Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Регистрирующим органом внесена запись об обременении арендой в пользу третьего лица нежилого здания, принадлежащего Российской Федерации на праве собственности и заявителю на праве оперативного управления.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30.03.2016
Полный текст постановления изготовлен 06.04.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Бочаровой Н.Н.,
судей Волкова С.В., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца: Трапезников В.А. дов-ть от 04.12.2015 N 135д/1,
от ответчика: Скиперский А.С. дов-ть от 31.12.2015 N 28137/2015,
- от третьих лиц: от Министерства обороны Российской Федерации - Соколова С.Ю. дов-ть от 28.04.2015 N 212/2/521; Уткина В.М. дов-ть от 20.10.2015 N 317; Полевец И.М. дов-ть от 28.04.2015 N 212/2/518; от Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" ("High-TechNology AG") - Разоренов Н.В. дов-ть от 26.11.2014;
- рассмотрев 30.03.2016 в судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" ("High-TechNology AG")
на постановление от 24.12.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,
по заявлению Федерального автономного учреждения Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" (ОГРН 1037714063078)
о признании незаконными действий по государственной регистрации договора аренды
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822),
третьи лица: Министерство обороны Российской Федерации, Компания "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" ("High-TechNology AG"),
установил:
Федеральное автономное учреждение Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" (далее - заявитель, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление, заинтересованное лицо) с требованиями признать незаконными действия по регистрации договора аренды от 10.10.1995, произведенной 25.08.2014.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2015 отменено, требования заявителя удовлетворены.
Законность постановления суда апелляционной инстанции проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационными жалобами управления и Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" (далее - третье лицо), в которых указанные лица просят о его отмене и оставлении в силе решения суда первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы управление ссылается на то, что при осуществлении регистрационных действий принят во внимание судебный акт по делу N А40-163151/12, из мотивировочной части которого усматривается действительность заявленного на регистрацию договора, а также на пропуск заявителем срока обращения в суд и на избрание ненадлежащего способа защиты права. Третье лицо в обоснование своей жалобы дополнительно указывает на неполное выяснение обстоятельств дела апелляционным судом и на отсутствие у заявителя заявленного к защите права.
Заявителем представлены отзывы на кассационные жалобы, которые приобщены к материалам дела.
В судебном заседании представители ответчика и Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" доводы кассационных жалоб поддержали.
Представители заявителя и Министерства обороны Российской Федерации в судебном заседании против доводов кассационной жалобы возражали, ссылаясь на законность постановления суда апелляционной инстанции.
Приложенные к кассационной жалобе Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" документы Арбитражным судом Московского округа не исследуются, так как приобщение и оценка доказательств в суде кассационной инстанции в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускаются. Документы не подлежат приобщению к материалам дела и возвращаются заявителю кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права, доводы кассационной жалобы и возражений относительно них, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.08.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве внесена запись N 77-77-09/014/2014-425 об обременении арендой в пользу Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" на срок по 31.08.2044 нежилого 4-этажного здания площадью 3 928,6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, принадлежащего Российской Федерации на праве собственности и Федеральному автономному учреждению Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" на праве оперативного управления; основанием для государственной регистрации указан Договор аренды от 10.10.1995.
В соответствии с оригиналом регистрационного дела на государственную регистрацию были представлены только один оригинальный экземпляр договора аренды и только по одному оригинальному экземпляру каждого из дополнительных соглашений к нему.
С заявлением о государственной регистрации обратилась и документы на государственную регистрацию представила Компания "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт".
После произведенной государственной регистрации регистрирующий орган возвратил Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" один оригинальный экземпляр Договора аренды и по одному оригинальному экземпляру каждого из Дополнительных соглашений к нему, с отметкой о произведенной государственной регистрации.
К материалам регистрационного дела были приобщены только светокопии Договора аренды и Дополнительных соглашений к нему.
Полагая, что действия управления по государственной регистрации договора являются незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд.
На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного органа является одновременное несоответствие этого решения или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, но не прошедший государственную регистрацию, как того требует пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям порождает соответствующие ему правовые последствия, но только для сторон указанного договора. Поэтому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Такой договор не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, т.к. по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Требование о государственной регистрации такого договора установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам.
Соответствующие разъяснения даны в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статьей 18 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие настоящего Закона на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов в форме документов на бумажном носителе, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Кроме того, частью 1.2 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о регистрации, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Судом апелляционной инстанции установлено, по настоящему делу на государственную регистрацию кадастровые паспорта представлены не были; здание, в котором расположены арендуемые площади, на кадастровый учет не поставлено; представленные документы не соответствовали императивным требованиям пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации.
Изложенные обстоятельства доводами кассационных жалоб не опровергаются.
В обоснование своих кассационных жалоб их заявители указывают на пропуск заявителем срока обращения в суд. Указанные доводы не принимаются судом кассационной инстанции с учетом установленных апелляционным судом обстоятельств выявления нарушения прав заявителя только 08.06.2015 и обращения в суд 24.06.2015.
Доводы кассационных жалоб об избрании ненадлежащего способа защиты права также признаются кассационным судом ошибочными, поскольку судебными актами по настоящему делу спор о праве не разрешен, действительность договора аренды и существование арендных правоотношений не проверялось.
