Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Парфентьевой О.Ю.,
судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Поповой Е.С.,
при участии: от ответчика - Воронова В.А. представителя по доверенности от 10.02.2017, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 03 апреля 2017 года по делу N А33-1881/2017, принятое судьей Курбатовой Е.В.,
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - истец, департамент, апеллянт, заявитель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Красноярскому региональному общественному движению "Родители за здоровое поколение" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 18.07.2012 N 12228, об обязании возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилые помещения N 89, N 90 расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт - удовлетворить исковые требования о расторжении договора аренды.
В апелляционной жалобе, департамент указывает, что в соответствии с договором, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, в случае нарушения арендатором условий договора. Представленными в материалы дела актами, подтверждается, что арендатор не использует помещение более двух месяцев.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 20.06.2017.
В судебном заседании представитель ответчика письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, устно возразил относительно удовлетворения жалобы, согласился с решением суда первой инстанции. Просил решение Арбитражного суда Красноярского края от 03 апреля 2017 года по делу N А33-1881/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Истец надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.
На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 16.06.2004 Серия 24 ГХ N 001330, от 16.06.2004 Серия ГС N 007924 (л.д. 10) нежилое помещение N 89 общей площадью 122,50 кв. м и нежилое помещение N 90 общей площадью 108,50 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50, принадлежат на праве муниципальной собственности Муниципальному образованию - г. Красноярск.
18.07.2012 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель от имени собственника муниципального имущества) и Красноярским региональным общественным движением "Родители за здоровое поколение" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 12228 (л.д. 12 - 35).
По условиям указанного договора арендодатель обязался передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязался принять во временное пользование встроенное нежилое помещение N 90 на первом этаже общей площадью 108,5 кв. м, расположенное в городе Красноярске по адресу: ул. Новая, д. 50, для ведения деятельности по дошкольному воспитанию и образованию (пункт 1.1 договора).
В силу пункта 1.2 договора (л.д. 12) за аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату согласно расчету, который является неотъемлемой частью данного договора (приложение N 2 к договору).
Из пункта 1.4 договора (л.д. 12) следует, что арендодатель передает арендатору объект аренды по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору).
В пункте 2.1 договора (л.д. 12) стороны установили срок действия данного договора: с 18.07.2012 по 18.07.2037 включительно.
В силу пункта 3.1 договора (л.д. 13) за использование указанного в пункте 1.1 данного договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2 к договору) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы.
В соответствии с пунктом 3.2 договора (л.д. 13) арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2 к договору.
Из пункта 4.2 договора (л.д. 13) следует, что арендатор обязан, в том числе:
- - использовать нежилое помещение исключительно в соответствии с условиями данного договора (пункт 1.1 договора);
- - содержать нежилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, выполнять в арендуемом нежилом помещении все противопожарные мероприятия согласно требованиям норм и правил строительного и технологического проектирования, а также обязательных для исполнения предписаний Государственной противопожарной службы; иметь в арендуемом нежилом помещении противопожарное оборудование.
Согласно пункту 5.5 договора (л.д. 16) основанием для досрочного расторжения договора или наложения взыскания (в соответствии с пунктом 6.3 договора (л.д. 17)), по факту нарушения условий договора аренды являются документы, подтверждающие нарушение данных условий (акты проверок, справки финансовых отделов, балансодержателей и др.), которые составляются с участием представителей арендодателя и арендатора. В случае отказа или невозможности привлечь арендатора к участию в проверке и подписания акта, данный акт составляется и подписывается представителями арендодателя в одностороннем порядке.
В силу пункта 6.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, в том числе в случае, если арендатор не использует нежилое помещение более двух месяцев.
Пунктом 6.4 (л.д. 17) договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в суде после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить нарушенное обязательство.
По акту приема-передачи (приложение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228) арендодатель передал, а арендатор принял указанные в договоре нежилые помещения.
В приложении N 2 к договору (л.д. 21) стороны согласовали расчет арендной платы, установили размер арендной платы в год - 55 552 руб., в месяц - 4 629 руб. 33 коп., определили, что арендная плата начисляется с 18.07.2012; перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.
