Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец, которому право требования долга передано по договору цессии, указал на нарушение застройщиком сроков выполнения отдельных этапов строительных работ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Плетневой В.В.,
судей Артемьевой Н.А., Новиковой О.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теллура" (далее - общество "Теллура", ответчик) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.09.2016 по делу N А71-7927/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по тому же делу.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Теллура" - Кутявин А.В. (доверенность от 20.12.2016);
- общества с ограниченной ответственностью "Конструкторское бюро "Электромаш" (далее - общество "КБ "Электромаш", истец) - Жихарев М.Н. (доверенность от 10.05.2017); Кожокарь В.В. (доверенность от 13.10.2016).
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество "КБ "Электромаш" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу "Теллура" о взыскании 5 011 806 руб. 00 коп. - неустойки по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 17.10.2012 N 30/12 на основании договора уступки прав и переводе долга от 15.07.2013 N 16/13-УП (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.09.2016 (судья Щетникова Н.В.) исковые требования удовлетворены частично в размере 1 078 799 руб. 36 коп. неустойки, кроме того взыскано 10 345 руб. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований судом отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 (судьи Муталлиева И.О., Григорьева Н.П., Суслова О.В.) решение суда первой инстанции изменено, с общества "Теллура" в пользу общества "КБ "Электромаш" взыскано 5 011 806 руб. неустойки, а также 48 059 руб. государственной пошлины по иску, 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе общество "Теллура", ссылаясь на неполное исследование судами обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права, просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель полагает, что апелляционный суд, установив смешанный характер заключенного между сторонами договора и определив нормы права, подлежащие применению к обязательствам сторон, не конкретизировал к каким именно условиям договора и в какой части к отношениям сторон применяются нормы главы 30, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Ответчик полагает, что благоустройство и асфальтирование прилегающей территории является самостоятельным результатом исполнения обязательств по договору и должно быть урегулировано нормами главы 37 ГК РФ, однако при рассмотрении дела данные нормы материального права в указанной части судами не применены. По мнению заявителя кассационной жалобы, условия договора долевого участия о благоустройстве и асфальтировании прилегающей территории являются незаключенными и ничтожными, поскольку не содержат всех существенных условий выполнения работ по благоустройству и асфальтированию, при этом договор от 17.10.2012 N 30/12 заключен без дополнительного согласования с иными арендаторами земельного участка. Общество "Теллура" обращает внимание суда кассационной инстанции на то, что на момент передачи здания истцу оно введено в эксплуатацию без каких-либо ограничений по его использованию по проектному назначению, полагает необоснованным заявление истца о зачете на сумму 2 991 342 руб. Кроме того, заявитель жалобы не согласен с выводами апелляционного суда в части отсутствия оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Истец в отзыве на кассационную жалобу в отношении изложенных в ней доводов возражает, просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ответчиком (застройщик) и открытым акционерным обществом "ФПГ "Уральские заводы" (участник, третье лицо) заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 17.10.2012 N 30/12 с дополнительными соглашениями от 29.07.2013 N 1 и от 21.07.2014 N 2, по условиям которого ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц построить объект недвижимости "Торгово-развлекательный центр, расположенный по адресу: ул. Ленина, 132 в Первомайском районе г. Ижевска", строительный адрес: г. Ижевск Первомайский район, в 60 м на восток от здания по ул. Ленина, 132.
Согласно абз. 2 п. 1.1 объектом является 2-этажное двухсекционное здание (бокс) с нежилыми помещениями (секциями) площадью 1219,97 кв. м.
В соответствии с п. 1.2 договора после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта участник принимает в собственность помещения общей площадью 1219,97 кв. м, расположенные на первом и втором этажах пятой и шестой Секций Корпуса 3, входные группы расположенные со стороны профилактория "Сосновый" и со стороны "Реал-гипермаркета". Проектные характеристики помещений, передаваемых участнику, оговорены сторонами в техническом задании на строительство, которое является приложением и неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 1.6 договора застройщик обеспечивает выполнение работ по строительству объекта в полном объеме, включая все работы, предусмотренные проектной документацией, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения объекта и для ввода его в установленном законом порядке в эксплуатацию.
