Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел": Матюхиной М.В., представителя по доверенности от 12.03.2015 (до перерыва); Салькова П.И., представителя по доверенности от 01.11.2013 (до перерыва); Кружкова Н.И., генерального директора (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "Стройресурспроект": Дмитриевой С.С., представителя по доверенности от 16.06.2015 (до перерыва); Спиричевой О.А., представителя по доверенности от 18.03.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис": Дмитриевой С.С., представителя по доверенности от 16.06.2015 (до перерыва); Сотниковой С.А., представителя по доверенности от 18.03.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" на решение Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.11.2015) по делу N А48-2086/2015 (судья Парфенова Л.П.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" (ОГРН 11057420001420) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройресурспроект" (ОГРН 1095742000640) и обществу с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" (ОГРН 1135749000881) об обращении взыскания в пользу истца на заложенное имущество и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" (ОГРН 1135749000881) к обществу с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" (ОГРН 11057420001420) об обращении взыскания на имущественные права (доли в незавершенном строительстве жилого дома)
общество с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" (далее - ООО "Авиком-Орел") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройресурспроект" (далее - ООО "Стройресурспроект") и обществу с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" (далее - ООО "Стройсервис"):
1) об обращении взыскания в пользу истца по соглашению о залоге N 2 от 08.10.14, установив начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости:
- трехкомнатной квартиры N 41, общей площадью 70,7 кв. м, на втором этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, начальная продажная цена 2 120 000 руб.,
- двухкомнатной квартиры N 35, общей площадью 62,3 кв. м, на девятом этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, начальная продажная цена 1 784 000 руб. из расчета 47 770 руб. 70 коп. за 1 кв. м, путем предоставления истцу права на самостоятельную реализацию вышеуказанных объектов при обращении взыскания на предмет залога.
2) о взыскании солидарно с ответчиков 2 596 000 руб.
ООО "Компания Стройсервис" обратилось в суд со встречным исковым заявлением, в котором просило обратить взыскание в пользу ООО "Авиком-Орел" на имущественные права (доли в незавершенном строительстве жилого дома):
- - на трехкомнатную квартиру N 41, общей площадью 73,2 кв. м, на втором этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, общей стоимостью 3 500 000 руб.;
- - на двухкомнатную квартиру N 35, общей площадью 62,8 кв. м, на девятом этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, общей стоимостью 3 000 000 руб., путем обязания ООО "Авиком-Орел" заключить с ООО "Компания Стройсервис" договоры участия в долевом строительстве указанных квартир в соответствие с согласованным сторонами порядком обращения взыскания на заложенное имущество.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.11.2015) в удовлетворении исковых требований ООО "Авиком-Орел" отказано; встречные исковые требования ООО "Компания Стройсервис" удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Авиком-Орел" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2015 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 05.05.2016 представители ООО "Авиком-Орел" поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представители ООО "Компания Стройсервис" и ООО "Стройресурспроект" полагают апелляционную жалобу необоснованной, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 13.05.2016.
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения в части удовлетворения встречного иска и отказа в удовлетворении встречного иска.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Орловской области от 31.10.2014 по делу N А48-3226/2014 по иску ООО "Авиком-Орел" о взыскании с ООО "Стройсервис", переименованного в ООО "Стройресурспроект", 6 500 000 руб. по соглашению от 14.06.2011 производство прекращено на основании заявления истца об отказе от иска, в связи с добровольным удовлетворением ответчиком требований истца путем заключения соглашения об исполнении взаимных обязательств N 1 от 08.10.2014 между ООО "Стройресурспроект", ООО "Компания Стройсервис", гражданином Маркиным М.Г. и ООО "Авиком-Орел", и соглашения N 2 от 08.10.2014 о залоге между ООО "Стройресурспроект", ООО "Компания Стройсервис" и ООО "Авиком-Орел".
В соответствии с условиями соглашения N 1 от 08.10.2014 (т. 2, л.д. 95-98) гражданин Маркин М.Г. обязался в срок до 01.12.2014 передать ООО "Стройресурспроект" права по договору аренды земельного участка с кадастровым N 57:25:0040307:89, расположенного по адресу: г. Орел, в районе ул. Раздольная - ул. Металлургов, который ООО "Стройресурспроект" обязался передать ООО "Авиком Орел" до 01.12.2014, либо гражданин Маркин М.Г. мог передать права по договору аренды земельного участка ООО "Авиком-Орел", уведомив об этом ООО "Стройресурспроект".
