Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Литвинцевой Л.Р., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бойченко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9763/2016) закрытого акционерного общества "Стройимпульс" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 июля 2016 года по делу N А70-1897/2014 (судья Ли Э.Г.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Тюменский строитель" Зубаирова Айрата Наильевича к закрытому акционерному обществу "Стройимпульс" (ИНН 7203199874, ОГРН 1077203044016) и индивидуальному предпринимателю Сопову Юрию Алексеевичу об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности на него, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) закрытого акционерного общества "Тюменский строитель" (ИНН 7204083463, ОГРН 1047200589105),
при участии в судебном заседании представителей:
- от закрытого акционерного общества "Стройимпульс" - представитель Зворыгин П.А. (паспорт, доверенность от 14.09.2016);
- от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Тюменский строитель" Зубаирова Айрата Наильевича - Ясько С.А. (паспорт, доверенность от 28.05.2015);
в Арбитражный суд Тюменской области 27 февраля 2014 года обратилась Юшкова Елена Ивановна с заявлением к закрытому акционерному обществу "Тюменский строитель" о несостоятельности (банкротстве), в связи с наличием просроченной более трех месяцев кредиторской задолженности в размере 278 100 руб.
В Арбитражный суд Тюменской области 17 марта 2014 года обратилось общество с ограниченной ответственностью "Новые Технологии Техника Тюменского Региона" с заявлением к ЗАО "Тюменский строитель" о несостоятельности (банкротстве), в связи с наличием просроченной более трех месяцев кредиторской задолженности в размере 2 320 770 руб. суммы задолженности.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 07 апреля 2014 года заявление ООО "Новые Технологии Техника Тюменского Региона" о признании ЗАО "Тюменский строитель" несостоятельным (банкротом) принято судом к рассмотрению в качестве заявления о вступлении в дело о несостоятельности (банкротстве) N А70-1897/2014.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 16 апреля 2014 года требование Юшковой Елены Ивановны признано необоснованным, во введении в отношении ЗАО "Тюменский строитель" процедуры наблюдения отказано.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06.11.2014 в отношении ЗАО "Тюменский строитель" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника назначен Зубаиров Айрат Наильевич.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 05 декабря 2014 года по делу N А70-1897/2014 в отношении процедуры банкротства ЗАО "Тюменский строитель" применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 06 апреля 2015 года в отношении ЗАО "Тюменский строитель" открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Зубаиров Айрат Наильевич.
Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" N 64 от 11 апреля 2015 года.
В Арбитражный суд Тюменской области 10 мая 2016 года обратилось ЗАО "Тюменский строитель" к закрытому акционерному обществу "Стройимпульс" и предпринимателю Сопову Ю.А. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности на него, со ссылкой на статьи 60 и 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) (том 530 л.д. 2-7), просит:
- истребовать из чужого незаконного владения ЗАО "Стройимпульс" и предпринимателя Сопова Юрия в пользу ЗАО "Тюменский строитель" следующее недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое общая площадь 280,1 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область. г. Тюмень, ул. Газопромысловая. 4. кадастровый номер 72:23:0106002:6431.
- - истребовать из чужого незаконного владения ЗАО "Стройимпульс" в пользу ЗАО "Тюменский строитель" недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 228 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область. г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4,. кадастровый номер 72:23:0106002:6430;
- - признать за ЗАО "Тюменский строитель" право собственности на недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 280,1 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4, кадастровый номер 72:23:0106002:6431; техподполье, общая площадь 228 кв. м, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4. кадастровый номер 72:23:0106002:6430.
Определением от 06 июня 2016 года к участию в рассмотрении данного обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (том 552 л.д. 10).
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06.07.2016 по делу N А70-1897/2014 заявленные требования удовлетворены частично.
Суд определил истребовать из чужого незаконного владения предпринимателя Сопова Ю.А. в пользу ЗАО Тюменский строитель" недвижимое имущество: помещение, назначение нежилое, общей площадью 280,1 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4, кадастровый номер 72:23:0106002:6431. В удовлетворении требований об истребовании из чужого незаконного владения в пользу ЗАО "Тюменский строитель" недвижимого имущества - помещения, назначение: нежилое, общая площадь 280,1 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область. г. Тюмень, ул. Газопромысловая. 4. кадастровый номер 72:23:0106002:6431, - в отношении ЗАО "Стройимпульс" отказано. С предпринимателя Сопова Юрия Алексеевича в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.
Также суд первой инстанции определил истребовать из чужого незаконного владения ЗАО "Стройимпульс" в пользу ЗАО "Тюменский строитель" следующее недвижимое имущество: помещение, назначение нежилое, общая площадь 228 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область. г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4,. кадастровый номер 72:23:0106002:6430. С ЗАО "Стройимпульс" в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины. За ЗАО "Тюменский строитель" признано право собственности на недвижимое имущество: помещение, назначение нежилое, общая площадь 280,1 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4, кадастровый номер 72:23:0106002:6431; техподполье, общая площадь 228 кв. м, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4. кадастровый номер 72:23:0106002:6430. С предпринимателя Сопова Ю.А. в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины. С ЗАО "Стройимпульс" в доход федерального бюджета взыскано 9 000 руб. госпошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ЗАО "Стройимпульс" Ямщиков Д.В. подал апелляционную жалобу, в которой просил определение арбитражного суда от 06.07.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела. По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции неправильно истолковал положения статьи 201.8 Закона о банкротстве, спор подлежал рассмотрению в другом деле - А70-846/2015 о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Стройимпульс".
