Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.С.,
судей Новиковой Л.П., Насоновой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Ворониной Д.К.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.04.2017 по делу N А79-22/2017, принятое судьей Яхатиной С.Ю., по иску индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича (ОГРНИП 315213000008173, ИНН 212706520198, Чувашская Республика) к обществу с ограниченной ответственностью "УСТРА" (ОГРН 1082130003471, ИНН 2130036788, 428020, Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр-кт Тракторостроителей, д. 72, пом. 1), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Макарова Сергея Викторовича, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о взыскании 136 497 руб.
В судебном заседании приняли участие представители:
от истца (заявителя) - лично индивидуальный предприниматель Елисеев Михаил Николаевич на основании свидетельства о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 16.04.2015; Елисеева Ирина Николаевна на основании устного заявления истца о привлечении представителя к участию в деле.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
Индивидуальный предприниматель Елисеев Михаил Николаевич (далее - ИП Елисеев М.Н.) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, к обществу с ограниченной ответственностью "УСТРА" (далее - ООО "УСТРА") о взыскании 136 497 руб. неустойки за период с 02.08.2016 по 27.11.2016.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Макаров Сергей Викторович, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
Решением от 06.04.2017 иск удовлетворен частично, с ООО "УСТРА" в пользу ИП Елисеева М.Н. взыскано 47 229 руб. неустойки, 1763 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Елисеев М.Н. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить.
Оспаривая законность решения, заявитель указывает, что участник долевого строительства после получения уведомления от 31.08.2016 обратился к застройщику и был готов принять объект долевого строительства, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что участнику долевого строительства направлялся акт приема-передачи до 28.11.2016, а также доказательств уклонения или отказа от подписания участником долевого строительства акта приема передачи.
Не согласен выводом суда относительно того, что момент исполнения застройщиком обязательств по договору связан с получением уведомления участником долевого строительства о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, считает, что таковым моментом является фактическая передача квартиры.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.03.2015 между ООО "УСТРА" (застройщик) и Макаровым Сергеем Викторовичем (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 82-33, в соответствии с которым застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию одной однокомнатной квартиры, условный номер 22, находящейся на 84 этаже, с несущими кирпичными стенами, общей площадью 45,3 кв. м, в том числе в квартире имеется лоджия общей площадью 3,9 кв. м. Расчетная площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 равняется 43,35 кв. м, расположенной по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, поз. 33, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030312:2675.
Застройщик обязался в течение 14 дней после ввода объекта (датой ввода объекта считается дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта) известить участника долевого строительства о вводе объекта в эксплуатацию письменным, телефонным, телеграфным или иным способом связи. В десятидневный срок, после получения технического паспорта на объект при условии полного расчета участника долевого строительства, передать по акту приема-передачи участнику долевого строительства законченную строительством квартиру, указанную в п. 2.1 договора с расчетными площадями, уточненными на основании технического паспорта (пункты 3.2, 3.3 договора).
В соответствии с пунктом 3.7 договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов не позднее 01 августа 2016 года. Срок ввода объекта в эксплуатацию - 01 июля 2016 года. В случае если строительство вышеуказанного дома не может быть завершено в указанный срок, направить участнику долевого строительства письменное уведомление с предложением об изменении срока передачи. Новый срок считается согласованным сторонами при отсутствии письменного возражения участника долевого строительства в течение 7 дней с момента вручения уведомления.
Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Чувашской Республики 08.04.2015.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что стоимость объекта составляет 1 730 000 руб., которую участник долевого строительства обязуется оплатить в течение пяти календарных дней после государственной регистрации договора, в стоимость объекта не входит стоимость изготовления технического, кадастрового паспортов и газового котла, стоимость которых участник долевого строительства обязуется оплатить дополнительно, в течение 15 дней с момента уведомления о необходимости произвести платежи.
10.04.2015 участником долевого строительства Макаровым Сергеем Викторовичем произведена полная оплата по договору участия в долевом строительстве N 82-33 от 31.03.2015, о чем в материалы дела представлено поручение владельца счета (л. д. 17).