Из пунктов 5, 6 данного соглашения следует, что в случае неисполнения обязательств перед ООО "Авиком-Орел" по передаче прав аренды земельного участка в срок до 01.12.2014 отношения сторон регулируются соглашением о залоге N 2 от 08.10.2014, а в случае неисполнения гражданином Маркиным М.Г. обязательств перед ООО "Стройресурспроект" или перед ООО "Авиком-Орел" по передаче прав аренды земельного участка до 01.12.2014 к ООО "Авиком-Орел" переходят в собственность заложенные имущественные права (доли в объекте незавершенного строительством жилого дома) по соглашению о залоге N 2 от 08.10.2014:
- - трехкомнатной квартиры N 41, общей площадью 73,2 кв. м, на втором этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, общей стоимостью 3 500 000 руб., из расчета 47 814 руб. 20 коп. за 1 кв. м;
- - двухкомнатной квартиры N 35, общей площадью 62,8 кв. м, на девятом этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, общей стоимостью 3 000 000 руб. из расчета 47 770 руб. 70 коп. за 1 кв. м.
По условиям соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014 стороны ООО "Авиком-Орел", ООО "Компания Стройсервис" и ООО "Стройресурспроект" установили, что ООО "Компания Стройсервис" передает в залог ООО "Авиком-Орел" имущественные права (доли в объекте незавершенном строительством жилом доме) по строительному адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, в виде двух указанных квартир.
В пункте 2.7 данного соглашения сторонами установлена стоимость предмета залога на момент заключения соглашения, которая составила: 6 500 000 руб. (3 500 000 руб. - трехкомнатная квартира N 41 и 3 000 000 руб. - двухкомнатная квартира N 35).
В пункте 2.8 соглашения о залоге стороны также установили, что если в период действия соглашения стоимость предмета залога уменьшится или возникнет угроза уменьшения его стоимости вследствие обстоятельств, за которые ООО "Авиком-Орел" не отвечает, ООО "Авиком-Орел" вправе потребовать от ООО "Стройресурспроект" и ООО "Компания Стройсервис", а последние обязаны в установленный ООО "Авиком-Орел" срок передать ему в залог на условиях соглашения дополнительное имущество по взаимному согласию сторон, либо предоставить иное дополнительное обеспечение исполнения обязательств по настоящему соглашению.
В данном соглашении стороны установили основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество в пункте 3.2 соглашения, в соответствии с которым обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке путем заключения между ООО "Компания Стройсервис" и ООО "Авиком-Орел" и передачи в срок до 03.12.2014 на регистрацию в Управление Росреестра по Орловской области договоров долевого участия в строительства жилья на спорные квартиры.
При этом сторонами установлено, что имущественные права (доли в объекте незавершенном строительством) реализуются ООО "Авиком-Орел" самостоятельно.
В связи с неисполнением обязательств ООО "Стройресурспроект" и гражданином Маркиным М.Г. по передаче ООО "Авиком-Орел" прав по договору аренды земельного участка с кадастровым N 57:25:0040307:89, расположенного по адресу: г. Орел, в районе ул. Раздольная - ул. Металлургов, в счет долга в сумме 6 500 000 руб., истец направил в адрес ответчиков требование от 05.12.2014 об исполнении ответчиками своих обязательств.
16.12.2014 в ответ на указанное требование ответчики предложили ООО "Авиком-Орел" продлить сроки исполнения обязательств, предусмотренных соглашениями N 1 и N 2 от 08.10.2014, до 01.03.2015.
В письме от 30.12.2014 ООО "Авиком-Орел" заявило об отказе от продления срока исполнения обязательств и предложило ООО "Стройресурспроект" и ООО "Компания Стройсервис" явиться 19.01.2015 в офис ООО "Авиком-Орел" для заключения договоров долевого участия.
16.01.2015 ООО "Стройресурспроект" и ООО "Компания Стройсервис" предложили ООО "Авиком-Орел" продлить срок исполнения обязательств по соглашению N 1 и N 2 от 08.10.2014 до 31.03.2015 и направили в его адрес проекты дополнительного соглашения от 16.01.2015 к соглашению N 1 об исполнении взаимных обязательств от 08.10.2014 и к соглашению N 2 о залоге от 08.10.2014, которые были подписаны сторонами (л.д. 109-114, т. 2).
Однако в письме от 04.02.2015 ООО "Авиком-Орел" отказалось от исполнения подписанных дополнительных соглашений и от регистрации дополнительного соглашения к соглашению N 2 о залоге от 08.10.2014, потребовав исполнить соглашение о залоге от 08.10.2014.
06.04.2015 ООО "Авиком-Орел" в адрес ответчиков направило проекты договоров долевого участия в строительстве квартир N 35 и N 41 в соответствии с соглашением о залоге N 2 от 08.10.2014, указав в них стоимость квартир согласно оценке, указанной в заключениях оценщика N 812-32 и N 811-31 от 23.03.2015, ссылаясь при этом на пункт 2.8 соглашения о залоге (л.д. 118-135, т. 2, л.д. 49-104, т. 1), разницу в сумме 740 000 руб. и 840 000 руб., всего - 1 620 000 руб., просило перечислить на его расчетный счет.
