Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Г.С.
судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 г.
по делу N А40-99603/15 (11-772), принятое судьей Давыдовой О.В.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Глобус" (ОГРН 1117746158144, ИНН 7743810216)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
третье лицо: ЗАО "Прайс Информ"
об определении условий дополнительного соглашения к договору аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 07.12.2015 г.;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Глобус" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании обязательной для сторон договора N 2-71/04 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 12.02.2014 г. рыночную ставку арендной платы, равную 11 236 руб. 00 коп. за 1 кв. м, определенную экспертным заключением от 28.10.2015 г., для расчета арендной платы с 01.07.2014 г., обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Глобус" дополнительное соглашение к договору от 12.02.2004 г. N 2-71/04 аренды нежилого фонда (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новопесчаная, д. 4, корп. 2 общей площадью 339,1 кв. м, с принятием условий дополнительного соглашения в следующей редакции:
- - п. 1: "Установить с 01.07.2014 года ставку арендной платы за 1 кв. м в год, равную 11 236,00 (Одиннадцать тысяч двести тридцать шесть и 00/100) рублей без учета НДС. Арендная плата без учета НДС в год будет составлять 3 810 127 руб. 60 коп. Арендная плата без учета НДС в месяц будет составлять 317 510 руб. 63 коп.";
- - п. 2: "Арендная плата без НДС в размере 317 510 руб. 63 коп. должна вноситься ежемесячно - до 5-го числа текущего месяца. НДС Арендатор исчисляет самостоятельно и перечисляет в соответствующие бюджеты через налоговые органы по месту своей регистрации в соответствии с п. 3 ст. 161 и п. 4 ст. 173 Налогового кодекса Российской Федерации" (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ последних уточнений истцом предмета спора в судебном заседании от 04.12.2015 г.).
Исковые требования мотивированы тем, что указанная в уведомлении ответчика N 33-А-50751/14-(0)-0 ставка арендной платы является завышенной, документального подтверждения законности рыночной ставки арендатору не представлено, при этом по оценке независимого оценщика рыночная стоимость права пользования (и владения) за объект аренды составляет 9 232 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, истец направил соответствующее дополнительное соглашение, однако данное письмо-оферту ответчик отклонил письмом исх. N ДГИ-1-6966/15-1 от 18.02.2015 г.
Истец ссылается на то, что заключение дополнительного соглашения к договору аренды от 12.02.2004 г. N 2-71/04 обязательно на основании п. 6.4 договора, в связи с изменением расчета арендной платы, в случае изменения условий оплаты арендной платы, ссылаясь на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2015 г. исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Департамент городского имущества г. Москвы заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 2-71/04 от 12.02.2004 г., заключенный с ООО "Глобус" об установлении ставки арендной платы за 1 кв. м в год с 01.07.2014 г., равной 11 236 руб. без учета НДС. Арендная плата без учета НДС в месяц составляет 317 510 руб. 63 коп. В остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Истец и третье лицо, отзывы на жалобу не представили, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда от 16.12.2015 г. подлежит отмене, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 12.02.2004 г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 2-71/04, в соответствии с которым на основании договора аренды N 2-111/99 от 12.03.1999 г. (перезаключение) арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 339,1 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Новопесчаная, д. 4, корп. 2 (п. 1.1).
Согласно п. 6.4 договора, в случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью (кроме случае, предусмотренных п. 6.6 договора). В соответствии с п. 6.6 договора в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается изменений в одностороннем порядке. В этом случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.
Пунктом 10 дополнительного соглашения от 12.04.2011 г. к договору аренды предусмотрено, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, арендодатель сообщает Арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и сроков платежа.
Письмом от 07.11.2013 года ООО "Глобус" обратилось в Межведомственную комиссию с заявлением о предоставлении имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы.
Письмом Департамента от 30.12.2013 г. N 33-А-189622/13-(0)-0 было сообщено о принятии решения об отсутствии оснований для установления на 2014 год льготной ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м, в год по договору аренды. (т. 1, л.д. 76).
Уведомлением от 14.01.2014 г. N 33-А-50751/14-(0)-0, департамент городского имущества г. Москвы информировал истца о том, что в соответствии с Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП и от 25.12.2012 г. N 800-ПП за арендуемые помещения общей площадью 339,10 кв. м по адресу: Москва, ул. Новопесчаная, д. 4, корп. 2, с 01.07.2014 г. действует ставка в соответствии с представленными расчетом, установлена арендная плата без НДС в размере 417 884,23 руб., которая должна вноситься ежемесячно до 5-го числа текущего месяца, средняя Ап за 1 кв. м в год 14 788 руб. (т. 1, л.д. 79).