Суд первой инстанции неправильно истолковал статью 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", поскольку договоры участия в долевом строительстве N 591 и N 592 от 13.12.2011 фактически исполнены.
Суд первой инстанции необоснованно не применил пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку должен был учесть исполнение ЗАО "Тюменский строитель" договоров участия в долевом строительстве N 591 и 592 от 13.12.2011.
Суд первой инстанции неверно пришел к выводу об отсутствии оплаты по договорам участия в долевом строительстве N 591 и 592 от 13.12.2011.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Тюменский строитель" указало на несостоятельность доводов апелляционной жалобы ЗАО "Стройимпульс".
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.
В судебном заседании представитель ЗАО "Стройимпульс" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель конкурсного управляющего ЗАО "Тюменский строитель" Зубаирова Айрата Наильевича считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются несостоятельными. Просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в рассмотрении настоящего обособленного спора, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268, 272 АПК РФ, изучив его материалы, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав явившихся представителей заинтересованных лиц, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Тюменской области от 06.07.2016 по делу N А70-1897/2014 подлежит оставлению без изменения по основаниям, изложенным в мотивировочной части постановления.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Тюменский строитель" (застройщик) и ЗАО "Стройимпульс" (участник долевого строительства) заключены договоры, в соответствии с условиями которых ЗАО "Тюменский строитель" обязался после ввода в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома ГП-1 в составе многоэтажных жилых домов с объектами соцкультбыта, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, район улиц Тихая - Просторная, передать в собственность ЗАО "Стройимпульс" следующие объекты долевого строительства:
- - по договору участия в долевом строительстве N 591 от 13.12.2011 (зарегистрирован 17.12.2011 г., N 72-72-01/549/2011-053) доля участия участника в строительстве по договору: нежилое помещение, общей площадью 280,10 кв. м расположенное в цокольном этаже, в осях 1с-9с АсДс, цена объекта долевого строительства 8 403 000 руб. (том 530 л.д. 40-47);
- - по договору участия в долевом строительстве N 592 от 13.12.2011 (зарегистрирован 19.12.2011 г.. N 72-72-01/549/2011-054) доля участия участника в строительстве по договору составляет: нежилое помещение, общей площадью 264,20 кв. м, расположенное в цокольном этаже, в осях 1с-9с АсДс (планировка прилагается в Приложении N 2), цена объекта долевого строительства - 7 926 000 руб. (том 530 л.д. 48-55).
ЗАО "Стройимпульс" должен был произвести оплату по договорам в момент их подписания договоров путем перечисления денежных средств на расчетный счет ЗАО "Тюменский строитель" (Застройщика), внесением в кассу застройщика, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству Российской Федерации (пункты 3.1.).
Должником получено разрешение Администрации г. Тюмени на ввод объекта в эксплуатацию N RU72304000-150-рв от 07 сентября 2012 года, в отношении жилого дома ГП-1 (присвоенный адрес: Тюменская область. г. Тюмень, ул. Газопромысловая. 4. ул. Газопромысловая, 4/1) (том 530 л.д. 58-59).
На основании актов приема-передачи нежилого помещения в собственность от 29.12.2012 указанные помещения переданы ЗАО "Стройимпульс" (том 530 л.д. 56, 57).
На основании договоров участия в долевом строительстве, актов приема-передачи и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было зарегистрировано право собственности ЗАО "Стройимпульс" на следующие нежилые помещения:
- - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 280,1 кв. м. этаж: техподполье, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4, кадастровый номер 72:23:0106002:6431, дата государственной регистрации права 03.10.2013 г., запись регистрации N 72-72-01/396/2013-1 10 (том 530 л.д. 62);
- - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 228 кв. м. этаж: техподполье. адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая. 4, кадастровый номер 72:23:0106002:6430, дата государственной регистрации права 04.10.2013 г., запись регистрации N 72-72-01 /396/2013-111 (том 530 л.д. 71).
ЗАО "Тюменский строитель" свою часть обязательств по договорам N 591, 592 выполнил. Доказательства оплаты ЗАО "Стройимпульс" по упомянутым выше договорам не представлены.
Отсутствие оплаты за спорные помещения подтверждается постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суд от 04.02.2016 по делу N А70-846/2015, которым отказано во включении соответствующих требований ЗАО "Тюменский строитель" в реестр кредиторов ЗАО "Стройимпульс", однако разъяснено право заявителя, выступающего в спорных отношениях в качестве застройщика, на односторонний отказ от договоров N N 591 и 592 от 13.12.2011 на долевое участие в строительстве в порядке, установленном Федеральным законом 214-ФЗ.
Таким образом, ранее судами было установлено, что ЗАО "Стройимпульс" обязательства по договорам участия в долевом строительстве не исполнило, т. к. не произвело оплату за нежилые помещения.
