "ФК Открытие", судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.05.2007 между ООО "Инстройком-М" и ООО "Инстройком-М1" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, квартал, ограниченный улицами Б.Затонская, Соколовая, им. М.Ю. Лермонтова, N 001/С/05-07 (зарегистрирован 04.06.2007, запись N 64-64-01/174/2007-301).
03 февраля 2011 г. между ООО "Инстройком-М1" и ООО "Волга Апартментс" заключен договор уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве от 16.05.2007 N 001/С/05-07 (зарегистрирован 16.02.2011, запись N 64-64-11/018/2011-342), по условиям которого все права требования по договору участия в долевом строительстве в части передачи жилых и нежилых помещений, а также обязанность по уплате оставшейся суммы долга по долевому участию в пользу ООО "Инстройком-М" перешли к ООО "Волга Апартментс".
16 мая 2011 г. между ОАО "НОМОС-БАНК" (после переименования - ПАО Банк "ФК Открытие") (Залогодержатель) и ООО "Волга Апартментс" (Залогодатель) заключен договор залога прав N 711-10/ЗП (зарегистрирован 30.05.2011, запись N 64-64-11/271/2011-246), по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения обязательств общества, возникших из договора кредитной линии от 10.03.2011 N 711-10/КЛ, Залогодатель передает Залогодержателю в качестве предмета залога все имущественные права по договору от 16.05.2007 N 001/С/05-07 (с учетом дополнительных соглашений и договора уступки прав и перевода долга от 03.02.2011) на общую сумм 132 800 000 руб. В соответствии с дополнительными соглашениями от 31.10.2011 N 2 (зарегистрировано 04.05.2012, запись N 64-64-11/255/2012-084), от 30.10.2012 N 10 (зарегистрировано 20.12.2012, запись N 64-64-11/765/2012-042) срок действия договора от 16.05.2011 N 711-10/ЗП - 31.05.2018.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.08.2014 по делу N А40-1650/2014 ООО "Волга Апартментс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Юшкевич Леонид Николаевич.
01 октября 2014 г. конкурсным управляющим ООО "Волга Апартментс" Юшкевичем Л.Н. в рамках дела о банкротстве ООО "Волга Апартментс" в порядке статей 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ) в адрес ООО "Инстройком-М" подано заявление об отказе от исполнения договора от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части неисполненных полностью обязательств участия в долевом строительстве парковочных мест N 1-39 на 3 этаже, N 15-30, N 32-36 на 2 этаже.
04 марта 2015 г. ООО "Волга Апартментс" и ООО "Инкомстрой-М" обратились в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлениями о государственной регистрации заявления конкурсного управляющего ООО "Волга Апартментс" Юшкевича Л.Н. от 01.10.2014 об отказе от исполнения договора от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части.
Уведомлением от 11.03.2015 N 64/001/164/2014-148 Управление сообщило ООО "Волга Апартментс" и ООО "Инкомстрой-М" о приостановлении государственной регистрации сделки ввиду отсутствия надлежащим образом оформленного согласия залогодержателя - ОАО "НОМОС-БАНК". ООО "Волга Апартментс" и ООО "Инкомстрой-М" предложено в срок до 11.04.2015 представить согласие залогодержателя, оформленное с соответствии с требованиями действующего законодательства.
Согласно уведомлению от 10.04.2015 N 64/001/164/2014-148 государственная регистрация приостановлена на срок до 10.07.2015 на основании заявления представителя ООО "Инкомстрой-М".
Сообщением от 15.07.2015 N 64/001/164/2015-148 Управление Росреестра по Саратовской области уведомило ООО "Волга Апартментс" и ООО "Инкомстрой-М" об отказе в государственной регистрации расторжения договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации) в связи с непредставлением согласия залогодержателя на расторжение договора.
ООО "Волга Апартментс", полагая, что решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации, оформленное сообщением от 15.07.2015 N 64/001/164/2015-148, является незаконными, нарушает права и охраняемые законом интересы общества, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Кроме того, Общество заявило ходатайство о восстановлении срока, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
В обоснование уважительности пропуска срока заявитель указал на фактическое получение им оспариваемого отказа только в октябре 2015 года. Этот довод не опровергнут ответчиком.
С учетом установленных обстоятельств суд, руководствуясь пунктом 4 статьи 198 АПК РФ, обоснованно восстановил заявителю срок на обращение в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.
Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав, их ограничения (обременение), перехода или прекращения носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя.
Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются в том числе, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 17 Федерального закона N 122-ФЗ).
Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации установлены особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Пунктом 4 названной статьи определен порядок регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, в том числе в случае одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае к заявлению о государственной регистрации должна быть приложена копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Право дольщика в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве, в том числе в установленных федеральным законом или договором случаях предусмотрено статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно пункту 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Пунктом 1 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.
Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ).
В силу пункта 3 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ договор считается расторгнутым в порядке пункта 2 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.
Как установлено судами и следует из материалов дела, отказ конкурсного управляющего ООО "Волга Апартментс" Юшкевича Л.Н. от исполнения договора от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части неисполненных полностью обязательств участия в долевом строительстве парковочных мест N 1 - 39 на 3 этаже, N 15 - 30, N 32 - 36 на 2 этаже, изложенный в заявлении от 01.10.2014, получен конкурсным управляющим ООО "Инстройком-М" Мартыновым В.В. 01.10.2014.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату отказа от исполнения договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16.05.2007 N 001/С/05-07 в части парковочных мест N 1 - 39 на 3 этаже, N 15 - 30, N 32 - 36 на 2 этаже, считается расторгнутым с 01.10.2014.
Пунктом 1 статьи 352 ГК РФ определено, что залог прекращается в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Кроме того, как выяснили суды, заявитель не реализовал свое право по кредитному договору на получение кредитных средств, оплата нежилых помещений по спорному договору не произведена, то есть основное обязательство, в обеспечение которого была зарегистрирована ипотека права требования по договору долевого строительства, отсутствует.
При таких обстоятельствах суды обоснованно посчитали оспариваемый отказ регистрирующего органа незаконным и удовлетворили требования Общества.
Довод Управления Росреестра по Саратовской области, изложенный в кассационной жалобе о том, что государственная регистрация прекращения спорного договора, обремененного залогом, может быть произведена только при условии наличия согласия залогодержателя, основан на неправильном толковании норм материального права.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.04.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016 по делу N А57-28977/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)