Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.06.2017 N 33-10873/2017 ПО ДЕЛУ N 2-1927/2016

Требование: О признании утратившими право пользования жилым помещением.

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Новый собственник квартиры указывает, что регистрация ответчиков, являющихся членами семьи бывшего владельца, в жилом помещении нарушает его права. Прежний собственник квартиры ссылается на то, что договор купли-продажи является ничтожным, поскольку прикрывал договор займа под залог квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июня 2017 г. N 33-10873/2017


Судья Игнатьева О.С.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Рогачева И.А. Мирошниковой Е.Н.
При секретаре С.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 08 июня 2017 года гражданское дело N 2-1927/16 по апелляционным жалобам Р.Л., И., З.Н. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 сентября 2016 года по иску З.Ю. к Р.А., Р.М., И., З.Н. о признании утратившими право пользования жилым помещением, по иску Р.Л. к З.Ю. о признании сделки недействительной,
Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения явившихся лиц,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:

Спорное жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Собственником спорной квартиры является истец на основании договора купли-продажи от 17.03.2014 г., заключенного им с Р.Л.
По спорному адресу по месту жительства до настоящего времени зарегистрированы ответчики Р.А., И., Р.М., З.Н.
З.Ю., полагая, что регистрация ответчиков в спорном жилом помещении, нарушают его права, как собственника жилого помещения, обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Р.А., Р.М., И., З.Н. о признании их утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>.
Р.Л. обратилась в суд с иском к З.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от 17.03.2014 г., ссылаясь на то, что данная сделка является ничтожной, поскольку прикрывала договор займа под залог квартиры в обеспечение исполнения ее обязательств перед З.Ю. по договору займа.
Определением суда от 19.04.2016 г. дела объединены в одно производство.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 сентября 2016 года исковые требования З.Ю. удовлетворены.
Суд признал Р.А., Р.М., И., З.Н. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>.
В удовлетворении исковых требований Р.Л. отказано.
Ответчики Р.Л., И., З.Н. подали апелляционные жалобы, из содержания которых следует, что они не согласны с решением суда, просят его отменить в иске З.Ю. отказать, встречные исковые требования Р.Л. удовлетворить.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, отвечающего требованиям закона.
Статьей 35 Конституции РФ гарантирована охрана законом права частной собственности. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствием с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В силу п. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира по адресу: <адрес> принадлежала Р.Л. на основании договора дарения квартиры, заключенного 21.12.2004 г. между Р.Л. и З.Н., которой право собственности на квартиру было приобретено на основании договора долевого участия в строительстве (л.д. 41 - 50).
06.03.2014 г. Р.Л. выдала доверенность, удостоверенную нотариусом С.Л. на бланке N..., зарегистрированную в реестре за N..., согласно которой Р.Л. уполномочила указанных в доверенности лиц быть ее представителями в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по вопросу регистрации перехода (прекращения) ее права собственности на квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 177).
17.03.2014 г. Р.Л. продала квартиру по спорному адресу З.Ю. на основании договора купли-продажи, заключенного между ними в простой письменной форме (л.д. 39 - 40).
В соответствии с п. 7 договора купли-продажи Р.Л. обязалась сняться с регистрационного и обеспечить снятие совместно с ней зарегистрированных лиц в течение 30 дней с момента подписания договора.
Право собственности З.Ю. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 03.04.2014 г. (л.д. 94). От имени Р.Л. заявление на государственную регистрацию прекращения права собственности было подано <...> по доверенности N... (л.д. 37 - 38).
17.04.2014 г. между Р.Л. и З.Ю. заключен договор найма спорного жилого помещения с правом выкупа, договор заключен на срок до 15.04.2016 г. (л.д. 118 - 121).
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07.09.2015 г. по гражданскому делу N 2-3513/2015 г. Р.Л. была признана утратившей право пользования жилым помещением по спорному адресу, решение вступило в законную силу, ответчиком не обжаловалось.
Как следует из справки формы 9, в спорной квартире по месту жительства до настоящего времени зарегистрированы ответчики Р.А., И., Р.М., З.Н. (л.д. 12).
Удовлетворяя требование З.Ю., суд первой инстанции исходил из того, что был осуществлен переход права собственности от Р.Л. к З.Ю., в связи с чем, отсутствуют правовые основания для сохранения за ответчиками, чьи права производны от права Р.Л., права пользования жилым помещением, членами семьи нового собственника (истца) ответчики не являются, какого-либо соглашения о пользовании спорным объектом недвижимости между сторонами по иску З.Ю. не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о признании ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении исковых требований Р.Л. о признании договора купли-продажи притворной сделкой и отклоняет доводы апелляционных жалоб ответчиков, исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной нормы следует, что в притворной сделке имеют место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.