Уведомлением от 03.04.2014 г. N ДГИ-1-312912/14-1, Департамент городского имущества г. Москвы в ответ на обращение истца от 17.03.2014 г. N ДГИ-24597/14-(0)-0 по вопросу предоставления имущественной поддержки в виде установления на 2014 г. ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за кв. м, указал, на отсутствие установления льготной ставки арендной платы в размере 3 500 руб. по договору аренды от 12.02.2004 г. N 02-00071/04, со ссылкой на решение Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства. (т. 1, л.д. 78).
Уведомление от 14.01.2014 г. N 33-А-50751/14-(0)-0, основано на Постановлениях Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и от 25.12.2012 N 800-ПП. В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП (в редакции от 23.12.2013) минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения на 2014 год, находящиеся в имущественной казне города Москвы, устанавливается в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы. При расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) применять в 2014 году коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.
Истец, получив уведомление от 14.01.2014 г. N 33-А-50751/14-(0)-0 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении документального обоснования указанного в уведомлении размера рыночной арендной платы и копии отчета.
Не получив от ответчика расчета арендной платы, подтверждения проведения оценки права аренды, а также дополнительного соглашения с новым расчетом, истец 22.01.2015 г. направил ответчику письмо-оферту о заключении дополнительного соглашения к договору аренды (исх. N 1401-01 от 14.01.2015 г., входящий Департамента N ДГИ-4280/15 от 22.01.2015 года). (т. 2, л.д. 141 - 143). К данному письму прилагался проект дополнительного соглашения к договору аренды с условием об установлении с 01.07.2014 г. ставки арендной платы за 1 кв. м, в год, равной 9 232 руб. без учета НДС - в размере, установленном Отчетом ЗАО "Прайс Информ".
18 февраля 2015 г. Департамент сообщил истцу о том, что представленный истцом отчет N 6674 от 07.08.2014 г. не может быть использован для целей пересмотра арендной платы, (письмо исх. N ДГИ-1-6966/15-1 от 18.02.2015). (т. 2, л.д. 144).
Поскольку Департамент отказал истцу изменять условия начисления арендной платы по договору аренды и дополнительное соглашение к договору аренды представленное истцом не подписал, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, посчитал, что Департамент обязан заключить с обществом к договору аренды N 2-71/04 от 12.02.2004 г., дополнительное соглашение об установлении ставки арендной платы за 1 кв. м в год с 01.07.2014 г. равной 11 236 руб. без учета НДС, что составляет в месяц - 317 510 руб. 63 коп. без учета НДС.
В части требования о признании обязательной для сторон договора N 2-71/04 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы от 12.02.2004 г. рыночную ставку арендной платы, равной 11 236,00 руб. за 1 кв. м, определенную экспертным заключением от 28.10.2015 г. для расчета арендной платы с 01.07.2014 г. суд отказал, поскольку истцом избран не надлежащий способ защиты права, который не приводит к восстановлению субъективных прав истца.
Судебная коллегия не согласна с данными выводами суда первой инстанции, и отклоняет доводы истца в связи со следующим.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что величина рыночной ставки арендной платы определенная Департаментом является не достоверной, а спор, возникший между сторонами, о размере рыночной ставки арендной платы подлежит рассмотрению как преддоговорной.
Между тем, материалами дела подтверждено, что на день рассмотрения дела по существу договор аренды N 2-71/04 от 12.02.2004 г. между сторонами не расторгнут и является действующим, а требование истца заявлено о заключении именно дополнительного соглашения к договору аренды и об установлении ставки арендной платы.
Таким образом, данный спор подлежит рассмотрению как договорной, поскольку доводы истца, изложенные в иске, по сути, направлены на оспаривание размера арендной платы, а требования истца заявлены об установлении другой ставки арендной платы.
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Условиями договора аренды установлена конкретная процедура изменения ставки арендной платы.
В данном случае, предусмотренная договором процедура одностороннего изменения ставки арендной платы согласована сторонами в п. 6.4 и п. 6.6 договора аренды, каких-либо изменений в указанной части в договор не вносились.
Департамент городского имущества города Москвы пересчитал арендную плату по договору в связи с изменением порядка расчета на основании правового акта Правительства Москвы, о чем уведомил истца уведомлением от 14.01.2014 г. N 33-А-50751/14-(0)-0 (т. 1, л.д. 79). Что в свою очередь не противоречит условиям договора аренды N 2-71/04 от 12.02.2004 г.
