Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.
судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явились;
- от ответчика: Халиулина Э.Ш. (паспорт, доверенность от 07.10.2014);
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя Халиулина Флорита Гаязовича,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 03 марта 2017 года,
принятое судьей П.Б.Ваниным
по делу N А60-10315/2016
по иску Администрации города Екатеринбурга
к индивидуальному предпринимателю Халиулину Флориту Гаязовичу (ОГРНИП 304667335000287, ИНН 666300021014)
о взыскании задолженности за пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами,
Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Халиулину Флориту Гаязовичу (ответчик) о взыскании платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0108082:17 в размере 932 069 руб. 33 коп., процентов за пользование денежными средствами в размере 4 074 руб. 95 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2016 исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 932 069 руб. 33 коп. долга, 4 074 руб. 95 коп. процентов.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 решение арбитражного суда от 31.05.2016 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2016 решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Решением арбитражного суда от 03.03.2017 (резолютивная часть от 28.02.2017) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 855 253 руб. 96 коп., в том числе: 851 531 руб. 12 коп. долга и 3 722 руб. 84 коп. процентов. В остальной части в иске отказано.
Решение суда от 03.03.2017 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что о нарушении требований земельного законодательства истец мог узнать в ходе любой земельной проверки, либо с момента заключения договора аренды объекта (15.01.2005) или его регистрации (14.01.2013), либо со дня проведения публичных слушаний о границах спорного земельного участка. С этого момента, по мнению ответчика, подлежит применению срок исковой давности. Судом первой инстанции не дано оценки его доводам о том, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет в 2005 году и истец знал об арендаторе с 2005 года. В связи с чем, необоснованно не применил подлежащую применению часть 1 ст. 200 ГК РФ. Судом первой инстанции не дано оценки представленным ответчиком Постановлению Главы города Екатеринбурга от 29.06.2011, постановлению администрации города Екатеринбурга об утверждении проекта межевания территории, Градостроительному кодексу РФ, Уставу МО "город Екатеринбург", Правилам землепользования и застройки, Положению о порядке организации и проведения публичных слушаний в МО "город Екатеринбург". Публичные слушания по утверждению проекта межевания квартала в границах улиц Энтузиастов-Стачек-Баумана-Бабушкина состоялись 12.08.2011, проект межевания утвержден 15.03.2012, следовательно, о нарушении прав орган местного самоуправления должен был узнать со дня проведения публичных слушаний. Также суд первой инстанции не дал оценки нормам ЗК РФ, ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", административным регламентам исполнения муниципальных функций земельным комитетом администрации города Екатеринбурга, т.к. неисполнение истцом обязанности по земельному контролю повлекло последствия в виде нарушения права ответчика разрешить дело до суда на ранних стадиях развития земельных отношений. Ответчик указывает, что мог отказаться от аренды помещения. Расчет арендной платы за землю считает многократно завышенным, не соответствующим основным принципам формирования и расчета арендной платы, а именно принципу недопущения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких участков.
Кроме того ответчик указывает, что истцом не представлено документов, удостоверяющих правообладателя земельного участка ранее государственной регистрации права муниципальной собственности 06.05.2015, а также наличие у истца права взыскивать арендную плату до этой даты. Судом первой инстанции не дано оценки тому обстоятельству, что в период с декабря 2012 по июнь 2015 ответчик использовал помещение под пищевое производство, и не использовал как торговое. Объект аренды было разрешено использовать в первую очередь для производства, а ранее - как склад. Арендованный объект объектом торговли не являлся. Акт от 31.01.2017 был составлен за пределами периода задолженности и с нарушениями административного регламента. Ответчик ссылается на то, что земельный участок относится к землям жилой застройки, расчет арендной платы должен производиться с применением коэффициента, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного, а не фактического использования земельного участка. Судом первой инстанции не применен закон, подлежащий применению - п. 3 ст. 33 ЗК РФ, в связи с чем, неверно определена арендная плата. Также ответчик ссылается на наличие в пределах земельного участка территорий общего пользования, не подлежащих передаче в аренду. Указывает, что аренда нежилого объекта не может являться безусловным подтверждением использования ответчиком всего земельного участка площадью 858,3 кв. м, границы которого не отмежеваны. Земельная доля, не выделенная в натуре, не связана прочно с землей, ее перемещение возможно в рамках кадастрового квартала, границы ее не определены, ее нельзя отнести к недвижимому имуществу. Земельная доля не подпадает под понятие земельного участка. Соглашение о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, не заключалось, порядок пользования не определен. Площадь земельного участка в размере 858,3 кв. м, как доля, необходимая для использования объекта ответчика, не доказана. Пункт 6.6.1 договора аренды помещения, по мнению ответчика, является условием, неисполнение которого влечет расторжение договора. При этом договор аренды не расторгнут, проект договора аренды земельного участка истцом не направлялся.