В письме от 09.04.2015 ООО "Компания Стройсервис" возражало против заключения договоров участия в долевом строительстве по ценам, указанным ООО "Авиком-Орел", ссылаясь на необходимость обращения взыскания на предмет залога в соответствии с условиями соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014, а именно путем заключения договоров участия в долевом строительстве по цене и на условиях, определенных соглашением о залоге N 2 от 08.10.2014.
29.04.2015 ООО "Компания Стройсервис" направило в адрес ООО "Авиком-Орел" свои возражения и проекты договоров долевого участия в строительстве квартир, указав стоимость квартир согласно условиям соглашения о залоге: (3 500 000 руб. - трехкомнатная квартира N 41 и 3 000 000 руб. - двухкомнатная квартира N 35), с просьбой данные договоры подписать и в срок до 15.05.2015 направить в адрес ООО "Компания "Стройсервис", а также согласовать дату и время сдачи данных договоров на регистрацию в Управление Росреестра по Орловской области.
Ссылаясь на наличие оснований для обращения взыскания на спорные квартиры с установлением начальной продажной цены в размере 80% рыночной стоимости и взыскании с ответчиков солидарно разницы между рыночной стоимостью квартир и ценой не исполненного обязательства, ООО "Авиком-Орел", обратилось в суд с настоящим иском.
Полагая, что судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущественное право установлен соглашением N 2 от 08.10.2014, ООО "Компания Стройсервис" заявлен встречный иск.
Принимая решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд области руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно положениям статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости.
Как усматривается из содержания пунктов 2.7 и 3.2 соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014 стороны согласовали внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога путем заключения между ООО "Компания "Стройсервис" и ООО "Авиком-Орел" и передачи в срок до 03.12.2014 на регистрацию договоров долевого участия в строительстве жилья на квартиры N 35 и N 41, указав на то, что имущественные права (доли в незавершенном строительством жилом доме) реализуются ООО "Авиком-Орел" самостоятельно.
Также сторонами согласована стоимость предмета залога на дату заключения соглашения в размере 6 500 000 руб.
Проанализировав условия соглашения о залоге, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны согласовали внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, определив цену, по которой объекты залога переходят в собственность истца. Следовательно, обращение взыскания на заложенное имущество должно производиться в соответствии с порядком, изложенным в пункте 3.2 соглашения о залоге от 08.10.2014 N 2: заключение договоров долевого участия в строительстве квартир с условием, что оплата уже произведена ООО "Авиком-Орел" в размере 6 500 000 руб.
Судом области обращено взыскание на предмет залога путем заключения договоров участия в долевом строительстве по цене и на условиях, определенных соглашением о залоге N 2 от 08.10.2014.
Вместе с тем, в силу пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" наличие соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что залогодержатель, являющийся стороной соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, может по своему выбору обратиться в суд с требованием к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о залоге для реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, или о передаче ему заложенной движимой вещи для ее последующей реализации в соответствии с условиями соглашения, заключенного с залогодателем.
С учетом положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе обратиться с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку не является лицом, права которого нарушены.
Возражения относительно наличия оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, способа и цены реализации имущества залогодатель вправе заявить при рассмотрении иска залогодержателя.
В этой связи встречный иск ООО "Компания Стройсервис" не подлежал удовлетворению.
Судом апелляционной инстанции выяснялась действительная воля сторон в отношении предмета соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
По мнению залогодателя, предметом залога являются имущественные права (требования) ООО "Компания Стройсервис" (заказчика) к ОАО "Орелстрой" (генподрядчику) передачи двух спорных квартир, в отношении которых не заключены договоры долевого участия, вытекающие из договора подряда N 109-38 от 23.10.2013 на выполнение работ по строительству многоквартирного пятисекционного жилого дома N 67 по ул. 1-я Курская в г. Орле.
Залогодержатель - ООО "Авиком-Орел" полагает, что в залог переданы объекты недвижимости - незавершенное строительство двух квартир.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе при рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о том, что соглашение о залоге N 2 от 08.10.2014 является договором залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
В соответствии с пунктом 6 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", по договору о залоге, заключенному на основании пункта 6 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, право залога возникает у залогодержателя только с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества.
В пункте 2.1 соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014 предмет залога индивидуализирован путем указания нахождения квартир в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, номеров квартир, площади, количества комнат, этажа, цены квартир исходя из цены 1 кв. м.
Пунктом 2.9 соглашения N 2 от 08.10.2014 предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации.
До приобретения права собственности залогодателя на спорные квартиры заключение договоров долевого участия в строительстве указанных квартир соответствует положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и условиям соглашений N 1 и N 2 от 08.10.2014.
При этом и в проектах договоров участия в долевом строительстве от 06.04.2015, составленных ООО "Авиком-Орел", и от 29.04.2015, составленных ООО "Компания Стройсервис", предметом является долевое строительство спорных квартир; цена договора является оплаченной ООО "Авиком-Орел" с учетом неисполнения обязательства по пункту 3.1 соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014; предусмотрена обязанность передать квартиры в собственность ООО "Авиком-Орел".
