Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Д.В. Пирожкова, Е.Б. Расторгуева
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 марта 2016 года
по делу N А40-4962/15, принятое судьей Т.Г. Голоушкиной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Радена"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Родюков А.В. (по доверенности от 12.01.2016)
от ответчика: Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Радена" (далее - ООО "Радена", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ДГИ) об урегулировании разногласий, возникших между ДГИ и ООО "Радена" при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Сухаревская пл., д. 16/18, стр. 1, общей площадью 217 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 6, 9 - 11), изложив пункты 3.1 и 3.4 в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 17 058 892 руб. 00 коп. в соответствии с заключением специалиста N Э-16-210331 от 22.03.16, выполненным ООО "Профессиональная Группа Оценки" НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до пятого числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты не менее 473 858 руб. 12 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом принятых судом первой инстанции протокольным определением от 23 марта 2016 уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Сухаревская пл., д. 16/18, стр. 1, общей площадью 217 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 6, 9 - 11), заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Радена", изложены в следующей редакции: Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 25 499 000 (двадцать пять миллионов четыреста девяносто девять тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется". Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 05 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 424 983 (четыреста двадцать четыре тысячи девятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Не согласившись с решением суда, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, оспаривая стоимость выкупаемого объекта, указал, что согласно отчета ООО "АБН-Консалт", выполненного по заказу собственника цена объекта составляет 34 009 000 руб., также указал, что истец неправомочен за заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, полагает, что заключение эксперта ФБУ РФЦСЭ при СМинюста России не может являться допустимым доказательством по делу, просил решение суда отменить, в иске отказать.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал по доводам апелляционной жалобы, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции установил, что между Департаментом имущества г. Москвы (Арендодатель) и ООО "Радена" (Арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 1-1135/05 от 09.12.05 г., в соответствии с которым истцу переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Большая Сухаревская пл., д. 16/18, стр. 1, общей площадью 217 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 6, 9 - 11). Договор заключен на срок более года, в установленном порядке произведена государственная регистрация, запись в ЕГРП от 06.02.2006 г. N 77-77-11/003/2006-031.
В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец в конце октября 2014 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе с рассрочкой по оплате - на 3 (три) года арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Сухаревская пл., д. 16/18, стр. 1, общей площадью 217 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 6, 9 - 11). Департамент направил в адрес общества подписанный проект договора купли-продажи помещения с указанием его выкупной цены в размере 34.009.000 руб. со ссылкой на отчет по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29.08.2014 г. N 743Г/5, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Договор подписан истцом с протоколом разногласий, в котором цена Объектов указана в размере 15.190.000 руб. 00 коп.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, ул. Большая Сухаревская пл., д. 16/18, стр. 1, общей площадью 217 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 6, 9 - 11), общей площадью 2003,3 кв. м.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объектов купли-продажи без учета НДС составляет - 25 499 000 рублей без учета НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта.
Указывая в апелляционной жалобе, что заключение эксперта имеет ряд существенных нарушений, ответчик не указал конкретно, какие именно нарушения допущены экспертом при проведении экспертизы.
Заявленный ответчиком довод, что судом первой инстанции не дана оценка предоставленному ответчиком отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, не подлежит удовлетворению, поскольку в материалах дела отчет ООО "АБН-_Консалт" отсутствует.
Учитывая изложенное, апелляционный суд оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика не находит.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 марта 2016 года по делу N А40-4962/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2016 N 09АП-22985/2016 ПО ДЕЛУ N А40-4962/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2016 г. N 09АП-22985/2016
Дело N А40-4962/15
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой
судей Д.В. Пирожкова, Е.Б. Расторгуева
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 марта 2016 года
по делу N А40-4962/15, принятое судьей Т.Г. Голоушкиной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Радена"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Родюков А.В. (по доверенности от 12.01.2016)
от ответчика: Бускин А.А. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Радена" (далее - ООО "Радена", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ДГИ) об урегулировании разногласий, возникших между ДГИ и ООО "Радена" при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Сухаревская пл., д. 16/18, стр. 1, общей площадью 217 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 6, 9 - 11), изложив пункты 3.1 и 3.4 в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 17 058 892 руб. 00 коп. в соответствии с заключением специалиста N Э-16-210331 от 22.03.16, выполненным ООО "Профессиональная Группа Оценки" НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до пятого числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты не менее 473 858 руб. 12 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом принятых судом первой инстанции протокольным определением от 23 марта 2016 уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением суда спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Сухаревская пл., д. 16/18, стр. 1, общей площадью 217 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 6, 9 - 11), заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Радена", изложены в следующей редакции: Пункт 3.1. - Цена объекта составляет 25 499 000 (двадцать пять миллионов четыреста девяносто девять тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется". Пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 05 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 424 983 (четыреста двадцать четыре тысячи девятьсот восемьдесят три) руб. 33 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Не согласившись с решением суда, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, оспаривая стоимость выкупаемого объекта, указал, что согласно отчета ООО "АБН-Консалт", выполненного по заказу собственника цена объекта составляет 34 009 000 руб., также указал, что истец неправомочен за заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, полагает, что заключение эксперта ФБУ РФЦСЭ при СМинюста России не может являться допустимым доказательством по делу, просил решение суда отменить, в иске отказать.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал по доводам апелляционной жалобы, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции установил, что между Департаментом имущества г. Москвы (Арендодатель) и ООО "Радена" (Арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы N 1-1135/05 от 09.12.05 г., в соответствии с которым истцу переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Большая Сухаревская пл., д. 16/18, стр. 1, общей площадью 217 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 6, 9 - 11). Договор заключен на срок более года, в установленном порядке произведена государственная регистрация, запись в ЕГРП от 06.02.2006 г. N 77-77-11/003/2006-031.
В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец в конце октября 2014 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе с рассрочкой по оплате - на 3 (три) года арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Сухаревская пл., д. 16/18, стр. 1, общей площадью 217 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 6, 9 - 11). Департамент направил в адрес общества подписанный проект договора купли-продажи помещения с указанием его выкупной цены в размере 34.009.000 руб. со ссылкой на отчет по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29.08.2014 г. N 743Г/5, выполненным ООО "АБН-Консалт".
Договор подписан истцом с протоколом разногласий, в котором цена Объектов указана в размере 15.190.000 руб. 00 коп.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, ул. Большая Сухаревская пл., д. 16/18, стр. 1, общей площадью 217 кв. м (подвал, пом. III, комн. 1 - 6, 9 - 11), общей площадью 2003,3 кв. м.
Согласно полученному Заключению эксперта рыночная цена объектов купли-продажи без учета НДС составляет - 25 499 000 рублей без учета НДС.
Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта.
Указывая в апелляционной жалобе, что заключение эксперта имеет ряд существенных нарушений, ответчик не указал конкретно, какие именно нарушения допущены экспертом при проведении экспертизы.
Заявленный ответчиком довод, что судом первой инстанции не дана оценка предоставленному ответчиком отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, не подлежит удовлетворению, поскольку в материалах дела отчет ООО "АБН-_Консалт" отсутствует.
Учитывая изложенное, апелляционный суд оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика не находит.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 марта 2016 года по делу N А40-4962/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)