Согласно акту осмотра квартиры от 28.11.2016 Макаров С.В. (участник долевого строительства) квартиру под номером 22, находящегося на 4 этаже, общей площадью без учета балкона 41,20 кв. м, расчетная площадь квартиры 43,20 кв. м, расположенную по адресу: г. Чебоксары, ул. А.В. Асламаса, д. 12 осмотрел лично, претензий по качеству, техническому состоянию квартиры не имеет (л. д. 18).
Объект долевого строительства передан ответчиком Макарову С.В. по акту приема передачи от 28.11.2016 (л. д. 19).
02.12.2016 между Макаровым С.В. (цедент) и ИП Елисеевым М.Н. (цессионарий) заключен договор уступки N 55, согласно которому цедент уступил цессионарию право требования с ООО "УСТРА" законной неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве от 31.03.2015 N 82-33 срока передачи объекта за период с 01.08.2016 по 27.11.2016 (пункт 1.1 договора).
Согласно представленному в материалы дела уведомлению от 02.12.2016 ответчик извещен о состоявшейся уступке права требования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части (пункт 5 Информационного письма от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по передаче квартиры за период с 02.08.2016 по 27.11.2016 послужило основанием для
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (пункт 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).
Согласно части 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Из анализа названных правовых норм суд пришел к выводу о том, что момент исполнения застройщиком обязательств по договору связан с получением уведомления участником долевого строительства о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
Из материалов дела следует, что 17.08.2016 ООО "УСТРА" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 21-01-36ж-2016 на 16-этажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Асламаса, 12 (строительный адрес: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, 101).
В соответствии с пунктом 3.2 договора участия в долевом строительстве N 82-33 от 31.03.2015 застройщик обязан в течение 14-ти дней после ввода объекта (здесь и далее датой ввода объекта считается дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта) известить участника долевого строительства о вводе объекта в эксплуатацию письменным, телефонным, телеграфным или иным способом связи.
25.08.2016 Макарову С.В. (участнику долевого строительства) направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Застройщик просил явиться в ООО "УСТРА" 05.09.2016 для составления акта приема-передачи квартиры. Данное уведомление получено Макаровым С.В. 31.08.2016 (л. д. 45 - 46).
03.11.2016 Макарову С.В. повторно направлено уведомление о необходимости обеспечения своей явки для подписания акта приема-передачи квартиры (л. д. 47 - 49).
Доказательства принятия Макаровым С.В. мер к принятию квартиры материалы дела не содержат.
20.11.2016 ООО "УСТРА" составлен односторонний акт о передаче квартиры N 033П-22.
В силу пункта 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Таким образом, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.
В соответствии с пунктом 4.4 договора участник долевого строительства вправе до момента подписания акта приема-передачи квартиры требовать от застройщика подписания акта, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям пункта 3.7 договора. Требование участника долевого строительства о составлении акта об имеющихся несоответствиях квартиры не освобождает участника долевого строительства от обязанности принятия квартиры и подписания акта приема-передачи.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о взыскании неустойки за период с 10.09.2017 по 27.11.2016, поскольку доказательств, не позволяющих принять объект долевого строительства по вине ответчика после истечения семи рабочих дней со дня получения уведомления о завершении строительства (09.09.2017) и о готовности ее передачи участнику долевого строительства, истцом не представлено.
Ссылка истца в ранее состоявшихся судебных заседаниях на непринятие 05.09.2016 квартиры участником долевого строительства Макаровым С.В. ввиду выявленных при осмотре недостатков, правомерно отклонена судом.
В статье 8 (части 5) Закона о долевом участии в строительстве указано, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Акт о несоответствии объекта требованиям, предъявляемым по качеству, сторонами составлен после принятия объекта 08.12.2016 (л. д. 55). Стороны в акте отразили, что появлением первых морозов в квартире стало холодно при наличии теплых батарей, т.е. окна не утеплены. Следовательно, недостатки квартиры, связанные с плохим утеплением окон, не могли быть обнаружены 05.09.2016.