В силу п. 2.1 договора стоимость одного квадратного метра помещения составляет 45 000 руб. Оплата по договору осуществляется поэтапно, в сроки установленные Графиком платежей (приложение N 2 в редакции доп. соглашения N 2). Окончательный расчет за выполненные работы по договору производится участником после полного завершения строительства, включая устранение выявленных дефектов на основании акта приемки помещений в собственность участника. Размер денежных средств, подлежащих оплате участником, составляет: 54 898 650 руб.
Согласно п. 1.3. договора указанные в договоре площади помещений участника являются проектными, в случае изменения на основании фактического обмера, проводимого органом, осуществляющим технический учет, общей площади помещений, указанных в п. 1.2, более чем на 2% от проектной, стороны составляют дополнительное соглашение к договору и производят перерасчет общей стоимости передаваемых помещений в соответствии с правилами, изложенными в п. 2.4 договора.
Плановый срок окончания строительства Объекта - не позднее 15.10.2015. После окончания строительства Заказчик обязуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не позднее 45 календарных дней с момента окончания строительства Объекта. Застройщик считается надлежаще исполнившим обязательство по окончании строительства в случае, если разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию получено Застройщиком в срок, указанный в настоящем пункте (п. 1.7 договора в редакции доп. соглашения).
В соответствии с абз. 2 п. 2.4.1 договора определение размера доплаты участником застройщику стоимости дополнительных площадей производится из расчета стоимости одного квадратного метра дополнительной площади - 45 000 руб.
В последующем, между обществом "ФПГ "Уральские заводы" (сторона 1) и истцом (сторона 2) заключен договор от 15.07.2013 N 16/13-УП об уступке прав и переводе долга по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому общество "ФПГ "Уральские заводы" уступило, а истец принял в полном объеме права (требования), принадлежащие стороне 1 как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 17.10.2012 N 30/12.
Дополнительным соглашением от 26.07.2014 N 2 к договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 17.10.2012 N 30/12 согласованы следующие изменения.
Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 26.07.2014 N 2 стороны договорились внести изменения в раздел 6 "ответственность сторон" и добавили п. 6.4, изложив его в следующей редакции: "в случае нарушения застройщиком сроков сдачи этапов работ, предусмотренных графиком производства работ и оплат, застройщик уплачивает в пользу участника штрафную неустойку в размере 0,15% от стоимости этапа работ за каждый день просрочки".
Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 26.07.2014 N 2 стороны договорились внести изменения в дополнительное соглашение от 29.07.2013 N 1 в части изменения графика производства работ и оплаты, в т.ч. стороны согласовали выполнение: 8 этапа работ (монтаж стен и перекрытия на отм. 11.650 (полный монтаж кровельного перекрытия) в срок до 20.10.2013; 11 этапа работ (черновая отделка помещений санузла, теплового и водомерного узлов - монтаж керамической плитки на полах, окраска стен и установка сантехнического оборудования) в срок до 10.07.2014; 12.1 этапа работ (монтаж входных групп) 25.08.2014; 12.2 этапа работ (монтаж фасадного камня, сдача документов на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) в срок до 15.09.2014; 12.3 (асфальтирование и благоустройство территории) до 15.10.2014.
Согласно акту приема-передачи от 24.02.2015 ответчик передал истцу объект строительства площадью 1312,9 кв. м. Одновременно с передачей объекта 24.02.2015 стороны подписали акт об устранении недостатков. Объект жилищного строительства введен в эксплуатацию 20.11.2014.
В письме от 04.03.2015 N 01/03 ответчик заявил о необходимости доплаты разницы объема 92,93 кв. м на сумму 4 181 850 руб. и претензией от 16.03.2015 N 04/07 потребовал оплаты задолженности.
В свою очередь, истец письмами от 27.03.2015 N 44, от 31.03.2015 N 47 заявил о неустойке и ее зачете на сумму 2 991 342 руб. 70 коп.
В связи с отсутствием оплаты ответчик 14.05.2015 письмом N 01/05 направил истцу предупреждение об одностороннем расторжении договора.