Залогодателем и залогодержателем не достигнуто соглашение о цене договора, что исключило возможность внесудебного порядка обращение взыскания на заложенное имущество и послужило основанием для передачи спора на рассмотрение суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 и статьями 8, 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" квартиры в многоквартирном доме, в отношении которых заключены договоры долевого участия, после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию подлежат передаче участникам долевого строительства.
Поскольку положениями указанного Закона не предусмотрено иное, в соответствии с пунктом 1 статьи 218, статьями 219, 740, 753 Гражданского кодекса Российской Федерации на квартиры, в отношении которых договоры долевого участия не заключались, и не имеется правопритязаний иных лиц в силу закона либо договора, застройщик вправе зарегистрировать право собственности за собой.
После передачи 30.04.2015 по акту приема-передачи многоквартирного пятисекционного жилого дома N 67 по ул. 1-я Курская в г. Орле генподрядчиком заказчику, получения разрешения Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области на ввод объекта в эксплуатацию 24.12.2015 N 57-301000-139-2015 зарегистрировано право собственности на спорные квартиры за ООО "Компания Стройсервис".
Из выписок из ЕГРП от 05.05.2016 следует, что спорные квартиры обременены ипотекой в пользу ООО "Авиком-Орел".
Доводы ООО "Стройресурспроект" и ООО "Компания Стройсервис" о том, что по соглашению о залоге N 2 от 08.10.2014 переданы в залог имущественные права не принимаются судом апелляционной инстанции по изложенным основаниям и с учетом отсутствия в соглашении указания на обязательство, из которого вытекает закладываемое право (договор подряда N 109-38 от 23.10.2013 с ОАО "Орелстрой"), сведений о должнике залогодателя и стороне договора залога, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих закладываемое право, то есть существенных условий договора залога имущественных прав согласно пункту 1 статьи 358.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, право требовать у генподрядчика исполнения обязательства прекращено после передачи 30.04.2015 многоквартирного пятисекционного жилого дома N 67 по ул. 1-я Курская в г. Орле заказчику.
Утверждение ООО "Авиком-Орел" о передаче в залог по соглашению N 2 от 08.10.2014 незавершенных строительством квартир неправомерно с учетом того обстоятельства, что на дату подписания соглашения права на спорные квартиры как объекты недвижимости не были зарегистрированы.
На основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Договор залога имущественного права, которое возникнет у залогодателя в будущем, на момент его заключения не требовал государственной регистрации ввиду отсутствия зарегистрированного объекта недвижимости, однако это не означает, что при наступлении обстоятельств возникновения ипотеки, данное право залога как обременения объекта недвижимости, не подлежит государственной регистрации.
В связи с регистрацией права собственности залогодателя на недвижимое имущество, указанное имущество стало предметом залога в соответствии с заключенным соглашением о залоге N 2 от 08.10.2014.
27.01.2016 и 29.01.2016 зарегистрировано право собственности ООО "Компания Стройсервис" на квартиру площадью 61,2 кв. м, этаж 9 и квартиру площадью 71,3 кв. м, этаж 2, адрес: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 65, кв. 35 и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. С указанных дат возникла ипотека в пользу ООО "Авиком-Орел" на спорные квартиры.
При таких обстоятельствах на дату принятия решения от 13.11.2015 у суда области отсутствовали основания для обращения взыскания на спорные квартиры как объекты недвижимости и взыскания с ООО "Стройресурспроект" и ООО "Компания Стройсервис" солидарно 2 596 000 руб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с оплатой услуг экспертов, правомерно отнесены судом первой инстанции на ООО "Авиком-Орел", так экспертизы назначены судом с целью рассмотрения первоначального иска, в удовлетворении которого отказано.
Расходы ООО "Компания Стройсервис", связанные с оплатой государственной пошлины в сумме 6 000 руб. за рассмотрение встречного искового заявления, подлежат отнесению на ООО "Компания Стройсервис".
Расходы за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 3 000 руб. с учетом удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Авиком-Орел" в части отмены решения суда об удовлетворении встречного иска, подлежат отнесению на ООО "Авиком-Орел" и ООО "Компания Стройсервис"в размере по 1500 руб.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
Решение Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.11.2015) по делу N А48-2086/2015 в части удовлетворения встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" 6 000 руб. расходов по уплате госпошлины за рассмотрение встречного иска отменить.