Дополнениями от 25.12.2012 N 1 (л.д. 24 - 25), от 13.02.2013 N 2, от 31.10.2013 N 3, от 17.11.2014 N 4, от 27.03.2015 N 5, от 26.11.2015 N 6 стороны внесли изменения в договор аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228 в части размера и расчета арендной платы, порядка ее начисления.
В дополнении от 13.02.2013 N 2 к договору (л.д. 26 - 27) аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228 стороны внесли изменения в данный договор, в том числе, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения: N 90 (1 этаж) - 108,5 кв. м, помещение N 89 (подвал) - 122,5 кв. м, общей площадью 231 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50, для ведения деятельности по дошкольному воспитанию и образованию".
Согласно акту обследования от 13.10.2016 N 670 (л.д. 36) на момент проверки помещения N 89 площадью 122,5 кв. м (подвал) и помещения N 90 площадью 108,5 кв. м (первый этаж), расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50, установлено, что помещения закрыты, рядом со входом имеется вывеска Центр развития "Кузнечики", номер телефона, указанный на вывеске, не существует. С арендатором нежилых помещений связаться не представляется возможным, так как номер телефона, указанный в РМС, недоступен. Между дверным проемом и косяком присутствует паутина, свидетельствующая о том, что дверь в помещения давно не открывали. Со слов жильцов дома данные помещения не используются длительное время.
Письмом от 14.10.2016 N 29333-ги (уведомление) (л.д. 38) арендодатель сообщил арендатору, что по результатам выездной проверки использования нежилого помещения от 13.10.2016 установлено, что помещения, находящиеся в аренде, арендатором не используются. В данном письме арендодатель обратился к арендатору с просьбой устранить нарушения использования муниципального имущества в срок до 20.11.2016.
Согласно акту обследования от 26.01.2017 N 81 (л.д. 41) на момент проверки помещения N 89 площадью 122,5 кв. м (подвал) и помещения N 90 площадью 108,5 кв. м (первый этаж), расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50, установлено, что помещения закрыты, рядом с входом имеется вывеска Центр развития ребенка "Кузнечики", номер телефона, указанный на вывеске, не существует. На дверях появилось объявление (ранее отсутствовало) о том, что детский центр осуществляет деятельность со среды по пятницу с 10 час. 00 мин. до 12 час. 00 мин. Обследование осуществлялось в четверг, в 11 час. 00 мин. Телефоны, указанные в объявлении, не отвечают, помещение закрыто, детский центр работу не ведет. Со слов жильцов дома ранее помещения не использовались длительное время, и в последние месяцы детский центр в помещении не работает.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 18.07.2012 N 12228 (пункты 4.2.1, 4.2.3, 6.3 договора), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, обоснованно исходил из следующего.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договоров, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от обязательств не допускается.
В пункте 4 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" определены формы некоммерческих организаций, передача государственного имущества которым может осуществляться без проведения торгов.
Из пункта 4 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество некоммерческим организациям, созданным в форме общественных организаций (в том числе общественным движениям), при условии осуществления ими деятельности, предусмотренной ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Федеральный закон N 7-ФЗ).
В подпункте 8 пункта 1 статьи 31.1 Федерального закона N 7-ФЗ предусмотрено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии с установленными Федеральным законом N 7-ФЗ и иными федеральными законами полномочиями могут оказывать поддержку социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими в соответствии с учредительными документами благотворительной деятельности, а также деятельности в области содействия благотворительности и добровольчества.
Из материалов дела следует, что правоотношения сторон, возникли из договора аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадают под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 названного Кодекса).
Факт исполнения истцом обязательств по договору аренды (передачи имущества в аренду) подтвержден актом приема-передачи объекта аренды.
В силу части 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя. Согласно названной статье другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.
Суд первой инстанции, руководствуясь с частями 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проанализировав пункт 6.3 договора и акты обследования от 13.10.2016 N 670 и от 26.01.2017 N 81, пришел к верному выводу, что истцом не представлены надлежащие доказательства того, что арендуемое нежилое помещение ответчиком фактически не использовалось.
Суд первой инстанции обоснованно признал недопустимыми доказательствами акты обследования от 13.10.2016 N 670 и от 26.01.2017 N 81 в силу следующего.