В последующем 17.06.2015 письмом N 03/06 ответчик заявил об одностороннем отказе от договора в порядке ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Ссылаясь на нарушение договорных обязательств по выполнению отдельных этапов строительства объекта, истец обратился в суд с требованием о взыскании неустойки.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нарушения договорных обязательств со стороны ответчика, правомерности начисления неустойки (штрафа). Однако, принимая во внимание односторонний отказ от договора со стороны ответчика, суд первой инстанции скорректировал расчет неустойки по 17.06.2015.
Изменяя решение арбитражного суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, апелляционный суд указал, что поскольку уведомление направлено до наступления срока окончательного расчета по договору, а объект строительства передан по акту, т.е. средства на его строительство не требуются, оснований для признания договора расторгнутым на основании одностороннего отказа застройщика, не имеется.
Исходя из предмета и условий спорного договора, судами договор квалифицирован как договор долевого участия в строительстве.
Согласно п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Таким образом, поскольку из условий договора и соглашений к нему следует, что истец осуществляет финансирование строительства "торговый развлекательный центр", а именно, корпуса 3, помещений общей площадью 1219,97 кв. м, расположенные на первом и втором этажах пятой и шестой секций, и приобретает право на результат строительства, а другая сторона осуществляет строительство и обязуется передать право на результат инвестиционной деятельности, рассматриваемые правоотношения регулируются и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности главами 30, 37 ГК РФ, а также положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ, предусматривающие исполнение обязательства надлежащим образом.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как установлено судами, факт нарушения ответчиком срока строительства объекта по этапам N 8, N 11 и N 12.1, установленного Графиком производства работ, срока оплат по строительству Объекта подтвержден промежуточными локальными актами сверки выполненных объемов работ от 08.11.2013, от 18.07.2014 и от 04.12.2014, подписанными представителями обеих сторон, и сторонами не оспаривается.
Как следует из представленного в материалы дела акта о выявленных дефектах (недостатках) от 24.02.2015, являющегося приложением к акту приема-передачи объекта недвижимости от той же даты, работы по этапам строительства 12.2. и 12.3 ответчиком не выполнены.
Доказательства, подтверждающие выполнение работ по этапам 8, 11, 12.1, 12.2, 12.3 в согласованный сторонами в договоре срок, ответчиком в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что пунктом 6.4 договора предусмотрена ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи этапов работ в виде неустойки в размере 0,15% от стоимости этапа работ за каждый день просрочки, а также то, что в п. 6 акта выявленных недостатков от 24.02.2015 стороны установили "что согласование в настоящем акте сроков для устранения заявленных в ходе приемки-передачи объекта недостатков (дефектов) не является основанием для освобождения застройщика от ответственности в форме уплаты договорной штрафной неустойки в размере 0,15% от стоимости этапа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем, указанном в графике производства работ (приложение к договору с учетом изменений и дополнений, внесенных дополнительным соглашением N 2) как день окончания этапа работ, и не является основанием для освобождения участника от ответственности в форме уплаты договорной штрафной неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по оплате, предусмотренных п. 6.3 договора долевого участия N 30/12 от 17.10.2012", при этом факт нарушения подтвержден материалами дела, доказательств невозможности выполнения работ, приостановлении работ (ст. 716, ст. 719 ГК РФ) не представлено (ст. 65, ст. 71 АПК РФ), суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки.
Истцом неустойка начислена за период с 20.10.2013 по 31.03.2016 за нарушение сроков выполнения предусмотренных договором этапов строительства (8, 11, 12.1, 12.2, 12.3) в общей сумме 8 003 148 руб., при этом ко взысканию предъявлена неустойка в сумме 5 011 806 руб. (за минусом суммы в размере 2 991 342 руб. в отношении которой истцом заявлено о зачете).
Осуществляя корректировку расчета неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что с 17.06.2015 - даты одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 17.10.2012 N 30/12, обязательства ответчика прекратились.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В ч. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве определено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 названного федерального закона.
В силу ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, по договору долевого участия в строительстве юридически значимым является вопрос передачи объекта долевого строительства. В качестве меры защиты застройщиком своих прав по договору долевого участия в строительстве в случае нарушения участником долевого строительства порядка оплаты цены договора, является применение процедуры одностороннего отказа от исполнения договора. При этом названная мера подразумевает гарантию застройщику надлежащего финансирования строительства объекта, т.е. предполагается до передачи объекта строительства участнику.