Поскольку нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, не позволяющих Макарову С.В. принять объект долевого строительства после получения 31.08.2016 уведомления о завершении строительства и о готовности его передачи по вине ответчика, является обоснованным вывод суда о допущенной ответчиком просрочки передачи объекта долевого строительства в период с 02.08.2016 по 09.09.2016.
Судом исчислена неустойка в сумме 47 229 руб. исходя из следующего расчета: - 1 730 000 руб. (стоимость квартиры по договору N 82-33 от 31.03.2015) x 39 (количество дней просрочки) x 2/300 (неустойка по долевому участию ставки ЦБ РФ, действующей на день передачи квартиры, за каждый день просрочки) x 10,5/100 (ставка рефинансирования ЦБ РФ (10,5%)).
Судом первой инстанции рассмотрено ходатайство ООО "УСТРА" об уменьшении размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
То есть, бремя доказывания явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства возложено на должника.
При этом по требованию об уплате неустойки сам кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 69 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Кодекса).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
При этом доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 названного постановления).
В соответствии с пунктом 77 указанного постановления снижение размера договорной неустойки допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд не пришел к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и что рассматриваемый случай является исключительным и не нашел оснований для уменьшения ее размера.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для отмены судебного акта.
Решение вынесено при полном, всестороннем, объективном исследовании обстоятельств дела, представленных в дело доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.
Довод заявителя о неверном определении судом момента исполнения застройщиком обязательств по договору с получением уведомления участником долевого строительства о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, отклоняется апелляционным судом, как противоречащий нормам материального права.
Из приведенных судом норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем отсутствуют основания для отмены судебного акта.
Процессуальных нарушений, установленных пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.
Госпошлина на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.04.2017 по делу N А79-22/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2017 ПО ДЕЛУ N А79-22/2017
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2017 г. по делу N А79-22/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.С.,
судей Новиковой Л.П., Насоновой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Ворониной Д.К.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.04.2017 по делу N А79-22/2017, принятое судьей Яхатиной С.Ю., по иску индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича (ОГРНИП 315213000008173, ИНН 212706520198, Чувашская Республика) к обществу с ограниченной ответственностью "УСТРА" (ОГРН 1082130003471, ИНН 2130036788, 428020, Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр-кт Тракторостроителей, д. 72, пом. 1), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Макарова Сергея Викторовича, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о взыскании 136 497 руб.
В судебном заседании приняли участие представители:
от истца (заявителя) - лично индивидуальный предприниматель Елисеев Михаил Николаевич на основании свидетельства о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя от 16.04.2015; Елисеева Ирина Николаевна на основании устного заявления истца о привлечении представителя к участию в деле.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
Индивидуальный предприниматель Елисеев Михаил Николаевич (далее - ИП Елисеев М.Н.) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, к обществу с ограниченной ответственностью "УСТРА" (далее - ООО "УСТРА") о взыскании 136 497 руб. неустойки за период с 02.08.2016 по 27.11.2016.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Макаров Сергей Викторович, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
Решением от 06.04.2017 иск удовлетворен частично, с ООО "УСТРА" в пользу ИП Елисеева М.Н. взыскано 47 229 руб. неустойки, 1763 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Елисеев М.Н. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить.
Оспаривая законность решения, заявитель указывает, что участник долевого строительства после получения уведомления от 31.08.2016 обратился к застройщику и был готов принять объект долевого строительства, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что участнику долевого строительства направлялся акт приема-передачи до 28.11.2016, а также доказательств уклонения или отказа от подписания участником долевого строительства акта приема передачи.