Регулируемая арендная плата может применяться к заключенному договору, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Равным образом к договору аренды, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Установление ставки арендной платы по результатам оценки рыночной ставки проведенной истцом, условиями договора не предусмотрено.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, доводы истца, изложенные в иске, (несогласие истца с размером величины рыночной ставки арендной платы предложенной Департаментом) не могут служить основанием для обязания ответчика в заключении с истцом дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения размера величины рыночной ставки арендной платы. Поскольку изменение в судебном порядке условий договора, по которым стороны не пришли к соглашению, является понуждением к заключению договора в этой части, что недопустимо в силу статьи 421 ГК РФ.
Требования истца заявлены об обязании заключить дополнительное соглашение в части изменения условий начисления арендной платы в соответствии с проектом дополнительного соглашения в редакции истца.
Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.
При этом, согласно п. 4 вышеназванной статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора.
Однако, таких доказательств истцом в нарушение ст. ст. 65, 66 АПК РФ не представлено.
Вместе с тем, обстоятельства указанные истцом в иске и отсутствие одновременно четырех необходимых условий для изменения условий договора аренды N 2-71/04 от 12.02.2004 г., не могут служить основанием для изменения условий по договору в силу требований, установленных в ст. 451 ГК РФ.
Также не подлежит удовлетворению и требование истца о признании обязательной для сторон договора аренды N 2-71/04 от 12.02.2014 г. рыночной ставки арендной платы, равной 11 236,00 руб. за 1 кв. м, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права, и избранный заявителем способ защиты не приведет к восстановлению его субъективных прав.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2015 г. подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 АПК РФ, с принятием по делу нового судебного акта об отказе полностью в удовлетворении исковых требований.
Расходы по уплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ и относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 123, 156, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч. 2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2015 г. по делу N А40-99603/15(11-772) отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Глобус" (ОГРН 1117746158144, ИНН 7743810216) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу жалобы в размере 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2016 N 09АП-11346/2016 ПО ДЕЛУ N А40-99603/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2016 г. N 09АП-11346/2016
Дело N А40-99603/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Г.С.
судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 декабря 2015 г.
по делу N А40-99603/15 (11-772), принятое судьей Давыдовой О.В.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Глобус" (ОГРН 1117746158144, ИНН 7743810216)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
третье лицо: ЗАО "Прайс Информ"
об определении условий дополнительного соглашения к договору аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по доверенности от 07.12.2015 г.;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Глобус" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании обязательной для сторон договора N 2-71/04 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 12.02.2014 г. рыночную ставку арендной платы, равную 11 236 руб. 00 коп. за 1 кв. м, определенную экспертным заключением от 28.10.2015 г., для расчета арендной платы с 01.07.2014 г., обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Глобус" дополнительное соглашение к договору от 12.02.2004 г. N 2-71/04 аренды нежилого фонда (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новопесчаная, д. 4, корп. 2 общей площадью 339,1 кв. м, с принятием условий дополнительного соглашения в следующей редакции:
- - п. 1: "Установить с 01.07.2014 года ставку арендной платы за 1 кв. м в год, равную 11 236,00 (Одиннадцать тысяч двести тридцать шесть и 00/100) рублей без учета НДС. Арендная плата без учета НДС в год будет составлять 3 810 127 руб. 60 коп. Арендная плата без учета НДС в месяц будет составлять 317 510 руб. 63 коп.";
- - п. 2: "Арендная плата без НДС в размере 317 510 руб. 63 коп. должна вноситься ежемесячно - до 5-го числа текущего месяца. НДС Арендатор исчисляет самостоятельно и перечисляет в соответствующие бюджеты через налоговые органы по месту своей регистрации в соответствии с п. 3 ст. 161 и п. 4 ст. 173 Налогового кодекса Российской Федерации" (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ последних уточнений истцом предмета спора в судебном заседании от 04.12.2015 г.).
Исковые требования мотивированы тем, что указанная в уведомлении ответчика N 33-А-50751/14-(0)-0 ставка арендной платы является завышенной, документального подтверждения законности рыночной ставки арендатору не представлено, при этом по оценке независимого оценщика рыночная стоимость права пользования (и владения) за объект аренды составляет 9 232 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, истец направил соответствующее дополнительное соглашение, однако данное письмо-оферту ответчик отклонил письмом исх. N ДГИ-1-6966/15-1 от 18.02.2015 г.
