Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 07 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Центр развития инвестиций",
апелляционное производство N 05АП-1809/2016
на решение от 27.01.2016
судьи А.П. Филатовой
по делу N А51-14478/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Захаровой Елены Владимировны (ИНН 250203053559, ОГРНИП 313250208100019)
к Администрации Артемовского городского округа (ИНН 2502012187, ОГРН 1022500538444), Обществу с ограниченной ответственностью "Центр развития инвестиций" (ИНН 2540054942, ОГРН 1022502263640)
третье лицо Акционерное общество "Дальневосточное консалтинговое агентство"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта,
при участии:
- от истца: Панкина Е.А. - представитель по доверенности от 17.03.2015, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от ООО "Центр развития инвестиций": Маяков А.В. - представитель по доверенности от 04.04.2016, сроком действия до 31.01.2017, паспорт; генеральный директор Макеева М.Ю., полномочия подтверждены решением участника от 11.01.2016, паспорт;
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,
Индивидуальный предприниматель Захарова Елена Владимировна (далее - ИП Захарова Е.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к администрации Артемовского городского округа (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Центр развития инвестиций" (далее - ООО "Центр развития инвестиций", общество) с исковым заявлением о признании недостоверным выполненного обществом отчета N 15-01.373 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 92/1, общей площадью 155 кв. м; установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости этого объекта рыночную стоимость, определенную оценочной компанией "ДВ Недвижимость" в отчете N 27 от 30.06.2015 в размере 2598000 рублей; о возложении обязанности на Администрацию направить ИП Захаровой Е.В. подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 92/1, общей площадью 155 кв. м с указанием в пункте 2.1 договора рыночной цены в размере 2598000 рублей.
Определением суда от 13.08.2015 требование предпринимателя о возложении указанной обязанности на Администрацию выделено в отдельное производство, которому присвоен номер А51-17167/2015.
В ходе рассмотрения настоящего дела истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части отказа от требования об установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 155 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем ул. Кирова 92/1, рыночную стоимость, определенную оценочной компанией "ДВ Недвижимость" в отчете N 27 от 30.06.2015 в размере 2598000 рублей, а также заявил отказ от требований к Администрации. Уточнение иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.01.2016 производство по делу в части предъявления требований к Администрации прекращено на основании статьи 150 АПК РФ; выполненный ООО "Центр развития инвестиций" отчет N 15-01.373 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 155 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем ул. Кирова 92/1, по состоянию на 13.05.2015 признан недействительным; с общества в пользу ИП Захаровой Е.В. взыскано 6000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Центр развития инвестиций" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование жалобы указывает, что в настоящее время на территории Приморского края отсутствуют нормативные акты, обязывающие размещать туалеты и санитарные узлы в торговых помещениях непродовольственного назначения, то есть отсутствие туалета в помещении не является ограничением для эксплуатации торгового помещения, за исключением торговли продовольственными товарами. При этом в соответствии с договором аренды, заключенным между ИП Захаровым С.В. И Администрацией г. Артема, оцениваемые помещения предоставлялись для дальнейшего использования в целях: выставочный зал - салон мебели собственного производства. В этой связи полагает неверным довод о том, что в отчете N 15-01.373 неверно определен вариант наиболее эффективного использования оцениваемых помещений в качестве торговых. Обращает внимание, что оценщик провел корректировку по фактору, характеризующему местоположение: уровень человекопотока, который определяется местоположением объекта недвижимости и является основным для оценки торговых объектов недвижимости. При этом корректировка на расположение объектов недвижимости в городах Артем, Находка и Уссурийск не производились, так как уровень цен в этих городах, относящихся к одной группе, одинаков. Отмечает, что фототаблицы, представленные в заключении эксперта по заказу истца, содержат фотографии, отражающие только дефекты помещений и их частей; фотоматериалы с участками в хорошем и удовлетворительном состоянии в заключении, в отличие от отчета об оценке N 15-01.373, не представлены. В этой связи считает неверным довод о том, что оцениваемые помещения на дату оценки находились в неудовлетворительном состоянии. Отмечает также, что суд не дал оценку представленному в материалы дела положительному экспертному заключению N 1665 от 22.09.2015 на отчет N 15-01.373, подготовленный экспертами саморегулируемой организации оценщиков НПО "Деловой союз оценщиков".
