Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Сириной В.В.,
Тихомирова В.В.,
рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Т" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.11.2016 (судья Голощапов М.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2017 (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу N А70-9691/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Т" (625048, город Тюмень, улица Шиллера, дом 46, корпус 2/1, ОГРН 1027200781343, ИНН 7204029748) к индивидуальному предпринимателю Рыльцыной Ирине Сергеевне (ОГРНИП 304720330100780, ИНН 720300265722) о взыскании задолженности.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Т" - Бронников С.В. по доверенности от 27.04.2017.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Т" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Рыльцыной Ирине Сергеевне (далее - предприниматель) о взыскании 152 935 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды нежилых помещений от 01.12.2009 N 04/10 и N 05/10, 13 630 руб. 93 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.11.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2017, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами не принято во внимание следующее: в силу пункта 6.6 договоров аренды обеспечительный платеж в общем размере 318 752 руб. 08 коп. удержан обществом не с целью обеспечения арендной платы за последний месяц аренды, а в качестве штрафа за ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договорам аренды; условиями этих договоров не предусмотрено изменение размера штрафа; при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды вопрос о возврате части обеспечительного платежа в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сторонами не разрешен; арендатор за весь период действия договоров не обращался к арендодателю с предложением об уменьшении размера обеспечительного платежа.
Общество полагает необоснованным вывод судов о прекращении обязательства предпринимателя зачетом встречного требования, поскольку зачетом могут быть прекращены обязательства, срок исполнения которых наступил, тогда как срок требования ответчика о частичном возврате обеспечительного платежа не наступил в связи с тем, что мог наступить только в случае подписания сторонами соглашения о его возврате.
Отзыв на кассационную жалобу предпринимателем не представлен.
Учитывая надлежащее извещение предпринимателя о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие его представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений от 01.12.2009 N 04/10, от 01.12.2009 N 04/10 (далее - договор N 04/10, договор N 05/10, совместно именуемые - договоры аренды), согласно которым арендатор принял от арендодателя во временное пользование нежилые помещения, расположенные на 3 этаже торгово-развлекательного комплекса "Премьер", находящегося по адресу: город Тюмень, улица 50 лет ВЛКСМ, дом 63, площадью, соответственно, 63,4 кв. м и 45,5 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.2 договоров аренды срок аренды установлен с 01.01.2010 по 30.11.2010.
По условиям подписанных сторонами к договорам аренды дополнительных соглашений от 19.11.2010 N 3, от 01.09.2011 N 4, от 01.02.2012 N 5, от 01.09.2012 N 5,; от 01.09.2012 N 6; от 11.08.2014 N 11, от 01.08.2014 N 12, от 31.03.2013 N 13, от 01.12.2014 N 13, от 31.03.2015 N 14 срок аренды нежилых помещений продлевался, последний раз по 30.09.2015.
Обязанностью арендатора является уплата арендной платы, коммунальных и эксплуатационных расходов согласно разделу 5 договоров аренды (пункт 4.1.1 договоров N 04/10 и N 05/10).
По условиям пункта 5.1.1 договоров аренды первоначально за арендуемые помещения сторонами установлена арендная плата по договору N 04/10-145 820 руб., по договору N 05/10-104 650 руб.
В последующем по дополнительным соглашениям к договорам аренды стороны изменяли размер арендной платы по каждому договору, соответственно:
- - 155 330 руб. и 111 475 руб. на период с 01.12.2010 по 31.10.2011;
- - 164 840 руб. и 118 300 руб. на период с 01.11.2011 по 30.09.2012;
- - 174 350 руб. и 129 675 руб. на период с 01.10.2012 по 31.08.2013;
- - 158 500 руб. и 113 750 руб. на период с 01.04.2014 по 30.04.2014;
- - 174 350 руб. и 125 125 руб. с 01.05.2014.
Кроме того, дополнительными соглашениями изменена арендная плата:
- - по договору N 04/10 на сумму: 133 140 руб. с 01.08.2014; 114 120 руб. с 01.11.2014; 85 590 руб. с 01.12.2014; 63 400 руб. на период с 01.04.2015 по 31.07.2015;
- - по договору N 05/10 на сумму: 95 550 руб. на период с 01.05.2014 по 31.08.2014; 15 125 руб. с 01.09.2014, 81 900 руб. с 01.11.2014; 61 425 руб. с 01.12.2014; 45 500 руб. на период с 01.04.2015 по 31.07.2015.
