Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2016 по делу N А76-2917/2016 (судья Медведникова Н.В.).
В судебном заседании принял участие представитель: общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" - Казакова Юлия Сергеевна (доверенность от 01.08.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Автогарант" (далее - ООО "Автогарант", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" (далее - ответчик, ООО "Уралпромстрой") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1622756 руб. 77 коп., и расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.01.2015 (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 1 л.д. 37).
Решением арбитражного суда от 01.07.2016 (резолютивная часть от 29.06.2016) в удовлетворении требований отказано (т. 1 л.д. 140-143).
В апелляционной жалобе ООО "Автогарант" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Судебное заседание, назначенное на 07.09.2016, откладывалось на 05.10.2016.
Определением от 03.10.2016 в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 18 АПК РФ и пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в связи с нахождением в служебной командировке судьи Румянцева А.А., произведена замена судьи Румянцева А.А. судьей Ермолаевой Л.П.
В суде апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в приобщении которых было отказано в суде первой инстанции, а именно: копии договора аренды от 01.01.2015. В обоснование необходимости приобщения указанного документа истец пояснил, что ответчиком в суд первой инстанции были представлены доказательства оплаты, которые имеют отношение к этому договору от той же даты, что и спорный договор. Оплата, которую суд засчитал в счет исполнения спорного договора необоснованно была учтена судом первой инстанции, что привело к принятию неправильного решения.
Учитывая приведенные истцом в апелляционной жалобе доводы о неполном исследовании имеющих значение для дела обстоятельств, принимая во внимание наличие между сторонами двух договоров аренды различных нежилых помещений от одной и той же даты и отсутствие в представленных ответчиком в суд первой инстанции платежных документах сведений об оплате по каждому из этих договоров, суд апелляционной инстанции приобщил дополнительные доказательства к собранным материалам, исходя из полномочий суда апелляционной инстанции на повторное рассмотрение дела по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
В целях проверки расчетов между сторонами, и, принимая во внимание, что стороны связаны обязательствами по двум договорам аренды от 01.01.2015, судом апелляционной инстанции была назначена сверка оплат по этим договорам определением от 07.09.2016.
К дате судебного заседания 05.10.2016 от истца поступили дополнительные документы: акты сверок по двум договорам, подписанные со стороны истца, копии журналов ордеров по счетам, доказательства направления указанных документов, а также второго договора аренды от 01.01.2015 ответчику. Ответчиком определение суда от 07.09.2016 не исполнено.
Судебная коллегия, рассмотрев вопрос о приобщении указанных документов к материалам дела, признала возможным, на основании абз. 2 п. 2 ст. 268 АПК РФ, а также п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009), приобщить указанные документы для полного установления обстоятельств по делу.
В судебном заседании 05.10.2016 объявлялся перерывы в соответствии со ст. 163 АПК РФ до 11.10.2016 и до 12.10.2016.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
К дате судебного заседания 11.10.2016 от истца поступил уточненный расчет задолженности по договору аренды от 01.01.2015 (помещение площадью 2272,6 кв. м и мостового крана за период с 01.01.2015 и по 31.12.2015).
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела 01.01.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был оформлен договор аренды нежилых помещений здания и сооружений (далее - договор) (т. 1 л.д. 17).
Нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности (копия свидетельства о государственной регистрации права т. 1 л.д. 25).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 2272,6 кв. м, а также мостовой кран грузоподъемностью 20 тн., переделанный на кран балку, расположенные по адресу: г. Коркино, ул. Смешанная, 2 (Приложение N 1).
В приложении N 1 к договору (л.д. 20) описаны объекты аренды.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из двух частей: постоянная и переменная части. Размер постоянной части арендной платы по настоящему договору определен в Протоколе согласования цен (Приложение N 3).
В приложении N 3 к договору (т. 1 л.д. 22) стороны установили фиксированную цену (постоянной части) арендной платы за 1 кв. м площади в размере 22,0 (двадцать два) рубля, без НДС. Сумма постоянной части ежемесячной арендной платы 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
В п. 3.2 договора указано, что включает в себя переменная часть арендной платы: расходы арендодателя по обслуживанию арендных площадей: электроэнергия, тепло, вода, газ, вывоз и размещение ТБО, техническое обслуживание. Расчет переменной части аренды производится расчетным методом, а в случае наличия приборов учета - в соответствии с показаниями этих приборов. Плата за указанные в настоящем пункте расходы производится по установленным тарифам снабжающих организаций с пропорциональным увеличением суммы за активную мощность.
Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем. Оплата производится путем перечисления сумм, определенных договором на расчетный счет арендодателя или на расчетные счета указанные арендатором, на основании выданных им счетов (счетов-фактур) или иным путем (п. 3.3.) Возможна и иная форма расчетов по согласованию сторон (п. 3.4.).
Пункт 4.1 договора предусматривает: срок аренды устанавливается с момента подписания акта приема-передачи до 30 декабря 2025 года.
Договор аренды считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению, если арендатор просрочил внесение установленных настоящим договором платежей на 60 дней против срока установленного настоящим договором (п. 4.4).
Согласно акту приема-передачи объекты аренды были фактически переданы арендатору 01.01.2015 (т. 1 л.д. 21).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
01.01.2015 ООО "Автогарант" и ООО "Уралпромстрой" подписали дополнительное соглашение к договору (т. 1 л.д. 23), в тексте которого согласовали фиксированную цену (постоянной части) арендной платы за 1 кв. м площади в размере 66 руб. без НДС. Сумма постоянной части ежемесячной арендной платы 150 000 руб. без НДС. Оплата производится ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем. Оплата производится путем перечисления сумм, определенных соглашением, на расчетный счет арендодателя, или на другие счета, по письмам арендодателя или иным путем.
Кроме того, между сторонами подписано приложение N 4 к договору аренды от 01.01.2015, согласно которому стороны согласовали фиксированную цену (постоянной части) арендной платы в размере 230 000 руб. без НДС с 1.11.2015 по 31.12.2015 (т. 1 л.д. 127).
03.11.2015 ООО "Автогарант" направило в адрес ООО "Уралпромстрой" претензию N 20 о наличии задолженности по внесению арендных платежей (т. 1 л.д. 41).
09.11.2015 истцом направлена претензия ответчику со ссылкой на п. 3.3, 3.5 и 4.4 договора, с просьбой явиться для регистрации расторжения договора (т. 1 л.д. 43).
11.01.2016, 30.01.2016 истцом в адрес ответчика направлены досудебные претензии с просьбой о погашении имеющейся задолженности по арендной плате (т. 1 л.д. 13, 40).
Поскольку ответа на неоднократные претензии истца от ответчика не последовало, истец, ссылаясь на длительное нарушение обязательств по уплате арендных платежей ответчиком, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив факт оплаты ответчиком арендных платежей, на основании представленных ООО "Уралпромстрой" расписок и платежных поручений, пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Автогарант".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив договор аренды от 01.01.2015 на предмет его заключенности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор является заключенным, признаков ничтожности судом не установлено.
Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Порядок внесения и размер арендной платы договором аренды установлен.
Указанные обстоятельства свидетельствует о соблюдении требований к форме договора аренды.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Согласно ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком были представлены надлежащим образом заверенные копии расписок, выданных директором истца (Пивоваровым Сергеем Петровичем) в подтверждение факта получения денежных средств в счет договора аренды нежилых зданий от 01.01.2015 (т. 1 л.д. 99-107), а также копии платежных поручений о перечислении на счет истца денежных средств (т. 1 л.д. 108-113).
Изучив представленные ответчиком платежные поручения и расписки, а также акт сверки от 01.09.2016, подписанный истцом в одностороннем порядке, судом апелляционной инстанции установлено: что в качестве оплаты по договору аренды от 01.01.2015 нежилого помещения площадью 2272,6 кв. м, а также мостового крана грузоподъемностью 20 тн., переделанного на кран балку, расположенного по адресу: г. Коркино, ул. Смешанная, 2 истцом учтены расписка от 10.02.2015 на сумму 100 000 руб., платежное поручение N 67 от 28.04.2015 на сумму 99 064 руб. 80 коп., платежное поручение N 72 от 12.05.2015 на сумму 149 000 и платежное поручение N 83 от 05.06.2015 на сумму 11 012 руб. 40 коп. Кроме того, из материалов дела и пояснений истца, усматривается, что оплата, оформленная распиской от 13.01., без указания года (т. 1 л.д. 99) на сумму 500 000 руб., отнесена истцом к платежам по данному договору, но за более поздний период, не являющийся спорным, что отражено в акте сверки от 05.02.2016.