В удовлетворении встречного иска отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.11.2015) по делу N А48-2086/2015 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" (ОГРН 1135749000881) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" (ОГРН 11057420001420) 1 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.05.2016 N 19АП-2/2016 ПО ДЕЛУ N А48-2086/2015
Требование: Об обращении взыскания в пользу истца на заложенное имущество.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2016 г. по делу N А48-2086/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел": Матюхиной М.В., представителя по доверенности от 12.03.2015 (до перерыва); Салькова П.И., представителя по доверенности от 01.11.2013 (до перерыва); Кружкова Н.И., генерального директора (до перерыва);
- от общества с ограниченной ответственностью "Стройресурспроект": Дмитриевой С.С., представителя по доверенности от 16.06.2015 (до перерыва); Спиричевой О.А., представителя по доверенности от 18.03.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис": Дмитриевой С.С., представителя по доверенности от 16.06.2015 (до перерыва); Сотниковой С.А., представителя по доверенности от 18.03.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" на решение Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.11.2015) по делу N А48-2086/2015 (судья Парфенова Л.П.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" (ОГРН 11057420001420) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройресурспроект" (ОГРН 1095742000640) и обществу с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" (ОГРН 1135749000881) об обращении взыскания в пользу истца на заложенное имущество и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" (ОГРН 1135749000881) к обществу с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" (ОГРН 11057420001420) об обращении взыскания на имущественные права (доли в незавершенном строительстве жилого дома)
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" (далее - ООО "Авиком-Орел") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройресурспроект" (далее - ООО "Стройресурспроект") и обществу с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" (далее - ООО "Стройсервис"):
1) об обращении взыскания в пользу истца по соглашению о залоге N 2 от 08.10.14, установив начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости:
- трехкомнатной квартиры N 41, общей площадью 70,7 кв. м, на втором этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, начальная продажная цена 2 120 000 руб.,
- двухкомнатной квартиры N 35, общей площадью 62,3 кв. м, на девятом этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, начальная продажная цена 1 784 000 руб. из расчета 47 770 руб. 70 коп. за 1 кв. м, путем предоставления истцу права на самостоятельную реализацию вышеуказанных объектов при обращении взыскания на предмет залога.
2) о взыскании солидарно с ответчиков 2 596 000 руб.
ООО "Компания Стройсервис" обратилось в суд со встречным исковым заявлением, в котором просило обратить взыскание в пользу ООО "Авиком-Орел" на имущественные права (доли в незавершенном строительстве жилого дома):
- - на трехкомнатную квартиру N 41, общей площадью 73,2 кв. м, на втором этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, общей стоимостью 3 500 000 руб.;
- - на двухкомнатную квартиру N 35, общей площадью 62,8 кв. м, на девятом этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, общей стоимостью 3 000 000 руб., путем обязания ООО "Авиком-Орел" заключить с ООО "Компания Стройсервис" договоры участия в долевом строительстве указанных квартир в соответствие с согласованным сторонами порядком обращения взыскания на заложенное имущество.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.11.2015) в удовлетворении исковых требований ООО "Авиком-Орел" отказано; встречные исковые требования ООО "Компания Стройсервис" удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Авиком-Орел" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2015 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 05.05.2016 представители ООО "Авиком-Орел" поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представители ООО "Компания Стройсервис" и ООО "Стройресурспроект" полагают апелляционную жалобу необоснованной, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 13.05.2016.
Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения в части удовлетворения встречного иска и отказа в удовлетворении встречного иска.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Орловской области от 31.10.2014 по делу N А48-3226/2014 по иску ООО "Авиком-Орел" о взыскании с ООО "Стройсервис", переименованного в ООО "Стройресурспроект", 6 500 000 руб. по соглашению от 14.06.2011 производство прекращено на основании заявления истца об отказе от иска, в связи с добровольным удовлетворением ответчиком требований истца путем заключения соглашения об исполнении взаимных обязательств N 1 от 08.10.2014 между ООО "Стройресурспроект", ООО "Компания Стройсервис", гражданином Маркиным М.Г. и ООО "Авиком-Орел", и соглашения N 2 от 08.10.2014 о залоге между ООО "Стройресурспроект", ООО "Компания Стройсервис" и ООО "Авиком-Орел".
В соответствии с условиями соглашения N 1 от 08.10.2014 (т. 2, л.д. 95-98) гражданин Маркин М.Г. обязался в срок до 01.12.2014 передать ООО "Стройресурспроект" права по договору аренды земельного участка с кадастровым N 57:25:0040307:89, расположенного по адресу: г. Орел, в районе ул. Раздольная - ул. Металлургов, который ООО "Стройресурспроект" обязался передать ООО "Авиком Орел" до 01.12.2014, либо гражданин Маркин М.Г. мог передать права по договору аренды земельного участка ООО "Авиком-Орел", уведомив об этом ООО "Стройресурспроект".