В канцелярию суда от ИП Захаровой Е.В. поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Администрации, ОА "ДКА", извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей соответчика и третьего лица.
В судебном заседании представители ООО "Центр развития инвестиций" поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение просили отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель истца по апелляционной жалобе возражал по доводам отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 12.07.2007 между Администраций (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Захаровым Сергеем Владимировичем (арендатор) заключен договор N 91 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 112, общей площадью 156,4 кв. м, в целях: выставочный зал - салон мебели собственного производства.
01.07.2013 на основании свидетельства о праве на наследство по закону заключено дополнительное соглашение к договору N 91 от 12.07.2007, которым сторона арендатора заменена на ИП Захарову Е.В., а также изменен адрес расположения нежилого помещения на адрес: г. Артем, ул. Кирова, 92/1. Договор аренды в редакции указанного дополнительного соглашения зарегистрирован в установленном законом порядке 02.09.2013.
23.03.2015 арендатор обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого имущества.
03.06.2015 Администрацией на основании постановления от 01.06.2015 N 2189-па в адрес предпринимателя, как субъекта малого и среднего предпринимательства, направлено письмо (исх. N 30/591) с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права на его приобретение, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акт Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с приложением проекта договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке уплаты цены товара.
В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора рыночная цена объекта составляет 3247000 рублей. Данная цена здания, как его рыночная стоимость, определена на основании произведенной ООО "Центр развития инвестиций" оценки, отраженной в отчете N 15-01.373 от 13.05.2015, по состоянию на дату оценки.
ИП Захарова Е.В., посчитав, что рыночная стоимость объекта, указанная в отчете от 13.05.2015, завышена, обратилась к независимому оценщику ИП Левочкиной О.Б. с целью проведения оценки имущества. Согласно отчету от 30.06.2015 N 27 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по ул. Кирова, д. 92/1 в г. Артеме, рыночная стоимость объекта по состоянию на 25.06.2015 составила 2598000 рублей.
Проект договора купли-продажи арендуемого имущества был подписан предпринимателем с протоколом разногласий в части выкупной стоимости имущества с учетом результатов оценки ИП Левочкиной О.Б., который был отклонен Администрацией.
Наличие вышеуказанных разногласий относительно содержания проекта договоров купли-продажи в части цены договора послужило основанием для обращения ИП Захаровой Е.В. 02.07.2015 в арбитражный суд с рассматриваемым иском (с учетом разделения требований судом и их уточнения истцом).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Как следует из части первой статьи 4 Закона N 159-ФЗ, орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 данного Закона.
В соответствии с указанной нормой права субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) при наличии установленных в абзацах 2-4 данной статьи условий.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Существенная разница между рыночной стоимостью выкупаемого объекта недвижимости, определенной отчетом об оценке N 15-01.373 от 13.05.2015 (ООО "Центр развития инвестиций") и отчетом об оценке от 30.06.2015 N 27 (ИП Левочкина О.Б.), при отсутствии иных достоверных и достаточных доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о рыночной стоимости имущества, в том числе опровергающих выводы оценщика истца, послужила основанием для назначения судом по ходатайству истца оценочной экспертизы, проведение которой поручено Акционерному обществу "Дальневосточное консалтинговое агентство" (далее - ОА "ДКА").
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы избранным экспертным учреждением изготовлено экспертное заключение от 02.12.2015, в соответствии с выводами которого действительная рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 155 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по ул. Кирова, д. 92/1 в г. Артеме, составила 2591000 рублей. Дата оценки с учетом предмета настоящего спора определена оценщиком по состоянию на дату изготовления оспариваемого отчета об оценке, подготовленного ООО "Центр развития инвестиций" (13.05.2015).