При этом из материалов дела и пояснений истца усматривается, что денежные средства, передача которых подтверждена распиской от 16.02.2015 на сумму 50 000 руб., распиской от 14.03.2015 на сумму 150 000 руб., распиской от 16.03.2015 на сумму 150 000 руб. и распиской от 13.05.2015 на сумму 150 000 руб. зачтены истцом в счет оплаты по договору от 01.01.2015, предметом которого является нежилое помещение площадью 56,5 кв. м, а также кузнечное оборудование (л.д. 27-28).
В случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 6 ГК РФ).
Если покупатель оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты (п. 2 ст. 522 ГК РФ).
Если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно п. 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам (п. 3 ст. 522 ГК РФ).
Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (вступил в действие с 01.06.2015) ГК РФ дополнен статьей 319.1 следующего содержания: в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.
Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.
Учитывая, что договоры аренды заключены одной датой (01.01.2015), истец правомерно воспользовался возможностью пропорционального зачета исполнения обязательств.
Апелляционный суд критически оценивает довод истца в апелляционной жалобе о том, что оплата аренды по платежному поручению от 18.08.2015 N 122 на сумму 162 813 руб. 68 коп. не относима к настоящему делу.
Действительно, в основании перечисления денежных средств ответчиком указано: "оплата по счет-фактуре N 27 от 30.07.2015 за коммунальные расходы (электроэнергия), транспортировка газа, аренда нежилого помещения за июль по договору N 2280 от 01.07.2013.
Критическая оценка суда обусловлена представленными самим же истцом в суд апелляционной инстанции расчетами, а также пояснениями ответчика, данными в суде первой инстанции. Так, из пояснений ответчика усматривается, что платежным поручением N 122 от 18.08.2015 на сумму 162 813 руб. 68 коп. была внесена арендная плата в размере 50 000 руб. за декабрь 2015 года, 100 000 руб. за январь 2016 года и 12 813 руб. 68 коп. в возмещение коммунальных расходов (т. 1 л.д. 124).
Из акта сверки от 01.09.2016, подписанного истцом в одностороннем порядке и представленного суду апелляционной инстанции, следует, что оплата по указанному платежному документу зачтена истцом в счет погашения обязательств по договору аренды от 01.01.2015 (помещение площадью 2272,6 кв. м и мостового крана) по оплате постоянной арендной платы.
Из уточненного расчета задолженности, представленного истцом после перерыва в судебном заседании 11.10.2016 также следует, что указанная сумма учтена в счет оплаты задолженности по арендной плате по спорному договору.
Поскольку право истца учитывать поступивший платеж в счет оплаты по спорному договору, предусмотрено ст. 522 и 319.1 ГК РФ, суд апелляционной инстанции полагает возможным отнесение платежного поручения от 18.08.2015 N 122 на сумму 162 813 руб. 68 коп. к спорному договору.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что платежные поручения N 1 от 11.01.2016 на сумму 70 000 руб. и N 10 от 24.02.2016 на сумму 100 000 руб. не могут быть отнесены в счет оплаты по договору, поскольку в основании платежа указан иной договор и оплата по данным платежным поручениям не была принята истцом, в качестве исполнения по спорному договору.
Таким образом, исчисляя размер уплаченной постоянной части арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Исходя из акта сверки от 01.09.2016, представленного истцом в суд апелляционной инстанции, а также уточненного расчета следует: 100 000 руб. (оплата наличными, подтвержденная распиской от 10.02.2015) + 50 000 руб. (платежное поручение N 23 от 11.02.2015) + 50 000 руб. (платежное поручение N 44 от 18.03.2015) + 149 000 руб. (платежное поручение N 72 от 12.05.2015) + 50 000 руб. (платежное поручение от 14.04.2015 N 59) + 99 064 руб. 89 коп. (платежное поручение N 67 от 28.04.2015) + 100000 руб. (оплата наличными 25.06.2015) +11 012 руб. 40 коп. (платежное поручение N 83 от 05.06.2015)+ 162 813 руб. 68 коп. (платежное поручение N 122 от 18.08.2015) = 771 890 руб. 88 коп.
Учитывая положения ст. 552 и 319.1 ГК РФ, апелляционный суд относит в подтверждение оплаты по спорному договору и 500 000 руб., переданные распиской от 13.01. (л.д. 99).
Таким образом, ответчиком, по спорному договору оплачена постоянная арендная плата в размере 1 271 890 руб. 88 коп.
Исходя из условий договора от 01.01.2015 и дополнительных соглашений к нему следует, что размер подлежащей уплате постоянной части арендной платы составляет 1 800 000 руб. (150 000 руб. * 12 мес.).