В настоящем обособленном споре доказательства оплаты стоимости долевого участия также не представлены.
Нежилое помещение площадью 280,1 кв. м впоследствии передано ЗАО "Стройимпульс" в собственность предпринимателя Сопова Ю.А. по договору купли-продажи нежилого помещения 1/1 от 23.12.2013 (том 530 л.д. 63-65) и передаточному акту (том 530 л.д. 66). На основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности Сопова Ю.А. на упомянутое нежилое помещение (том 530 л.д. 68).
Договор купли-продажи 1/1 от 23.12.2013 признан недействительным определением Арбитражного суда Тюменской области от 24.11.2015 (том 530 л.д. 97-107), оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 (том 530 л.д. 108-119), вынесенных в рамках дела N А70-846/2015 Этим же определением применены последствия недействительности сделки, Сопов Ю.А. обязан возвратить нежилое помещение в конкурсную массу ЗАО "Стройимпульс".
Доказательства, подтверждающие исполнение Соповым Ю.А. определения суд не представлены.
Нежилое помещение площадью 228 кв. м находится в собственности ЗАО "Стройимпульс", что подтверждается результатами инвентаризации основных средств ЗАО "Стройимпульс", которые отражены в инвентаризационной описи N 1 от 09.11.2015, размещенной конкурсным управляющим ответчика в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 09 ноября 2015 года (сообщение N 812216) (том 530 л.д. 72-74).
Должником в адрес ЗАО "Стройимпульс" направлены предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров N N 591 и 592 от 13.12.2011 на долевое участие в строительстве и о последствиях неисполнения указанных предупреждений (том 530 л.д. 120, 127, 122-123, 129-130), которые получены ЗАО "Стройимпульс" 29.02.2016 (том 530 л.д. 121,128), однако оставлены последним без исполнения. Денежных средств в оплату цены указанных Договоров от 13 декабря 2011 года в адрес ЗАО "Тюменский строитель" не поступило.
Далее, уведомлениями от 31.03.2016 (том 530 л.д. 126, 133), направленными в адрес ЗАО "Стройимпульс" ценными письмами, с уведомлением о вручении (том 530 л.д. 124, 125, 131, 132), договоры N N 591 и 592 от 12.12.2011 расторгнуты ЗАО "Тюменский строитель" в одностороннем порядке, в соответствии с положениями статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ. Договоры считаются расторгнутыми с момента направления указанных уведомлений от 31.03.2016.
При этом, названными уведомлениями от 31.03.2016 ЗАО "Стройимпульс", в связи с расторжением соответствующих договоров, предложено возвратить в собственность ЗАО "Тюменский строитель" спорное недвижимое имущество.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Пунктом 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В данном случае сторонами предусмотрено, что оплата производится в момент подписания договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, внесением в кассу застройщика, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству РФ (пункты 3.1 договоров).
Доказательств оплаты по договорам N 591, 592 в нарушение статей 9, 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. Довод подателя жалобы о том, что акты приема-передачи от 29.12.2012 являются доказательствам внесения денежных средств, является необоснованным, поскольку не является первичным документом.
В силу статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом.
Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Согласно части 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
ЗАО "Тюменский строитель" процедура одностороннего расторжения договоров долевого участия соблюдена.
При этом, в статье 450 ГК РФ предусмотрено три способа расторжения (изменения) договора: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон в судебном порядке; по заявлению одной из сторон об отказе от договора (исполнения договора), что как раз и произошло в нашем случае.
Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившим в силу с 01.06.2015, в ГК РФ введена статья 450.1.
В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Односторонний отказ от договора заявлен конкурсным управляющим 31.03.2016 года, в связи с чем, суд полагает возможным применение к спорным отношениям положений статьи 450.1.
По правилам пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4).
Пунктом 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
При таких обстоятельствах, договоры N 591 и 592 от 13.12.2011 считаются расторгнутыми с 31.03.2016 (направление уведомления об одностороннем отказе (расторжении) договора).
Ссылка подателя жалобы на то, что по смыслу пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ ЗАО "Тюменский строитель" подтвердило действие договоров N 591 и 592 от 13.12.2011 путем подписания актов приема-передачи от 29.12.2012, отклоняется.
В силу пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Как следует из материалов дела, со стороны ЗАО "Тюменский строитель" и ЗАО "Стройимпульс" договоры подписаны одним лицом генеральным директором Санниковым А.Ю., соответственно договоры заключены заинтересованными лицами.
Акты приема-передачи от 29.12.2012 также подписаны одним лицом, как от имени застройщика, так и от имени участника долевого строительства, генеральным директором А.Ю. Санниковым.
Несмотря на то, что объекты долевого строительства переданы, при отсутствии доказательств встречного эквивалентного предоставления за переданные объекты, суд не может констатировать добросовестность предложенного застройщиком исполнения, при наличии заинтересованности двух юридических лиц.