В соответствии с пунктом 5.5 договора основанием для досрочного расторжения договора или наложения взыскания (в соответствии с пунктом 6.3 договора), по факту нарушения условий договора аренды являются документы, подтверждающие нарушение данных условий (акты проверок, справки финансовых отделов, балансодержателей и др.), которые составляются с участием представителей арендодателя и арендатора. В случае отказа или невозможности привлечь арендатора к участию в проверке и подписания акта, данный акт составляется и подписывается представителями арендодателя в одностороннем порядке.
Акты обследования спорного нежилого помещения от 13.10.2016 N 670 и от 26.01.2017 N 81 составлены истцом в одностороннем порядке. При этом доказательства уведомления ответчика о проведении обследования нежилого помещения, отказа или невозможности привлечения ответчика к участию в проверке и подписания актов в материалы дела не представлены. Указание в данных актах на неиспользование спорного нежилого помещения длительное время не подтверждено документально, является предположительным - из актов следует, что данное обстоятельство зафиксировано представителем арендодателя со слов жильцов дома. При этом акты не содержат отметок относительно того, кем представлены соответствующие сведения (фамилии, инициалы, подписи указанных лиц, а также даты предоставления сведений). В материалы дела также не представлены доказательства того, что фотографии, приложенные к акту обследования от 13.10.2016 N 670 (вывеска Центр развития ребенка "Кузнечики", паутина между дверным проемом и косяком), относятся к нежилым помещениям N 89 и N 90, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50.
В свою очередь, ответчик указал на то, что спорные нежилые помещения содержится в надлежащем техническом и санитарном состоянии, выполняются все противопожарные мероприятия, арендатором производятся расчеты по арендной плате за пользование недвижимым имуществом. В материалы данного дела ответчиком представлены фотографии с отражением состояния объекта аренды до и после произведенного ремонта. Указанные обстоятельства (факт проведения ремонта, внесение арендной платы за пользование спорным недвижимым имуществом) истцом не оспорены. При этом суд учитывает, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. С требованиями о взыскании с ответчика (арендатора) задолженности по внесению арендных платежей за пользование спорным недвижимым имуществом в рамках договора аренды от 18.07.2012 N 12228 истец не обращался. Доказательств обратного суду не представлено.
Из пояснений ответчика следует, что объявление, зафиксированное на фотографии к акту обследования от 26.01.2017 N 81, с отражением времени работы Детского центра, контактных телефонов, принадлежит ответчику, данные телефоны являются действующими.
Как следует из материалов дела, 04.05.2015 между ответчиком и МБДОУ "Детский сад N 238 общеразвивающего вида с приоритетным осуществлением деятельности по познавательно-речевому направлению развития детей" заключен контракт на оказание услуг по присмотру и уходу за детьми дошкольного возраста населению города Красноярска в 2015 году для МБДОУ N 238.
В соответствии с пояснениями ответчика данные услуги осуществлялись на территории арендованного ответчиком помещения. По завершению срока действия данного контракта, помещение было закрыто для проведения косметического ремонта. С сентября 2016 года деятельность в вышеуказанном помещении по ул. Новая, д. 50 возобновлена. Проводятся занятия с детьми и родителями, в том числе групповые и индивидуальные. В помещении работает логопед, психолог, художник и другие востребованные специалисты.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон.
Из материалов дела следует, что ответчик не утратил интерес к договору аренды, прилагает усилия для его надлежащего исполнения. При этом суд учел специфику осуществляемой ответчиком в арендуемых помещениях социально-значимой деятельности, цели аренды спорного недвижимого имущества (ведение деятельности по дошкольному воспитанию и образованию). Доказательства того, что спорные нежилые помещения используются ответчиком не по целевому назначению, истцом в материалы данного дела не представлены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228 не является документально обоснованным и не подлежит удовлетворению.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая то, что в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228 отказано, судом первой инстанции также обоснованно отказано в удовлетворении требования истца об обязании ответчика возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилые помещения N 89, N 90 расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50.
В целом доводы в апелляционной жалобе направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта.
Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы с истца взысканию не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Красноярского края от 03 апреля 2017 года по делу N А33-1881/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2017 ПО ДЕЛУ N А33-1881/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2017 г. по делу N А33-1881/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Парфентьевой О.Ю.,
судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания Поповой Е.С.,
при участии: от ответчика - Воронова В.А. представителя по доверенности от 10.02.2017, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 03 апреля 2017 года по делу N А33-1881/2017, принятое судьей Курбатовой Е.В.,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - истец, департамент, апеллянт, заявитель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Красноярскому региональному общественному движению "Родители за здоровое поколение" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 18.07.2012 N 12228, об обязании возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилые помещения N 89, N 90 расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт - удовлетворить исковые требования о расторжении договора аренды.
В апелляционной жалобе, департамент указывает, что в соответствии с договором, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, в случае нарушения арендатором условий договора. Представленными в материалы дела актами, подтверждается, что арендатор не использует помещение более двух месяцев.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 20.06.2017.
В судебном заседании представитель ответчика письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, устно возразил относительно удовлетворения жалобы, согласился с решением суда первой инстанции. Просил решение Арбитражного суда Красноярского края от 03 апреля 2017 года по делу N А33-1881/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Истец надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил.
На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 16.06.2004 Серия 24 ГХ N 001330, от 16.06.2004 Серия ГС N 007924 (л.д. 10) нежилое помещение N 89 общей площадью 122,50 кв. м и нежилое помещение N 90 общей площадью 108,50 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50, принадлежат на праве муниципальной собственности Муниципальному образованию - г. Красноярск.
18.07.2012 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель от имени собственника муниципального имущества) и Красноярским региональным общественным движением "Родители за здоровое поколение" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 12228 (л.д. 12 - 35).
По условиям указанного договора арендодатель обязался передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязался принять во временное пользование встроенное нежилое помещение N 90 на первом этаже общей площадью 108,5 кв. м, расположенное в городе Красноярске по адресу: ул. Новая, д. 50, для ведения деятельности по дошкольному воспитанию и образованию (пункт 1.1 договора).
В силу пункта 1.2 договора (л.д. 12) за аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату согласно расчету, который является неотъемлемой частью данного договора (приложение N 2 к договору).
Из пункта 1.4 договора (л.д. 12) следует, что арендодатель передает арендатору объект аренды по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору).
В пункте 2.1 договора (л.д. 12) стороны установили срок действия данного договора: с 18.07.2012 по 18.07.2037 включительно.
В силу пункта 3.1 договора (л.д. 13) за использование указанного в пункте 1.1 данного договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2 к договору) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы.
В соответствии с пунктом 3.2 договора (л.д. 13) арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2 к договору.
Из пункта 4.2 договора (л.д. 13) следует, что арендатор обязан, в том числе:
- - использовать нежилое помещение исключительно в соответствии с условиями данного договора (пункт 1.1 договора);
- - содержать нежилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, выполнять в арендуемом нежилом помещении все противопожарные мероприятия согласно требованиям норм и правил строительного и технологического проектирования, а также обязательных для исполнения предписаний Государственной противопожарной службы; иметь в арендуемом нежилом помещении противопожарное оборудование.
Согласно пункту 5.5 договора (л.д. 16) основанием для досрочного расторжения договора или наложения взыскания (в соответствии с пунктом 6.3 договора (л.д. 17)), по факту нарушения условий договора аренды являются документы, подтверждающие нарушение данных условий (акты проверок, справки финансовых отделов, балансодержателей и др.), которые составляются с участием представителей арендодателя и арендатора. В случае отказа или невозможности привлечь арендатора к участию в проверке и подписания акта, данный акт составляется и подписывается представителями арендодателя в одностороннем порядке.
В силу пункта 6.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, в том числе в случае, если арендатор не использует нежилое помещение более двух месяцев.
Пунктом 6.4 (л.д. 17) договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в суде после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить нарушенное обязательство.
По акту приема-передачи (приложение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228) арендодатель передал, а арендатор принял указанные в договоре нежилые помещения.
В приложении N 2 к договору (л.д. 21) стороны согласовали расчет арендной платы, установили размер арендной платы в год - 55 552 руб., в месяц - 4 629 руб. 33 коп., определили, что арендная плата начисляется с 18.07.2012; перечисляется до 10 числа текущего месяца на расчетный счет получателя.
