Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Макарова Т.В., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой А.С.,
при участии:
- от истца - Жоголь Н.Ф., доверенность от 09.01.2017, удостоверение;
- от ответчика - Малышев А.В., доверенность от 01.03.2017, паспорт;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Первый хлеб",
на решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2017 года
по делу N А50-10122/2017,
принятое судьей Трубиным Р.В.,
по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми
к обществу с ограниченной ответственностью "Первый хлеб" (ОГРН 1055901817630, ИНН 5904137047)
о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами,
Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Первый хлеб" (далее - ООО "Первый хлеб", ответчик) о взыскании задолженности за фактическое пользование земельного участка в размере 7 044 694 руб. 83 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.03.2013 по 26.12.2016 в размере 1 054 147 руб. 71 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами с 27.12.2016 до момента фактического погашения долга от суммы долга 7 044 694 руб. 83 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Перми.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2017 года исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Первый хлеб" взыскана задолженность в размере 5 008 114 руб. 29 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 749 393 руб. 60 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами от суммы долга 5 008 114 руб. 29 коп. по ставке банковского рефинансирования начиная с 27.12.2016 до момента фактического погашения задолженности. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик общество с ограниченной ответственностью "Первый хлеб" обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на отсутствие оснований для взыскания платы за фактическое пользование землей, поскольку в аренду в целях реализации инвестиционного соглашения от 30.07.2004 N 443 переданы объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. Окулова, 73а. На дату заключения договора аренды размер арендной платы был определен в соответствии с Положением об аренде муниципального имущества города Перми, п. 5.2. Положения предусматривал включение платы за пользование долей земельного участка. В последующем порядок исчисления арендной платы не изменялся. Стоимость арендной платы установлена в соответствии с отчетом об оценке и включает право пользования земельным участком. Поскольку договор содержит условия о размере арендной платы без указания на обязанность арендатора дополнительно к арендной плате за пользование имуществом вносить платежи за пользование земельным участком, на котором расположен имущественный комплекс, договор не содержит обязанность арендатора заключить отдельный договор аренды земельного участка, требование о взыскании платы за фактическое пользование землей удовлетворено необоснованно.
До начала судебного заседания Департамент имущественных отношений администрации города Перми представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому полагает судебный акт законным и обоснованным.
В судебном заседании объявлен перерыв до 03.10.2017, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, обеспечена явка представителя заявителя апелляционной жалобы и истца. Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, ходатайствовал о приобщении дополнительных документов в обоснование позиции, изложенной в апелляционной жалобе.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, отзыв на жалобу не представил, ходатайство о приобщении дополнительных документов оставил на усмотрение суда.
Рассмотрев заявленное ходатайство в порядке ст. 159 АПК РФ, ходатайство о приобщении дополнительных документов в обоснование позиции, изложенной в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции удовлетворено на основании ст. 268 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 14.09.2005 между Департаментом имущественных отношений администрации города Перми (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом "Вега-Трейд" (правопредшественник ответчика) был заключен договор аренды имущественного комплекса, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды муниципальное имущество, входящее в состав имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Окулова, 73а, сроком с 01.09.2005 по 30.07.2019.
Департамент указывает, что ответчик в период с 01.03.2013 по 31.12.2016 пользовался земельным участком с кадастровым номером 59:01:0000000:811 площадью 11010 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Окулова, 73а, без внесения платы за пользование земельным участком.
По утверждению истца, на день рассмотрения спора задолженность ответчика за пользование земельным участком с кадастровым номером 59:01:0000000:811 площадью 11010 кв. м составляет 7 044 694 руб. 83 коп.
Указанные выше обязательства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязательств по внесению платежей за землю в спорный период, скорректировав размер задолженности в связи с применением исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Данное применение закона изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014.
Материалами дела подтверждается представление ответчику во временное владение и пользование производственного комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:0000000:811 по адресу: г. Пермь, ул. Окулова, 73а, на основании договора аренды от 14.09.2005 N 15-КО.
Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 указанной статьи).
В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Доказательств регистрации права собственности на имущественный комплекс материалы дела не содержат. В этой связи совокупность имущества, переданного по договору аренды от 14.09.2005 N 15-КО, не может быть признана имущественным комплексом.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает обоснованными доводы ответчика касательно отсутствия оснований для взыскания с него платы за фактическое пользование земельным участком исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним. Указанный правовой подход изложен Верховным Судом РФ в определение от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125.
Как указано в приложении N 2 к договору аренды от 14.09.2005 N 15-КО размер арендной платы в сумме 324926,38 руб. в год произведен в соответствии с решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61.
Решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 утверждены Положение об аренде муниципального имущества, Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество и сооружения муниципальной собственности".
В соответствии с п. 5.1. Положения арендная плата за переданное в аренду имущество устанавливается в денежной форме, не включает плату за коммунальные услуги и налог на добавленную стоимость (далее - НДС). Арендная плата за пользование Объектом, Сооружением включает плату за долю земельного участка, расчетно приходящуюся на арендуемый Объект, Сооружение (п. 5.2. Положения).
Арендная плата за Объекты рассчитывается на основании методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, которая утверждается Пермской городской Думой (п. 5.3. Положения).
В силу п. 5.13. Положения арендная плата за муниципальное имущество, входящее в состав производственного комплекса по обеспечению жителей города продуктами питания, услугами жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и передаваемое арендатору с инвестиционными условиями, для использования по прямому назначению, устанавливается в размере амортизационных отчислений, начисляемых на период аренды балансодержателем имущества (либо иной организацией, осуществляющей бухгалтерский учет по данному имуществу).
Из представленного в материалы дела договора аренды от 14.09.2005 N 15-КО не следует волеизъявление сторон касательно взимания сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, а также отсутствуют основания полагать обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, так как в соответствии с п. 3.2.27 договора аренды производственного комплекса арендатору надлежало лишь оформить право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством.
Необходимо отметить, что ранее, в 2014 году ответчик обращался в адрес Департамента земельных отношений администрации города Перми с предложением об оформлении права аренды на земельный участок, однако, истцом указано на отсутствие правовых оснований для предоставления его в аренду (л.д. 55-56).
В судебном заседании представитель истца не представил пояснений относительно порядка оформления права пользования землей арендатором применительно к приведенному выше условиям договора и письмам Департамента по вопросу оформления права на земельный участок.
Поскольку в силу п. 5.1. Положения арендная плата не включает плату за коммунальные услуги и налог на добавленную стоимость, при толковании условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком.
Кроме того, в соответствии с действующей редакцией Положения размер арендной платы (без НДС, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации) при передаче муниципального имущества в аренду без проведения торгов, начальная цена (цена лота) при проведении торгов определяются на основании оценочного отчета независимого оценщика рыночной стоимости арендной платы, подтвержденного экспертным заключением на отчет в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности (п. 3.1. Положения).
Согласно уведомлению от 27.01.2014 N СЭД-19-46-59 с 1 января 2014 года арендная плата составила 397791,99 руб. в месяц без учета НДС (л.д. 90), уведомлению от 17.12.2014 N СЭД-19-46-590 с 1 января 2015 года арендная плата составила 424046,2 руб. в месяц без учета НДС (л.д. 91). Ранее по соглашению сторон в договор были внесены изменения N 7 от 03.11.2010, в соответствии с приложение N 2 расчет арендной платы произведен исходя из рыночной стоимости права аренды на основании оценочного отчета от 26.10.2009 N 40/1/Н-09.
Суду апелляционной инстанции представлен подготовленный ООО "МВМ-Оценка" оценочный отчет N 58/Н-11, в соответствии с которым расчет рыночной стоимости арендной платы за пользование переданным в аренду производственным комплексом произведен с учетом принадлежности арендатору права пользования земельным участком и включения платежей за землю в арендную плату (стр. 36, 66 Приложения N 1 к отчету). Размер рыночной стоимости арендной платы в месяц определен оценщиком на 01.04.2011 в сумме 439508 руб. Как пояснил оценщик, плата за землю подлежит учету при расчете арендной платы.