Из пунктов 5, 6 данного соглашения следует, что в случае неисполнения обязательств перед ООО "Авиком-Орел" по передаче прав аренды земельного участка в срок до 01.12.2014 отношения сторон регулируются соглашением о залоге N 2 от 08.10.2014, а в случае неисполнения гражданином Маркиным М.Г. обязательств перед ООО "Стройресурспроект" или перед ООО "Авиком-Орел" по передаче прав аренды земельного участка до 01.12.2014 к ООО "Авиком-Орел" переходят в собственность заложенные имущественные права (доли в объекте незавершенного строительством жилого дома) по соглашению о залоге N 2 от 08.10.2014:
- - трехкомнатной квартиры N 41, общей площадью 73,2 кв. м, на втором этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, общей стоимостью 3 500 000 руб., из расчета 47 814 руб. 20 коп. за 1 кв. м;
- - двухкомнатной квартиры N 35, общей площадью 62,8 кв. м, на девятом этаже панельной секции многоквартирного пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, общей стоимостью 3 000 000 руб. из расчета 47 770 руб. 70 коп. за 1 кв. м.
По условиям соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014 стороны ООО "Авиком-Орел", ООО "Компания Стройсервис" и ООО "Стройресурспроект" установили, что ООО "Компания Стройсервис" передает в залог ООО "Авиком-Орел" имущественные права (доли в объекте незавершенном строительством жилом доме) по строительному адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, в виде двух указанных квартир.
В пункте 2.7 данного соглашения сторонами установлена стоимость предмета залога на момент заключения соглашения, которая составила: 6 500 000 руб. (3 500 000 руб. - трехкомнатная квартира N 41 и 3 000 000 руб. - двухкомнатная квартира N 35).
В пункте 2.8 соглашения о залоге стороны также установили, что если в период действия соглашения стоимость предмета залога уменьшится или возникнет угроза уменьшения его стоимости вследствие обстоятельств, за которые ООО "Авиком-Орел" не отвечает, ООО "Авиком-Орел" вправе потребовать от ООО "Стройресурспроект" и ООО "Компания Стройсервис", а последние обязаны в установленный ООО "Авиком-Орел" срок передать ему в залог на условиях соглашения дополнительное имущество по взаимному согласию сторон, либо предоставить иное дополнительное обеспечение исполнения обязательств по настоящему соглашению.
В данном соглашении стороны установили основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество в пункте 3.2 соглашения, в соответствии с которым обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке путем заключения между ООО "Компания Стройсервис" и ООО "Авиком-Орел" и передачи в срок до 03.12.2014 на регистрацию в Управление Росреестра по Орловской области договоров долевого участия в строительства жилья на спорные квартиры.
При этом сторонами установлено, что имущественные права (доли в объекте незавершенном строительством) реализуются ООО "Авиком-Орел" самостоятельно.
В связи с неисполнением обязательств ООО "Стройресурспроект" и гражданином Маркиным М.Г. по передаче ООО "Авиком-Орел" прав по договору аренды земельного участка с кадастровым N 57:25:0040307:89, расположенного по адресу: г. Орел, в районе ул. Раздольная - ул. Металлургов, в счет долга в сумме 6 500 000 руб., истец направил в адрес ответчиков требование от 05.12.2014 об исполнении ответчиками своих обязательств.
16.12.2014 в ответ на указанное требование ответчики предложили ООО "Авиком-Орел" продлить сроки исполнения обязательств, предусмотренных соглашениями N 1 и N 2 от 08.10.2014, до 01.03.2015.
В письме от 30.12.2014 ООО "Авиком-Орел" заявило об отказе от продления срока исполнения обязательств и предложило ООО "Стройресурспроект" и ООО "Компания Стройсервис" явиться 19.01.2015 в офис ООО "Авиком-Орел" для заключения договоров долевого участия.
16.01.2015 ООО "Стройресурспроект" и ООО "Компания Стройсервис" предложили ООО "Авиком-Орел" продлить срок исполнения обязательств по соглашению N 1 и N 2 от 08.10.2014 до 31.03.2015 и направили в его адрес проекты дополнительного соглашения от 16.01.2015 к соглашению N 1 об исполнении взаимных обязательств от 08.10.2014 и к соглашению N 2 о залоге от 08.10.2014, которые были подписаны сторонами (л.д. 109-114, т. 2).
Однако в письме от 04.02.2015 ООО "Авиком-Орел" отказалось от исполнения подписанных дополнительных соглашений и от регистрации дополнительного соглашения к соглашению N 2 о залоге от 08.10.2014, потребовав исполнить соглашение о залоге от 08.10.2014.
06.04.2015 ООО "Авиком-Орел" в адрес ответчиков направило проекты договоров долевого участия в строительстве квартир N 35 и N 41 в соответствии с соглашением о залоге N 2 от 08.10.2014, указав в них стоимость квартир согласно оценке, указанной в заключениях оценщика N 812-32 и N 811-31 от 23.03.2015, ссылаясь при этом на пункт 2.8 соглашения о залоге (л.д. 118-135, т. 2, л.д. 49-104, т. 1), разницу в сумме 740 000 руб. и 840 000 руб., всего - 1 620 000 руб., просило перечислить на его расчетный счет.