По расчетам суда апелляционной инстанции задолженность по постоянной части арендной платы по спорному договору составила 528 109 руб. 12 коп.
В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 64 и ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
По смыслу ч. 1 ст. 65 и ч. 2 ст. 71 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено: переменная часть арендной платы включает в себя расходы арендодателя по обслуживанию арендных площадей: электроэнергия, тепло, вода, газ, вывод и размещение ТБО, техническое обслуживание. Расчет переменной части арендной платы производится расчетным методом, а в случае наличия приборов учета - в соответствии с показаниями этих приборов. Плата за указанные в настоящем пункте расходы производится по установленным тарифам снабжающих организаций с пропорциональным включением суммы за активную мощность.
Вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ истец не представил ни акты приемки услуг, ни счета-фактуры, ни доказательства наличия приборов учета и соответствующих показателей приборов учета. Представленные расчеты по переменной арендной платы не являются достаточным доказательством несения арендодателем соответствующих расходов.
Апелляционный суд исходит из того, что требования о взыскании задолженности по уплате переменной части арендной платы не могут быть удовлетворены судом, если в материалы дела истцом не были представлены первичные документы, подтверждающие ее наличие, что не позволяет определить ни вид предоставленных коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение), за который произведены начисления, ни способ определения их размера в спорный период.
Таким образом, поскольку расчет стоимости коммунальных услуг первичными документами, удостоверяющими факт и размер потребленных в спорный период ответчиком услуг, не подтвержден, оснований для удовлетворения требований о взыскании переменной части арендной платы у суда не имеется.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности постоянной арендной платы по договору аренды, явившемуся основанием для предъявления исковых требований, в полном объеме, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части. Иного ответчиком не доказано.
Доводы апелляционной жалобы, заявленные в отношении необоснованности выводов суда первой инстанции о том, что приложение N 4 не порождает правовых последствий в виде возникновения у ответчика обязанности по оплате постоянной части арендной платы в указанном размере, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы представителем истца поддержаны не были, что подтверждается также актом сверки и уточненным расчетом арендной платы, представленными истцом в суд апелляционной инстанции, где постоянная арендная плата с января 2015 года по декабрь 2015 года начислена исходя из размера арендной платы 150 000 руб. в месяц.
Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В пункте 4.4 договора аренды стороны установили, что просрочка уплаты арендатором арендной на 60 дней против срока, установленного договором, является основанием досрочного расторжения договора.
Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены и в ст. 619 ГК РФ. Указанная норма права также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Указанное требование закона истцом исполнено, в подтверждение чего представлено уведомление (претензия) от 30.01.2016 (т. 1 л.д. 13). Доводов о неполучении указанного уведомления ответчик в суде первой инстанции не заявлял.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Направленное истцом уведомление оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.
Поскольку судом установлена просрочка ответчика по внесению арендной платы более двух месяцев, требования истца о расторжении договора обоснованны и подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для отказа ООО "Автогарант" в удовлетворении исковых требований по взысканию постоянной арендной платы в размере 528 109 руб. 12 коп. у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по иску по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ, и поскольку исковые требования удовлетворены в части и относятся на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Государственная пошлина по требованию на сумму 1 622 756 руб. 77 коп. составляет 29 228 руб.
При рассмотрении иска в суде первой инстанции истцу на основании ст. 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Учитывая данное обстоятельство, государственная пошлина в сумме 19 716 руб. подлежит взысканию в федеральный бюджет с ООО "Автогарант", государственная пошлина в сумме 9 512 руб. подлежит взысканию с ООО "Уралпромстрой".
При рассмотрении требований неимущественного характера (требование о расторжении договора) подлежала оплате государственная пошлина в размере 6 000 руб. (ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации). Поскольку требование о расторжении договора подлежит удовлетворению, государственная пошлина в указанном размере в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2016 по делу N А76-2917/2016 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" удовлетворить в части.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" задолженность в размере 528 109 рублей 12 коп.
Расторгнуть договор от 01.01.2015 аренды нежилого помещения площадью 2272,6 кв. м, а также мостового крана грузоподъемностью 20 тонн, переделанного в кран балку, расположенных по адресу: 456550, г. Коркино, ул. Смешанная, 2.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" в доход федерального бюджета 15 512 руб. государственную пошлину за рассмотрение иска в суде первой инстанции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" в доход федерального бюджета 19 716 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска в суде первой инстанции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" в возмещение расходов за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2016 N 18АП-10666/2016 ПО ДЕЛУ N А76-2917/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2016 г. N 18АП-10666/2016
Дело N А76-2917/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2016 по делу N А76-2917/2016 (судья Медведникова Н.В.).