Истец ссылается на то, что заключение дополнительного соглашения к договору аренды от 12.02.2004 г. N 2-71/04 обязательно на основании п. 6.4 договора, в связи с изменением расчета арендной платы, в случае изменения условий оплаты арендной платы, ссылаясь на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2015 г. исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Департамент городского имущества г. Москвы заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 2-71/04 от 12.02.2004 г., заключенный с ООО "Глобус" об установлении ставки арендной платы за 1 кв. м в год с 01.07.2014 г., равной 11 236 руб. без учета НДС. Арендная плата без учета НДС в месяц составляет 317 510 руб. 63 коп. В остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Истец и третье лицо, отзывы на жалобу не представили, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассмотрено в порядке ч. 5 ст. 156, ст. 266 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение суда от 16.12.2015 г. подлежит отмене, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 12.02.2004 г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 2-71/04, в соответствии с которым на основании договора аренды N 2-111/99 от 12.03.1999 г. (перезаключение) арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 339,1 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Новопесчаная, д. 4, корп. 2 (п. 1.1).
Согласно п. 6.4 договора, в случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью (кроме случае, предусмотренных п. 6.6 договора). В соответствии с п. 6.6 договора в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается изменений в одностороннем порядке. В этом случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.
Пунктом 10 дополнительного соглашения от 12.04.2011 г. к договору аренды предусмотрено, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, арендодатель сообщает Арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и сроков платежа.
Письмом от 07.11.2013 года ООО "Глобус" обратилось в Межведомственную комиссию с заявлением о предоставлении имущественной поддержки в виде установления минимальной ставки арендной платы.
Письмом Департамента от 30.12.2013 г. N 33-А-189622/13-(0)-0 было сообщено о принятии решения об отсутствии оснований для установления на 2014 год льготной ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м, в год по договору аренды. (т. 1, л.д. 76).
Уведомлением от 14.01.2014 г. N 33-А-50751/14-(0)-0, департамент городского имущества г. Москвы информировал истца о том, что в соответствии с Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП и от 25.12.2012 г. N 800-ПП за арендуемые помещения общей площадью 339,10 кв. м по адресу: Москва, ул. Новопесчаная, д. 4, корп. 2, с 01.07.2014 г. действует ставка в соответствии с представленными расчетом, установлена арендная плата без НДС в размере 417 884,23 руб., которая должна вноситься ежемесячно до 5-го числа текущего месяца, средняя Ап за 1 кв. м в год 14 788 руб. (т. 1, л.д. 79).
Уведомлением от 03.04.2014 г. N ДГИ-1-312912/14-1, Департамент городского имущества г. Москвы в ответ на обращение истца от 17.03.2014 г. N ДГИ-24597/14-(0)-0 по вопросу предоставления имущественной поддержки в виде установления на 2014 г. ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за кв. м, указал, на отсутствие установления льготной ставки арендной платы в размере 3 500 руб. по договору аренды от 12.02.2004 г. N 02-00071/04, со ссылкой на решение Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства. (т. 1, л.д. 78).
Уведомление от 14.01.2014 г. N 33-А-50751/14-(0)-0, основано на Постановлениях Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и от 25.12.2012 N 800-ПП. В соответствии с п. п. 2, 3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП (в редакции от 23.12.2013) минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения на 2014 год, находящиеся в имущественной казне города Москвы, устанавливается в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы. При расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) применять в 2014 году коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.
Истец, получив уведомление от 14.01.2014 г. N 33-А-50751/14-(0)-0 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении документального обоснования указанного в уведомлении размера рыночной арендной платы и копии отчета.
Не получив от ответчика расчета арендной платы, подтверждения проведения оценки права аренды, а также дополнительного соглашения с новым расчетом, истец 22.01.2015 г. направил ответчику письмо-оферту о заключении дополнительного соглашения к договору аренды (исх. N 1401-01 от 14.01.2015 г., входящий Департамента N ДГИ-4280/15 от 22.01.2015 года). (т. 2, л.д. 141 - 143). К данному письму прилагался проект дополнительного соглашения к договору аренды с условием об установлении с 01.07.2014 г. ставки арендной платы за 1 кв. м, в год, равной 9 232 руб. без учета НДС - в размере, установленном Отчетом ЗАО "Прайс Информ".
18 февраля 2015 г. Департамент сообщил истцу о том, что представленный истцом отчет N 6674 от 07.08.2014 г. не может быть использован для целей пересмотра арендной платы, (письмо исх. N ДГИ-1-6966/15-1 от 18.02.2015). (т. 2, л.д. 144).