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы от 02.12.2015 и оспариваемый отчет N 15-01.373 от 13.05.2015, судом установлено, что величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете ответчика, не является достоверной, поскольку выводы оценщика основаны на анализе торгового сегмента рынка недвижимости при отсутствии анализа рынка по сегменту многофункциональных, включающих в себя производственное и административное назначение, объектов, к которым принадлежит приватизируемое имущество, используемое в качестве склада-выставки мебели, изготавливаемой на заказ; в оспариваемом отчете имеются существенные недостатки, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, а именно: описывая объекта оценки и анализируя эффективность его использования, оценщик указывает, что помещение эксплуатируется в качестве торгового помещения и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его использование по прямому назначению в качестве торгового помещения, что не соответствует действительности; в названном отчете отсутствует обоснование схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов; обоснование корректировок на площадь, местоположение, состояние и их количественное значение приведено без аналитических расчетов и ссылок на источники информации; выводы оценщика о соответствии состояния отделки, инженерного оборудования и физического состояния объекта оценки показателю "удовлетворительное" приведены без ссылок на источники, устанавливающие критерии таких показателей (шкала оценки физического состояния).
В заключении судебной оценочной экспертизы, выполненном в полном соответствии с требованиями суда экспертом ОА "ДКА", сделаны аналогичные отчету ответчика выводы о сопоставимости рынков недвижимости г. Артема, г. Находки и г. Уссурийска по своим количественным и качественным характеристикам, между тем эксперт при анализе технического состояния оцениваемого помещения пришел к выводу о его отнесении к неудовлетворительному и требующему капитального ремонта (износ - более 40%) с приведением в обоснование доводов подробной фототаблицы цветных изображений отдельных элементов помещения с их соотнесением по шкале оценки физического состояния; оценив тенденции рынка недвижимости г. Артема, эксперт пришел к выводу о том, что оцениваемый объект наиболее ликвиден и имеет максимальную эффективность при его использовании в качестве офисного помещения после проведения необходимых ремонтных работ с учетом среднего уровня деловой активности и низкой торговой активности в районе местоположения объекта; в качестве анализа предложений рынков объектов-аналогов экспертом рассмотрены офисные и многофункциональные помещения, как требующие, так и не требующие проведения ремонта, в жилых и административных зданиях.
Необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности оценки ОА "ДКА" в отчете от 02.12.2015, материалы дела не содержат. При этом определенная в результате судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта оценки близка по значению к итоговой стоимости, установленной в отчете от 30.06.2015 N 27, выполненном по заказу истца ИП Левочкиной О.Б., и составляющей 2598000 рублей.
При таких обстоятельствах вывод суда о недействительности выполненного ООО "Центр развития инвестиций" отчета N 15-01.373 от 13.05.2015 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 155 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем ул. Кирова 92/1, является правомерным.
При этом доводы апелляционной жалобы относительно назначения арендуемого помещения в соответствии с договором аренды, заключенным между ИП Захаровым С.В. и Администрацией 12.07.2007, в качестве обоснованности отнесения объекта оценки к торговым помещениям не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку для целей определения рыночной стоимости помещения значимым обстоятельством являются цели его фактической эксплуатации пользователем, а также показатель максимальной эффективности его использования. Общество ничем не обосновало, что источники, из которых оно получило информацию об объектах-аналогах, являются более достоверными и приоритетными по сравнению с источниками, которыми пользовался эксперт.
