Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Урал-Мегаполис" и Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2016 по делу N А76-3648/2016 (судья Мухлынина Л.Д.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Урал-Мегаполис" - Кусов Н.П. (директор, протокол внеочередного общего собрания участников от 02.10.2015), Аббасова Г.С. (доверенность от 12.08.2016),
Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - Попова Н.В. (доверенность от 24.11.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Урал-Мегаполис" (далее - общество "Урал-Мегаполис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, ответчик) о взыскании 1 139 016 руб. 68 коп. неосновательного обогащения, возникшего в результате излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, N 278-зем от 14.02.2014, 59 338 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 30.04.2014 по 16.02.2016, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения с 17.02.2016 до фактического исполнения обязательства по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, имевшим место в соответствующие периоды взыскания.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2016 (резолютивная часть от 27.06.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 746 666 руб. 39 коп. неосновательного обогащения, 46 753 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 746 666 руб. 39 коп. с 17.02.2016 до фактического исполнения обязательства по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, имевшим место в соответствующие периоды взыскания после вынесения настоящего решения, а также 16 148 руб. 40 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении исковых требований в остальной части судом отказано.
С указанным решением суда не согласились обе стороны и подали апелляционные жалобы.
Общество "Урал-Мегаполис" в апелляционной жалобе просит изменить судебный акт в части отказанных в удовлетворении исковых требований и удовлетворить заявленный иск в полном объеме.
Апеллянт полагает, что вывод суда о том, что новый размер кадастровой стоимости, определенный по результатам массовой кадастровой оценки земель, подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта о ее утверждении не соответствует п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по смыслу которых новый размер кадастровой стоимости может быть применен не ранее внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Иной подход противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - постановление Правительства РФ N 582). В частности, ретроспективное изменение арендной платы нарушает принцип предсказуемости, поскольку арендная плата оплачивается, исходя из условий договора аренды и расчета арендной платы, выставленного арендодателем на очередной календарный год, и внесение арендной платы за прошедший период противоречит разумным ожиданиям арендатора. Нарушен принцип экономической обоснованности, поскольку если бы земельный участок находился в собственности Российской Федерации, то новый размер арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости участка применялся бы с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло такое изменение, а поскольку собственником в данном случае является субъект Российской Федерации, новый размер кадастровой стоимости применяется с даты вступления в силу нормативного акта. Нарушен принцип запрета необоснованных предпочтений, поскольку при изменении кадастровой стоимости земельного участка размер земельного налога подлежит применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, а для арендаторов действует правило ретроспективного распространения начисления арендной платы. По изложенным основаниям также нарушается принцип недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Министерство в своей апелляционной жалобе просит отменить обжалуемое решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества "Урал-Мегаполис".
Ответчик полагает, что арендная плата вносилась арендатором в объеме и размере, согласованном условиям договора аренды, поскольку расчеты арендной платы подписаны им без замечаний, арендатором производилась оплата арендной платы. Таким образом, размер арендной платы был согласован сторонами, впоследствии не изменялся в порядке, предусмотренном законом или договором. Истцу с момента подписания договора аренды было известно о превышении размера арендной платы предельного размера арендной платы как регулируемой цены, однако данному обстоятельству суд первой инстанции оценки не дал.
К дате судебного заседания общество "Урал-Мегаполис" представило в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу Министерства, в котором просит данную жалобу оставить без удовлетворения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2016 судебное разбирательство было отложено на 19.09.2016 в связи с необходимостью представления истцом дополнительных доказательств.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве истца на жалобу ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов, в соответствии с государственным актом N 099 (л.д. 42-47) на основании решения Администрации города Карабаш от 05.01.1994 N 2 товариществу с ограниченной ответственностью "Урал Мегаполис" предоставлено в бессрочное (постоянное) пользование 27,2 га земель для расположения шлакового отвала.
На основании данного государственного акта за обществом "Урал-Мегаполис" зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель населенных пунктов площадью 272 000 кв. м, кадастровый номер 74:29:01 02 064:0010, расположенным по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, ул. Ремесленная, N 3, примерно в 206 м по направлению на северо-восток от здания профтехучилища N 24 (свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АГ 782750 от 13.09.2012, л.д. 52).
Земельный участок площадью 272 000 кв. м с кадастровым номером 74:29:01 02 064:0010 является собственностью Челябинской области (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.03.2014 N 74-74-01/001/2014-33536, л.д. 85).