Поскольку Департамент отказал истцу изменять условия начисления арендной платы по договору аренды и дополнительное соглашение к договору аренды представленное истцом не подписал, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, посчитал, что Департамент обязан заключить с обществом к договору аренды N 2-71/04 от 12.02.2004 г., дополнительное соглашение об установлении ставки арендной платы за 1 кв. м в год с 01.07.2014 г. равной 11 236 руб. без учета НДС, что составляет в месяц - 317 510 руб. 63 коп. без учета НДС.
В части требования о признании обязательной для сторон договора N 2-71/04 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы от 12.02.2004 г. рыночную ставку арендной платы, равной 11 236,00 руб. за 1 кв. м, определенную экспертным заключением от 28.10.2015 г. для расчета арендной платы с 01.07.2014 г. суд отказал, поскольку истцом избран не надлежащий способ защиты права, который не приводит к восстановлению субъективных прав истца.
Судебная коллегия не согласна с данными выводами суда первой инстанции, и отклоняет доводы истца в связи со следующим.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что величина рыночной ставки арендной платы определенная Департаментом является не достоверной, а спор, возникший между сторонами, о размере рыночной ставки арендной платы подлежит рассмотрению как преддоговорной.
Между тем, материалами дела подтверждено, что на день рассмотрения дела по существу договор аренды N 2-71/04 от 12.02.2004 г. между сторонами не расторгнут и является действующим, а требование истца заявлено о заключении именно дополнительного соглашения к договору аренды и об установлении ставки арендной платы.
Таким образом, данный спор подлежит рассмотрению как договорной, поскольку доводы истца, изложенные в иске, по сути, направлены на оспаривание размера арендной платы, а требования истца заявлены об установлении другой ставки арендной платы.
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Условиями договора аренды установлена конкретная процедура изменения ставки арендной платы.
В данном случае, предусмотренная договором процедура одностороннего изменения ставки арендной платы согласована сторонами в п. 6.4 и п. 6.6 договора аренды, каких-либо изменений в указанной части в договор не вносились.
Департамент городского имущества города Москвы пересчитал арендную плату по договору в связи с изменением порядка расчета на основании правового акта Правительства Москвы, о чем уведомил истца уведомлением от 14.01.2014 г. N 33-А-50751/14-(0)-0 (т. 1, л.д. 79). Что в свою очередь не противоречит условиям договора аренды N 2-71/04 от 12.02.2004 г.
Регулируемая арендная плата может применяться к заключенному договору, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Равным образом к договору аренды, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Установление ставки арендной платы по результатам оценки рыночной ставки проведенной истцом, условиями договора не предусмотрено.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, доводы истца, изложенные в иске, (несогласие истца с размером величины рыночной ставки арендной платы предложенной Департаментом) не могут служить основанием для обязания ответчика в заключении с истцом дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения размера величины рыночной ставки арендной платы. Поскольку изменение в судебном порядке условий договора, по которым стороны не пришли к соглашению, является понуждением к заключению договора в этой части, что недопустимо в силу статьи 421 ГК РФ.
Требования истца заявлены об обязании заключить дополнительное соглашение в части изменения условий начисления арендной платы в соответствии с проектом дополнительного соглашения в редакции истца.
Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.
При этом, согласно п. 4 вышеназванной статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Под такими обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические, правовые и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора.
Однако, таких доказательств истцом в нарушение ст. ст. 65, 66 АПК РФ не представлено.
Вместе с тем, обстоятельства указанные истцом в иске и отсутствие одновременно четырех необходимых условий для изменения условий договора аренды N 2-71/04 от 12.02.2004 г., не могут служить основанием для изменения условий по договору в силу требований, установленных в ст. 451 ГК РФ.
Также не подлежит удовлетворению и требование истца о признании обязательной для сторон договора аренды N 2-71/04 от 12.02.2014 г. рыночной ставки арендной платы, равной 11 236,00 руб. за 1 кв. м, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права, и избранный заявителем способ защиты не приведет к восстановлению его субъективных прав.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2015 г. подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 АПК РФ, с принятием по делу нового судебного акта об отказе полностью в удовлетворении исковых требований.
Расходы по уплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ и относятся на истца.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 123, 156, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, ч. 2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2015 г. по делу N А40-99603/15(11-772) отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Глобус" (ОГРН 1117746158144, ИНН 7743810216) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу жалобы в размере 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)