Ссылка апеллянта на положительное экспертное заключение N 1665 от 22.09.2015, подготовленное экспертами саморегулируемой организации оценщиков НПО "Деловой союз оценщиков", на отчет N 15-01.373 судебной коллегией отклоняется, поскольку предметом проверки экспертами были анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, расчеты стоимости объекта оценки на основании избранных оценщиком подходов и методов, а также расчеты рыночной стоимости, проведенных оценщиком, при этом экспертами не исследовались выводы оценщика на предмет обоснованности выбора сегмента рынка недвижимости, технического состояния предмета оценки и избрания объектов-аналогов для сравнения.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба ООО "Центр развития инвестиций" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.01.2016 по делу N А51-14478/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.04.2016 N 05АП-1809/2016 ПО ДЕЛУ N А51-14478/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2016 г. N 05АП-1809/2016
Дело N А51-14478/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 07 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Центр развития инвестиций",
апелляционное производство N 05АП-1809/2016
на решение от 27.01.2016
судьи А.П. Филатовой
по делу N А51-14478/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Захаровой Елены Владимировны (ИНН 250203053559, ОГРНИП 313250208100019)
к Администрации Артемовского городского округа (ИНН 2502012187, ОГРН 1022500538444), Обществу с ограниченной ответственностью "Центр развития инвестиций" (ИНН 2540054942, ОГРН 1022502263640)
третье лицо Акционерное общество "Дальневосточное консалтинговое агентство"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта,
при участии:
- от истца: Панкина Е.А. - представитель по доверенности от 17.03.2015, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от ООО "Центр развития инвестиций": Маяков А.В. - представитель по доверенности от 04.04.2016, сроком действия до 31.01.2017, паспорт; генеральный директор Макеева М.Ю., полномочия подтверждены решением участника от 11.01.2016, паспорт;
- от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,
установил:
Индивидуальный предприниматель Захарова Елена Владимировна (далее - ИП Захарова Е.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к администрации Артемовского городского округа (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Центр развития инвестиций" (далее - ООО "Центр развития инвестиций", общество) с исковым заявлением о признании недостоверным выполненного обществом отчета N 15-01.373 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 92/1, общей площадью 155 кв. м; установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости этого объекта рыночную стоимость, определенную оценочной компанией "ДВ Недвижимость" в отчете N 27 от 30.06.2015 в размере 2598000 рублей; о возложении обязанности на Администрацию направить ИП Захаровой Е.В. подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 92/1, общей площадью 155 кв. м с указанием в пункте 2.1 договора рыночной цены в размере 2598000 рублей.
Определением суда от 13.08.2015 требование предпринимателя о возложении указанной обязанности на Администрацию выделено в отдельное производство, которому присвоен номер А51-17167/2015.
В ходе рассмотрения настоящего дела истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части отказа от требования об установлении в качестве достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 155 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем ул. Кирова 92/1, рыночную стоимость, определенную оценочной компанией "ДВ Недвижимость" в отчете N 27 от 30.06.2015 в размере 2598000 рублей, а также заявил отказ от требований к Администрации. Уточнение иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.01.2016 производство по делу в части предъявления требований к Администрации прекращено на основании статьи 150 АПК РФ; выполненный ООО "Центр развития инвестиций" отчет N 15-01.373 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 155 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем ул. Кирова 92/1, по состоянию на 13.05.2015 признан недействительным; с общества в пользу ИП Захаровой Е.В. взыскано 6000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Центр развития инвестиций" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование жалобы указывает, что в настоящее время на территории Приморского края отсутствуют нормативные акты, обязывающие размещать туалеты и санитарные узлы в торговых помещениях непродовольственного назначения, то есть отсутствие туалета в помещении не является ограничением для эксплуатации торгового помещения, за исключением торговли продовольственными товарами. При этом в соответствии с договором аренды, заключенным между ИП Захаровым С.В. И Администрацией г. Артема, оцениваемые помещения предоставлялись для дальнейшего использования в целях: выставочный зал - салон мебели собственного производства. В этой связи полагает неверным довод о том, что в отчете N 15-01.373 неверно определен вариант наиболее эффективного использования оцениваемых помещений в качестве торговых. Обращает внимание, что оценщик провел корректировку по фактору, характеризующему местоположение: уровень человекопотока, который определяется местоположением объекта недвижимости и является основным для оценки торговых объектов недвижимости. При этом корректировка на расположение объектов недвижимости в городах Артем, Находка и Уссурийск не производились, так как уровень цен в этих городах, относящихся к одной группе, одинаков. Отмечает, что фототаблицы, представленные в заключении эксперта по заказу истца, содержат фотографии, отражающие только дефекты помещений и их частей; фотоматериалы с участками в хорошем и удовлетворительном состоянии в заключении, в отличие от отчета об оценке N 15-01.373, не представлены. В этой связи считает неверным довод о том, что оцениваемые помещения на дату оценки находились в неудовлетворительном состоянии. Отмечает также, что суд не дал оценку представленному в материалы дела положительному экспертному заключению N 1665 от 22.09.2015 на отчет N 15-01.373, подготовленный экспертами саморегулируемой организации оценщиков НПО "Деловой союз оценщиков".