Общество "Урал-Мегаполис" заявлениями от 25.04.2008 (с дополнением от 30.05.2008), от 26.04.2011 обращалось в Министерство с целью переоформления права постоянного бессрочного пользования, на что был получен отказ, изложенный в письмах Министерства N 3/4292 от 20.05.2008, N 3/5063 от 11.07.2008, N 3/7513 от 23.05.2011.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.06.2013 признано недействительным распоряжение Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 24.01.2013 "Об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в собственности Челябинской области", на Министерство возложена обязанность предоставить обществу "Урал-Мегаполис" в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:29:01 02 064:0010, площадью 272 000 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, ул. Ремесленная, N 3, примерно в 206 м по направлению на северо-восток от здания профтехучилища N 24.
Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 14.02.2014 N 244-Р обществу "Урал - Мегаполис" переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования названным земельным участком на право аренды (л.д. 11).
14.02.2014 между Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области (арендодатель) и обществом "Урал-Мегаполис" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, N 278-зем, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 272 000 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:29:01 02 064:0010, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, ул. Ремесленная, N 3, примерно в 206 м по направлению на северо-восток от здания профтехучилища N 24, для размещения шлакового отвала (л.д. 12-13).
Договор аренды заключен на неопределенный срок (п. 2.1. договора аренды).
По акту приема-передачи от 13.03.2014 земельный участок общей площадью 272 000 кв. м передан в аренду обществу "Урал-Мегаполис" (л.д. 41).
Согласно п. 3.1. договора аренды арендная плата начисляется с даты регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка.
В силу п. 3.2. договора аренды размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении N 1 к договору, который является неотъемлемой частью договора.
Арендная плата вносится равными долями ежемесячно, не позднее 1-го числа месяца, следующего за месяцем, за который производится платеж (п. 3.3. договора аренды).
По условиям п. 3.6. договора аренды размер арендной платы устанавливается ежегодно и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке без заключения дополнительных соглашений в зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка и изменений нормативных правовых актов Российской Федерации и Челябинской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.
Согласно подписанному арендодателем и арендатором расчету арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, N 278-зем от 14.02.2014 за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 годовой размер арендной платы составил 656 884,8 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 14 929 200 руб., ставки арендной платы 2%, коэффициента вида использования земельного участка - 2, коэффициента социальной значимости - 1,1 (л.д. 14).
Согласно расчету арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, N 278-зем от 14.02.2014 за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 размер арендной платы составил:
- - за период с 01.01.2015 по 03.12.2015-606 904,43 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 14 929 200 руб., ставки арендной платы 2%, коэффициента вида использования земельного участка - 2, коэффициента социальной значимости - 1,1;
- - за период с 04.12.2015 по 31.12.2015-540 300,56 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 161 388 480 руб., ставки арендной платы 2%, коэффициента вида использования земельного участка - 2, коэффициента социальной значимости - 1,1 (л.д. 15).
За период с 13.03.2014 по 31.12.2015 общество перечислило на счет Министерства в счет арендной платы по договору аренды 1 676 788 руб. 94 коп. (л.д. 16-40).
Полагая, что при исчислении размера арендной платы арендодатель необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что ранее спорный участок находился у общества на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем, размер арендной платы не должен превышать 2% кадастровой стоимости участка, арендодатель неправомерно произвел в декабре 2015 г. перерасчет арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости участка, в результате чего арендатор уплатил арендную плату в излишнем размере, общество "Урал-Мегаполис" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Частично удовлетворяя исковые требования общества, суд первой инстанции исходил из того, что истец вносил арендную плату в большем размере, нежели предусмотрено нормативными актами в качестве регулируемой цены договора, поскольку земельный участок был приобретен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в силу чего размер годовой арендной платы в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) не может превышать 2% от кадастровой стоимости. Требования истца в части необоснованного перерасчета арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости судом отклонены, поскольку новый размер кадастровой стоимости, определенный по результатам массовой кадастровой оценки земель, подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта о ее утверждении, а арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционных жалоб сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Следовательно, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо два условия: во-первых, приобретение или сбережение имущества произошло за счет другого лица, то есть увеличение или сохранение в прежнем размере имущества на одной стороне явилось результатом соответствующего его уменьшения на другой стороне; во-вторых, приобретение или сбережение произошло без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
В силу ст. 1103 ГК РФ нормы о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, но не в соответствии с его условиями.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды земельного участка N 278-зем от 14.02.2014 (т. 1 л.д. 12), по условиям которого арендатору на неопределенный срок передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:29:0102064:0010, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, ул. Ремесленная, N 3, примерно в 206 м по направлению на северо-восток от здания профтехучилища N 24, для размещения шлакового отвала.