В судебном заседании принял участие представитель: общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" - Казакова Юлия Сергеевна (доверенность от 01.08.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Автогарант" (далее - ООО "Автогарант", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" (далее - ответчик, ООО "Уралпромстрой") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1622756 руб. 77 коп., и расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.01.2015 (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 1 л.д. 37).
Решением арбитражного суда от 01.07.2016 (резолютивная часть от 29.06.2016) в удовлетворении требований отказано (т. 1 л.д. 140-143).
В апелляционной жалобе ООО "Автогарант" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Судебное заседание, назначенное на 07.09.2016, откладывалось на 05.10.2016.
Определением от 03.10.2016 в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 18 АПК РФ и пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в связи с нахождением в служебной командировке судьи Румянцева А.А., произведена замена судьи Румянцева А.А. судьей Ермолаевой Л.П.
В суде апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, в приобщении которых было отказано в суде первой инстанции, а именно: копии договора аренды от 01.01.2015. В обоснование необходимости приобщения указанного документа истец пояснил, что ответчиком в суд первой инстанции были представлены доказательства оплаты, которые имеют отношение к этому договору от той же даты, что и спорный договор. Оплата, которую суд засчитал в счет исполнения спорного договора необоснованно была учтена судом первой инстанции, что привело к принятию неправильного решения.
Учитывая приведенные истцом в апелляционной жалобе доводы о неполном исследовании имеющих значение для дела обстоятельств, принимая во внимание наличие между сторонами двух договоров аренды различных нежилых помещений от одной и той же даты и отсутствие в представленных ответчиком в суд первой инстанции платежных документах сведений об оплате по каждому из этих договоров, суд апелляционной инстанции приобщил дополнительные доказательства к собранным материалам, исходя из полномочий суда апелляционной инстанции на повторное рассмотрение дела по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.
В целях проверки расчетов между сторонами, и, принимая во внимание, что стороны связаны обязательствами по двум договорам аренды от 01.01.2015, судом апелляционной инстанции была назначена сверка оплат по этим договорам определением от 07.09.2016.
К дате судебного заседания 05.10.2016 от истца поступили дополнительные документы: акты сверок по двум договорам, подписанные со стороны истца, копии журналов ордеров по счетам, доказательства направления указанных документов, а также второго договора аренды от 01.01.2015 ответчику. Ответчиком определение суда от 07.09.2016 не исполнено.
Судебная коллегия, рассмотрев вопрос о приобщении указанных документов к материалам дела, признала возможным, на основании абз. 2 п. 2 ст. 268 АПК РФ, а также п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009), приобщить указанные документы для полного установления обстоятельств по делу.
В судебном заседании 05.10.2016 объявлялся перерывы в соответствии со ст. 163 АПК РФ до 11.10.2016 и до 12.10.2016.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
К дате судебного заседания 11.10.2016 от истца поступил уточненный расчет задолженности по договору аренды от 01.01.2015 (помещение площадью 2272,6 кв. м и мостового крана за период с 01.01.2015 и по 31.12.2015).
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела 01.01.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был оформлен договор аренды нежилых помещений здания и сооружений (далее - договор) (т. 1 л.д. 17).
Нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности (копия свидетельства о государственной регистрации права т. 1 л.д. 25).
Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 2272,6 кв. м, а также мостовой кран грузоподъемностью 20 тн., переделанный на кран балку, расположенные по адресу: г. Коркино, ул. Смешанная, 2 (Приложение N 1).
В приложении N 1 к договору (л.д. 20) описаны объекты аренды.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из двух частей: постоянная и переменная части. Размер постоянной части арендной платы по настоящему договору определен в Протоколе согласования цен (Приложение N 3).
В приложении N 3 к договору (т. 1 л.д. 22) стороны установили фиксированную цену (постоянной части) арендной платы за 1 кв. м площади в размере 22,0 (двадцать два) рубля, без НДС. Сумма постоянной части ежемесячной арендной платы 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
В п. 3.2 договора указано, что включает в себя переменная часть арендной платы: расходы арендодателя по обслуживанию арендных площадей: электроэнергия, тепло, вода, газ, вывоз и размещение ТБО, техническое обслуживание. Расчет переменной части аренды производится расчетным методом, а в случае наличия приборов учета - в соответствии с показаниями этих приборов. Плата за указанные в настоящем пункте расходы производится по установленным тарифам снабжающих организаций с пропорциональным увеличением суммы за активную мощность.
Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем. Оплата производится путем перечисления сумм, определенных договором на расчетный счет арендодателя или на расчетные счета указанные арендатором, на основании выданных им счетов (счетов-фактур) или иным путем (п. 3.3.) Возможна и иная форма расчетов по согласованию сторон (п. 3.4.).
Пункт 4.1 договора предусматривает: срок аренды устанавливается с момента подписания акта приема-передачи до 30 декабря 2025 года.
Договор аренды считается расторгнутым, а арендатор подлежит выселению, если арендатор просрочил внесение установленных настоящим договором платежей на 60 дней против срока установленного настоящим договором (п. 4.4).
Согласно акту приема-передачи объекты аренды были фактически переданы арендатору 01.01.2015 (т. 1 л.д. 21).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
01.01.2015 ООО "Автогарант" и ООО "Уралпромстрой" подписали дополнительное соглашение к договору (т. 1 л.д. 23), в тексте которого согласовали фиксированную цену (постоянной части) арендной платы за 1 кв. м площади в размере 66 руб. без НДС. Сумма постоянной части ежемесячной арендной платы 150 000 руб. без НДС. Оплата производится ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем. Оплата производится путем перечисления сумм, определенных соглашением, на расчетный счет арендодателя, или на другие счета, по письмам арендодателя или иным путем.
Кроме того, между сторонами подписано приложение N 4 к договору аренды от 01.01.2015, согласно которому стороны согласовали фиксированную цену (постоянной части) арендной платы в размере 230 000 руб. без НДС с 1.11.2015 по 31.12.2015 (т. 1 л.д. 127).
03.11.2015 ООО "Автогарант" направило в адрес ООО "Уралпромстрой" претензию N 20 о наличии задолженности по внесению арендных платежей (т. 1 л.д. 41).
09.11.2015 истцом направлена претензия ответчику со ссылкой на п. 3.3, 3.5 и 4.4 договора, с просьбой явиться для регистрации расторжения договора (т. 1 л.д. 43).
11.01.2016, 30.01.2016 истцом в адрес ответчика направлены досудебные претензии с просьбой о погашении имеющейся задолженности по арендной плате (т. 1 л.д. 13, 40).
Поскольку ответа на неоднократные претензии истца от ответчика не последовало, истец, ссылаясь на длительное нарушение обязательств по уплате арендных платежей ответчиком, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив факт оплаты ответчиком арендных платежей, на основании представленных ООО "Уралпромстрой" расписок и платежных поручений, пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Автогарант".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив договор аренды от 01.01.2015 на предмет его заключенности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор является заключенным, признаков ничтожности судом не установлено.
Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Порядок внесения и размер арендной платы договором аренды установлен.
Указанные обстоятельства свидетельствует о соблюдении требований к форме договора аренды.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Согласно ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком были представлены надлежащим образом заверенные копии расписок, выданных директором истца (Пивоваровым Сергеем Петровичем) в подтверждение факта получения денежных средств в счет договора аренды нежилых зданий от 01.01.2015 (т. 1 л.д. 99-107), а также копии платежных поручений о перечислении на счет истца денежных средств (т. 1 л.д. 108-113).
Изучив представленные ответчиком платежные поручения и расписки, а также акт сверки от 01.09.2016, подписанный истцом в одностороннем порядке, судом апелляционной инстанции установлено: что в качестве оплаты по договору аренды от 01.01.2015 нежилого помещения площадью 2272,6 кв. м, а также мостового крана грузоподъемностью 20 тн., переделанного на кран балку, расположенного по адресу: г. Коркино, ул. Смешанная, 2 истцом учтены расписка от 10.02.2015 на сумму 100 000 руб., платежное поручение N 67 от 28.04.2015 на сумму 99 064 руб. 80 коп., платежное поручение N 72 от 12.05.2015 на сумму 149 000 и платежное поручение N 83 от 05.06.2015 на сумму 11 012 руб. 40 коп. Кроме того, из материалов дела и пояснений истца, усматривается, что оплата, оформленная распиской от 13.01., без указания года (т. 1 л.д. 99) на сумму 500 000 руб., отнесена истцом к платежам по данному договору, но за более поздний период, не являющийся спорным, что отражено в акте сверки от 05.02.2016.