Приняв во внимание положения абз. 4 п. 2.1 договора, согласно которому окончательный расчет за выполненные работы по договору производится участником после полного завершения строительства, включая устранения выявленных дефектов, на основании акта приемки помещений в собственность участника в размере, оговоренном в графике платежей, установив, что на момент отказа застройщика от договора (17.06.2015) стороны подписали акт приема-передачи объекта долевого строительства - 24.02.2015, акт об устранении недостатков (24.02.2015), доказательств устранения которых ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ), то есть уведомление направлено до наступления срока окончательного расчета по договору, объект строительства передан по акту, т.е. средства на его строительство не требуются, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора расторгнутым на основании одностороннего отказа застройщика.
Ссылка заявителя жалобы на то, что сторонами не определены основания для применения неустойки по п. 6.2 и 6.4 договора, судом кассационной инстанции не принимается как противоречащая материалам дела.
Содержащееся в кассационной жалобе указание на необоснованность заявления истца о зачете являлось предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонена, поскольку заявление истца о зачете соответствует ст. 410 ГК РФ, не противоречит положениям Закона об участии в долевом строительстве, условиям договора.
Приведенные в кассационной жалобе доводы выводов судов о доказанности факта нарушения ответчиком срока строительства объекта по этапам установленных Графиком производства работ и оплат по строительству объекта не опровергают, обоснования невозможности выполнения работ в установленный договором срок не содержат, и сводятся к несогласию заявителя с оценкой обстоятельств настоящего дела, при этом заявитель фактически просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в материалах дела доказательства.
Между тем иная оценка заявителем жалобы фактических обстоятельств дела, а также иное толкование им положений закона не свидетельствуют о существенных нарушениях судом апелляционной инстанции норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по делу N А71-7927/2015 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теллура" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 18.05.2017 N Ф09-1962/17 ПО ДЕЛУ N А71-7927/2015
Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец, которому право требования долга передано по договору цессии, указал на нарушение застройщиком сроков выполнения отдельных этапов строительных работ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2017 г. N Ф09-1962/17
Дело N А71-7927/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Плетневой В.В.,
судей Артемьевой Н.А., Новиковой О.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теллура" (далее - общество "Теллура", ответчик) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.09.2016 по делу N А71-7927/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по тому же делу.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Теллура" - Кутявин А.В. (доверенность от 20.12.2016);
- общества с ограниченной ответственностью "Конструкторское бюро "Электромаш" (далее - общество "КБ "Электромаш", истец) - Жихарев М.Н. (доверенность от 10.05.2017); Кожокарь В.В. (доверенность от 13.10.2016).
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество "КБ "Электромаш" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу "Теллура" о взыскании 5 011 806 руб. 00 коп. - неустойки по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 17.10.2012 N 30/12 на основании договора уступки прав и переводе долга от 15.07.2013 N 16/13-УП (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.09.2016 (судья Щетникова Н.В.) исковые требования удовлетворены частично в размере 1 078 799 руб. 36 коп. неустойки, кроме того взыскано 10 345 руб. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований судом отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 (судьи Муталлиева И.О., Григорьева Н.П., Суслова О.В.) решение суда первой инстанции изменено, с общества "Теллура" в пользу общества "КБ "Электромаш" взыскано 5 011 806 руб. неустойки, а также 48 059 руб. государственной пошлины по иску, 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе общество "Теллура", ссылаясь на неполное исследование судами обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права, просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель полагает, что апелляционный суд, установив смешанный характер заключенного между сторонами договора и определив нормы права, подлежащие применению к обязательствам сторон, не конкретизировал к каким именно условиям договора и в какой части к отношениям сторон применяются нормы главы 30, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Ответчик полагает, что благоустройство и асфальтирование прилегающей территории является самостоятельным результатом исполнения обязательств по договору и должно быть урегулировано нормами главы 37 ГК РФ, однако при рассмотрении дела данные нормы материального права в указанной части судами не применены. По мнению заявителя кассационной жалобы, условия договора долевого участия о благоустройстве и асфальтировании прилегающей территории являются незаключенными и ничтожными, поскольку не содержат всех существенных условий выполнения работ по благоустройству и асфальтированию, при этом договор от 17.10.2012 N 30/12 заключен без дополнительного согласования с иными арендаторами земельного участка. Общество "Теллура" обращает внимание суда кассационной инстанции на то, что на момент передачи здания истцу оно введено в эксплуатацию без каких-либо ограничений по его использованию по проектному назначению, полагает необоснованным заявление истца о зачете на сумму 2 991 342 руб. Кроме того, заявитель жалобы не согласен с выводами апелляционного суда в части отсутствия оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Истец в отзыве на кассационную жалобу в отношении изложенных в ней доводов возражает, просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ответчиком (застройщик) и открытым акционерным обществом "ФПГ "Уральские заводы" (участник, третье лицо) заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 17.10.2012 N 30/12 с дополнительными соглашениями от 29.07.2013 N 1 и от 21.07.2014 N 2, по условиям которого ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц построить объект недвижимости "Торгово-развлекательный центр, расположенный по адресу: ул. Ленина, 132 в Первомайском районе г. Ижевска", строительный адрес: г. Ижевск Первомайский район, в 60 м на восток от здания по ул. Ленина, 132.