Не согласен выводом суда относительно того, что момент исполнения застройщиком обязательств по договору связан с получением уведомления участником долевого строительства о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, считает, что таковым моментом является фактическая передача квартиры.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.03.2015 между ООО "УСТРА" (застройщик) и Макаровым Сергеем Викторовичем (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 82-33, в соответствии с которым застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию одной однокомнатной квартиры, условный номер 22, находящейся на 84 этаже, с несущими кирпичными стенами, общей площадью 45,3 кв. м, в том числе в квартире имеется лоджия общей площадью 3,9 кв. м. Расчетная площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 равняется 43,35 кв. м, расположенной по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, поз. 33, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030312:2675.
Застройщик обязался в течение 14 дней после ввода объекта (датой ввода объекта считается дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта) известить участника долевого строительства о вводе объекта в эксплуатацию письменным, телефонным, телеграфным или иным способом связи. В десятидневный срок, после получения технического паспорта на объект при условии полного расчета участника долевого строительства, передать по акту приема-передачи участнику долевого строительства законченную строительством квартиру, указанную в п. 2.1 договора с расчетными площадями, уточненными на основании технического паспорта (пункты 3.2, 3.3 договора).
В соответствии с пунктом 3.7 договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов не позднее 01 августа 2016 года. Срок ввода объекта в эксплуатацию - 01 июля 2016 года. В случае если строительство вышеуказанного дома не может быть завершено в указанный срок, направить участнику долевого строительства письменное уведомление с предложением об изменении срока передачи. Новый срок считается согласованным сторонами при отсутствии письменного возражения участника долевого строительства в течение 7 дней с момента вручения уведомления.
Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Чувашской Республики 08.04.2015.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что стоимость объекта составляет 1 730 000 руб., которую участник долевого строительства обязуется оплатить в течение пяти календарных дней после государственной регистрации договора, в стоимость объекта не входит стоимость изготовления технического, кадастрового паспортов и газового котла, стоимость которых участник долевого строительства обязуется оплатить дополнительно, в течение 15 дней с момента уведомления о необходимости произвести платежи.
10.04.2015 участником долевого строительства Макаровым Сергеем Викторовичем произведена полная оплата по договору участия в долевом строительстве N 82-33 от 31.03.2015, о чем в материалы дела представлено поручение владельца счета (л. д. 17).
Согласно акту осмотра квартиры от 28.11.2016 Макаров С.В. (участник долевого строительства) квартиру под номером 22, находящегося на 4 этаже, общей площадью без учета балкона 41,20 кв. м, расчетная площадь квартиры 43,20 кв. м, расположенную по адресу: г. Чебоксары, ул. А.В. Асламаса, д. 12 осмотрел лично, претензий по качеству, техническому состоянию квартиры не имеет (л. д. 18).
Объект долевого строительства передан ответчиком Макарову С.В. по акту приема передачи от 28.11.2016 (л. д. 19).
02.12.2016 между Макаровым С.В. (цедент) и ИП Елисеевым М.Н. (цессионарий) заключен договор уступки N 55, согласно которому цедент уступил цессионарию право требования с ООО "УСТРА" законной неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве от 31.03.2015 N 82-33 срока передачи объекта за период с 01.08.2016 по 27.11.2016 (пункт 1.1 договора).
Согласно представленному в материалы дела уведомлению от 02.12.2016 ответчик извещен о состоявшейся уступке права требования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части (пункт 5 Информационного письма от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по передаче квартиры за период с 02.08.2016 по 27.11.2016 послужило основанием для
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (пункт 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов).
Согласно части 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Из анализа названных правовых норм суд пришел к выводу о том, что момент исполнения застройщиком обязательств по договору связан с получением уведомления участником долевого строительства о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
Из материалов дела следует, что 17.08.2016 ООО "УСТРА" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 21-01-36ж-2016 на 16-этажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Асламаса, 12 (строительный адрес: г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, 101).
В соответствии с пунктом 3.2 договора участия в долевом строительстве N 82-33 от 31.03.2015 застройщик обязан в течение 14-ти дней после ввода объекта (здесь и далее датой ввода объекта считается дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта) известить участника долевого строительства о вводе объекта в эксплуатацию письменным, телефонным, телеграфным или иным способом связи.
