Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей О.Г. Головкиной, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 по делу N А40-219042/2016, принятое судьей Никоновой О.И., по иску ПК "Сатурн" к Департаменту городского имущества города Москвы, третье лицо - Правительство Москвы, об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Зайцев Д.Н. (доверенность от 25.04.2017),
от ответчика - Дубчак Р.В. (доверенность от 29.12.2016),
от третьего лица - Дубчак Р.В. (доверенность от 08.06.2017),
установил:
Иск заявлен ПК "Сатурн" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Рязанский проспект, дом 58/1, площадью 61,7 кв. м (подвал, пом. 111, ком. 1, 2), площадью 667,3 кв. м (подвал, пом. V, комн. 1 - 6, 9, 10, 11а, 12, 13, 14а, 15, 17, 18а, 20, 21), площадью 5,5 кв. м (подвал, пом. V, комн. 19), изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик и третье лицо подали апелляционную жалобу, в которой просят состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателей жалобы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение эксперта не соответствует ФСО и нарушает требования статьи 8 ФЗ-73 "О государственной судебной деятельности в РФ".
В отзыве истца содержатся возражения на доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Представитель ответчика и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, Рязанский проспект, дом 58/1, площадью 61,7 кв. м (подвал, пом. 111. ком. 1, 2), площадью 667,3 кв. м (подвал, пом. V, комн. 1 - 6, 9, 10, 11а, 12, 13, 14а, 15, 17, 18а, 20, 21), площадью 5,5 кв. м (подвал, пом. V, комн. 19), на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
23.12.2015 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
22.09.2016 истцом получено письмо ответчика с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 85 436 000 рублей.
Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 44 131 000 рублей.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость объектов по состоянию на 23.12.2015 без НДС составляет 47 045 054 рубля.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость помещений по состоянию на 23.12.2015 без НДС составляет 47 045 054 рубля.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения по экспертному заключению свидетельствуют о несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 по делу N А40-219042/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2017 N 09АП-37830/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-219042/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2017 г. N 09АП-37830/2017-ГК
Дело N А40-219042/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей О.Г. Головкиной, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 по делу N А40-219042/2016, принятое судьей Никоновой О.И., по иску ПК "Сатурн" к Департаменту городского имущества города Москвы, третье лицо - Правительство Москвы, об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Зайцев Д.Н. (доверенность от 25.04.2017),
от ответчика - Дубчак Р.В. (доверенность от 29.12.2016),
от третьего лица - Дубчак Р.В. (доверенность от 08.06.2017),
установил:
Иск заявлен ПК "Сатурн" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, Рязанский проспект, дом 58/1, площадью 61,7 кв. м (подвал, пом. 111, ком. 1, 2), площадью 667,3 кв. м (подвал, пом. V, комн. 1 - 6, 9, 10, 11а, 12, 13, 14а, 15, 17, 18а, 20, 21), площадью 5,5 кв. м (подвал, пом. V, комн. 19), изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик и третье лицо подали апелляционную жалобу, в которой просят состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателей жалобы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Заключение эксперта не соответствует ФСО и нарушает требования статьи 8 ФЗ-73 "О государственной судебной деятельности в РФ".
В отзыве истца содержатся возражения на доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Представитель ответчика и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, Рязанский проспект, дом 58/1, площадью 61,7 кв. м (подвал, пом. 111. ком. 1, 2), площадью 667,3 кв. м (подвал, пом. V, комн. 1 - 6, 9, 10, 11а, 12, 13, 14а, 15, 17, 18а, 20, 21), площадью 5,5 кв. м (подвал, пом. V, комн. 19), на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
23.12.2015 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
22.09.2016 истцом получено письмо ответчика с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 85 436 000 рублей.
Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 44 131 000 рублей.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Департамент независимой экспертизы и оценки".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость объектов по состоянию на 23.12.2015 без НДС составляет 47 045 054 рубля.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость помещений по состоянию на 23.12.2015 без НДС составляет 47 045 054 рубля.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения по экспертному заключению свидетельствуют о несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2017 по делу N А40-219042/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
О.Г.ГОЛОВКИНА
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
О.Г.ГОЛОВКИНА
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)