Также, по мнению ответчика, судом первой инстанции не применен подлежащий применению ФЗ РФ "О государственном земельном кадастре", нормы ст. 652 ГК РФ, главы 34 ГК РФ, регулирующие основание возникновение прав на земельный участок при аренде зданий и сооружений, устанавливающих возможность, но не обязанность аренды земли. При спорных обстоятельствах дела суд первой инстанции мог назначить экспертизу. Выводы суда первой инстанции не соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, неверное толкование норм закона влечет неверное исчисление арендной платы. Судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, связанные с проверкой представленных доказательств.
Ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. В отзыве истец ссылается на то, что границы спорного земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, межевание земельного участка было проведено в соответствии с постановлением Главы Администрации города Екатеринбурга от 15.03.2012 N 900 "Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц Энтузиастов-Стачек-Баумана-Бабушкина". Истец указывает, что площадь земельного участка, необходимого для использования здания, формируется исходя из площади, занятой объектом недвижимости, и площади, необходимой для его использования, наличие нарушений при формировании спорного земельного участка ответчиком не доказано. Гараж и мусорный контейнер, находящиеся на земельном участке, не относятся к строениям, факт их использования кем-либо не доказан. Также истец указывает, что расчет платы за землю, утвержденный постановлением N 1855-ПП, предусматривает учет только объектов недвижимого имущества, к которым гараж и мусорный контейнер не относятся.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (правопреемник - Администрация г. Екатеринбурга) (арендодатель) и предпринимателем Халиулиным Флоритом Гаязовичем (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 68520005 от 15.01.2005, в соответствии с которым в аренду передано отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стачек, 25 А (литер А), общей площадью 141,5 кв. м, для использования под производственное, торговое, складское, бытовые услуги на срок до 01.07.2015.
Дополнительным соглашением от 06.11.2012 в договор аренды были внесены изменения, площадь арендованных помещений определена в размере 137,9 кв. м.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0108082:17 площадью 1111 кв. м, находящимся в муниципальной собственности МО город Екатеринбург (запись о регистрации права N 66-66/001-66/001/613/2015-645/1 от 06.05.2015).
Ссылаясь на то, что ответчик использовал земельный участок без внесения соответствующей платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание представленный истцом расчет платы за землю, произведенный за соответствующие периоды согласно Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", решению Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 N 23/22 "Об утверждении Положения "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования "город Екатеринбург" с внесенными в него изменениями. Также судом первой инстанции принято во внимание сделанное ответчиком заявление о применении срока исковой давности.
В связи с чем, суд первой инстанции удовлетворил требования истца в части взыскания начисленной платы за период с марта 2013 года по июнь 2015 года, а также начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
По условиям договора аренды (п. 6.6.1) ответчик был обязан заключить договор аренды земельного участка, находящегося под объектом и необходимого для его использования.
Таким образом, стороны предусмотрели, что земельный участок будет использоваться ответчиком на праве аренды в соответствии с условиями отдельного договора.
Однако договор аренды земельного участка ответчиком заключен не был.
Отсутствие договорных правоотношений по арендной земельного участка не исключает возмездности пользования земельным участком и, следовательно, не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату за такое пользование.