Согласно абз. 2 п. 1.1 объектом является 2-этажное двухсекционное здание (бокс) с нежилыми помещениями (секциями) площадью 1219,97 кв. м.
В соответствии с п. 1.2 договора после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта участник принимает в собственность помещения общей площадью 1219,97 кв. м, расположенные на первом и втором этажах пятой и шестой Секций Корпуса 3, входные группы расположенные со стороны профилактория "Сосновый" и со стороны "Реал-гипермаркета". Проектные характеристики помещений, передаваемых участнику, оговорены сторонами в техническом задании на строительство, которое является приложением и неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 1.6 договора застройщик обеспечивает выполнение работ по строительству объекта в полном объеме, включая все работы, предусмотренные проектной документацией, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения объекта и для ввода его в установленном законом порядке в эксплуатацию.
В силу п. 2.1 договора стоимость одного квадратного метра помещения составляет 45 000 руб. Оплата по договору осуществляется поэтапно, в сроки установленные Графиком платежей (приложение N 2 в редакции доп. соглашения N 2). Окончательный расчет за выполненные работы по договору производится участником после полного завершения строительства, включая устранение выявленных дефектов на основании акта приемки помещений в собственность участника. Размер денежных средств, подлежащих оплате участником, составляет: 54 898 650 руб.
Согласно п. 1.3. договора указанные в договоре площади помещений участника являются проектными, в случае изменения на основании фактического обмера, проводимого органом, осуществляющим технический учет, общей площади помещений, указанных в п. 1.2, более чем на 2% от проектной, стороны составляют дополнительное соглашение к договору и производят перерасчет общей стоимости передаваемых помещений в соответствии с правилами, изложенными в п. 2.4 договора.
Плановый срок окончания строительства Объекта - не позднее 15.10.2015. После окончания строительства Заказчик обязуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не позднее 45 календарных дней с момента окончания строительства Объекта. Застройщик считается надлежаще исполнившим обязательство по окончании строительства в случае, если разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию получено Застройщиком в срок, указанный в настоящем пункте (п. 1.7 договора в редакции доп. соглашения).
В соответствии с абз. 2 п. 2.4.1 договора определение размера доплаты участником застройщику стоимости дополнительных площадей производится из расчета стоимости одного квадратного метра дополнительной площади - 45 000 руб.
В последующем, между обществом "ФПГ "Уральские заводы" (сторона 1) и истцом (сторона 2) заключен договор от 15.07.2013 N 16/13-УП об уступке прав и переводе долга по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому общество "ФПГ "Уральские заводы" уступило, а истец принял в полном объеме права (требования), принадлежащие стороне 1 как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 17.10.2012 N 30/12.
Дополнительным соглашением от 26.07.2014 N 2 к договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 17.10.2012 N 30/12 согласованы следующие изменения.
Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 26.07.2014 N 2 стороны договорились внести изменения в раздел 6 "ответственность сторон" и добавили п. 6.4, изложив его в следующей редакции: "в случае нарушения застройщиком сроков сдачи этапов работ, предусмотренных графиком производства работ и оплат, застройщик уплачивает в пользу участника штрафную неустойку в размере 0,15% от стоимости этапа работ за каждый день просрочки".
Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 26.07.2014 N 2 стороны договорились внести изменения в дополнительное соглашение от 29.07.2013 N 1 в части изменения графика производства работ и оплаты, в т.ч. стороны согласовали выполнение: 8 этапа работ (монтаж стен и перекрытия на отм. 11.650 (полный монтаж кровельного перекрытия) в срок до 20.10.2013; 11 этапа работ (черновая отделка помещений санузла, теплового и водомерного узлов - монтаж керамической плитки на полах, окраска стен и установка сантехнического оборудования) в срок до 10.07.2014; 12.1 этапа работ (монтаж входных групп) 25.08.2014; 12.2 этапа работ (монтаж фасадного камня, сдача документов на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) в срок до 15.09.2014; 12.3 (асфальтирование и благоустройство территории) до 15.10.2014.
Согласно акту приема-передачи от 24.02.2015 ответчик передал истцу объект строительства площадью 1312,9 кв. м. Одновременно с передачей объекта 24.02.2015 стороны подписали акт об устранении недостатков. Объект жилищного строительства введен в эксплуатацию 20.11.2014.
В письме от 04.03.2015 N 01/03 ответчик заявил о необходимости доплаты разницы объема 92,93 кв. м на сумму 4 181 850 руб. и претензией от 16.03.2015 N 04/07 потребовал оплаты задолженности.
В свою очередь, истец письмами от 27.03.2015 N 44, от 31.03.2015 N 47 заявил о неустойке и ее зачете на сумму 2 991 342 руб. 70 коп.
В связи с отсутствием оплаты ответчик 14.05.2015 письмом N 01/05 направил истцу предупреждение об одностороннем расторжении договора.
В последующем 17.06.2015 письмом N 03/06 ответчик заявил об одностороннем отказе от договора в порядке ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Ссылаясь на нарушение договорных обязательств по выполнению отдельных этапов строительства объекта, истец обратился в суд с требованием о взыскании неустойки.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нарушения договорных обязательств со стороны ответчика, правомерности начисления неустойки (штрафа). Однако, принимая во внимание односторонний отказ от договора со стороны ответчика, суд первой инстанции скорректировал расчет неустойки по 17.06.2015.
Изменяя решение арбитражного суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, апелляционный суд указал, что поскольку уведомление направлено до наступления срока окончательного расчета по договору, а объект строительства передан по акту, т.е. средства на его строительство не требуются, оснований для признания договора расторгнутым на основании одностороннего отказа застройщика, не имеется.
Исходя из предмета и условий спорного договора, судами договор квалифицирован как договор долевого участия в строительстве.
Согласно п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Таким образом, поскольку из условий договора и соглашений к нему следует, что истец осуществляет финансирование строительства "торговый развлекательный центр", а именно, корпуса 3, помещений общей площадью 1219,97 кв. м, расположенные на первом и втором этажах пятой и шестой секций, и приобретает право на результат строительства, а другая сторона осуществляет строительство и обязуется передать право на результат инвестиционной деятельности, рассматриваемые правоотношения регулируются и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности главами 30, 37 ГК РФ, а также положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ, предусматривающие исполнение обязательства надлежащим образом.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как установлено судами, факт нарушения ответчиком срока строительства объекта по этапам N 8, N 11 и N 12.1, установленного Графиком производства работ, срока оплат по строительству Объекта подтвержден промежуточными локальными актами сверки выполненных объемов работ от 08.11.2013, от 18.07.2014 и от 04.12.2014, подписанными представителями обеих сторон, и сторонами не оспаривается.
Как следует из представленного в материалы дела акта о выявленных дефектах (недостатках) от 24.02.2015, являющегося приложением к акту приема-передачи объекта недвижимости от той же даты, работы по этапам строительства 12.2. и 12.3 ответчиком не выполнены.