В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ; здесь и далее - в редакции, действовавшей в период начисления задолженности по арендной платы и неосновательного обогащения) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В силу пункта 2 статьи 3 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), годовой размер арендной платы за земельные участки, право аренды на которые приобретено в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования участком не может превышать 2% от кадастровой стоимости.
Согласно п. п. 3 п. 14 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" размер арендной платы на год для юридических лиц за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, право постоянного (бессрочного) пользования которыми переоформлено на право аренды в соответствии с правилами пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не может превышать для случаев, не указанных в п. п. 1 и п. п. 2 той же статьи, 2 процентов кадастровой стоимости в отношении прочих арендуемых земельных участков.
Поскольку истец относится к лицам, которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, что в частности, установлено судебными актами по делу N А76-7967/2013, подтверждается распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области N 244-р от 14.02.2014 (т. 1 л.д. 11), арендная плата подлежит определению в указанном размере.
В суде апелляционной инстанции также представлены дополнительные доказательства, подтверждающие факт неоднократного обращения общества "Урал-Мегаполис" в уполномоченный орган государственной власти с заявлениями о переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды (заявления от 25.04.2008, от 30.05.2008, от 26.04.2011), свидетельствующие о реализации обществом соответствующего права в установленный пунктом 2 статьи 3 Вводного закона срок - до 01.07.2012.
Доводы Министерства о том, что право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды возникло у общества "Урал-Мегаполис" только с вступлением в законную силу решения суда по делу N А76-7967/2013, отклоняются как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и вышеизложенным нормам права, поскольку соответствующее право обществом было реализовано своевременно, и его реализация не может быть обусловлена действиями публичного органа власти.
Согласно п. 3.2. договора аренды от 14.02.2014 размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Согласно названному приложению (т. 1 л.д. 14, 15) расчет годовой арендной платы за 2014 год произведен в размере 656 884,8 руб., за 2015 год - в размере 1 147 204,99 руб., что превышает предельно допустимый нормой пунктом 2 статьи 3 Вводного закона и п. п. 3 п. 14 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" размер арендной платы (14 929 200 руб. х 2% = 285 984 рублей), в силу чего такой расчет нельзя признать обоснованным.
Поскольку обществом "Урал-Мегаполис" производилась оплата арендной платы за период 2014-2015 г.г. в размере, превышающем нормативно установленный в качестве регулируемой цены размер арендной платы (т. 1 л.д. 16-40), излишне уплаченные арендные платежи подлежат взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения.
Доводы Министерства о законности внесения арендной платы в размере, согласованном сторонами в договоре аренды, поскольку соответствующее соглашение достигнуто по обоюдной воле сторон, а расчеты арендной платы были подписаны истцом без замечаний и возражений, отклоняются как противоречащие норме п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 Вводного закона, поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми ценами, в силу чего подлежат определению, исходя из ставок, установленных нормативными актами, независимо от согласования их в договоре.
С учетом изложенного требования общества "Урал-Мегаполис" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 746 666 руб. 39 коп. и в соответствующей части процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Выводы суда в части отказа в удовлетворении требований общества "Урал-Мегаполис" также являются обоснованными.
В силу п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно ст. 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, среди прочего утверждение результатов определения кадастровой стоимости и опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости, а также внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Согласно ст. 24.17 того же Закона утверждение результатов определения кадастровой стоимости производится в течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости, а еще в течение пяти дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке
По смыслу п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" нормативные правовые акты - это акты, содержащие правовые нормы (правила поведения), рассчитанные на неоднократное применение и влекущие юридические последствия для неопределенного круга лиц, либо нормы, которыми вводятся в действие, изменяются или отменяются действующие правовые нормы.
Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" утверждены результаты массовой кадастровой оценки земель, в том числе земельного участка с кадастровым номером 74:29:01 02 064:0010, в соответствии с которым размер кадастровой стоимости участка составляет 161 388 480 руб.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.02.2010 N 165-О, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами статей 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах в Налоговом кодексе Российской Федерации. Вместе с тем для целей, не связанных с налогообложением и сборами, указанные нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации действуют во времени в общем порядке, который определяется, в частности, статьей 15 (часть 3) Конституции Российской Федерации и статьей 8 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации".
Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" закон субъекта Российской Федерации вступает в силу после его официального опубликования.
Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлениях от 15.03.2012 N 15117/11, от 25.02.2014 N 15534/13, новый показатель кадастровой стоимости для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, применяется с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель.
С учетом вышеизложенных норм и разъяснений, принимая во внимание официальное опубликование приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-П в газете "Южноуральская панорама" N 161/1 12.11.2015, апелляционный суд поддерживает правовые выводы суда первой инстанции о том, что утвержденный по результатам массовой кадастровой оценки земель показатель кадастровой стоимости подлежит применению к расчету арендной платы по договору аренды от 14.02.2014 с момента опубликования названного нормативного акта.
Вопреки утверждению апеллянта, положения пункта 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" не только не изменяют вышеизложенных норм о порядке вступления в силу нормативных актов субъектов Российской Федерации, но и при их буквальном и содержательном толковании не могут быть истолкованы как допускающие возможность применения нового показателя кадастровой стоимости только с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.
Согласно пункту 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки; для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, по смыслу изложенных разъяснений, для целей исчисления арендной платы новый размер кадастровой стоимости подлежит применению как таковой только после того, как соответствующие изменения внесены в кадастр, тогда как начальный момент исчисления арендной платы, исходя из нового показателя кадастровом стоимости, определяется датой вступления в силу нормативного акта об утверждении результатов массовой кадастровой оценки.
Доводы апеллянта о том, что такой подход противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ N 582, отклоняются как противоречащие вышеизложенным нормам права и разъяснениям, а также нормам упомянутого постановления Правительства РФ N 582.
Так, убеждение апеллянта в том, что ретроспективное изменение арендной платы нарушает принцип предсказуемости, поскольку арендная плата оплачивается, исходя из условий договора аренды и расчета арендной платы, выставленного арендодателем на очередной календарный год, и внесение арендной платы за прошедший период противоречит разумным ожиданиям арендатора, является ошибочным, поскольку исходя из принципа регулируемого характера арендной платы за публичные земли, изменение размера кадастровой стоимости фактически является изменением арифметического показателя соответствующего коэффициента, не изменяет механизма расчета арендной платы, согласованного в договоре (а в данном случае - нормативно установленного нормой п. 2 ст. 3 Вводного закона), и в силу установления такого показателя нормативным актом и при недоказанности недостоверности такой оценки, не может противоречить разумным ожиданиям арендатора, для которого исполнение правовых норм является обязательным.
Принцип запрета необоснованных предпочтений, нарушение которого апеллянт усматривает в том, что если бы земельный участок находился в собственности Российской Федерации, то новый размер арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости участка применялся бы с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло такое изменение, а не с момента вступления в силу нормативного акта, в данном случае не нарушен, поскольку положения п. 9 постановления Правительства РФ N 582, которым определен указанный принцип расчета арендной платы, установлены для земель, находящихся в федеральной собственности, в пределах полномочий собственника (Российской Федерацией) по распоряжению принадлежащими ей земельными участками, что не может лишать иных публичных собственников права устанавливать иной порядок расчета арендной платы. Принцип необоснованных предпочтений означает недопустимость дифференцированного установления арендной платы для арендаторов земельных участков, принадлежащих соответствующему публично-правовому образованию, и вопреки пониманию данного принципа, изложенному апеллянтом в жалобе, не может быть истолкован как лишающий публично-правовое образование как собственника земельного участка, распорядительных полномочий в части установления условий арендного пользования таким имуществом.
Нарушения принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, судом не установлено, поскольку обществом не доказана недостоверность кадастровой стоимости земельного участка, утвержденная приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-П.
Доказательства нарушения принципа недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, обществом в апелляционной жалобе не приведены и не мотивированы, тогда как по материалам дела судом установлено, что в отношении общества "Урал-Мегаполис" подлежит применению установленный пунктом 2 статьи 3 Вводного закона предельный размер арендной платы.
Таким образом, доводы апелляционных жалоб общества и Министерства являются необоснованными, оснований для их удовлетворения не имеется.
Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела, отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2016 по делу N А76-3648/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Урал-Мегаполис" и Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.09.2016 N 18АП-10032/2016, 18АП-10484/2016 ПО ДЕЛУ N А76-3648/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2016 г. N 18АП-10032/2016, 18АП-10484/2016
Дело N А76-3648/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Урал-Мегаполис" и Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2016 по делу N А76-3648/2016 (судья Мухлынина Л.Д.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Урал-Мегаполис" - Кусов Н.П. (директор, протокол внеочередного общего собрания участников от 02.10.2015), Аббасова Г.С. (доверенность от 12.08.2016),
Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - Попова Н.В. (доверенность от 24.11.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Урал-Мегаполис" (далее - общество "Урал-Мегаполис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, ответчик) о взыскании 1 139 016 руб. 68 коп. неосновательного обогащения, возникшего в результате излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, N 278-зем от 14.02.2014, 59 338 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 30.04.2014 по 16.02.2016, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения с 17.02.2016 до фактического исполнения обязательства по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, имевшим место в соответствующие периоды взыскания.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2016 (резолютивная часть от 27.06.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 746 666 руб. 39 коп. неосновательного обогащения, 46 753 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 746 666 руб. 39 коп. с 17.02.2016 до фактического исполнения обязательства по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, имевшим место в соответствующие периоды взыскания после вынесения настоящего решения, а также 16 148 руб. 40 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении исковых требований в остальной части судом отказано.
С указанным решением суда не согласились обе стороны и подали апелляционные жалобы.
Общество "Урал-Мегаполис" в апелляционной жалобе просит изменить судебный акт в части отказанных в удовлетворении исковых требований и удовлетворить заявленный иск в полном объеме.
Апеллянт полагает, что вывод суда о том, что новый размер кадастровой стоимости, определенный по результатам массовой кадастровой оценки земель, подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта о ее утверждении не соответствует п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по смыслу которых новый размер кадастровой стоимости может быть применен не ранее внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Иной подход противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - постановление Правительства РФ N 582). В частности, ретроспективное изменение арендной платы нарушает принцип предсказуемости, поскольку арендная плата оплачивается, исходя из условий договора аренды и расчета арендной платы, выставленного арендодателем на очередной календарный год, и внесение арендной платы за прошедший период противоречит разумным ожиданиям арендатора. Нарушен принцип экономической обоснованности, поскольку если бы земельный участок находился в собственности Российской Федерации, то новый размер арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости участка применялся бы с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло такое изменение, а поскольку собственником в данном случае является субъект Российской Федерации, новый размер кадастровой стоимости применяется с даты вступления в силу нормативного акта. Нарушен принцип запрета необоснованных предпочтений, поскольку при изменении кадастровой стоимости земельного участка размер земельного налога подлежит применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, а для арендаторов действует правило ретроспективного распространения начисления арендной платы. По изложенным основаниям также нарушается принцип недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Министерство в своей апелляционной жалобе просит отменить обжалуемое решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества "Урал-Мегаполис".
Ответчик полагает, что арендная плата вносилась арендатором в объеме и размере, согласованном условиям договора аренды, поскольку расчеты арендной платы подписаны им без замечаний, арендатором производилась оплата арендной платы. Таким образом, размер арендной платы был согласован сторонами, впоследствии не изменялся в порядке, предусмотренном законом или договором. Истцу с момента подписания договора аренды было известно о превышении размера арендной платы предельного размера арендной платы как регулируемой цены, однако данному обстоятельству суд первой инстанции оценки не дал.
К дате судебного заседания общество "Урал-Мегаполис" представило в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу Министерства, в котором просит данную жалобу оставить без удовлетворения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2016 судебное разбирательство было отложено на 19.09.2016 в связи с необходимостью представления истцом дополнительных доказательств.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве истца на жалобу ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов, в соответствии с государственным актом N 099 (л.д. 42-47) на основании решения Администрации города Карабаш от 05.01.1994 N 2 товариществу с ограниченной ответственностью "Урал Мегаполис" предоставлено в бессрочное (постоянное) пользование 27,2 га земель для расположения шлакового отвала.
На основании данного государственного акта за обществом "Урал-Мегаполис" зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель населенных пунктов площадью 272 000 кв. м, кадастровый номер 74:29:01 02 064:0010, расположенным по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, ул. Ремесленная, N 3, примерно в 206 м по направлению на северо-восток от здания профтехучилища N 24 (свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АГ 782750 от 13.09.2012, л.д. 52).
Земельный участок площадью 272 000 кв. м с кадастровым номером 74:29:01 02 064:0010 является собственностью Челябинской области (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.03.2014 N 74-74-01/001/2014-33536, л.д. 85).