Если сторонами договора аренды нежилого помещения достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, но такой договор заключен не был, арендатор нежилого помещения, не вносивший платежи за землю, неосновательно сберег денежные средства, которые должен был выплатить за использование данного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.2000 N 735/00 по делу N А82-29/99-А/2).
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Доказательства внесения ответчиком платы за пользование земельным участком в материалах дела отсутствуют.
Поскольку ответчик не является плательщиком земельного налога, он обязан оплачивать использование земельного участка в размере установленной за этот участок арендной платы.
Как правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0108082:17 сформирован для использования объекта недвижимости - здания, в котором расположены арендованные ответчиком помещения площадью 137,9 кв. м. Также в этом здании расположены нежилые помещения площадью 36,8 кв. м.
При определении платы за землю суд первой инстанции обоснованно руководствовался представленным истцом расчетом, произведенным пропорционально площади арендованных ответчиком нежилых помещений, общей площади помещений в здании и площади используемого земельного участка.
Однако оснований для определении платы за землю исходя из всей площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108082:17 у суда первой инстанции не имелось.
Согласно заключению проведенной по делу землеустроительной экспертизы на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0108082:17 помимо здания, в котором расположены арендованные помещения, находится металлический гараж площадью 16 кв. м, мусорный контейнер площадью 6 кв. м. Территория земельного участка, занятая газонами, составляет 485 кв. м, асфальтовой дорогой - 365 кв. м.
Оформление в установленном порядке прав на часть земельного участка, на котором находится металлический гараж, материалами дела не подтверждено. При этом наличие на земельном участке некапитального объекта - металлического гаража, не предназначенного для использования здания, свидетельствует о невозможности использования части земельного участка, на которой непосредственно находится этот объект. При этом суд апелляционной инстанции исходит из обязанности собственника предоставить земельный участок, необходимый для использования здания, свободным от иных построек и объектов, препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению.
В связи с чем, оснований для взыскания с ответчика оплаты за фактическое пользование частью земельного участка площадью 16 кв. м в рассматриваемом случае не имеется.
С учетом применения в расчете платы за землю площади земельного участка 1095 кв. м размер платы за заявленный период составил 839 267 руб. 72 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами - 3 669 руб. 22 коп.
Находящиеся на земельном участке газоны, асфальтовая дорога не имеют самостоятельного назначения, выполняют функции благоустройства территории, то есть улучшения полезных свойств земельного участка. Мусорный контейнер также предназначен для обслуживания здания, расположенного на земельном участке. Доказательств иного в материалы дела не представлено.
Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика о необходимости применения срока исковой давности на основании п. 1 ст. 200 ГК РФ с момента заключения договора аренды помещения, либо с момента его регистрации, либо с момента постановки земельного участка на кадастровый учет, а также о том, что о нарушении своих прав истец мог узнать с момента проведения публичных слушаний по утверждению проекта межевания или при проведении проверок в рамках земельного контроля.
В силу п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", решением Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 N 23/22 "Об утверждении Положения "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования "город Екатеринбург" предусмотрено внесение платы за землю в виде периодических платежей.
При этом срок исковой давности по требованию об уплате периодического платежа исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.
Ссылка ответчика на то, что он мог отказаться от аренды помещения не принимается. Обязанность ответчика заключить договор аренды земельного участка была предусмотрена условиями договора аренды помещения. При этом ответчик имел возможность определить размер платы за землю в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления.
Довод ответчика о том, что расчет платы является завышенным, не соответствующим основным принципам формирования и расчета арендной платы, признается необоснованным, не подтвержденным какими-либо доказательствами. При этом ссылка на размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не принимается, поскольку ответчик не обладал правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:0108082:17.
Судом первой инстанции правомерно сделан вывод о наличии у истца полномочий на предъявление требований о взыскании платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0108082:17 и до момента государственной регистрации на него права муниципальной собственности.
Согласно заключенному 31.03.2014 администрацией города Екатеринбурга и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области соглашению "О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов" администрация осуществляет расчеты арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, взыскание задолженности по арендной плате в судебном порядке.