Иных оценочных отчетов в целях опровержения позиции ответчика суду не представлено.
В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Представитель истца в судебном заседании пояснений относительно формирования стоимости арендной платы за пользование объектами недвижимости, порядка оформления пользования земельным участком применительно к п. 3.2.27 договора аренды и ответам Департамента земельных отношений администрации города Перми касательно отсутствия правовых оснований для предоставления земельного участка в аренду ответчику не представил, просил о рассмотрении дела по имеющимся доказательствам.
Учитывая изложенное, довод ответчика относительно практики формирования платы за пользование недвижимым имуществом представляется обоснованным, соответствует Федеральным стандартам оценки.
В соответствии с ФСО N 7, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, рыночная арендная плата представляет собой расчетную денежную сумму, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда) (п. 6). При этом наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора (п. 21).
Поскольку для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются помимо прочих следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; представленный договор аренды, а также действующее Положение об аренде муниципального имущества не позволяют сделать выводы об ограничении права ответчика на использование земельного участка, занятого переданным в аренду производственным комплексом и необходимости оформления дополнительного договора, а также внесения дополнительной платы в целях его использования.
С учетом изложенного, следует констатировать отсутствие у истца материально-правовых оснований для предъявления требования о взыскании платы за пользование земельным участком по правилам ст. 1102 ГК РФ.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2017 года подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (ч. 5 ст. 110 АПК РФ).
Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы ответчика относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2017 года по делу N А50-10122/17 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Департамента земельных отношений администрации города Перми в пользу общества с ограниченной ответственностью "Первый хлеб" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.10.2017 N 17АП-11182/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-10122/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2017 г. N 17АП-11182/2017-ГК
Дело N А50-10122/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Макарова Т.В., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой А.С.,
при участии:
- от истца - Жоголь Н.Ф., доверенность от 09.01.2017, удостоверение;
- от ответчика - Малышев А.В., доверенность от 01.03.2017, паспорт;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Первый хлеб",
на решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2017 года
по делу N А50-10122/2017,
принятое судьей Трубиным Р.В.,
по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми
к обществу с ограниченной ответственностью "Первый хлеб" (ОГРН 1055901817630, ИНН 5904137047)
о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Первый хлеб" (далее - ООО "Первый хлеб", ответчик) о взыскании задолженности за фактическое пользование земельного участка в размере 7 044 694 руб. 83 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.03.2013 по 26.12.2016 в размере 1 054 147 руб. 71 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами с 27.12.2016 до момента фактического погашения долга от суммы долга 7 044 694 руб. 83 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Перми.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2017 года исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Первый хлеб" взыскана задолженность в размере 5 008 114 руб. 29 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 749 393 руб. 60 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами от суммы долга 5 008 114 руб. 29 коп. по ставке банковского рефинансирования начиная с 27.12.2016 до момента фактического погашения задолженности. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик общество с ограниченной ответственностью "Первый хлеб" обжаловал решение суда в апелляционном порядке, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на отсутствие оснований для взыскания платы за фактическое пользование землей, поскольку в аренду в целях реализации инвестиционного соглашения от 30.07.2004 N 443 переданы объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. Окулова, 73а. На дату заключения договора аренды размер арендной платы был определен в соответствии с Положением об аренде муниципального имущества города Перми, п. 5.2. Положения предусматривал включение платы за пользование долей земельного участка. В последующем порядок исчисления арендной платы не изменялся. Стоимость арендной платы установлена в соответствии с отчетом об оценке и включает право пользования земельным участком. Поскольку договор содержит условия о размере арендной платы без указания на обязанность арендатора дополнительно к арендной плате за пользование имуществом вносить платежи за пользование земельным участком, на котором расположен имущественный комплекс, договор не содержит обязанность арендатора заключить отдельный договор аренды земельного участка, требование о взыскании платы за фактическое пользование землей удовлетворено необоснованно.