Доказательства, подтверждающие выполнение работ по этапам 8, 11, 12.1, 12.2, 12.3 в согласованный сторонами в договоре срок, ответчиком в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что пунктом 6.4 договора предусмотрена ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи этапов работ в виде неустойки в размере 0,15% от стоимости этапа работ за каждый день просрочки, а также то, что в п. 6 акта выявленных недостатков от 24.02.2015 стороны установили "что согласование в настоящем акте сроков для устранения заявленных в ходе приемки-передачи объекта недостатков (дефектов) не является основанием для освобождения застройщика от ответственности в форме уплаты договорной штрафной неустойки в размере 0,15% от стоимости этапа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем, указанном в графике производства работ (приложение к договору с учетом изменений и дополнений, внесенных дополнительным соглашением N 2) как день окончания этапа работ, и не является основанием для освобождения участника от ответственности в форме уплаты договорной штрафной неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по оплате, предусмотренных п. 6.3 договора долевого участия N 30/12 от 17.10.2012", при этом факт нарушения подтвержден материалами дела, доказательств невозможности выполнения работ, приостановлении работ (ст. 716, ст. 719 ГК РФ) не представлено (ст. 65, ст. 71 АПК РФ), суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки.
Истцом неустойка начислена за период с 20.10.2013 по 31.03.2016 за нарушение сроков выполнения предусмотренных договором этапов строительства (8, 11, 12.1, 12.2, 12.3) в общей сумме 8 003 148 руб., при этом ко взысканию предъявлена неустойка в сумме 5 011 806 руб. (за минусом суммы в размере 2 991 342 руб. в отношении которой истцом заявлено о зачете).
Осуществляя корректировку расчета неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что с 17.06.2015 - даты одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 17.10.2012 N 30/12, обязательства ответчика прекратились.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В ч. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве определено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 названного федерального закона.
В силу ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, по договору долевого участия в строительстве юридически значимым является вопрос передачи объекта долевого строительства. В качестве меры защиты застройщиком своих прав по договору долевого участия в строительстве в случае нарушения участником долевого строительства порядка оплаты цены договора, является применение процедуры одностороннего отказа от исполнения договора. При этом названная мера подразумевает гарантию застройщику надлежащего финансирования строительства объекта, т.е. предполагается до передачи объекта строительства участнику.
Приняв во внимание положения абз. 4 п. 2.1 договора, согласно которому окончательный расчет за выполненные работы по договору производится участником после полного завершения строительства, включая устранения выявленных дефектов, на основании акта приемки помещений в собственность участника в размере, оговоренном в графике платежей, установив, что на момент отказа застройщика от договора (17.06.2015) стороны подписали акт приема-передачи объекта долевого строительства - 24.02.2015, акт об устранении недостатков (24.02.2015), доказательств устранения которых ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ), то есть уведомление направлено до наступления срока окончательного расчета по договору, объект строительства передан по акту, т.е. средства на его строительство не требуются, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора расторгнутым на основании одностороннего отказа застройщика.
Ссылка заявителя жалобы на то, что сторонами не определены основания для применения неустойки по п. 6.2 и 6.4 договора, судом кассационной инстанции не принимается как противоречащая материалам дела.
Содержащееся в кассационной жалобе указание на необоснованность заявления истца о зачете являлось предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонена, поскольку заявление истца о зачете соответствует ст. 410 ГК РФ, не противоречит положениям Закона об участии в долевом строительстве, условиям договора.
Приведенные в кассационной жалобе доводы выводов судов о доказанности факта нарушения ответчиком срока строительства объекта по этапам установленных Графиком производства работ и оплат по строительству объекта не опровергают, обоснования невозможности выполнения работ в установленный договором срок не содержат, и сводятся к несогласию заявителя с оценкой обстоятельств настоящего дела, при этом заявитель фактически просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в материалах дела доказательства.
Между тем иная оценка заявителем жалобы фактических обстоятельств дела, а также иное толкование им положений закона не свидетельствуют о существенных нарушениях судом апелляционной инстанции норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2016 по делу N А71-7927/2015 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теллура" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ПЛЕТНЕВА
Судьи
Н.А.АРТЕМЬЕВА
О.Н.НОВИКОВА
В.В.ПЛЕТНЕВА
Судьи
Н.А.АРТЕМЬЕВА
О.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)