В пункте 6.6 договоров аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в суд и без подписания соглашения о расторжении, в случаях:
- - при использовании арендатором помещений не по назначению, в том числе и в случае несогласованной сдачи помещений в субаренду;
- - при существенном ухудшении в результате действий арендатора технического или санитарного состояния помещений;
- - нарушении установленного настоящим договором срока внесения арендной платы, эксплуатационных и коммунальных услуг более чем 2 раза, при просрочке платежа более 5 дней;
- - однократного не внесения арендатором арендной платы, эксплуатационных и коммунальных услуг в установленный договором срок при условии, что просрочка внесения арендной платы составит более 10 календарных дней от установленного договором срока платежа.
В этих случаях договор аренды считается расторгнутым по истечении 5 рабочих дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора. За этот же период арендатор обязан освободить помещение от собственного имущества и передать помещение арендодателю по соответствующему акту приема-передачи. Сумма обеспечительной меры, внесенная арендатором, при этом остается у арендодателя в виде штрафа.
Согласно пунктам 9.2, 9.3 договоров аренды в обеспечение исполнения обязательств арендатор в течение 10 календарных дней с даты вступления в силу договора, обязался перечислить на расчетный счет арендодателя сумму обеспечительной меры в размере месячной арендной платы и платы за эксплуатационные расходы; указанная обеспечительная мера засчитывается в счет погашения части суммы арендной платы за последний месяц аренды помещения или за месяц предшествующий дате досрочного расторжения договора аренды.
Предпринимателем изначально по договорам аренды внесен обществу обеспечительный платеж в размере 161 320 руб. и 120 300 руб. соответственно, всего 281 620 руб.
В дальнейшем, в связи с изменением размера арендной платы, на основании выставленного обществом счета от 22.11.2012 N 148 предприниматель доплатила в счет обеспечительного платежа 37 132 руб. 08 коп., в результате чего его сумма по обоим договорам составила 318 752 руб. 08 коп.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по внесению арендной платы, общество уведомлением от 09.07.2015 сообщило арендатору о расторжении договоров аренды, об обязанности уплатить образовавшуюся задолженность в срок до 30.09.2015.
Договоры аренды прекратили свое действие 31.07.2015.
В целях досудебного урегулирования спора общество направило ответчику претензию от 21.06.2016 с просьбой погасить имеющуюся задолженность, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Неисполнение предпринимателем требований претензии явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 410, 431 ГК РФ и, применив правила толкования договора, принимая во внимание факт изменения сторонами по инициативе арендатора размера обеспечительного платежа в связи с увеличением размера арендной платы, пришел к выводу о том, что обеспечительный платеж равен сумме месячной арендной платы и не является фиксированным, а отсутствие в договорах аренды порядка изменения обеспечительного платежа не исключает возможность его изменения сторонами.
Установив такие обстоятельства, как то, что: арендная плата по обоим договорам на момент их расторжения, а, следовательно, и обеспечительный платеж составляли 135 500 руб.; арендатором уплачен обществу обеспечительный платеж в размере 318 752 руб. 08 коп.; задолженность предпринимателя по арендной плате составила 139 919 руб. 08 коп., вместо предъявленных обществом 152 935 руб. 45 коп.; наличие у предпринимателя встречного требования к обществу о возврате излишне уплаченного обеспечительного платежа 182 251 руб. 08 коп. (318 752 руб. 08 коп. - 135 500 руб.), суд пришел к выводу о погашении имевшегося долга по арендной плате в счет исполнения обязательства общества по возврату излишне полученной суммы обеспечительного платежа в порядке статьи 410 ГК РФ и на основании уведомления предпринимателя, врученного обществу 26.08.2015.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.
Согласно общему гражданско-правовому принципу свободы договора условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами договоров аренды, предусматривалось, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
С 01.06.2015 в ГК РФ внесены изменения, касающиеся введения такого гражданско-правового способа обеспечения денежного обязательства (в том числе обязательства возместить убытки или уплатить неустойку) как обеспечительный платеж, а также правил о его применении.
Заключая договоры аренды, стороны в пунктах 6.6, 9.2, 9.3 определили положения о характере и порядке применения установленного ими обеспечительного платежа.
При рассмотрении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество и предприниматель по-разному понимают предусмотренные в указанных пунктах условия договоров.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Учитывая различные позиции сторон по условиям договора об обеспечительном платеже, суды правомерно применили правила толкования договора, при этом обоснованно учли и переписку сторон, их последующее после заключения договоров поведение, характеризующее понимание сторонами данной меры ответственности и пределы ее применения.