25.08.2016 Макарову С.В. (участнику долевого строительства) направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Застройщик просил явиться в ООО "УСТРА" 05.09.2016 для составления акта приема-передачи квартиры. Данное уведомление получено Макаровым С.В. 31.08.2016 (л. д. 45 - 46).
03.11.2016 Макарову С.В. повторно направлено уведомление о необходимости обеспечения своей явки для подписания акта приема-передачи квартиры (л. д. 47 - 49).
Доказательства принятия Макаровым С.В. мер к принятию квартиры материалы дела не содержат.
20.11.2016 ООО "УСТРА" составлен односторонний акт о передаче квартиры N 033П-22.
В силу пункта 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Таким образом, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.
В соответствии с пунктом 4.4 договора участник долевого строительства вправе до момента подписания акта приема-передачи квартиры требовать от застройщика подписания акта, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям пункта 3.7 договора. Требование участника долевого строительства о составлении акта об имеющихся несоответствиях квартиры не освобождает участника долевого строительства от обязанности принятия квартиры и подписания акта приема-передачи.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о взыскании неустойки за период с 10.09.2017 по 27.11.2016, поскольку доказательств, не позволяющих принять объект долевого строительства по вине ответчика после истечения семи рабочих дней со дня получения уведомления о завершении строительства (09.09.2017) и о готовности ее передачи участнику долевого строительства, истцом не представлено.
Ссылка истца в ранее состоявшихся судебных заседаниях на непринятие 05.09.2016 квартиры участником долевого строительства Макаровым С.В. ввиду выявленных при осмотре недостатков, правомерно отклонена судом.
В статье 8 (части 5) Закона о долевом участии в строительстве указано, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Акт о несоответствии объекта требованиям, предъявляемым по качеству, сторонами составлен после принятия объекта 08.12.2016 (л. д. 55). Стороны в акте отразили, что появлением первых морозов в квартире стало холодно при наличии теплых батарей, т.е. окна не утеплены. Следовательно, недостатки квартиры, связанные с плохим утеплением окон, не могли быть обнаружены 05.09.2016.
Поскольку нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, не позволяющих Макарову С.В. принять объект долевого строительства после получения 31.08.2016 уведомления о завершении строительства и о готовности его передачи по вине ответчика, является обоснованным вывод суда о допущенной ответчиком просрочки передачи объекта долевого строительства в период с 02.08.2016 по 09.09.2016.
Судом исчислена неустойка в сумме 47 229 руб. исходя из следующего расчета: - 1 730 000 руб. (стоимость квартиры по договору N 82-33 от 31.03.2015) x 39 (количество дней просрочки) x 2/300 (неустойка по долевому участию ставки ЦБ РФ, действующей на день передачи квартиры, за каждый день просрочки) x 10,5/100 (ставка рефинансирования ЦБ РФ (10,5%)).
Судом первой инстанции рассмотрено ходатайство ООО "УСТРА" об уменьшении размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
То есть, бремя доказывания явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства возложено на должника.
При этом по требованию об уплате неустойки сам кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 69 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Кодекса).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
При этом доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 названного постановления).
В соответствии с пунктом 77 указанного постановления снижение размера договорной неустойки допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд не пришел к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и что рассматриваемый случай является исключительным и не нашел оснований для уменьшения ее размера.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для отмены судебного акта.
Решение вынесено при полном, всестороннем, объективном исследовании обстоятельств дела, представленных в дело доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.
Довод заявителя о неверном определении судом момента исполнения застройщиком обязательств по договору с получением уведомления участником долевого строительства о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, отклоняется апелляционным судом, как противоречащий нормам материального права.
Из приведенных судом норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем отсутствуют основания для отмены судебного акта.
Процессуальных нарушений, установленных пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.
Госпошлина на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.04.2017 по делу N А79-22/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Елисеева Михаила Николаевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
Т.С.РОДИНА
Т.С.РОДИНА
Судьи
Н.А.НАСОНОВА
Л.П.НОВИКОВА
Н.А.НАСОНОВА
Л.П.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)