В письме от 09.04.2015 ООО "Компания Стройсервис" возражало против заключения договоров участия в долевом строительстве по ценам, указанным ООО "Авиком-Орел", ссылаясь на необходимость обращения взыскания на предмет залога в соответствии с условиями соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014, а именно путем заключения договоров участия в долевом строительстве по цене и на условиях, определенных соглашением о залоге N 2 от 08.10.2014.
29.04.2015 ООО "Компания Стройсервис" направило в адрес ООО "Авиком-Орел" свои возражения и проекты договоров долевого участия в строительстве квартир, указав стоимость квартир согласно условиям соглашения о залоге: (3 500 000 руб. - трехкомнатная квартира N 41 и 3 000 000 руб. - двухкомнатная квартира N 35), с просьбой данные договоры подписать и в срок до 15.05.2015 направить в адрес ООО "Компания "Стройсервис", а также согласовать дату и время сдачи данных договоров на регистрацию в Управление Росреестра по Орловской области.
Ссылаясь на наличие оснований для обращения взыскания на спорные квартиры с установлением начальной продажной цены в размере 80% рыночной стоимости и взыскании с ответчиков солидарно разницы между рыночной стоимостью квартир и ценой не исполненного обязательства, ООО "Авиком-Орел", обратилось в суд с настоящим иском.
Полагая, что судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущественное право установлен соглашением N 2 от 08.10.2014, ООО "Компания Стройсервис" заявлен встречный иск.
Принимая решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суд области руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно положениям статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости.
Как усматривается из содержания пунктов 2.7 и 3.2 соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014 стороны согласовали внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога путем заключения между ООО "Компания "Стройсервис" и ООО "Авиком-Орел" и передачи в срок до 03.12.2014 на регистрацию договоров долевого участия в строительстве жилья на квартиры N 35 и N 41, указав на то, что имущественные права (доли в незавершенном строительством жилом доме) реализуются ООО "Авиком-Орел" самостоятельно.
Также сторонами согласована стоимость предмета залога на дату заключения соглашения в размере 6 500 000 руб.
Проанализировав условия соглашения о залоге, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны согласовали внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, определив цену, по которой объекты залога переходят в собственность истца. Следовательно, обращение взыскания на заложенное имущество должно производиться в соответствии с порядком, изложенным в пункте 3.2 соглашения о залоге от 08.10.2014 N 2: заключение договоров долевого участия в строительстве квартир с условием, что оплата уже произведена ООО "Авиком-Орел" в размере 6 500 000 руб.
Судом области обращено взыскание на предмет залога путем заключения договоров участия в долевом строительстве по цене и на условиях, определенных соглашением о залоге N 2 от 08.10.2014.
Вместе с тем, в силу пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" наличие соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что залогодержатель, являющийся стороной соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, может по своему выбору обратиться в суд с требованием к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о залоге для реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, или о передаче ему заложенной движимой вещи для ее последующей реализации в соответствии с условиями соглашения, заключенного с залогодателем.
С учетом положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе обратиться с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку не является лицом, права которого нарушены.
Возражения относительно наличия оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, способа и цены реализации имущества залогодатель вправе заявить при рассмотрении иска залогодержателя.
В этой связи встречный иск ООО "Компания Стройсервис" не подлежал удовлетворению.
Судом апелляционной инстанции выяснялась действительная воля сторон в отношении предмета соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
По мнению залогодателя, предметом залога являются имущественные права (требования) ООО "Компания Стройсервис" (заказчика) к ОАО "Орелстрой" (генподрядчику) передачи двух спорных квартир, в отношении которых не заключены договоры долевого участия, вытекающие из договора подряда N 109-38 от 23.10.2013 на выполнение работ по строительству многоквартирного пятисекционного жилого дома N 67 по ул. 1-я Курская в г. Орле.
Залогодержатель - ООО "Авиком-Орел" полагает, что в залог переданы объекты недвижимости - незавершенное строительство двух квартир.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе при рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о том, что соглашение о залоге N 2 от 08.10.2014 является договором залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
В соответствии с пунктом 6 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", по договору о залоге, заключенному на основании пункта 6 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, право залога возникает у залогодержателя только с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества.
В пункте 2.1 соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014 предмет залога индивидуализирован путем указания нахождения квартир в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 67, номеров квартир, площади, количества комнат, этажа, цены квартир исходя из цены 1 кв. м.
Пунктом 2.9 соглашения N 2 от 08.10.2014 предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации.
До приобретения права собственности залогодателя на спорные квартиры заключение договоров долевого участия в строительстве указанных квартир соответствует положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и условиям соглашений N 1 и N 2 от 08.10.2014.
При этом и в проектах договоров участия в долевом строительстве от 06.04.2015, составленных ООО "Авиком-Орел", и от 29.04.2015, составленных ООО "Компания Стройсервис", предметом является долевое строительство спорных квартир; цена договора является оплаченной ООО "Авиком-Орел" с учетом неисполнения обязательства по пункту 3.1 соглашения о залоге N 2 от 08.10.2014; предусмотрена обязанность передать квартиры в собственность ООО "Авиком-Орел".
