Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор указывает на то, что является субъектом малого предпринимательства и арендует у арендодателя по договору нежилые помещения. При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Болтневой В.А. по доверенности от 02.03.2015,
рассмотрев 17 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 11 июня 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Зотовой Е.А.,
на постановление от 17 сентября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаптевой О.Н., Верстовой М.Е., Лаврецкой Н.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Экострой-Комплект" (ОГРН 5147746236040, 119270, г. Москва, хамовнический вал, д. 16)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739012816, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Экострой-Комплект" (далее ООО "Экострой-Комплект", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 15,4 кв. м (этаж 1, помещение I, комната 1), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16, путем внесения изменений в пункт 3.1 договора, установив цену договора в размере 1 366 000 рублей без учета НДС, и в пункт 3.4 договора, установив ежемесячный платеж в размере 38 000 рублей, а также об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 104,8 кв. м (этаж 1, помещение 33, комнаты 1 - 7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16, путем внесения изменений в пункт 3.1 договора, установив цену договора в размере 9 091 000 рублей без учета НДС, и в пункт 3.4 договора, установив ежемесячный платеж в размере 252 600 рублей (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ООО "Экострой-Комплект" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им: по договору от 14.02.2006 N 1-190/06 нежилого помещения общей площадью 15,4 кв. м (этаж 1, помещение I, комната 1), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16 (объект 1), по договору от 26.06.2007. N 01-646/07 нежилого помещения общей площадью 104,8 кв. м (этаж 1, помещение 33, комнаты 1 - 7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16 (объект 2); выкупная цена по состоянию на 22.08.2014 объекта 1 составляет 1 366 000 руб., объекта 2 - 9 091 000 руб.; в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного объекта 1 в 1 366 000 руб., объекта 2 - в 9 091 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта 1 составляет 2 872 000 руб., спорного объекта 2 - 20 367 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Заявитель жалобы в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru/.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
Департамент извещен о судебном процессе по настоящему делу, является заявителем рассматриваемой кассационной жалобы, в связи с чем судебная коллегия считает, что ответчик извещен о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явился, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "Экострой-Комплект" является субъектом малого предпринимательства.
ООО "Экострой-Комплект" является арендатором:
- нежилого помещения общей площадью 15,4 кв. м (этаж 1, помещение I, комната 1), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16, на основании договора аренды, заключенного с ответчиком, от 14.02.2006 N 1-190/06, объект принадлежит на праве собственности городу Москве;
- нежилого помещения общей площадью 104,8 кв. м (этаж 1, помещение 33, комнаты 1 - 7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16, на основании договора аренды, заключенного с ответчиком от 26.06.2007 N 01-646/07, объект принадлежит на праве собственности городу Москве.
Договор аренды от 14.02.2006 N 1-190/06 заключен на срок с 01.01.2006 по 31.12.2010 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору срок аренды продлен по 30.06.2015.
Договор аренды от 26.06.2007 N 01-646/07 заключен на срок с 01.07.2007 по 30.06.2012 (пункт 2.1 договора).
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 22.08.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектами договоров купли-продажи: нежилого помещения общей площадью 15,4 кв. м по цене 2 872 000 руб., нежилого помещения общей площадью 104,8 кв. м по цене 20 367 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов нежилого фонда, выполненного по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "ППО-КОНСАЛТ" для определения рыночной стоимости нежилых помещений и получил отчеты об оценке: N 1410031, согласно которому рыночная стоимость объекта 1 составляет 1 289 000 руб. без учета НДС, N 1410032, согласно которому рыночная стоимость объекта 2 составляет 8 369 000 без учета НДС.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пунктов 3.1 договоров, указав цену объекта 1 - 1 289 000 руб. без учета НДС, объекта 2 - 8 369 000 руб. без учета НДС, и пунктов 3.4 договоров в части порядка оплаты выкупаемых помещений.
Ответчик о результатах рассмотрения протоколов разногласий к договорам купли-продажи истца не уведомил.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Экострой-Комплект" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "Экострой-Комплект" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеются выполненные по заказу истца отчеты об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения: от 08.10.2014 N 1410031, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки (объект 1) составляет 1 289 000 руб. без учета НДС.; от 08.10.2014 N 1410032, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки (объект 2) составляет 8 369 000 руб. без учета НДС.
Согласно отчету об оценке, выполненному по заказу Департамента уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества (объект 1) составляет 2 872 000 руб. (без учета НДС), объекта 2 - 20 367 000 руб. (без учета НДС).
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 13.04.2014 по ходатайству истца назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений общей площадью 15,4 кв. м и 104,8 кв. м по состоянию на 22.08.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр оценки собственности".