Толкование договора позволило судам прийти к обоснованному выводу о том, что обеспечительный платеж направлен на обеспечение исполнения обязанности Арендатора по оплате последнего арендного платежа (пункт 9.3 договоров аренды) и одновременно является штрафом при досрочном расторжении договоров (пункт 6.6 договоров аренды).
В связи с этим судами верно указано на то, что поскольку размер обеспечительного платежа обеспечивает, в том числе последнее обязательство по оплате аренды и штраф при досрочном расторжении договоров по вине арендатора, то такой платеж может изменяться в зависимости от размера арендной платы.
На основании полного и всестороннего исследования и оценки доводов сторон, представленных ими в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимной связи, суды, установив, что с повышением арендной платы по инициативе арендодателя и на основании выставленного им счета арендатор доплатил денежные средства до размера увеличившегося с ростом аренды обеспечительного платежа, сделали соответствующий установленным по делу фактическим обстоятельствам вывод о том, что с уменьшением размера арендной платы также уменьшился и обеспечительный платеж.
При таких обстоятельствах обоснованным является вывод судов о праве арендатора зачесть свою задолженность по арендной плате в счет обязательства арендодателя по возврату излишней суммы находящегося у него обеспечительного платежа.
Доводов о нарушении судами норм материального права, в том числе при применении положений статей 410, 431 ГК РФ, кассационная жалоба не содержит и судом кассационной инстанции не установлено.
Фактически доводы заявителя сводятся к неправильному толкованию судами условий договоров аренды, необходимости дачи иной оценки доказательствам.
Между тем согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.
Исходя из буквального толкования положений статей 286, 287 АПК РФ, суд округа проводит проверку судебного акта на предмет законности, устанавливая правильность применения при рассмотрении дела норм материального и процессуального права, и не вправе повторно рассматривать дело по существу.
Полномочия вышестоящего суда по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не для пересмотра существа спора.
Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Выводы судов основаны на установленных им при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении норм материального и процессуального права.
Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.11.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2017 по делу N А70-9691/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 02.05.2017 N Ф04-1214/2017 ПО ДЕЛУ N А70-9691/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 мая 2017 г. по делу N А70-9691/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 мая 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Севастьяновой М.А.,
судей Сириной В.В.,
Тихомирова В.В.,
рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Т" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.11.2016 (судья Голощапов М.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2017 (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу N А70-9691/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Т" (625048, город Тюмень, улица Шиллера, дом 46, корпус 2/1, ОГРН 1027200781343, ИНН 7204029748) к индивидуальному предпринимателю Рыльцыной Ирине Сергеевне (ОГРНИП 304720330100780, ИНН 720300265722) о взыскании задолженности.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Т" - Бронников С.В. по доверенности от 27.04.2017.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Т" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Рыльцыной Ирине Сергеевне (далее - предприниматель) о взыскании 152 935 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды нежилых помещений от 01.12.2009 N 04/10 и N 05/10, 13 630 руб. 93 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.11.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2017, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судами не принято во внимание следующее: в силу пункта 6.6 договоров аренды обеспечительный платеж в общем размере 318 752 руб. 08 коп. удержан обществом не с целью обеспечения арендной платы за последний месяц аренды, а в качестве штрафа за ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договорам аренды; условиями этих договоров не предусмотрено изменение размера штрафа; при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды вопрос о возврате части обеспечительного платежа в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сторонами не разрешен; арендатор за весь период действия договоров не обращался к арендодателю с предложением об уменьшении размера обеспечительного платежа.
Общество полагает необоснованным вывод судов о прекращении обязательства предпринимателя зачетом встречного требования, поскольку зачетом могут быть прекращены обязательства, срок исполнения которых наступил, тогда как срок требования ответчика о частичном возврате обеспечительного платежа не наступил в связи с тем, что мог наступить только в случае подписания сторонами соглашения о его возврате.
Отзыв на кассационную жалобу предпринимателем не представлен.
Учитывая надлежащее извещение предпринимателя о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие его представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений от 01.12.2009 N 04/10, от 01.12.2009 N 04/10 (далее - договор N 04/10, договор N 05/10, совместно именуемые - договоры аренды), согласно которым арендатор принял от арендодателя во временное пользование нежилые помещения, расположенные на 3 этаже торгово-развлекательного комплекса "Премьер", находящегося по адресу: город Тюмень, улица 50 лет ВЛКСМ, дом 63, площадью, соответственно, 63,4 кв. м и 45,5 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.2 договоров аренды срок аренды установлен с 01.01.2010 по 30.11.2010.