Соответственно, суд не может и констатировать недобросовестность ЗАО "Тюменский строитель" по заявлению отказа от договоров, поскольку данное нарушение выявлено только при назначении конкурсного управляющего Зубаирова Айрата Наильевича, который получил реальную возможность узнать о таком нарушении только с момента своего назначения.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Исходя из данных разъяснений, продавец не получивший оплату вправе расторгнуть договор, несмотря на государственную регистрацию права собственности за покупателем, и потребовать возврата имущества.
При этом, рассмотрение судом первой инстанции заявления к ЗАО "Стройимпульс" как требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не является основанием для отмены судебного акта, поскольку конкурсный управляющий ссылался в заявлении именно на возврат имущества в связи с расторжением договора (статью 1102, 1103 ГК РФ).
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).
Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (статья 1104 ГК РФ).
Следовательно, в связи с односторонним отказом со стороны ЗАО "Тюменский строитель" от договоров N N 591 и 592, и признанием недействительным договора купли-продажи N 1/1 от 23.12.2013 с предпринимателем Соповым Ю.А., у ЗАО "Стройимпульс", Сопова Ю.А. нет правовых оснований удерживать спорное имущество.
Учитывая, что правовыми последствиями также является возврат имущества продавцу, то у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены судебного акта.
Относительно истребования имущества у ИП Сопова Ю.А.
Сопов Ю.А. не является покупателем имущества по спорной сделке, однако суд признал недействительной сделку купли-продажи нежилого помещения Соповым Ю.А. у ЗАО "Стройимпульс" и применил последствия недействительности сделки в виде возврата имущества ЗАО "Стройимпульс".
Определение суда Соповым Ю.А. не исполнено, однако он является незаконным владельцем имущества и у него имущество может быть истребовано по правилам статьи 301 ГК РФ.
Как следует из определения суда от 24.11.2015 года, сделка признана недействительной по специальным основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку судом установлена безвозмездность сделки, по причине отсутствия оплаты за спорное помещение Соповым Ю.А. ЗАО "Стройимпульс". Суд апелляционной инстанции также указал, что Сопов Ю.А. при совершении сделки знал об ущемлении интересов кредиторов.
В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения.
Требование конкурсного управляющего правомерно рассмотрено в деле о банкротстве застройщика.
При таких обстоятельствах, спорное имущество подлежит возврату ЗАО "Тюменский строитель" Соповым Ю.А. и ЗАО "Стройимпульс".
Действительно, право собственности на нежилые помещения за ЗАО "Стройимпульс" не зарегистрировано, однако общество является застройщиком, построившим объект и заявившим одновременно о признании права собственности и о возврате имущества и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
При этом, суд апелляционной инстанции, исходя из принципов правовой определенности, считает, что в сложившейся ситуации, с учетом нахождения должника в процедуре банкротства, учитывая вынесение судом первой инстанции определения в рамках рассмотрения дела ЗАО "Тюменский строитель" о погашении требований участников строительства, для предотвращения дальнейших судебных споров, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта.
В суде первой инстанции ЗАО "Стройимпульс" заявлено о пропуске срока исковой давности, который общество предлагает исчислить с 13.12.2011 и считать истекшим 13.12.2014 года.
Повторно исследовав данный вопрос, суд апелляционной инстанции, считает срок не пропущенным, в силу следующего.
Суд апелляционной инстанции считает применение судом первой инстанции положений статьи 208 ГК РФ ошибочным.
В силу статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".
На момент вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ срок исковой давности по спорным требованиям не истек, соответственно судом применяются положения данного закона о порядке исчисления срока давности.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 года ЗАО "Тюменский строитель" отказано в удовлетворении требований о включении в реестр ЗАО "Стройимпульс" денежных требований и указано на возможность отказа от исполнения договоров.
Учитывая, что в ЗАО "Тюменский строитель" и ЗАО "Стройимпульс" генеральным директором было одно и тоже лицо, то до смены исполнительного органа не могло быть известно об отсутствии оснований для исполнения должником обязательства по передаче объекта. Зубаиров А.Н. утвержден конкурсным управляющим ЗАО "Тюменский строитель" только 06.04.2015 года.
Договоры N 591 и 592 расторгнуты 31.03.2016, с момента расторжения договора основания владения у ответчиков отпали и на дату подачи настоящего заявления (10.05.2016) срок о возврате имущества, не пропущен.
Довод подателя жалобы о том, что настоящий спор подлежал рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Стройимпульс" отклоняется, поскольку противоречит положениями статьи 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, поскольку, одним из критериев рассмотрения спора об истребовании недвижимого имущества в рамках того или иного дела о банкротстве застройщика, это является наличие у лица статуса застройщика спорного помещения.
В данном случае, суд первой инстанции правильно указал, что основанием предъявления соответствующих требований послужило расторжение договоров N N 591 и 592 от 13 декабря 2011 года на долевое участие в строительстве, в которых должник принял на себя права и обязанности Застройщика, в смысле части 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве т.е. в спорных отношениях застройщиком является ЗАО "Тюменский строитель".