При этом из материалов дела и пояснений истца усматривается, что денежные средства, передача которых подтверждена распиской от 16.02.2015 на сумму 50 000 руб., распиской от 14.03.2015 на сумму 150 000 руб., распиской от 16.03.2015 на сумму 150 000 руб. и распиской от 13.05.2015 на сумму 150 000 руб. зачтены истцом в счет оплаты по договору от 01.01.2015, предметом которого является нежилое помещение площадью 56,5 кв. м, а также кузнечное оборудование (л.д. 27-28).
В случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 6 ГК РФ).
Если покупатель оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты (п. 2 ст. 522 ГК РФ).
Если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно п. 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам (п. 3 ст. 522 ГК РФ).
Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (вступил в действие с 01.06.2015) ГК РФ дополнен статьей 319.1 следующего содержания: в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.
Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.
Учитывая, что договоры аренды заключены одной датой (01.01.2015), истец правомерно воспользовался возможностью пропорционального зачета исполнения обязательств.
Апелляционный суд критически оценивает довод истца в апелляционной жалобе о том, что оплата аренды по платежному поручению от 18.08.2015 N 122 на сумму 162 813 руб. 68 коп. не относима к настоящему делу.
Действительно, в основании перечисления денежных средств ответчиком указано: "оплата по счет-фактуре N 27 от 30.07.2015 за коммунальные расходы (электроэнергия), транспортировка газа, аренда нежилого помещения за июль по договору N 2280 от 01.07.2013.
Критическая оценка суда обусловлена представленными самим же истцом в суд апелляционной инстанции расчетами, а также пояснениями ответчика, данными в суде первой инстанции. Так, из пояснений ответчика усматривается, что платежным поручением N 122 от 18.08.2015 на сумму 162 813 руб. 68 коп. была внесена арендная плата в размере 50 000 руб. за декабрь 2015 года, 100 000 руб. за январь 2016 года и 12 813 руб. 68 коп. в возмещение коммунальных расходов (т. 1 л.д. 124).
Из акта сверки от 01.09.2016, подписанного истцом в одностороннем порядке и представленного суду апелляционной инстанции, следует, что оплата по указанному платежному документу зачтена истцом в счет погашения обязательств по договору аренды от 01.01.2015 (помещение площадью 2272,6 кв. м и мостового крана) по оплате постоянной арендной платы.
Из уточненного расчета задолженности, представленного истцом после перерыва в судебном заседании 11.10.2016 также следует, что указанная сумма учтена в счет оплаты задолженности по арендной плате по спорному договору.
Поскольку право истца учитывать поступивший платеж в счет оплаты по спорному договору, предусмотрено ст. 522 и 319.1 ГК РФ, суд апелляционной инстанции полагает возможным отнесение платежного поручения от 18.08.2015 N 122 на сумму 162 813 руб. 68 коп. к спорному договору.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что платежные поручения N 1 от 11.01.2016 на сумму 70 000 руб. и N 10 от 24.02.2016 на сумму 100 000 руб. не могут быть отнесены в счет оплаты по договору, поскольку в основании платежа указан иной договор и оплата по данным платежным поручениям не была принята истцом, в качестве исполнения по спорному договору.
Таким образом, исчисляя размер уплаченной постоянной части арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Исходя из акта сверки от 01.09.2016, представленного истцом в суд апелляционной инстанции, а также уточненного расчета следует: 100 000 руб. (оплата наличными, подтвержденная распиской от 10.02.2015) + 50 000 руб. (платежное поручение N 23 от 11.02.2015) + 50 000 руб. (платежное поручение N 44 от 18.03.2015) + 149 000 руб. (платежное поручение N 72 от 12.05.2015) + 50 000 руб. (платежное поручение от 14.04.2015 N 59) + 99 064 руб. 89 коп. (платежное поручение N 67 от 28.04.2015) + 100000 руб. (оплата наличными 25.06.2015) +11 012 руб. 40 коп. (платежное поручение N 83 от 05.06.2015)+ 162 813 руб. 68 коп. (платежное поручение N 122 от 18.08.2015) = 771 890 руб. 88 коп.
Учитывая положения ст. 552 и 319.1 ГК РФ, апелляционный суд относит в подтверждение оплаты по спорному договору и 500 000 руб., переданные распиской от 13.01. (л.д. 99).
Таким образом, ответчиком, по спорному договору оплачена постоянная арендная плата в размере 1 271 890 руб. 88 коп.
Исходя из условий договора от 01.01.2015 и дополнительных соглашений к нему следует, что размер подлежащей уплате постоянной части арендной платы составляет 1 800 000 руб. (150 000 руб. * 12 мес.).