По условиям подписанных сторонами к договорам аренды дополнительных соглашений от 19.11.2010 N 3, от 01.09.2011 N 4, от 01.02.2012 N 5, от 01.09.2012 N 5,; от 01.09.2012 N 6; от 11.08.2014 N 11, от 01.08.2014 N 12, от 31.03.2013 N 13, от 01.12.2014 N 13, от 31.03.2015 N 14 срок аренды нежилых помещений продлевался, последний раз по 30.09.2015.
Обязанностью арендатора является уплата арендной платы, коммунальных и эксплуатационных расходов согласно разделу 5 договоров аренды (пункт 4.1.1 договоров N 04/10 и N 05/10).
По условиям пункта 5.1.1 договоров аренды первоначально за арендуемые помещения сторонами установлена арендная плата по договору N 04/10-145 820 руб., по договору N 05/10-104 650 руб.
В последующем по дополнительным соглашениям к договорам аренды стороны изменяли размер арендной платы по каждому договору, соответственно:
- - 155 330 руб. и 111 475 руб. на период с 01.12.2010 по 31.10.2011;
- - 164 840 руб. и 118 300 руб. на период с 01.11.2011 по 30.09.2012;
- - 174 350 руб. и 129 675 руб. на период с 01.10.2012 по 31.08.2013;
- - 158 500 руб. и 113 750 руб. на период с 01.04.2014 по 30.04.2014;
- - 174 350 руб. и 125 125 руб. с 01.05.2014.
Кроме того, дополнительными соглашениями изменена арендная плата:
- - по договору N 04/10 на сумму: 133 140 руб. с 01.08.2014; 114 120 руб. с 01.11.2014; 85 590 руб. с 01.12.2014; 63 400 руб. на период с 01.04.2015 по 31.07.2015;
- - по договору N 05/10 на сумму: 95 550 руб. на период с 01.05.2014 по 31.08.2014; 15 125 руб. с 01.09.2014, 81 900 руб. с 01.11.2014; 61 425 руб. с 01.12.2014; 45 500 руб. на период с 01.04.2015 по 31.07.2015.
В пункте 6.6 договоров аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в суд и без подписания соглашения о расторжении, в случаях:
- - при использовании арендатором помещений не по назначению, в том числе и в случае несогласованной сдачи помещений в субаренду;
- - при существенном ухудшении в результате действий арендатора технического или санитарного состояния помещений;
- - нарушении установленного настоящим договором срока внесения арендной платы, эксплуатационных и коммунальных услуг более чем 2 раза, при просрочке платежа более 5 дней;
- - однократного не внесения арендатором арендной платы, эксплуатационных и коммунальных услуг в установленный договором срок при условии, что просрочка внесения арендной платы составит более 10 календарных дней от установленного договором срока платежа.
В этих случаях договор аренды считается расторгнутым по истечении 5 рабочих дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора. За этот же период арендатор обязан освободить помещение от собственного имущества и передать помещение арендодателю по соответствующему акту приема-передачи. Сумма обеспечительной меры, внесенная арендатором, при этом остается у арендодателя в виде штрафа.
Согласно пунктам 9.2, 9.3 договоров аренды в обеспечение исполнения обязательств арендатор в течение 10 календарных дней с даты вступления в силу договора, обязался перечислить на расчетный счет арендодателя сумму обеспечительной меры в размере месячной арендной платы и платы за эксплуатационные расходы; указанная обеспечительная мера засчитывается в счет погашения части суммы арендной платы за последний месяц аренды помещения или за месяц предшествующий дате досрочного расторжения договора аренды.
Предпринимателем изначально по договорам аренды внесен обществу обеспечительный платеж в размере 161 320 руб. и 120 300 руб. соответственно, всего 281 620 руб.
В дальнейшем, в связи с изменением размера арендной платы, на основании выставленного обществом счета от 22.11.2012 N 148 предприниматель доплатила в счет обеспечительного платежа 37 132 руб. 08 коп., в результате чего его сумма по обоим договорам составила 318 752 руб. 08 коп.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по внесению арендной платы, общество уведомлением от 09.07.2015 сообщило арендатору о расторжении договоров аренды, об обязанности уплатить образовавшуюся задолженность в срок до 30.09.2015.
Договоры аренды прекратили свое действие 31.07.2015.