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 июля 2016 года по делу N А70-1897/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2016 N 08АП-9763/2016 ПО ДЕЛУ N А70-1897/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2016 г. N 08АП-9763/2016
Дело N А70-1897/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Литвинцевой Л.Р., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бойченко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9763/2016) закрытого акционерного общества "Стройимпульс" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 июля 2016 года по делу N А70-1897/2014 (судья Ли Э.Г.), вынесенное по заявлению конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Тюменский строитель" Зубаирова Айрата Наильевича к закрытому акционерному обществу "Стройимпульс" (ИНН 7203199874, ОГРН 1077203044016) и индивидуальному предпринимателю Сопову Юрию Алексеевичу об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности на него, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) закрытого акционерного общества "Тюменский строитель" (ИНН 7204083463, ОГРН 1047200589105),
при участии в судебном заседании представителей:
- от закрытого акционерного общества "Стройимпульс" - представитель Зворыгин П.А. (паспорт, доверенность от 14.09.2016);
- от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Тюменский строитель" Зубаирова Айрата Наильевича - Ясько С.А. (паспорт, доверенность от 28.05.2015);
- установил:
в Арбитражный суд Тюменской области 27 февраля 2014 года обратилась Юшкова Елена Ивановна с заявлением к закрытому акционерному обществу "Тюменский строитель" о несостоятельности (банкротстве), в связи с наличием просроченной более трех месяцев кредиторской задолженности в размере 278 100 руб.
В Арбитражный суд Тюменской области 17 марта 2014 года обратилось общество с ограниченной ответственностью "Новые Технологии Техника Тюменского Региона" с заявлением к ЗАО "Тюменский строитель" о несостоятельности (банкротстве), в связи с наличием просроченной более трех месяцев кредиторской задолженности в размере 2 320 770 руб. суммы задолженности.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 07 апреля 2014 года заявление ООО "Новые Технологии Техника Тюменского Региона" о признании ЗАО "Тюменский строитель" несостоятельным (банкротом) принято судом к рассмотрению в качестве заявления о вступлении в дело о несостоятельности (банкротстве) N А70-1897/2014.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 16 апреля 2014 года требование Юшковой Елены Ивановны признано необоснованным, во введении в отношении ЗАО "Тюменский строитель" процедуры наблюдения отказано.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06.11.2014 в отношении ЗАО "Тюменский строитель" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника назначен Зубаиров Айрат Наильевич.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 05 декабря 2014 года по делу N А70-1897/2014 в отношении процедуры банкротства ЗАО "Тюменский строитель" применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 06 апреля 2015 года в отношении ЗАО "Тюменский строитель" открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Зубаиров Айрат Наильевич.
Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" N 64 от 11 апреля 2015 года.
В Арбитражный суд Тюменской области 10 мая 2016 года обратилось ЗАО "Тюменский строитель" к закрытому акционерному обществу "Стройимпульс" и предпринимателю Сопову Ю.А. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности на него, со ссылкой на статьи 60 и 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) (том 530 л.д. 2-7), просит:
- истребовать из чужого незаконного владения ЗАО "Стройимпульс" и предпринимателя Сопова Юрия в пользу ЗАО "Тюменский строитель" следующее недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое общая площадь 280,1 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область. г. Тюмень, ул. Газопромысловая. 4. кадастровый номер 72:23:0106002:6431.
- - истребовать из чужого незаконного владения ЗАО "Стройимпульс" в пользу ЗАО "Тюменский строитель" недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 228 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область. г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4,. кадастровый номер 72:23:0106002:6430;
- - признать за ЗАО "Тюменский строитель" право собственности на недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 280,1 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4, кадастровый номер 72:23:0106002:6431; техподполье, общая площадь 228 кв. м, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4. кадастровый номер 72:23:0106002:6430.
Определением от 06 июня 2016 года к участию в рассмотрении данного обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (том 552 л.д. 10).
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06.07.2016 по делу N А70-1897/2014 заявленные требования удовлетворены частично.
Суд определил истребовать из чужого незаконного владения предпринимателя Сопова Ю.А. в пользу ЗАО Тюменский строитель" недвижимое имущество: помещение, назначение нежилое, общей площадью 280,1 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4, кадастровый номер 72:23:0106002:6431. В удовлетворении требований об истребовании из чужого незаконного владения в пользу ЗАО "Тюменский строитель" недвижимого имущества - помещения, назначение: нежилое, общая площадь 280,1 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область. г. Тюмень, ул. Газопромысловая. 4. кадастровый номер 72:23:0106002:6431, - в отношении ЗАО "Стройимпульс" отказано. С предпринимателя Сопова Юрия Алексеевича в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.
Также суд первой инстанции определил истребовать из чужого незаконного владения ЗАО "Стройимпульс" в пользу ЗАО "Тюменский строитель" следующее недвижимое имущество: помещение, назначение нежилое, общая площадь 228 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область. г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4,. кадастровый номер 72:23:0106002:6430. С ЗАО "Стройимпульс" в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины. За ЗАО "Тюменский строитель" признано право собственности на недвижимое имущество: помещение, назначение нежилое, общая площадь 280,1 кв. м, этаж: техподполье, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4, кадастровый номер 72:23:0106002:6431; техподполье, общая площадь 228 кв. м, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4. кадастровый номер 72:23:0106002:6430. С предпринимателя Сопова Ю.А. в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины. С ЗАО "Стройимпульс" в доход федерального бюджета взыскано 9 000 руб. госпошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ЗАО "Стройимпульс" Ямщиков Д.В. подал апелляционную жалобу, в которой просил определение арбитражного суда от 06.07.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела. По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции неправильно истолковал положения статьи 201.8 Закона о банкротстве, спор подлежал рассмотрению в другом деле - А70-846/2015 о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Стройимпульс".