Дополнениями от 25.12.2012 N 1 (л.д. 24 - 25), от 13.02.2013 N 2, от 31.10.2013 N 3, от 17.11.2014 N 4, от 27.03.2015 N 5, от 26.11.2015 N 6 стороны внесли изменения в договор аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228 в части размера и расчета арендной платы, порядка ее начисления.
В дополнении от 13.02.2013 N 2 к договору (л.д. 26 - 27) аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228 стороны внесли изменения в данный договор, в том числе, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения: N 90 (1 этаж) - 108,5 кв. м, помещение N 89 (подвал) - 122,5 кв. м, общей площадью 231 кв. м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50, для ведения деятельности по дошкольному воспитанию и образованию".
Согласно акту обследования от 13.10.2016 N 670 (л.д. 36) на момент проверки помещения N 89 площадью 122,5 кв. м (подвал) и помещения N 90 площадью 108,5 кв. м (первый этаж), расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50, установлено, что помещения закрыты, рядом со входом имеется вывеска Центр развития "Кузнечики", номер телефона, указанный на вывеске, не существует. С арендатором нежилых помещений связаться не представляется возможным, так как номер телефона, указанный в РМС, недоступен. Между дверным проемом и косяком присутствует паутина, свидетельствующая о том, что дверь в помещения давно не открывали. Со слов жильцов дома данные помещения не используются длительное время.
Письмом от 14.10.2016 N 29333-ги (уведомление) (л.д. 38) арендодатель сообщил арендатору, что по результатам выездной проверки использования нежилого помещения от 13.10.2016 установлено, что помещения, находящиеся в аренде, арендатором не используются. В данном письме арендодатель обратился к арендатору с просьбой устранить нарушения использования муниципального имущества в срок до 20.11.2016.
Согласно акту обследования от 26.01.2017 N 81 (л.д. 41) на момент проверки помещения N 89 площадью 122,5 кв. м (подвал) и помещения N 90 площадью 108,5 кв. м (первый этаж), расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50, установлено, что помещения закрыты, рядом с входом имеется вывеска Центр развития ребенка "Кузнечики", номер телефона, указанный на вывеске, не существует. На дверях появилось объявление (ранее отсутствовало) о том, что детский центр осуществляет деятельность со среды по пятницу с 10 час. 00 мин. до 12 час. 00 мин. Обследование осуществлялось в четверг, в 11 час. 00 мин. Телефоны, указанные в объявлении, не отвечают, помещение закрыто, детский центр работу не ведет. Со слов жильцов дома ранее помещения не использовались длительное время, и в последние месяцы детский центр в помещении не работает.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 18.07.2012 N 12228 (пункты 4.2.1, 4.2.3, 6.3 договора), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, обоснованно исходил из следующего.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договоров, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от обязательств не допускается.
В пункте 4 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" определены формы некоммерческих организаций, передача государственного имущества которым может осуществляться без проведения торгов.
Из пункта 4 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество некоммерческим организациям, созданным в форме общественных организаций (в том числе общественным движениям), при условии осуществления ими деятельности, предусмотренной ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Федеральный закон N 7-ФЗ).
В подпункте 8 пункта 1 статьи 31.1 Федерального закона N 7-ФЗ предусмотрено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии с установленными Федеральным законом N 7-ФЗ и иными федеральными законами полномочиями могут оказывать поддержку социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими в соответствии с учредительными документами благотворительной деятельности, а также деятельности в области содействия благотворительности и добровольчества.
Из материалов дела следует, что правоотношения сторон, возникли из договора аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадают под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 названного Кодекса).
Факт исполнения истцом обязательств по договору аренды (передачи имущества в аренду) подтвержден актом приема-передачи объекта аренды.
В силу части 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя. Согласно названной статье другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.
Суд первой инстанции, руководствуясь с частями 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проанализировав пункт 6.3 договора и акты обследования от 13.10.2016 N 670 и от 26.01.2017 N 81, пришел к верному выводу, что истцом не представлены надлежащие доказательства того, что арендуемое нежилое помещение ответчиком фактически не использовалось.
Суд первой инстанции обоснованно признал недопустимыми доказательствами акты обследования от 13.10.2016 N 670 и от 26.01.2017 N 81 в силу следующего.