В канцелярию суда от ИП Захаровой Е.В. поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Администрации, ОА "ДКА", извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей соответчика и третьего лица.
В судебном заседании представители ООО "Центр развития инвестиций" поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение просили отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель истца по апелляционной жалобе возражал по доводам отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 12.07.2007 между Администраций (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Захаровым Сергеем Владимировичем (арендатор) заключен договор N 91 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 112, общей площадью 156,4 кв. м, в целях: выставочный зал - салон мебели собственного производства.
01.07.2013 на основании свидетельства о праве на наследство по закону заключено дополнительное соглашение к договору N 91 от 12.07.2007, которым сторона арендатора заменена на ИП Захарову Е.В., а также изменен адрес расположения нежилого помещения на адрес: г. Артем, ул. Кирова, 92/1. Договор аренды в редакции указанного дополнительного соглашения зарегистрирован в установленном законом порядке 02.09.2013.
23.03.2015 арендатор обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого имущества.
03.06.2015 Администрацией на основании постановления от 01.06.2015 N 2189-па в адрес предпринимателя, как субъекта малого и среднего предпринимательства, направлено письмо (исх. N 30/591) с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права на его приобретение, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акт Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с приложением проекта договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке уплаты цены товара.
В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора рыночная цена объекта составляет 3247000 рублей. Данная цена здания, как его рыночная стоимость, определена на основании произведенной ООО "Центр развития инвестиций" оценки, отраженной в отчете N 15-01.373 от 13.05.2015, по состоянию на дату оценки.
ИП Захарова Е.В., посчитав, что рыночная стоимость объекта, указанная в отчете от 13.05.2015, завышена, обратилась к независимому оценщику ИП Левочкиной О.Б. с целью проведения оценки имущества. Согласно отчету от 30.06.2015 N 27 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по ул. Кирова, д. 92/1 в г. Артеме, рыночная стоимость объекта по состоянию на 25.06.2015 составила 2598000 рублей.
Проект договора купли-продажи арендуемого имущества был подписан предпринимателем с протоколом разногласий в части выкупной стоимости имущества с учетом результатов оценки ИП Левочкиной О.Б., который был отклонен Администрацией.
Наличие вышеуказанных разногласий относительно содержания проекта договоров купли-продажи в части цены договора послужило основанием для обращения ИП Захаровой Е.В. 02.07.2015 в арбитражный суд с рассматриваемым иском (с учетом разделения требований судом и их уточнения истцом).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Как следует из части первой статьи 4 Закона N 159-ФЗ, орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 данного Закона.
В соответствии с указанной нормой права субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) при наличии установленных в абзацах 2-4 данной статьи условий.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Существенная разница между рыночной стоимостью выкупаемого объекта недвижимости, определенной отчетом об оценке N 15-01.373 от 13.05.2015 (ООО "Центр развития инвестиций") и отчетом об оценке от 30.06.2015 N 27 (ИП Левочкина О.Б.), при отсутствии иных достоверных и достаточных доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о рыночной стоимости имущества, в том числе опровергающих выводы оценщика истца, послужила основанием для назначения судом по ходатайству истца оценочной экспертизы, проведение которой поручено Акционерному обществу "Дальневосточное консалтинговое агентство" (далее - ОА "ДКА").
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы избранным экспертным учреждением изготовлено экспертное заключение от 02.12.2015, в соответствии с выводами которого действительная рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 155 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по ул. Кирова, д. 92/1 в г. Артеме, составила 2591000 рублей. Дата оценки с учетом предмета настоящего спора определена оценщиком по состоянию на дату изготовления оспариваемого отчета об оценке, подготовленного ООО "Центр развития инвестиций" (13.05.2015).