Суд первой инстанции неправильно истолковал статью 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", поскольку договоры участия в долевом строительстве N 591 и N 592 от 13.12.2011 фактически исполнены.
Суд первой инстанции необоснованно не применил пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку должен был учесть исполнение ЗАО "Тюменский строитель" договоров участия в долевом строительстве N 591 и 592 от 13.12.2011.
Суд первой инстанции неверно пришел к выводу об отсутствии оплаты по договорам участия в долевом строительстве N 591 и 592 от 13.12.2011.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Тюменский строитель" указало на несостоятельность доводов апелляционной жалобы ЗАО "Стройимпульс".
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.
В судебном заседании представитель ЗАО "Стройимпульс" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель конкурсного управляющего ЗАО "Тюменский строитель" Зубаирова Айрата Наильевича считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются несостоятельными. Просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в рассмотрении настоящего обособленного спора, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268, 272 АПК РФ, изучив его материалы, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав явившихся представителей заинтересованных лиц, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Тюменской области от 06.07.2016 по делу N А70-1897/2014 подлежит оставлению без изменения по основаниям, изложенным в мотивировочной части постановления.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Тюменский строитель" (застройщик) и ЗАО "Стройимпульс" (участник долевого строительства) заключены договоры, в соответствии с условиями которых ЗАО "Тюменский строитель" обязался после ввода в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома ГП-1 в составе многоэтажных жилых домов с объектами соцкультбыта, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, район улиц Тихая - Просторная, передать в собственность ЗАО "Стройимпульс" следующие объекты долевого строительства:
- - по договору участия в долевом строительстве N 591 от 13.12.2011 (зарегистрирован 17.12.2011 г., N 72-72-01/549/2011-053) доля участия участника в строительстве по договору: нежилое помещение, общей площадью 280,10 кв. м расположенное в цокольном этаже, в осях 1с-9с АсДс, цена объекта долевого строительства 8 403 000 руб. (том 530 л.д. 40-47);
- - по договору участия в долевом строительстве N 592 от 13.12.2011 (зарегистрирован 19.12.2011 г.. N 72-72-01/549/2011-054) доля участия участника в строительстве по договору составляет: нежилое помещение, общей площадью 264,20 кв. м, расположенное в цокольном этаже, в осях 1с-9с АсДс (планировка прилагается в Приложении N 2), цена объекта долевого строительства - 7 926 000 руб. (том 530 л.д. 48-55).
ЗАО "Стройимпульс" должен был произвести оплату по договорам в момент их подписания договоров путем перечисления денежных средств на расчетный счет ЗАО "Тюменский строитель" (Застройщика), внесением в кассу застройщика, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству Российской Федерации (пункты 3.1.).
Должником получено разрешение Администрации г. Тюмени на ввод объекта в эксплуатацию N RU72304000-150-рв от 07 сентября 2012 года, в отношении жилого дома ГП-1 (присвоенный адрес: Тюменская область. г. Тюмень, ул. Газопромысловая. 4. ул. Газопромысловая, 4/1) (том 530 л.д. 58-59).
На основании актов приема-передачи нежилого помещения в собственность от 29.12.2012 указанные помещения переданы ЗАО "Стройимпульс" (том 530 л.д. 56, 57).
На основании договоров участия в долевом строительстве, актов приема-передачи и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было зарегистрировано право собственности ЗАО "Стройимпульс" на следующие нежилые помещения:
- - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 280,1 кв. м. этаж: техподполье, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая, 4, кадастровый номер 72:23:0106002:6431, дата государственной регистрации права 03.10.2013 г., запись регистрации N 72-72-01/396/2013-1 10 (том 530 л.д. 62);
- - помещение, назначение: нежилое, общая площадь 228 кв. м. этаж: техподполье. адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Газопромысловая. 4, кадастровый номер 72:23:0106002:6430, дата государственной регистрации права 04.10.2013 г., запись регистрации N 72-72-01 /396/2013-111 (том 530 л.д. 71).
ЗАО "Тюменский строитель" свою часть обязательств по договорам N 591, 592 выполнил. Доказательства оплаты ЗАО "Стройимпульс" по упомянутым выше договорам не представлены.
Отсутствие оплаты за спорные помещения подтверждается постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суд от 04.02.2016 по делу N А70-846/2015, которым отказано во включении соответствующих требований ЗАО "Тюменский строитель" в реестр кредиторов ЗАО "Стройимпульс", однако разъяснено право заявителя, выступающего в спорных отношениях в качестве застройщика, на односторонний отказ от договоров N N 591 и 592 от 13.12.2011 на долевое участие в строительстве в порядке, установленном Федеральным законом 214-ФЗ.