До начала судебного заседания Департамент имущественных отношений администрации города Перми представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому полагает судебный акт законным и обоснованным.
В судебном заседании объявлен перерыв до 03.10.2017, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, обеспечена явка представителя заявителя апелляционной жалобы и истца. Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, ходатайствовал о приобщении дополнительных документов в обоснование позиции, изложенной в апелляционной жалобе.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, отзыв на жалобу не представил, ходатайство о приобщении дополнительных документов оставил на усмотрение суда.
Рассмотрев заявленное ходатайство в порядке ст. 159 АПК РФ, ходатайство о приобщении дополнительных документов в обоснование позиции, изложенной в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции удовлетворено на основании ст. 268 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 14.09.2005 между Департаментом имущественных отношений администрации города Перми (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом "Вега-Трейд" (правопредшественник ответчика) был заключен договор аренды имущественного комплекса, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды муниципальное имущество, входящее в состав имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Окулова, 73а, сроком с 01.09.2005 по 30.07.2019.
Департамент указывает, что ответчик в период с 01.03.2013 по 31.12.2016 пользовался земельным участком с кадастровым номером 59:01:0000000:811 площадью 11010 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Окулова, 73а, без внесения платы за пользование земельным участком.
По утверждению истца, на день рассмотрения спора задолженность ответчика за пользование земельным участком с кадастровым номером 59:01:0000000:811 площадью 11010 кв. м составляет 7 044 694 руб. 83 коп.
Указанные выше обязательства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязательств по внесению платежей за землю в спорный период, скорректировав размер задолженности в связи с применением исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Данное применение закона изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014.
Материалами дела подтверждается представление ответчику во временное владение и пользование производственного комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:0000000:811 по адресу: г. Пермь, ул. Окулова, 73а, на основании договора аренды от 14.09.2005 N 15-КО.
Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 указанной статьи).
В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Доказательств регистрации права собственности на имущественный комплекс материалы дела не содержат. В этой связи совокупность имущества, переданного по договору аренды от 14.09.2005 N 15-КО, не может быть признана имущественным комплексом.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает обоснованными доводы ответчика касательно отсутствия оснований для взыскания с него платы за фактическое пользование земельным участком исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним. Указанный правовой подход изложен Верховным Судом РФ в определение от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125.
Как указано в приложении N 2 к договору аренды от 14.09.2005 N 15-КО размер арендной платы в сумме 324926,38 руб. в год произведен в соответствии с решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61.
Решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 утверждены Положение об аренде муниципального имущества, Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество и сооружения муниципальной собственности".
В соответствии с п. 5.1. Положения арендная плата за переданное в аренду имущество устанавливается в денежной форме, не включает плату за коммунальные услуги и налог на добавленную стоимость (далее - НДС). Арендная плата за пользование Объектом, Сооружением включает плату за долю земельного участка, расчетно приходящуюся на арендуемый Объект, Сооружение (п. 5.2. Положения).
Арендная плата за Объекты рассчитывается на основании методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, которая утверждается Пермской городской Думой (п. 5.3. Положения).
В силу п. 5.13. Положения арендная плата за муниципальное имущество, входящее в состав производственного комплекса по обеспечению жителей города продуктами питания, услугами жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и передаваемое арендатору с инвестиционными условиями, для использования по прямому назначению, устанавливается в размере амортизационных отчислений, начисляемых на период аренды балансодержателем имущества (либо иной организацией, осуществляющей бухгалтерский учет по данному имуществу).
Из представленного в материалы дела договора аренды от 14.09.2005 N 15-КО не следует волеизъявление сторон касательно взимания сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, а также отсутствуют основания полагать обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, так как в соответствии с п. 3.2.27 договора аренды производственного комплекса арендатору надлежало лишь оформить право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством.