Согласно положениям пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата товара.
Как было указано выше, 17.03.2014 года между З.Ю. и Р.Л. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Согласно расписке от 17.03.2014 г. Р.Л. получила по договору купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от 17.03.2014 г. денежную сумму в размере 3 500 000 руб. (л.д. 176).
Пункт 5 договора купли-продажи содержит условие о том, что по соглашению сторон настоящий договор является одновременно актом приема-передачи квартиры.
Право собственности З.Ю. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 03.04.2014 г.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, в том числе о предмете договора, цене, установлен срок, порядок передачи квартиры покупателю; цена квартиры уплачена покупателем полностью; З.Ю. принимает меры по вступлению во владение недвижимым имуществом, предъявив требования об устранении препятствий в осуществлении права собственности.
Таким образом, при заключении оспариваемой сделки воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора.
Каких-либо обстоятельств, которые давали бы основания считать заключенный между сторонами договор купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей договор займа под залог недвижимости в обеспечение заемных обязательств Р.Л., и определить его существенные условия иначе, чем это указано в договоре, судом не установлено, соответствующие доказательства Р.Л. не представлены.
Обстоятельства наличия между З.Ю. и Р.Л. к моменту заключения договора купли-продажи квартиры заемных обязательств по трем договорам беспроцентного займа на сумму 410 000 рублей (от 26.12.2013 года), 400 000 рублей (от 11.02.2014 года) и 260 000 рублей (от 11.02.2014 года), срок исполнения которых на 17 марта 2014 года еще не наступил, само по себе не дает оснований считать заключенный договор купли-продажи договором залога недвижимого имущества в обеспечение возврата ранее полученных заемных денежных средств, поскольку общая сумма займа несоизмерима со стоимостью квартиры, договоры займа содержат условия об их заключении без обеспечения, при этом заключение договора в обеспечение возврата переданных средств в общем размере 1070 000 рублей не требовало дополнительной передачи З.Ю. Р.Л. денежных средств в размере 3500 000 рублей.
На обстоятельства получения от З.Ю. 17 марта 2014 года суммы займа в размере 3 500 000 рублей с одновременным залогом недвижимости Р.Л. не ссылалась и, требуя, применить последствия недействительности притворной сделки, не просила установить факт существования у нее заемных обязательств перед З.Ю. в указанной сумме, оспаривая сам факт ее получения.
Между тем, безденежность выданной при заключении договора купли-продажи расписки Р.Л. не доказана, свою подпись в расписке Р.Л. не оспаривала,
Заключение между З.Ю. и Р.Л. договора займа от 25.04.2014 года на сумму 1352 000 рублей, а также договора найма квартиры с правом ее последующего выкупа было осуществлено значительно позднее заключения договора купли-продажи, получения Р.Л. от З.Ю. денежных средств в счет исполнения данного договора и регистрации перехода права собственности на квартиру, в силу чего, не могло повлиять на волеизъявление сторон по состоянию на 17 марта 2014 года.
Приведенные Р.Л. обстоятельства, связанные с наличием между нею и З.Ю. заемных отношений, при отсутствии сведений об исполнении обязательств по договорам займа от 26.12.2013 года, от 11.02.2014 года и от 11.02.2014 года, а также сведений о предъявлении З.Ю. требований об исполнении данных обязательств, срок исполнения которых наступил соответственно в апреле и мае 2014 года, могут свидетельствовать лишь о нуждаемости Р.Л. в марте 2014 года в получении значительных денежных средств в дополнение к ранее полученным от З.Ю., но не на условиях возвратности, а также о возможном наличии между сторонами договоренности о продаже квартиры по цене ниже ее рыночной стоимости с целью быстрого получения денежных средств с прекращением существующих к моменту заключения договора купли-продажи заемных обязательств.
Между тем соответствующая договоренность влияет лишь на возможность удовлетворения требований З.Ю. к Р.Л. о взыскании задолженности по договорам займа от 26.12.2013 года, от 11.02.2014 года и от 11.02.2014 года, но не дает оснований для признания договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, как сделкой, направленной на достижение иного правового результата, не влекущего переход права собственности на спорную квартиру.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.
Доводы жалоб ответчиков и Р.Л. повторяют позицию, изложенную ими при рассмотрении дела, которой суд дал оценку в соответствии с положением ст. 67 ГПК РФ, оснований для переоценке доказательств судебная коллегия не находит.
Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана в соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ, в связи с чем, доводы апелляционных жалоб не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, и не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 07 сентября 2016 года оставить без изменения, а поданные апелляционные жалобы - без удовлетворения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)