Залогодателем и залогодержателем не достигнуто соглашение о цене договора, что исключило возможность внесудебного порядка обращение взыскания на заложенное имущество и послужило основанием для передачи спора на рассмотрение суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 и статьями 8, 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" квартиры в многоквартирном доме, в отношении которых заключены договоры долевого участия, после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию подлежат передаче участникам долевого строительства.
Поскольку положениями указанного Закона не предусмотрено иное, в соответствии с пунктом 1 статьи 218, статьями 219, 740, 753 Гражданского кодекса Российской Федерации на квартиры, в отношении которых договоры долевого участия не заключались, и не имеется правопритязаний иных лиц в силу закона либо договора, застройщик вправе зарегистрировать право собственности за собой.
После передачи 30.04.2015 по акту приема-передачи многоквартирного пятисекционного жилого дома N 67 по ул. 1-я Курская в г. Орле генподрядчиком заказчику, получения разрешения Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области на ввод объекта в эксплуатацию 24.12.2015 N 57-301000-139-2015 зарегистрировано право собственности на спорные квартиры за ООО "Компания Стройсервис".
Из выписок из ЕГРП от 05.05.2016 следует, что спорные квартиры обременены ипотекой в пользу ООО "Авиком-Орел".
Доводы ООО "Стройресурспроект" и ООО "Компания Стройсервис" о том, что по соглашению о залоге N 2 от 08.10.2014 переданы в залог имущественные права не принимаются судом апелляционной инстанции по изложенным основаниям и с учетом отсутствия в соглашении указания на обязательство, из которого вытекает закладываемое право (договор подряда N 109-38 от 23.10.2013 с ОАО "Орелстрой"), сведений о должнике залогодателя и стороне договора залога, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих закладываемое право, то есть существенных условий договора залога имущественных прав согласно пункту 1 статьи 358.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, право требовать у генподрядчика исполнения обязательства прекращено после передачи 30.04.2015 многоквартирного пятисекционного жилого дома N 67 по ул. 1-я Курская в г. Орле заказчику.
Утверждение ООО "Авиком-Орел" о передаче в залог по соглашению N 2 от 08.10.2014 незавершенных строительством квартир неправомерно с учетом того обстоятельства, что на дату подписания соглашения права на спорные квартиры как объекты недвижимости не были зарегистрированы.
На основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Договор залога имущественного права, которое возникнет у залогодателя в будущем, на момент его заключения не требовал государственной регистрации ввиду отсутствия зарегистрированного объекта недвижимости, однако это не означает, что при наступлении обстоятельств возникновения ипотеки, данное право залога как обременения объекта недвижимости, не подлежит государственной регистрации.
В связи с регистрацией права собственности залогодателя на недвижимое имущество, указанное имущество стало предметом залога в соответствии с заключенным соглашением о залоге N 2 от 08.10.2014.
27.01.2016 и 29.01.2016 зарегистрировано право собственности ООО "Компания Стройсервис" на квартиру площадью 61,2 кв. м, этаж 9 и квартиру площадью 71,3 кв. м, этаж 2, адрес: г. Орел, ул. 1-я Курская, д. 65, кв. 35 и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. С указанных дат возникла ипотека в пользу ООО "Авиком-Орел" на спорные квартиры.
При таких обстоятельствах на дату принятия решения от 13.11.2015 у суда области отсутствовали основания для обращения взыскания на спорные квартиры как объекты недвижимости и взыскания с ООО "Стройресурспроект" и ООО "Компания Стройсервис" солидарно 2 596 000 руб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с оплатой услуг экспертов, правомерно отнесены судом первой инстанции на ООО "Авиком-Орел", так экспертизы назначены судом с целью рассмотрения первоначального иска, в удовлетворении которого отказано.
Расходы ООО "Компания Стройсервис", связанные с оплатой государственной пошлины в сумме 6 000 руб. за рассмотрение встречного искового заявления, подлежат отнесению на ООО "Компания Стройсервис".
Расходы за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 3 000 руб. с учетом удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Авиком-Орел" в части отмены решения суда об удовлетворении встречного иска, подлежат отнесению на ООО "Авиком-Орел" и ООО "Компания Стройсервис"в размере по 1500 руб.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.11.2015) по делу N А48-2086/2015 в части удовлетворения встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" к обществу с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" 6 000 руб. расходов по уплате госпошлины за рассмотрение встречного иска отменить.
В удовлетворении встречного иска отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Орловской области от 13.11.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.11.2015) по делу N А48-2086/2015 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания Стройсервис" (ОГРН 1135749000881) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авиком-Орел" (ОГРН 11057420001420) 1 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
И.В.УШАКОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)