Вопреки доводам третьего лица, апелляционным судом правомерно определен круг обстоятельств, подлежащих установлению и доказыванию для принятия по делу правильного судебного акта.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного и всестороннего, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71, частью 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции не имеется.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу N А40-117014/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Н.БОЧАРОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 06.04.2016 N Ф05-1693/2016 ПО ДЕЛУ N А40-117014/2015
Требование: О признании незаконными действий по государственной регистрации договора аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Регистрирующим органом внесена запись об обременении арендой в пользу третьего лица нежилого здания, принадлежащего Российской Федерации на праве собственности и заявителю на праве оперативного управления.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу N А40-117014/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30.03.2016
Полный текст постановления изготовлен 06.04.2016
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Бочаровой Н.Н.,
судей Волкова С.В., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца: Трапезников В.А. дов-ть от 04.12.2015 N 135д/1,
от ответчика: Скиперский А.С. дов-ть от 31.12.2015 N 28137/2015,
- от третьих лиц: от Министерства обороны Российской Федерации - Соколова С.Ю. дов-ть от 28.04.2015 N 212/2/521; Уткина В.М. дов-ть от 20.10.2015 N 317; Полевец И.М. дов-ть от 28.04.2015 N 212/2/518; от Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" ("High-TechNology AG") - Разоренов Н.В. дов-ть от 26.11.2014;
- рассмотрев 30.03.2016 в судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" ("High-TechNology AG")
на постановление от 24.12.2015
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Савенковым О.В.,
по заявлению Федерального автономного учреждения Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" (ОГРН 1037714063078)
о признании незаконными действий по государственной регистрации договора аренды
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822),
третьи лица: Министерство обороны Российской Федерации, Компания "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" ("High-TechNology AG"),
установил:
Федеральное автономное учреждение Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" (далее - заявитель, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление, заинтересованное лицо) с требованиями признать незаконными действия по регистрации договора аренды от 10.10.1995, произведенной 25.08.2014.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 решение Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2015 отменено, требования заявителя удовлетворены.
Законность постановления суда апелляционной инстанции проверяется в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационными жалобами управления и Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" (далее - третье лицо), в которых указанные лица просят о его отмене и оставлении в силе решения суда первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы управление ссылается на то, что при осуществлении регистрационных действий принят во внимание судебный акт по делу N А40-163151/12, из мотивировочной части которого усматривается действительность заявленного на регистрацию договора, а также на пропуск заявителем срока обращения в суд и на избрание ненадлежащего способа защиты права. Третье лицо в обоснование своей жалобы дополнительно указывает на неполное выяснение обстоятельств дела апелляционным судом и на отсутствие у заявителя заявленного к защите права.
Заявителем представлены отзывы на кассационные жалобы, которые приобщены к материалам дела.
В судебном заседании представители ответчика и Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" доводы кассационных жалоб поддержали.
Представители заявителя и Министерства обороны Российской Федерации в судебном заседании против доводов кассационной жалобы возражали, ссылаясь на законность постановления суда апелляционной инстанции.
Приложенные к кассационной жалобе Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" документы Арбитражным судом Московского округа не исследуются, так как приобщение и оценка доказательств в суде кассационной инстанции в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускаются. Документы не подлежат приобщению к материалам дела и возвращаются заявителю кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права, доводы кассационной жалобы и возражений относительно них, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.08.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве внесена запись N 77-77-09/014/2014-425 об обременении арендой в пользу Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" на срок по 31.08.2044 нежилого 4-этажного здания площадью 3 928,6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, принадлежащего Российской Федерации на праве собственности и Федеральному автономному учреждению Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" на праве оперативного управления; основанием для государственной регистрации указан Договор аренды от 10.10.1995.
В соответствии с оригиналом регистрационного дела на государственную регистрацию были представлены только один оригинальный экземпляр договора аренды и только по одному оригинальному экземпляру каждого из дополнительных соглашений к нему.
С заявлением о государственной регистрации обратилась и документы на государственную регистрацию представила Компания "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт".
После произведенной государственной регистрации регистрирующий орган возвратил Компании "Хай-Технолоджи Акциенгезелльшафт" один оригинальный экземпляр Договора аренды и по одному оригинальному экземпляру каждого из Дополнительных соглашений к нему, с отметкой о произведенной государственной регистрации.
К материалам регистрационного дела были приобщены только светокопии Договора аренды и Дополнительных соглашений к нему.
Полагая, что действия управления по государственной регистрации договора являются незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд.
На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного органа является одновременное несоответствие этого решения или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, но не прошедший государственную регистрацию, как того требует пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям порождает соответствующие ему правовые последствия, но только для сторон указанного договора. Поэтому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Такой договор не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, т.к. по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Требование о государственной регистрации такого договора установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам.
Соответствующие разъяснения даны в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Согласно статье 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статьей 18 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие настоящего Закона на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов в форме документов на бумажном носителе, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Кроме того, частью 1.2 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрено, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о регистрации, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Пунктом 3 статьи 26 Закона о регистрации предусмотрено, что если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Судом апелляционной инстанции установлено, по настоящему делу на государственную регистрацию кадастровые паспорта представлены не были; здание, в котором расположены арендуемые площади, на кадастровый учет не поставлено; представленные документы не соответствовали императивным требованиям пункта 5 статьи 18 Закона о регистрации.
Изложенные обстоятельства доводами кассационных жалоб не опровергаются.
В обоснование своих кассационных жалоб их заявители указывают на пропуск заявителем срока обращения в суд. Указанные доводы не принимаются судом кассационной инстанции с учетом установленных апелляционным судом обстоятельств выявления нарушения прав заявителя только 08.06.2015 и обращения в суд 24.06.2015.
Доводы кассационных жалоб об избрании ненадлежащего способа защиты права также признаются кассационным судом ошибочными, поскольку судебными актами по настоящему делу спор о праве не разрешен, действительность договора аренды и существование арендных правоотношений не проверялось.
Вопреки доводам третьего лица, апелляционным судом правомерно определен круг обстоятельств, подлежащих установлению и доказыванию для принятия по делу правильного судебного акта.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного и всестороннего, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71, частью 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции не имеется.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу N А40-117014/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Н.БОЧАРОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)