В целях досудебного урегулирования спора общество направило ответчику претензию от 21.06.2016 с просьбой погасить имеющуюся задолженность, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Неисполнение предпринимателем требований претензии явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 410, 431 ГК РФ и, применив правила толкования договора, принимая во внимание факт изменения сторонами по инициативе арендатора размера обеспечительного платежа в связи с увеличением размера арендной платы, пришел к выводу о том, что обеспечительный платеж равен сумме месячной арендной платы и не является фиксированным, а отсутствие в договорах аренды порядка изменения обеспечительного платежа не исключает возможность его изменения сторонами.
Установив такие обстоятельства, как то, что: арендная плата по обоим договорам на момент их расторжения, а, следовательно, и обеспечительный платеж составляли 135 500 руб.; арендатором уплачен обществу обеспечительный платеж в размере 318 752 руб. 08 коп.; задолженность предпринимателя по арендной плате составила 139 919 руб. 08 коп., вместо предъявленных обществом 152 935 руб. 45 коп.; наличие у предпринимателя встречного требования к обществу о возврате излишне уплаченного обеспечительного платежа 182 251 руб. 08 коп. (318 752 руб. 08 коп. - 135 500 руб.), суд пришел к выводу о погашении имевшегося долга по арендной плате в счет исполнения обязательства общества по возврату излишне полученной суммы обеспечительного платежа в порядке статьи 410 ГК РФ и на основании уведомления предпринимателя, врученного обществу 26.08.2015.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.
Согласно общему гражданско-правовому принципу свободы договора условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами договоров аренды, предусматривалось, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
С 01.06.2015 в ГК РФ внесены изменения, касающиеся введения такого гражданско-правового способа обеспечения денежного обязательства (в том числе обязательства возместить убытки или уплатить неустойку) как обеспечительный платеж, а также правил о его применении.
Заключая договоры аренды, стороны в пунктах 6.6, 9.2, 9.3 определили положения о характере и порядке применения установленного ими обеспечительного платежа.
При рассмотрении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество и предприниматель по-разному понимают предусмотренные в указанных пунктах условия договоров.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Учитывая различные позиции сторон по условиям договора об обеспечительном платеже, суды правомерно применили правила толкования договора, при этом обоснованно учли и переписку сторон, их последующее после заключения договоров поведение, характеризующее понимание сторонами данной меры ответственности и пределы ее применения.
Толкование договора позволило судам прийти к обоснованному выводу о том, что обеспечительный платеж направлен на обеспечение исполнения обязанности Арендатора по оплате последнего арендного платежа (пункт 9.3 договоров аренды) и одновременно является штрафом при досрочном расторжении договоров (пункт 6.6 договоров аренды).
В связи с этим судами верно указано на то, что поскольку размер обеспечительного платежа обеспечивает, в том числе последнее обязательство по оплате аренды и штраф при досрочном расторжении договоров по вине арендатора, то такой платеж может изменяться в зависимости от размера арендной платы.
На основании полного и всестороннего исследования и оценки доводов сторон, представленных ими в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимной связи, суды, установив, что с повышением арендной платы по инициативе арендодателя и на основании выставленного им счета арендатор доплатил денежные средства до размера увеличившегося с ростом аренды обеспечительного платежа, сделали соответствующий установленным по делу фактическим обстоятельствам вывод о том, что с уменьшением размера арендной платы также уменьшился и обеспечительный платеж.
При таких обстоятельствах обоснованным является вывод судов о праве арендатора зачесть свою задолженность по арендной плате в счет обязательства арендодателя по возврату излишней суммы находящегося у него обеспечительного платежа.
Доводов о нарушении судами норм материального права, в том числе при применении положений статей 410, 431 ГК РФ, кассационная жалоба не содержит и судом кассационной инстанции не установлено.
Фактически доводы заявителя сводятся к неправильному толкованию судами условий договоров аренды, необходимости дачи иной оценки доказательствам.
Между тем согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.
Исходя из буквального толкования положений статей 286, 287 АПК РФ, суд округа проводит проверку судебного акта на предмет законности, устанавливая правильность применения при рассмотрении дела норм материального и процессуального права, и не вправе повторно рассматривать дело по существу.
Полномочия вышестоящего суда по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не для пересмотра существа спора.
Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Выводы судов основаны на установленных им при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении норм материального и процессуального права.
Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.11.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2017 по делу N А70-9691/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
Судьи
В.В.СИРИНА
В.В.ТИХОМИРОВ
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
Судьи
В.В.СИРИНА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)