В соответствии с пунктом 5.5 договора основанием для досрочного расторжения договора или наложения взыскания (в соответствии с пунктом 6.3 договора), по факту нарушения условий договора аренды являются документы, подтверждающие нарушение данных условий (акты проверок, справки финансовых отделов, балансодержателей и др.), которые составляются с участием представителей арендодателя и арендатора. В случае отказа или невозможности привлечь арендатора к участию в проверке и подписания акта, данный акт составляется и подписывается представителями арендодателя в одностороннем порядке.
Акты обследования спорного нежилого помещения от 13.10.2016 N 670 и от 26.01.2017 N 81 составлены истцом в одностороннем порядке. При этом доказательства уведомления ответчика о проведении обследования нежилого помещения, отказа или невозможности привлечения ответчика к участию в проверке и подписания актов в материалы дела не представлены. Указание в данных актах на неиспользование спорного нежилого помещения длительное время не подтверждено документально, является предположительным - из актов следует, что данное обстоятельство зафиксировано представителем арендодателя со слов жильцов дома. При этом акты не содержат отметок относительно того, кем представлены соответствующие сведения (фамилии, инициалы, подписи указанных лиц, а также даты предоставления сведений). В материалы дела также не представлены доказательства того, что фотографии, приложенные к акту обследования от 13.10.2016 N 670 (вывеска Центр развития ребенка "Кузнечики", паутина между дверным проемом и косяком), относятся к нежилым помещениям N 89 и N 90, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50.
В свою очередь, ответчик указал на то, что спорные нежилые помещения содержится в надлежащем техническом и санитарном состоянии, выполняются все противопожарные мероприятия, арендатором производятся расчеты по арендной плате за пользование недвижимым имуществом. В материалы данного дела ответчиком представлены фотографии с отражением состояния объекта аренды до и после произведенного ремонта. Указанные обстоятельства (факт проведения ремонта, внесение арендной платы за пользование спорным недвижимым имуществом) истцом не оспорены. При этом суд учитывает, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. С требованиями о взыскании с ответчика (арендатора) задолженности по внесению арендных платежей за пользование спорным недвижимым имуществом в рамках договора аренды от 18.07.2012 N 12228 истец не обращался. Доказательств обратного суду не представлено.
Из пояснений ответчика следует, что объявление, зафиксированное на фотографии к акту обследования от 26.01.2017 N 81, с отражением времени работы Детского центра, контактных телефонов, принадлежит ответчику, данные телефоны являются действующими.
Как следует из материалов дела, 04.05.2015 между ответчиком и МБДОУ "Детский сад N 238 общеразвивающего вида с приоритетным осуществлением деятельности по познавательно-речевому направлению развития детей" заключен контракт на оказание услуг по присмотру и уходу за детьми дошкольного возраста населению города Красноярска в 2015 году для МБДОУ N 238.
В соответствии с пояснениями ответчика данные услуги осуществлялись на территории арендованного ответчиком помещения. По завершению срока действия данного контракта, помещение было закрыто для проведения косметического ремонта. С сентября 2016 года деятельность в вышеуказанном помещении по ул. Новая, д. 50 возобновлена. Проводятся занятия с детьми и родителями, в том числе групповые и индивидуальные. В помещении работает логопед, психолог, художник и другие востребованные специалисты.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон.
Из материалов дела следует, что ответчик не утратил интерес к договору аренды, прилагает усилия для его надлежащего исполнения. При этом суд учел специфику осуществляемой ответчиком в арендуемых помещениях социально-значимой деятельности, цели аренды спорного недвижимого имущества (ведение деятельности по дошкольному воспитанию и образованию). Доказательства того, что спорные нежилые помещения используются ответчиком не по целевому назначению, истцом в материалы данного дела не представлены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228 не является документально обоснованным и не подлежит удовлетворению.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая то, что в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 18.07.2012 N 12228 отказано, судом первой инстанции также обоснованно отказано в удовлетворении требования истца об обязании ответчика возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилые помещения N 89, N 90 расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Новая, д. 50.
В целом доводы в апелляционной жалобе направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта.
Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы с истца взысканию не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 03 апреля 2017 года по делу N А33-1881/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
Судьи
И.Н.БУТИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
И.Н.БУТИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)