Довод ответчика о неправильном применении в расчете платы ставки арендной платы, установленной для земельных участков под объектами торговли, судом апелляционной инстанции отклоняется. По условиям договора аренды N 68520005 от 15.01.2005 арендованное помещение подлежало использованию как производственное, торговое, складское и под бытовые услуги.
Из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка N 90/1-2017 от 31.01.2017 следует, что в здании на арендованной площади 137,9 кв. м располагаются торговые помещения. Доказательств, опровергающих это обстоятельство, суду не представлено. В связи с чем, расчеты арендной платы, представленные ответчиком, судом апелляционной инстанции не принимаются.
Кроме того, с учетом установленных нескольких видов разрешенного использования нежилых помещений, и соответственно земельного участка, истцом обоснованно применена ставка арендной платы, имеющая наибольшее значение.
Довод ответчика о необходимости применения ставки арендной платы исходя из разрешенного использования земельного участка, указанного в кадастровом паспорте (земли жилой застройки), также подлежит отклонению. Взыскание платы в рассматриваемом случае производится за фактическое использование земельного участка, для определения которого принимается во внимание фактическое использование нежилых помещений.
Довод ответчика о том, приходящаяся на него доля земельного участка не выделена в натуре и не является объектом земельных отношений, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку указанная доля определяется расчетным путем для целей расчета арендной платы.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит изменению (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе и судебные расходы, связанные с оплатой экспертизы, относятся на ответчика в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 марта 2017 года по делу N А60-10315/2016 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Халиулина Флорита Гаязовича (ОГРНИП 304667335000287, ИНН 666300021014) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661) 839 267 руб. 72 коп. долга, 3 669 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Халиулина Флорита Гаязовича (ОГРНИП 304667335000287, ИНН 666300021014) в доход федерального бюджета 19 859 руб. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2017 N 17АП-10206/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-10315/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2017 г. N 17АП-10206/2016-ГК
Дело N А60-10315/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.
судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явились;
- от ответчика: Халиулина Э.Ш. (паспорт, доверенность от 07.10.2014);
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя Халиулина Флорита Гаязовича,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 03 марта 2017 года,
принятое судьей П.Б.Ваниным
по делу N А60-10315/2016
по иску Администрации города Екатеринбурга
к индивидуальному предпринимателю Халиулину Флориту Гаязовичу (ОГРНИП 304667335000287, ИНН 666300021014)
о взыскании задолженности за пользование земельным участком, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Халиулину Флориту Гаязовичу (ответчик) о взыскании платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0108082:17 в размере 932 069 руб. 33 коп., процентов за пользование денежными средствами в размере 4 074 руб. 95 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2016 исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 932 069 руб. 33 коп. долга, 4 074 руб. 95 коп. процентов.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 решение арбитражного суда от 31.05.2016 оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2016 решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Решением арбитражного суда от 03.03.2017 (резолютивная часть от 28.02.2017) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 855 253 руб. 96 коп., в том числе: 851 531 руб. 12 коп. долга и 3 722 руб. 84 коп. процентов. В остальной части в иске отказано.