Согласно заключению эксперта ООО "Центр оценки собственности" рыночная стоимость спорного объекта 1 составила 1 366 000 руб. (без учета НДС), объекта 2 - 9 091 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 22.08.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества объекта 1 составила 1 366 000 руб. (без учета НДС), объекта 2-9 091 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 22.08.2014.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО "Экострой-Комплект" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 года по делу N А40-217270/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.12.2015 N Ф05-18611/2015 ПО ДЕЛУ N А40-217270/2014
Требование: Об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор указывает на то, что является субъектом малого предпринимательства и арендует у арендодателя по договору нежилые помещения. При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. по делу N А40-217270/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Болтневой В.А. по доверенности от 02.03.2015,
рассмотрев 17 декабря 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 11 июня 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Зотовой Е.А.,
на постановление от 17 сентября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Лаптевой О.Н., Верстовой М.Е., Лаврецкой Н.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Экострой-Комплект" (ОГРН 5147746236040, 119270, г. Москва, хамовнический вал, д. 16)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739012816, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Экострой-Комплект" (далее ООО "Экострой-Комплект", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 15,4 кв. м (этаж 1, помещение I, комната 1), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16, путем внесения изменений в пункт 3.1 договора, установив цену договора в размере 1 366 000 рублей без учета НДС, и в пункт 3.4 договора, установив ежемесячный платеж в размере 38 000 рублей, а также об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 104,8 кв. м (этаж 1, помещение 33, комнаты 1 - 7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16, путем внесения изменений в пункт 3.1 договора, установив цену договора в размере 9 091 000 рублей без учета НДС, и в пункт 3.4 договора, установив ежемесячный платеж в размере 252 600 рублей (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 года, исковые требования удовлетворены.
Суды установили, что ООО "Экострой-Комплект" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им: по договору от 14.02.2006 N 1-190/06 нежилого помещения общей площадью 15,4 кв. м (этаж 1, помещение I, комната 1), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16 (объект 1), по договору от 26.06.2007. N 01-646/07 нежилого помещения общей площадью 104,8 кв. м (этаж 1, помещение 33, комнаты 1 - 7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16 (объект 2); выкупная цена по состоянию на 22.08.2014 объекта 1 составляет 1 366 000 руб., объекта 2 - 9 091 000 руб.; в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.
Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного объекта 1 в 1 366 000 руб., объекта 2 - в 9 091 000 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта 1 составляет 2 872 000 руб., спорного объекта 2 - 20 367 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Заявитель жалобы в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru/.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
Департамент извещен о судебном процессе по настоящему делу, является заявителем рассматриваемой кассационной жалобы, в связи с чем судебная коллегия считает, что ответчик извещен о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явился, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что ООО "Экострой-Комплект" является субъектом малого предпринимательства.
ООО "Экострой-Комплект" является арендатором:
- нежилого помещения общей площадью 15,4 кв. м (этаж 1, помещение I, комната 1), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16, на основании договора аренды, заключенного с ответчиком, от 14.02.2006 N 1-190/06, объект принадлежит на праве собственности городу Москве;
- нежилого помещения общей площадью 104,8 кв. м (этаж 1, помещение 33, комнаты 1 - 7), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 16, на основании договора аренды, заключенного с ответчиком от 26.06.2007 N 01-646/07, объект принадлежит на праве собственности городу Москве.
Договор аренды от 14.02.2006 N 1-190/06 заключен на срок с 01.01.2006 по 31.12.2010 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору срок аренды продлен по 30.06.2015.
Договор аренды от 26.06.2007 N 01-646/07 заключен на срок с 01.07.2007 по 30.06.2012 (пункт 2.1 договора).
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 22.08.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектами договоров купли-продажи: нежилого помещения общей площадью 15,4 кв. м по цене 2 872 000 руб., нежилого помещения общей площадью 104,8 кв. м по цене 20 367 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов нежилого фонда, выполненного по заказу ответчика.
Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "ППО-КОНСАЛТ" для определения рыночной стоимости нежилых помещений и получил отчеты об оценке: N 1410031, согласно которому рыночная стоимость объекта 1 составляет 1 289 000 руб. без учета НДС, N 1410032, согласно которому рыночная стоимость объекта 2 составляет 8 369 000 без учета НДС.
Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пунктов 3.1 договоров, указав цену объекта 1 - 1 289 000 руб. без учета НДС, объекта 2 - 8 369 000 руб. без учета НДС, и пунктов 3.4 договоров в части порядка оплаты выкупаемых помещений.
Ответчик о результатах рассмотрения протоколов разногласий к договорам купли-продажи истца не уведомил.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Экострой-Комплект" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ответчик не оспаривает, что ООО "Экострой-Комплект" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В деле имеются выполненные по заказу истца отчеты об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения: от 08.10.2014 N 1410031, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки (объект 1) составляет 1 289 000 руб. без учета НДС.; от 08.10.2014 N 1410032, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки (объект 2) составляет 8 369 000 руб. без учета НДС.
Согласно отчету об оценке, выполненному по заказу Департамента уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества (объект 1) составляет 2 872 000 руб. (без учета НДС), объекта 2 - 20 367 000 руб. (без учета НДС).
Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 13.04.2014 по ходатайству истца назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений общей площадью 15,4 кв. м и 104,8 кв. м по состоянию на 22.08.2014, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр оценки собственности".
Согласно заключению эксперта ООО "Центр оценки собственности" рыночная стоимость спорного объекта 1 составила 1 366 000 руб. (без учета НДС), объекта 2 - 9 091 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 22.08.2014.
Оценив указанное экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества объекта 1 составила 1 366 000 руб. (без учета НДС), объекта 2-9 091 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 22.08.2014.
У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.
Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды установили, что ООО "Экострой-Комплект" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 года по делу N А40-217270/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)