Таким образом, ранее судами было установлено, что ЗАО "Стройимпульс" обязательства по договорам участия в долевом строительстве не исполнило, т. к. не произвело оплату за нежилые помещения.
В настоящем обособленном споре доказательства оплаты стоимости долевого участия также не представлены.
Нежилое помещение площадью 280,1 кв. м впоследствии передано ЗАО "Стройимпульс" в собственность предпринимателя Сопова Ю.А. по договору купли-продажи нежилого помещения 1/1 от 23.12.2013 (том 530 л.д. 63-65) и передаточному акту (том 530 л.д. 66). На основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности Сопова Ю.А. на упомянутое нежилое помещение (том 530 л.д. 68).
Договор купли-продажи 1/1 от 23.12.2013 признан недействительным определением Арбитражного суда Тюменской области от 24.11.2015 (том 530 л.д. 97-107), оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2016 (том 530 л.д. 108-119), вынесенных в рамках дела N А70-846/2015 Этим же определением применены последствия недействительности сделки, Сопов Ю.А. обязан возвратить нежилое помещение в конкурсную массу ЗАО "Стройимпульс".
Доказательства, подтверждающие исполнение Соповым Ю.А. определения суд не представлены.
Нежилое помещение площадью 228 кв. м находится в собственности ЗАО "Стройимпульс", что подтверждается результатами инвентаризации основных средств ЗАО "Стройимпульс", которые отражены в инвентаризационной описи N 1 от 09.11.2015, размещенной конкурсным управляющим ответчика в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 09 ноября 2015 года (сообщение N 812216) (том 530 л.д. 72-74).
Должником в адрес ЗАО "Стройимпульс" направлены предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров N N 591 и 592 от 13.12.2011 на долевое участие в строительстве и о последствиях неисполнения указанных предупреждений (том 530 л.д. 120, 127, 122-123, 129-130), которые получены ЗАО "Стройимпульс" 29.02.2016 (том 530 л.д. 121,128), однако оставлены последним без исполнения. Денежных средств в оплату цены указанных Договоров от 13 декабря 2011 года в адрес ЗАО "Тюменский строитель" не поступило.
Далее, уведомлениями от 31.03.2016 (том 530 л.д. 126, 133), направленными в адрес ЗАО "Стройимпульс" ценными письмами, с уведомлением о вручении (том 530 л.д. 124, 125, 131, 132), договоры N N 591 и 592 от 12.12.2011 расторгнуты ЗАО "Тюменский строитель" в одностороннем порядке, в соответствии с положениями статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ. Договоры считаются расторгнутыми с момента направления указанных уведомлений от 31.03.2016.
При этом, названными уведомлениями от 31.03.2016 ЗАО "Стройимпульс", в связи с расторжением соответствующих договоров, предложено возвратить в собственность ЗАО "Тюменский строитель" спорное недвижимое имущество.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Пунктом 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В данном случае сторонами предусмотрено, что оплата производится в момент подписания договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, внесением в кассу застройщика, либо иным способом, не противоречащим действующему законодательству РФ (пункты 3.1 договоров).
Доказательств оплаты по договорам N 591, 592 в нарушение статей 9, 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. Довод подателя жалобы о том, что акты приема-передачи от 29.12.2012 являются доказательствам внесения денежных средств, является необоснованным, поскольку не является первичным документом.
В силу статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом.
Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Согласно части 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
ЗАО "Тюменский строитель" процедура одностороннего расторжения договоров долевого участия соблюдена.
При этом, в статье 450 ГК РФ предусмотрено три способа расторжения (изменения) договора: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон в судебном порядке; по заявлению одной из сторон об отказе от договора (исполнения договора), что как раз и произошло в нашем случае.
Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившим в силу с 01.06.2015, в ГК РФ введена статья 450.1.
В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Односторонний отказ от договора заявлен конкурсным управляющим 31.03.2016 года, в связи с чем, суд полагает возможным применение к спорным отношениям положений статьи 450.1.
По правилам пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4).
Пунктом 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
При таких обстоятельствах, договоры N 591 и 592 от 13.12.2011 считаются расторгнутыми с 31.03.2016 (направление уведомления об одностороннем отказе (расторжении) договора).
Ссылка подателя жалобы на то, что по смыслу пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ ЗАО "Тюменский строитель" подтвердило действие договоров N 591 и 592 от 13.12.2011 путем подписания актов приема-передачи от 29.12.2012, отклоняется.
В силу пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Как следует из материалов дела, со стороны ЗАО "Тюменский строитель" и ЗАО "Стройимпульс" договоры подписаны одним лицом генеральным директором Санниковым А.Ю., соответственно договоры заключены заинтересованными лицами.
Акты приема-передачи от 29.12.2012 также подписаны одним лицом, как от имени застройщика, так и от имени участника долевого строительства, генеральным директором А.Ю. Санниковым.
Несмотря на то, что объекты долевого строительства переданы, при отсутствии доказательств встречного эквивалентного предоставления за переданные объекты, суд не может констатировать добросовестность предложенного застройщиком исполнения, при наличии заинтересованности двух юридических лиц.