Решение суда от 03.03.2017 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что о нарушении требований земельного законодательства истец мог узнать в ходе любой земельной проверки, либо с момента заключения договора аренды объекта (15.01.2005) или его регистрации (14.01.2013), либо со дня проведения публичных слушаний о границах спорного земельного участка. С этого момента, по мнению ответчика, подлежит применению срок исковой давности. Судом первой инстанции не дано оценки его доводам о том, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет в 2005 году и истец знал об арендаторе с 2005 года. В связи с чем, необоснованно не применил подлежащую применению часть 1 ст. 200 ГК РФ. Судом первой инстанции не дано оценки представленным ответчиком Постановлению Главы города Екатеринбурга от 29.06.2011, постановлению администрации города Екатеринбурга об утверждении проекта межевания территории, Градостроительному кодексу РФ, Уставу МО "город Екатеринбург", Правилам землепользования и застройки, Положению о порядке организации и проведения публичных слушаний в МО "город Екатеринбург". Публичные слушания по утверждению проекта межевания квартала в границах улиц Энтузиастов-Стачек-Баумана-Бабушкина состоялись 12.08.2011, проект межевания утвержден 15.03.2012, следовательно, о нарушении прав орган местного самоуправления должен был узнать со дня проведения публичных слушаний. Также суд первой инстанции не дал оценки нормам ЗК РФ, ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", административным регламентам исполнения муниципальных функций земельным комитетом администрации города Екатеринбурга, т.к. неисполнение истцом обязанности по земельному контролю повлекло последствия в виде нарушения права ответчика разрешить дело до суда на ранних стадиях развития земельных отношений. Ответчик указывает, что мог отказаться от аренды помещения. Расчет арендной платы за землю считает многократно завышенным, не соответствующим основным принципам формирования и расчета арендной платы, а именно принципу недопущения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких участков.
Кроме того ответчик указывает, что истцом не представлено документов, удостоверяющих правообладателя земельного участка ранее государственной регистрации права муниципальной собственности 06.05.2015, а также наличие у истца права взыскивать арендную плату до этой даты. Судом первой инстанции не дано оценки тому обстоятельству, что в период с декабря 2012 по июнь 2015 ответчик использовал помещение под пищевое производство, и не использовал как торговое. Объект аренды было разрешено использовать в первую очередь для производства, а ранее - как склад. Арендованный объект объектом торговли не являлся. Акт от 31.01.2017 был составлен за пределами периода задолженности и с нарушениями административного регламента. Ответчик ссылается на то, что земельный участок относится к землям жилой застройки, расчет арендной платы должен производиться с применением коэффициента, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного, а не фактического использования земельного участка. Судом первой инстанции не применен закон, подлежащий применению - п. 3 ст. 33 ЗК РФ, в связи с чем, неверно определена арендная плата. Также ответчик ссылается на наличие в пределах земельного участка территорий общего пользования, не подлежащих передаче в аренду. Указывает, что аренда нежилого объекта не может являться безусловным подтверждением использования ответчиком всего земельного участка площадью 858,3 кв. м, границы которого не отмежеваны. Земельная доля, не выделенная в натуре, не связана прочно с землей, ее перемещение возможно в рамках кадастрового квартала, границы ее не определены, ее нельзя отнести к недвижимому имуществу. Земельная доля не подпадает под понятие земельного участка. Соглашение о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, не заключалось, порядок пользования не определен. Площадь земельного участка в размере 858,3 кв. м, как доля, необходимая для использования объекта ответчика, не доказана. Пункт 6.6.1 договора аренды помещения, по мнению ответчика, является условием, неисполнение которого влечет расторжение договора. При этом договор аренды не расторгнут, проект договора аренды земельного участка истцом не направлялся.
Также, по мнению ответчика, судом первой инстанции не применен подлежащий применению ФЗ РФ "О государственном земельном кадастре", нормы ст. 652 ГК РФ, главы 34 ГК РФ, регулирующие основание возникновение прав на земельный участок при аренде зданий и сооружений, устанавливающих возможность, но не обязанность аренды земли. При спорных обстоятельствах дела суд первой инстанции мог назначить экспертизу. Выводы суда первой инстанции не соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, неверное толкование норм закона влечет неверное исчисление арендной платы. Судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, связанные с проверкой представленных доказательств.
Ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. В отзыве истец ссылается на то, что границы спорного земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, межевание земельного участка было проведено в соответствии с постановлением Главы Администрации города Екатеринбурга от 15.03.2012 N 900 "Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц Энтузиастов-Стачек-Баумана-Бабушкина". Истец указывает, что площадь земельного участка, необходимого для использования здания, формируется исходя из площади, занятой объектом недвижимости, и площади, необходимой для его использования, наличие нарушений при формировании спорного земельного участка ответчиком не доказано. Гараж и мусорный контейнер, находящиеся на земельном участке, не относятся к строениям, факт их использования кем-либо не доказан. Также истец указывает, что расчет платы за землю, утвержденный постановлением N 1855-ПП, предусматривает учет только объектов недвижимого имущества, к которым гараж и мусорный контейнер не относятся.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (правопреемник - Администрация г. Екатеринбурга) (арендодатель) и предпринимателем Халиулиным Флоритом Гаязовичем (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 68520005 от 15.01.2005, в соответствии с которым в аренду передано отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стачек, 25 А (литер А), общей площадью 141,5 кв. м, для использования под производственное, торговое, складское, бытовые услуги на срок до 01.07.2015.
Дополнительным соглашением от 06.11.2012 в договор аренды были внесены изменения, площадь арендованных помещений определена в размере 137,9 кв. м.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0108082:17 площадью 1111 кв. м, находящимся в муниципальной собственности МО город Екатеринбург (запись о регистрации права N 66-66/001-66/001/613/2015-645/1 от 06.05.2015).
Ссылаясь на то, что ответчик использовал земельный участок без внесения соответствующей платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание представленный истцом расчет платы за землю, произведенный за соответствующие периоды согласно Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", решению Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 N 23/22 "Об утверждении Положения "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования "город Екатеринбург" с внесенными в него изменениями. Также судом первой инстанции принято во внимание сделанное ответчиком заявление о применении срока исковой давности.
В связи с чем, суд первой инстанции удовлетворил требования истца в части взыскания начисленной платы за период с марта 2013 года по июнь 2015 года, а также начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
По условиям договора аренды (п. 6.6.1) ответчик был обязан заключить договор аренды земельного участка, находящегося под объектом и необходимого для его использования.
Таким образом, стороны предусмотрели, что земельный участок будет использоваться ответчиком на праве аренды в соответствии с условиями отдельного договора.
Однако договор аренды земельного участка ответчиком заключен не был.
Отсутствие договорных правоотношений по арендной земельного участка не исключает возмездности пользования земельным участком и, следовательно, не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату за такое пользование.
Если сторонами договора аренды нежилого помещения достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, но такой договор заключен не был, арендатор нежилого помещения, не вносивший платежи за землю, неосновательно сберег денежные средства, которые должен был выплатить за использование данного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.04.2000 N 735/00 по делу N А82-29/99-А/2).
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Доказательства внесения ответчиком платы за пользование земельным участком в материалах дела отсутствуют.
Поскольку ответчик не является плательщиком земельного налога, он обязан оплачивать использование земельного участка в размере установленной за этот участок арендной платы.
Как правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0108082:17 сформирован для использования объекта недвижимости - здания, в котором расположены арендованные ответчиком помещения площадью 137,9 кв. м. Также в этом здании расположены нежилые помещения площадью 36,8 кв. м.
При определении платы за землю суд первой инстанции обоснованно руководствовался представленным истцом расчетом, произведенным пропорционально площади арендованных ответчиком нежилых помещений, общей площади помещений в здании и площади используемого земельного участка.
Однако оснований для определении платы за землю исходя из всей площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108082:17 у суда первой инстанции не имелось.
Согласно заключению проведенной по делу землеустроительной экспертизы на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0108082:17 помимо здания, в котором расположены арендованные помещения, находится металлический гараж площадью 16 кв. м, мусорный контейнер площадью 6 кв. м. Территория земельного участка, занятая газонами, составляет 485 кв. м, асфальтовой дорогой - 365 кв. м.
Оформление в установленном порядке прав на часть земельного участка, на котором находится металлический гараж, материалами дела не подтверждено. При этом наличие на земельном участке некапитального объекта - металлического гаража, не предназначенного для использования здания, свидетельствует о невозможности использования части земельного участка, на которой непосредственно находится этот объект. При этом суд апелляционной инстанции исходит из обязанности собственника предоставить земельный участок, необходимый для использования здания, свободным от иных построек и объектов, препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению.
В связи с чем, оснований для взыскания с ответчика оплаты за фактическое пользование частью земельного участка площадью 16 кв. м в рассматриваемом случае не имеется.