Необходимо отметить, что ранее, в 2014 году ответчик обращался в адрес Департамента земельных отношений администрации города Перми с предложением об оформлении права аренды на земельный участок, однако, истцом указано на отсутствие правовых оснований для предоставления его в аренду (л.д. 55-56).
В судебном заседании представитель истца не представил пояснений относительно порядка оформления права пользования землей арендатором применительно к приведенному выше условиям договора и письмам Департамента по вопросу оформления права на земельный участок.
Поскольку в силу п. 5.1. Положения арендная плата не включает плату за коммунальные услуги и налог на добавленную стоимость, при толковании условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком.
Кроме того, в соответствии с действующей редакцией Положения размер арендной платы (без НДС, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации) при передаче муниципального имущества в аренду без проведения торгов, начальная цена (цена лота) при проведении торгов определяются на основании оценочного отчета независимого оценщика рыночной стоимости арендной платы, подтвержденного экспертным заключением на отчет в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности (п. 3.1. Положения).
Согласно уведомлению от 27.01.2014 N СЭД-19-46-59 с 1 января 2014 года арендная плата составила 397791,99 руб. в месяц без учета НДС (л.д. 90), уведомлению от 17.12.2014 N СЭД-19-46-590 с 1 января 2015 года арендная плата составила 424046,2 руб. в месяц без учета НДС (л.д. 91). Ранее по соглашению сторон в договор были внесены изменения N 7 от 03.11.2010, в соответствии с приложение N 2 расчет арендной платы произведен исходя из рыночной стоимости права аренды на основании оценочного отчета от 26.10.2009 N 40/1/Н-09.
Суду апелляционной инстанции представлен подготовленный ООО "МВМ-Оценка" оценочный отчет N 58/Н-11, в соответствии с которым расчет рыночной стоимости арендной платы за пользование переданным в аренду производственным комплексом произведен с учетом принадлежности арендатору права пользования земельным участком и включения платежей за землю в арендную плату (стр. 36, 66 Приложения N 1 к отчету). Размер рыночной стоимости арендной платы в месяц определен оценщиком на 01.04.2011 в сумме 439508 руб. Как пояснил оценщик, плата за землю подлежит учету при расчете арендной платы.
Иных оценочных отчетов в целях опровержения позиции ответчика суду не представлено.
В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Представитель истца в судебном заседании пояснений относительно формирования стоимости арендной платы за пользование объектами недвижимости, порядка оформления пользования земельным участком применительно к п. 3.2.27 договора аренды и ответам Департамента земельных отношений администрации города Перми касательно отсутствия правовых оснований для предоставления земельного участка в аренду ответчику не представил, просил о рассмотрении дела по имеющимся доказательствам.
Учитывая изложенное, довод ответчика относительно практики формирования платы за пользование недвижимым имуществом представляется обоснованным, соответствует Федеральным стандартам оценки.
В соответствии с ФСО N 7, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, рыночная арендная плата представляет собой расчетную денежную сумму, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда) (п. 6). При этом наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора (п. 21).
Поскольку для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются помимо прочих следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; представленный договор аренды, а также действующее Положение об аренде муниципального имущества не позволяют сделать выводы об ограничении права ответчика на использование земельного участка, занятого переданным в аренду производственным комплексом и необходимости оформления дополнительного договора, а также внесения дополнительной платы в целях его использования.
С учетом изложенного, следует констатировать отсутствие у истца материально-правовых оснований для предъявления требования о взыскании платы за пользование земельным участком по правилам ст. 1102 ГК РФ.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2017 года подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (ч. 5 ст. 110 АПК РФ).
Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы ответчика относятся на истца (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июня 2017 года по делу N А50-10122/17 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с Департамента земельных отношений администрации города Перми в пользу общества с ограниченной ответственностью "Первый хлеб" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
М.А.ПОЛЯКОВА
М.А.ПОЛЯКОВА
Судьи
Т.В.МАКАРОВ
Ю.В.СКРОМОВА
Т.В.МАКАРОВ
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)