По расчетам суда апелляционной инстанции задолженность по постоянной части арендной платы по спорному договору составила 528 109 руб. 12 коп.
В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 64 и ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
По смыслу ч. 1 ст. 65 и ч. 2 ст. 71 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено: переменная часть арендной платы включает в себя расходы арендодателя по обслуживанию арендных площадей: электроэнергия, тепло, вода, газ, вывод и размещение ТБО, техническое обслуживание. Расчет переменной части арендной платы производится расчетным методом, а в случае наличия приборов учета - в соответствии с показаниями этих приборов. Плата за указанные в настоящем пункте расходы производится по установленным тарифам снабжающих организаций с пропорциональным включением суммы за активную мощность.
Вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ истец не представил ни акты приемки услуг, ни счета-фактуры, ни доказательства наличия приборов учета и соответствующих показателей приборов учета. Представленные расчеты по переменной арендной платы не являются достаточным доказательством несения арендодателем соответствующих расходов.
Апелляционный суд исходит из того, что требования о взыскании задолженности по уплате переменной части арендной платы не могут быть удовлетворены судом, если в материалы дела истцом не были представлены первичные документы, подтверждающие ее наличие, что не позволяет определить ни вид предоставленных коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение), за который произведены начисления, ни способ определения их размера в спорный период.
Таким образом, поскольку расчет стоимости коммунальных услуг первичными документами, удостоверяющими факт и размер потребленных в спорный период ответчиком услуг, не подтвержден, оснований для удовлетворения требований о взыскании переменной части арендной платы у суда не имеется.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности постоянной арендной платы по договору аренды, явившемуся основанием для предъявления исковых требований, в полном объеме, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части. Иного ответчиком не доказано.
Доводы апелляционной жалобы, заявленные в отношении необоснованности выводов суда первой инстанции о том, что приложение N 4 не порождает правовых последствий в виде возникновения у ответчика обязанности по оплате постоянной части арендной платы в указанном размере, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы представителем истца поддержаны не были, что подтверждается также актом сверки и уточненным расчетом арендной платы, представленными истцом в суд апелляционной инстанции, где постоянная арендная плата с января 2015 года по декабрь 2015 года начислена исходя из размера арендной платы 150 000 руб. в месяц.
Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В пункте 4.4 договора аренды стороны установили, что просрочка уплаты арендатором арендной на 60 дней против срока, установленного договором, является основанием досрочного расторжения договора.
Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены и в ст. 619 ГК РФ. Указанная норма права также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Указанное требование закона истцом исполнено, в подтверждение чего представлено уведомление (претензия) от 30.01.2016 (т. 1 л.д. 13). Доводов о неполучении указанного уведомления ответчик в суде первой инстанции не заявлял.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Направленное истцом уведомление оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.
Поскольку судом установлена просрочка ответчика по внесению арендной платы более двух месяцев, требования истца о расторжении договора обоснованны и подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для отказа ООО "Автогарант" в удовлетворении исковых требований по взысканию постоянной арендной платы в размере 528 109 руб. 12 коп. у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по иску по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ, и поскольку исковые требования удовлетворены в части и относятся на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Государственная пошлина по требованию на сумму 1 622 756 руб. 77 коп. составляет 29 228 руб.
При рассмотрении иска в суде первой инстанции истцу на основании ст. 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Учитывая данное обстоятельство, государственная пошлина в сумме 19 716 руб. подлежит взысканию в федеральный бюджет с ООО "Автогарант", государственная пошлина в сумме 9 512 руб. подлежит взысканию с ООО "Уралпромстрой".
При рассмотрении требований неимущественного характера (требование о расторжении договора) подлежала оплате государственная пошлина в размере 6 000 руб. (ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации). Поскольку требование о расторжении договора подлежит удовлетворению, государственная пошлина в указанном размере в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2016 по делу N А76-2917/2016 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" удовлетворить в части.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" задолженность в размере 528 109 рублей 12 коп.
Расторгнуть договор от 01.01.2015 аренды нежилого помещения площадью 2272,6 кв. м, а также мостового крана грузоподъемностью 20 тонн, переделанного в кран балку, расположенных по адресу: 456550, г. Коркино, ул. Смешанная, 2.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" в доход федерального бюджета 15 512 руб. государственную пошлину за рассмотрение иска в суде первой инстанции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" в доход федерального бюджета 19 716 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска в суде первой инстанции.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Уралпромстрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автогарант" в возмещение расходов за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)