С учетом применения в расчете платы за землю площади земельного участка 1095 кв. м размер платы за заявленный период составил 839 267 руб. 72 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами - 3 669 руб. 22 коп.
Находящиеся на земельном участке газоны, асфальтовая дорога не имеют самостоятельного назначения, выполняют функции благоустройства территории, то есть улучшения полезных свойств земельного участка. Мусорный контейнер также предназначен для обслуживания здания, расположенного на земельном участке. Доказательств иного в материалы дела не представлено.
Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика о необходимости применения срока исковой давности на основании п. 1 ст. 200 ГК РФ с момента заключения договора аренды помещения, либо с момента его регистрации, либо с момента постановки земельного участка на кадастровый учет, а также о том, что о нарушении своих прав истец мог узнать с момента проведения публичных слушаний по утверждению проекта межевания или при проведении проверок в рамках земельного контроля.
В силу п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", решением Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 N 23/22 "Об утверждении Положения "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования "город Екатеринбург" предусмотрено внесение платы за землю в виде периодических платежей.
При этом срок исковой давности по требованию об уплате периодического платежа исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.
Ссылка ответчика на то, что он мог отказаться от аренды помещения не принимается. Обязанность ответчика заключить договор аренды земельного участка была предусмотрена условиями договора аренды помещения. При этом ответчик имел возможность определить размер платы за землю в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления.
Довод ответчика о том, что расчет платы является завышенным, не соответствующим основным принципам формирования и расчета арендной платы, признается необоснованным, не подтвержденным какими-либо доказательствами. При этом ссылка на размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не принимается, поскольку ответчик не обладал правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:0108082:17.
Судом первой инстанции правомерно сделан вывод о наличии у истца полномочий на предъявление требований о взыскании платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0108082:17 и до момента государственной регистрации на него права муниципальной собственности.
Согласно заключенному 31.03.2014 администрацией города Екатеринбурга и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области соглашению "О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов" администрация осуществляет расчеты арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, взыскание задолженности по арендной плате в судебном порядке.
Довод ответчика о неправильном применении в расчете платы ставки арендной платы, установленной для земельных участков под объектами торговли, судом апелляционной инстанции отклоняется. По условиям договора аренды N 68520005 от 15.01.2005 арендованное помещение подлежало использованию как производственное, торговое, складское и под бытовые услуги.
Из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка N 90/1-2017 от 31.01.2017 следует, что в здании на арендованной площади 137,9 кв. м располагаются торговые помещения. Доказательств, опровергающих это обстоятельство, суду не представлено. В связи с чем, расчеты арендной платы, представленные ответчиком, судом апелляционной инстанции не принимаются.
Кроме того, с учетом установленных нескольких видов разрешенного использования нежилых помещений, и соответственно земельного участка, истцом обоснованно применена ставка арендной платы, имеющая наибольшее значение.
Довод ответчика о необходимости применения ставки арендной платы исходя из разрешенного использования земельного участка, указанного в кадастровом паспорте (земли жилой застройки), также подлежит отклонению. Взыскание платы в рассматриваемом случае производится за фактическое использование земельного участка, для определения которого принимается во внимание фактическое использование нежилых помещений.
Довод ответчика о том, приходящаяся на него доля земельного участка не выделена в натуре и не является объектом земельных отношений, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку указанная доля определяется расчетным путем для целей расчета арендной платы.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит изменению (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе и судебные расходы, связанные с оплатой экспертизы, относятся на ответчика в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 марта 2017 года по делу N А60-10315/2016 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Халиулина Флорита Гаязовича (ОГРНИП 304667335000287, ИНН 666300021014) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661) 839 267 руб. 72 коп. долга, 3 669 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Халиулина Флорита Гаязовича (ОГРНИП 304667335000287, ИНН 666300021014) в доход федерального бюджета 19 859 руб. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Судьи
М.А.ПОЛЯКОВА
В.В.СЕМЕНОВ
М.А.ПОЛЯКОВА
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)