Общество "Урал-Мегаполис" заявлениями от 25.04.2008 (с дополнением от 30.05.2008), от 26.04.2011 обращалось в Министерство с целью переоформления права постоянного бессрочного пользования, на что был получен отказ, изложенный в письмах Министерства N 3/4292 от 20.05.2008, N 3/5063 от 11.07.2008, N 3/7513 от 23.05.2011.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.06.2013 признано недействительным распоряжение Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 24.01.2013 "Об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в собственности Челябинской области", на Министерство возложена обязанность предоставить обществу "Урал-Мегаполис" в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:29:01 02 064:0010, площадью 272 000 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, ул. Ремесленная, N 3, примерно в 206 м по направлению на северо-восток от здания профтехучилища N 24.
Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 14.02.2014 N 244-Р обществу "Урал - Мегаполис" переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования названным земельным участком на право аренды (л.д. 11).
14.02.2014 между Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области (арендодатель) и обществом "Урал-Мегаполис" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, N 278-зем, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 272 000 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:29:01 02 064:0010, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, ул. Ремесленная, N 3, примерно в 206 м по направлению на северо-восток от здания профтехучилища N 24, для размещения шлакового отвала (л.д. 12-13).
Договор аренды заключен на неопределенный срок (п. 2.1. договора аренды).
По акту приема-передачи от 13.03.2014 земельный участок общей площадью 272 000 кв. м передан в аренду обществу "Урал-Мегаполис" (л.д. 41).
Согласно п. 3.1. договора аренды арендная плата начисляется с даты регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка.
В силу п. 3.2. договора аренды размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении N 1 к договору, который является неотъемлемой частью договора.
Арендная плата вносится равными долями ежемесячно, не позднее 1-го числа месяца, следующего за месяцем, за который производится платеж (п. 3.3. договора аренды).
По условиям п. 3.6. договора аренды размер арендной платы устанавливается ежегодно и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке без заключения дополнительных соглашений в зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка и изменений нормативных правовых актов Российской Федерации и Челябинской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.
Согласно подписанному арендодателем и арендатором расчету арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, N 278-зем от 14.02.2014 за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 годовой размер арендной платы составил 656 884,8 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 14 929 200 руб., ставки арендной платы 2%, коэффициента вида использования земельного участка - 2, коэффициента социальной значимости - 1,1 (л.д. 14).
Согласно расчету арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, N 278-зем от 14.02.2014 за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 размер арендной платы составил:
- - за период с 01.01.2015 по 03.12.2015-606 904,43 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 14 929 200 руб., ставки арендной платы 2%, коэффициента вида использования земельного участка - 2, коэффициента социальной значимости - 1,1;
- - за период с 04.12.2015 по 31.12.2015-540 300,56 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 161 388 480 руб., ставки арендной платы 2%, коэффициента вида использования земельного участка - 2, коэффициента социальной значимости - 1,1 (л.д. 15).
За период с 13.03.2014 по 31.12.2015 общество перечислило на счет Министерства в счет арендной платы по договору аренды 1 676 788 руб. 94 коп. (л.д. 16-40).
Полагая, что при исчислении размера арендной платы арендодатель необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что ранее спорный участок находился у общества на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем, размер арендной платы не должен превышать 2% кадастровой стоимости участка, арендодатель неправомерно произвел в декабре 2015 г. перерасчет арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости участка, в результате чего арендатор уплатил арендную плату в излишнем размере, общество "Урал-Мегаполис" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Частично удовлетворяя исковые требования общества, суд первой инстанции исходил из того, что истец вносил арендную плату в большем размере, нежели предусмотрено нормативными актами в качестве регулируемой цены договора, поскольку земельный участок был приобретен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в силу чего размер годовой арендной платы в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) не может превышать 2% от кадастровой стоимости. Требования истца в части необоснованного перерасчета арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости судом отклонены, поскольку новый размер кадастровой стоимости, определенный по результатам массовой кадастровой оценки земель, подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта о ее утверждении, а арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционных жалоб сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Следовательно, для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо два условия: во-первых, приобретение или сбережение имущества произошло за счет другого лица, то есть увеличение или сохранение в прежнем размере имущества на одной стороне явилось результатом соответствующего его уменьшения на другой стороне; во-вторых, приобретение или сбережение произошло без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
В силу ст. 1103 ГК РФ нормы о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, но не в соответствии с его условиями.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды земельного участка N 278-зем от 14.02.2014 (т. 1 л.д. 12), по условиям которого арендатору на неопределенный срок передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:29:0102064:0010, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Карабаш, ул. Ремесленная, N 3, примерно в 206 м по направлению на северо-восток от здания профтехучилища N 24, для размещения шлакового отвала.