Соответственно, суд не может и констатировать недобросовестность ЗАО "Тюменский строитель" по заявлению отказа от договоров, поскольку данное нарушение выявлено только при назначении конкурсного управляющего Зубаирова Айрата Наильевича, который получил реальную возможность узнать о таком нарушении только с момента своего назначения.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Исходя из данных разъяснений, продавец не получивший оплату вправе расторгнуть договор, несмотря на государственную регистрацию права собственности за покупателем, и потребовать возврата имущества.
При этом, рассмотрение судом первой инстанции заявления к ЗАО "Стройимпульс" как требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не является основанием для отмены судебного акта, поскольку конкурсный управляющий ссылался в заявлении именно на возврат имущества в связи с расторжением договора (статью 1102, 1103 ГК РФ).
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).
Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (статья 1104 ГК РФ).
Следовательно, в связи с односторонним отказом со стороны ЗАО "Тюменский строитель" от договоров N N 591 и 592, и признанием недействительным договора купли-продажи N 1/1 от 23.12.2013 с предпринимателем Соповым Ю.А., у ЗАО "Стройимпульс", Сопова Ю.А. нет правовых оснований удерживать спорное имущество.
Учитывая, что правовыми последствиями также является возврат имущества продавцу, то у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены судебного акта.
Относительно истребования имущества у ИП Сопова Ю.А.
Сопов Ю.А. не является покупателем имущества по спорной сделке, однако суд признал недействительной сделку купли-продажи нежилого помещения Соповым Ю.А. у ЗАО "Стройимпульс" и применил последствия недействительности сделки в виде возврата имущества ЗАО "Стройимпульс".
Определение суда Соповым Ю.А. не исполнено, однако он является незаконным владельцем имущества и у него имущество может быть истребовано по правилам статьи 301 ГК РФ.
Как следует из определения суда от 24.11.2015 года, сделка признана недействительной по специальным основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку судом установлена безвозмездность сделки, по причине отсутствия оплаты за спорное помещение Соповым Ю.А. ЗАО "Стройимпульс". Суд апелляционной инстанции также указал, что Сопов Ю.А. при совершении сделки знал об ущемлении интересов кредиторов.
В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения.
Требование конкурсного управляющего правомерно рассмотрено в деле о банкротстве застройщика.
При таких обстоятельствах, спорное имущество подлежит возврату ЗАО "Тюменский строитель" Соповым Ю.А. и ЗАО "Стройимпульс".
Действительно, право собственности на нежилые помещения за ЗАО "Стройимпульс" не зарегистрировано, однако общество является застройщиком, построившим объект и заявившим одновременно о признании права собственности и о возврате имущества и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
При этом, суд апелляционной инстанции, исходя из принципов правовой определенности, считает, что в сложившейся ситуации, с учетом нахождения должника в процедуре банкротства, учитывая вынесение судом первой инстанции определения в рамках рассмотрения дела ЗАО "Тюменский строитель" о погашении требований участников строительства, для предотвращения дальнейших судебных споров, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта.
В суде первой инстанции ЗАО "Стройимпульс" заявлено о пропуске срока исковой давности, который общество предлагает исчислить с 13.12.2011 и считать истекшим 13.12.2014 года.
Повторно исследовав данный вопрос, суд апелляционной инстанции, считает срок не пропущенным, в силу следующего.
Суд апелляционной инстанции считает применение судом первой инстанции положений статьи 208 ГК РФ ошибочным.
В силу статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".
На момент вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ срок исковой давности по спорным требованиям не истек, соответственно судом применяются положения данного закона о порядке исчисления срока давности.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 года ЗАО "Тюменский строитель" отказано в удовлетворении требований о включении в реестр ЗАО "Стройимпульс" денежных требований и указано на возможность отказа от исполнения договоров.
Учитывая, что в ЗАО "Тюменский строитель" и ЗАО "Стройимпульс" генеральным директором было одно и тоже лицо, то до смены исполнительного органа не могло быть известно об отсутствии оснований для исполнения должником обязательства по передаче объекта. Зубаиров А.Н. утвержден конкурсным управляющим ЗАО "Тюменский строитель" только 06.04.2015 года.
Договоры N 591 и 592 расторгнуты 31.03.2016, с момента расторжения договора основания владения у ответчиков отпали и на дату подачи настоящего заявления (10.05.2016) срок о возврате имущества, не пропущен.
Довод подателя жалобы о том, что настоящий спор подлежал рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Стройимпульс" отклоняется, поскольку противоречит положениями статьи 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, поскольку, одним из критериев рассмотрения спора об истребовании недвижимого имущества в рамках того или иного дела о банкротстве застройщика, это является наличие у лица статуса застройщика спорного помещения.
В данном случае, суд первой инстанции правильно указал, что основанием предъявления соответствующих требований послужило расторжение договоров N N 591 и 592 от 13 декабря 2011 года на долевое участие в строительстве, в которых должник принял на себя права и обязанности Застройщика, в смысле части 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве т.е. в спорных отношениях застройщиком является ЗАО "Тюменский строитель".
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 06 июля 2016 года по делу N А70-1897/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Н.А.ШАРОВА
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)