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы от 02.12.2015 и оспариваемый отчет N 15-01.373 от 13.05.2015, судом установлено, что величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная в отчете ответчика, не является достоверной, поскольку выводы оценщика основаны на анализе торгового сегмента рынка недвижимости при отсутствии анализа рынка по сегменту многофункциональных, включающих в себя производственное и административное назначение, объектов, к которым принадлежит приватизируемое имущество, используемое в качестве склада-выставки мебели, изготавливаемой на заказ; в оспариваемом отчете имеются существенные недостатки, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, а именно: описывая объекта оценки и анализируя эффективность его использования, оценщик указывает, что помещение эксплуатируется в качестве торгового помещения и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его использование по прямому назначению в качестве торгового помещения, что не соответствует действительности; в названном отчете отсутствует обоснование схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов; обоснование корректировок на площадь, местоположение, состояние и их количественное значение приведено без аналитических расчетов и ссылок на источники информации; выводы оценщика о соответствии состояния отделки, инженерного оборудования и физического состояния объекта оценки показателю "удовлетворительное" приведены без ссылок на источники, устанавливающие критерии таких показателей (шкала оценки физического состояния).
В заключении судебной оценочной экспертизы, выполненном в полном соответствии с требованиями суда экспертом ОА "ДКА", сделаны аналогичные отчету ответчика выводы о сопоставимости рынков недвижимости г. Артема, г. Находки и г. Уссурийска по своим количественным и качественным характеристикам, между тем эксперт при анализе технического состояния оцениваемого помещения пришел к выводу о его отнесении к неудовлетворительному и требующему капитального ремонта (износ - более 40%) с приведением в обоснование доводов подробной фототаблицы цветных изображений отдельных элементов помещения с их соотнесением по шкале оценки физического состояния; оценив тенденции рынка недвижимости г. Артема, эксперт пришел к выводу о том, что оцениваемый объект наиболее ликвиден и имеет максимальную эффективность при его использовании в качестве офисного помещения после проведения необходимых ремонтных работ с учетом среднего уровня деловой активности и низкой торговой активности в районе местоположения объекта; в качестве анализа предложений рынков объектов-аналогов экспертом рассмотрены офисные и многофункциональные помещения, как требующие, так и не требующие проведения ремонта, в жилых и административных зданиях.
Необходимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности оценки ОА "ДКА" в отчете от 02.12.2015, материалы дела не содержат. При этом определенная в результате судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта оценки близка по значению к итоговой стоимости, установленной в отчете от 30.06.2015 N 27, выполненном по заказу истца ИП Левочкиной О.Б., и составляющей 2598000 рублей.
При таких обстоятельствах вывод суда о недействительности выполненного ООО "Центр развития инвестиций" отчета N 15-01.373 от 13.05.2015 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 155 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем ул. Кирова 92/1, является правомерным.
При этом доводы апелляционной жалобы относительно назначения арендуемого помещения в соответствии с договором аренды, заключенным между ИП Захаровым С.В. и Администрацией 12.07.2007, в качестве обоснованности отнесения объекта оценки к торговым помещениям не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку для целей определения рыночной стоимости помещения значимым обстоятельством являются цели его фактической эксплуатации пользователем, а также показатель максимальной эффективности его использования. Общество ничем не обосновало, что источники, из которых оно получило информацию об объектах-аналогах, являются более достоверными и приоритетными по сравнению с источниками, которыми пользовался эксперт.
Ссылка апеллянта на положительное экспертное заключение N 1665 от 22.09.2015, подготовленное экспертами саморегулируемой организации оценщиков НПО "Деловой союз оценщиков", на отчет N 15-01.373 судебной коллегией отклоняется, поскольку предметом проверки экспертами были анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, расчеты стоимости объекта оценки на основании избранных оценщиком подходов и методов, а также расчеты рыночной стоимости, проведенных оценщиком, при этом экспертами не исследовались выводы оценщика на предмет обоснованности выбора сегмента рынка недвижимости, технического состояния предмета оценки и избрания объектов-аналогов для сравнения.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба ООО "Центр развития инвестиций" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.01.2016 по делу N А51-14478/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)