В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ; здесь и далее - в редакции, действовавшей в период начисления задолженности по арендной платы и неосновательного обогащения) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В силу пункта 2 статьи 3 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), годовой размер арендной платы за земельные участки, право аренды на которые приобретено в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования участком не может превышать 2% от кадастровой стоимости.
Согласно п. п. 3 п. 14 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" размер арендной платы на год для юридических лиц за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, право постоянного (бессрочного) пользования которыми переоформлено на право аренды в соответствии с правилами пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не может превышать для случаев, не указанных в п. п. 1 и п. п. 2 той же статьи, 2 процентов кадастровой стоимости в отношении прочих арендуемых земельных участков.
Поскольку истец относится к лицам, которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, что в частности, установлено судебными актами по делу N А76-7967/2013, подтверждается распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области N 244-р от 14.02.2014 (т. 1 л.д. 11), арендная плата подлежит определению в указанном размере.
В суде апелляционной инстанции также представлены дополнительные доказательства, подтверждающие факт неоднократного обращения общества "Урал-Мегаполис" в уполномоченный орган государственной власти с заявлениями о переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды (заявления от 25.04.2008, от 30.05.2008, от 26.04.2011), свидетельствующие о реализации обществом соответствующего права в установленный пунктом 2 статьи 3 Вводного закона срок - до 01.07.2012.
Доводы Министерства о том, что право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды возникло у общества "Урал-Мегаполис" только с вступлением в законную силу решения суда по делу N А76-7967/2013, отклоняются как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и вышеизложенным нормам права, поскольку соответствующее право обществом было реализовано своевременно, и его реализация не может быть обусловлена действиями публичного органа власти.
Согласно п. 3.2. договора аренды от 14.02.2014 размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Согласно названному приложению (т. 1 л.д. 14, 15) расчет годовой арендной платы за 2014 год произведен в размере 656 884,8 руб., за 2015 год - в размере 1 147 204,99 руб., что превышает предельно допустимый нормой пунктом 2 статьи 3 Вводного закона и п. п. 3 п. 14 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" размер арендной платы (14 929 200 руб. х 2% = 285 984 рублей), в силу чего такой расчет нельзя признать обоснованным.
Поскольку обществом "Урал-Мегаполис" производилась оплата арендной платы за период 2014-2015 г.г. в размере, превышающем нормативно установленный в качестве регулируемой цены размер арендной платы (т. 1 л.д. 16-40), излишне уплаченные арендные платежи подлежат взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения.
Доводы Министерства о законности внесения арендной платы в размере, согласованном сторонами в договоре аренды, поскольку соответствующее соглашение достигнуто по обоюдной воле сторон, а расчеты арендной платы были подписаны истцом без замечаний и возражений, отклоняются как противоречащие норме п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 Вводного закона, поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми ценами, в силу чего подлежат определению, исходя из ставок, установленных нормативными актами, независимо от согласования их в договоре.
С учетом изложенного требования общества "Урал-Мегаполис" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 746 666 руб. 39 коп. и в соответствующей части процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Выводы суда в части отказа в удовлетворении требований общества "Урал-Мегаполис" также являются обоснованными.
В силу п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно ст. 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, среди прочего утверждение результатов определения кадастровой стоимости и опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости, а также внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Согласно ст. 24.17 того же Закона утверждение результатов определения кадастровой стоимости производится в течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости, а еще в течение пяти дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке
По смыслу п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" нормативные правовые акты - это акты, содержащие правовые нормы (правила поведения), рассчитанные на неоднократное применение и влекущие юридические последствия для неопределенного круга лиц, либо нормы, которыми вводятся в действие, изменяются или отменяются действующие правовые нормы.
Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" утверждены результаты массовой кадастровой оценки земель, в том числе земельного участка с кадастровым номером 74:29:01 02 064:0010, в соответствии с которым размер кадастровой стоимости участка составляет 161 388 480 руб.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.02.2010 N 165-О, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они во взаимосвязи с нормами статей 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен федеральным законодателем для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах в Налоговом кодексе Российской Федерации. Вместе с тем для целей, не связанных с налогообложением и сборами, указанные нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации действуют во времени в общем порядке, который определяется, в частности, статьей 15 (часть 3) Конституции Российской Федерации и статьей 8 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации".
Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" закон субъекта Российской Федерации вступает в силу после его официального опубликования.
Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлениях от 15.03.2012 N 15117/11, от 25.02.2014 N 15534/13, новый показатель кадастровой стоимости для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, применяется с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель.
С учетом вышеизложенных норм и разъяснений, принимая во внимание официальное опубликование приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-П в газете "Южноуральская панорама" N 161/1 12.11.2015, апелляционный суд поддерживает правовые выводы суда первой инстанции о том, что утвержденный по результатам массовой кадастровой оценки земель показатель кадастровой стоимости подлежит применению к расчету арендной платы по договору аренды от 14.02.2014 с момента опубликования названного нормативного акта.
Вопреки утверждению апеллянта, положения пункта 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" не только не изменяют вышеизложенных норм о порядке вступления в силу нормативных актов субъектов Российской Федерации, но и при их буквальном и содержательном толковании не могут быть истолкованы как допускающие возможность применения нового показателя кадастровой стоимости только с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.
Согласно пункту 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки; для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, по смыслу изложенных разъяснений, для целей исчисления арендной платы новый размер кадастровой стоимости подлежит применению как таковой только после того, как соответствующие изменения внесены в кадастр, тогда как начальный момент исчисления арендной платы, исходя из нового показателя кадастровом стоимости, определяется датой вступления в силу нормативного акта об утверждении результатов массовой кадастровой оценки.
Доводы апеллянта о том, что такой подход противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ N 582, отклоняются как противоречащие вышеизложенным нормам права и разъяснениям, а также нормам упомянутого постановления Правительства РФ N 582.
Так, убеждение апеллянта в том, что ретроспективное изменение арендной платы нарушает принцип предсказуемости, поскольку арендная плата оплачивается, исходя из условий договора аренды и расчета арендной платы, выставленного арендодателем на очередной календарный год, и внесение арендной платы за прошедший период противоречит разумным ожиданиям арендатора, является ошибочным, поскольку исходя из принципа регулируемого характера арендной платы за публичные земли, изменение размера кадастровой стоимости фактически является изменением арифметического показателя соответствующего коэффициента, не изменяет механизма расчета арендной платы, согласованного в договоре (а в данном случае - нормативно установленного нормой п. 2 ст. 3 Вводного закона), и в силу установления такого показателя нормативным актом и при недоказанности недостоверности такой оценки, не может противоречить разумным ожиданиям арендатора, для которого исполнение правовых норм является обязательным.
Принцип запрета необоснованных предпочтений, нарушение которого апеллянт усматривает в том, что если бы земельный участок находился в собственности Российской Федерации, то новый размер арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости участка применялся бы с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло такое изменение, а не с момента вступления в силу нормативного акта, в данном случае не нарушен, поскольку положения п. 9 постановления Правительства РФ N 582, которым определен указанный принцип расчета арендной платы, установлены для земель, находящихся в федеральной собственности, в пределах полномочий собственника (Российской Федерацией) по распоряжению принадлежащими ей земельными участками, что не может лишать иных публичных собственников права устанавливать иной порядок расчета арендной платы. Принцип необоснованных предпочтений означает недопустимость дифференцированного установления арендной платы для арендаторов земельных участков, принадлежащих соответствующему публично-правовому образованию, и вопреки пониманию данного принципа, изложенному апеллянтом в жалобе, не может быть истолкован как лишающий публично-правовое образование как собственника земельного участка, распорядительных полномочий в части установления условий арендного пользования таким имуществом.
Нарушения принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, судом не установлено, поскольку обществом не доказана недостоверность кадастровой стоимости земельного участка, утвержденная приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 N 263-П.
Доказательства нарушения принципа недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, обществом в апелляционной жалобе не приведены и не мотивированы, тогда как по материалам дела судом установлено, что в отношении общества "Урал-Мегаполис" подлежит применению установленный пунктом 2 статьи 3 Вводного закона предельный размер арендной платы.
Таким образом, доводы апелляционных жалоб общества и Министерства являются необоснованными, оснований для их удовлетворения не имеется.
Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела, отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.06.2016 по делу N А76-3648/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Урал-Мегаполис" и Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)