Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал на то, что он, являясь частнопрактикующим нотариусом, заключал с ответчиком краткосрочные договоры аренды нежилого помещения для нотариальной конторы. В связи с прекращением работы нотариальной конторы он расторг указанные договоры. Указанными договорами предусматривалось уплата обеспечительного взноса. Арендованное помещение возвращено арендодателю, однако внесенные средства в качестве обеспечительного взноса ответчиком не возвращены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Булаева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Зельхарняевой А.И., Митрофановой Г.Н.,
при секретаре Ю.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н.,
дело по апелляционной жалобе истца С. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 22 декабря 2016 года, которым постановлено:
- признать недействительным п. * договора N *** краткосрочной субаренды нежилого помещения от *** г. заключенного между ООО "Леонидас" и Нотариусом С.
- признать недействительным п. * договора N *** аренды части фасада здания от *** г. заключенного между ООО "Леонидас" и Нотариусом С.,
установила:
С. обратился в суд с иском к ООО "Леонидас" и просил признать недействительными пункты договора аренды нежилого помещения от *** г. - ***; ***; *** и пункты договора аренды части фасада здания от *** г. - *** (часть *) в части сообщения за * месяца о предстоящем освобождении арендуемого объекта и п. ***, взыскать с ответчика *** руб. и судебные расходы по делу.
В обоснование своих требований указал, что он, являясь частнопрактикующим нотариусом г. Москвы, регулярно с ***** года заключал с ответчиком краткосрочные (на ** месяцев) договоры аренды нежилого помещения для нотариальной конторы, по адресу: ***. Последний такой договор был заключен с *** г. по *** г. Кроме того, был заключен договор аренды части фасада здания (для вывески нотариальной конторы) с *** г. по *** г. ***** приказом Главного управления юстиции г. Москвы полномочия нотариуса С. были прекращены и он был уволен с должности частнопрактикующего нотариуса в нотариальном округе г. Москвы с *** г. в течение одного дня. В связи с прекращением работы нотариальной конторы, он расторг указанные договоры аренды нежилого помещения и части фасада здания с *** года.
Указанными договорами предусматривалось уплата обеспечительного взноса в сумме *** руб., который он внес Арендодателю с условием его возврата после прекращения аренды. Арендованное помещение возвращено Арендодателю *** г., однако, внесенные средства в качестве обеспечительного взноса ответчиком не возвращены, со ссылкой (устно) на п. * договора аренды помещения. Между тем, ряд положений, указанных в договорах и данном заявлении являются кабальными и нарушают принцип равенства сторон в договоре и подлежат признанию недействительными.
Кроме того, его увольнение и прекращение договоров аренды было вынужденным. Он был уволен без предупреждения. В настоящее время увольнение находится в стадии обжалования.
В судебное заседание истец явился, заявленные требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец С., считая его незаконным, поскольку судом, по его мнению, неверно определены обстоятельства дела, неправильно применен закон, поскольку при заключении договоров субаренды помещений и аренды части фасада здания был нарушен принцип равенства сторон, С. являлся слабой стороной, так как проекты договоров готовились ответчиком и содержали в себе кабальные условия.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца С., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя ответчика ООО "Леонидас" по доверенности - З., судебная коллегия полагает решение суда законным и обоснованным.
Судом установлено и из материалов дела следует, что, являясь частнопрактикующим нотариусом г. Москвы, С. регулярно с ***** года заключал с ООО "Леонидас" краткосрочные (на ** месяцев) договоры субаренды нежилого помещения для размещения нотариальной конторы по адресу: ***.
Последний такой договор был заключен с * г. по * г.
Согласно п. * указанного договора аренды в течение срока аренды Арендатор вправе в любое время расторгнуть Договор в одностороннем порядке, надлежащим образом письменно уведомив об этом Арендодателя за 60 (Шестьдесят) календарных дней. При этом такое письменное уведомление будет признаваться Сторонами надлежащим уведомлением Арендодателя для целей Договора, если на момент подачи заявления Арендатором оплачена базовая арендная плата и эксплуатационный платеж за весь период с даты подачи заявления до даты расторжения. Если Арендатор уведомил Арендодателя о досрочном расторжении настоящего Договора менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней или уведомил ненадлежащим образом без оплаты, то обеспечительный взнос удерживается Арендодателем в бесспорном порядке в качестве штрафа за неисполнение Арендатором обязанности по своевременному уведомлению Арендодателя о прекращении (расторжении) договора.
Так, согласно п. * в течение срока действия настоящего договора арендная ставка подлежит ежегодному увеличению не более, чем на **% ежегодно.
Соответствующее уведомление об изменении арендной платы, Арендодатель должен направить Арендатору не позднее, чем за 30 дней до даты введения в силу новой ставки арендной платы. В случае если Арендатор не согласен с новой ставкой арендной платы, которая указана в уведомлении Арендодателя, то Арендатор обязан в течение 5 (Пяти) рабочих дней направить соответствующее уведомление Арендодателю. Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке по истечении 30 дней с момента получения от Арендатора уведомления о несогласии с новой ставкой арендной платы. В этом случае по истечении 15 дней с даты уведомления Арендатора о вышеуказанном изменении Арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора.
В случае, если Арендатор не направит Арендодателю в течение указанного в настоящем пункте 5-дневного срока уведомление о несогласии с новой ставкой арендной платы, это рассматривается Сторонами как надлежащим образом выраженное согласие Арендатора на изменение ставки арендной платы, предложенное Арендодателем: Новая ставка арендной платы вступает в силу по истечении 30 дней с момента направления Арендодателем соответствующего уведомления.
В то же время, при досрочном расторжении договора аренды по инициативе Арендатора (п. *****) последний за 60 календарных дней должен сообщить о предстоящем освобождении арендованного помещения и при этом (п. * договора аренды помещения) оплатить арендную плату и эксплуатационный платеж за весь период с даты подачи сообщения до даты расторжения договора, т.е. за 2 месяца вперед.
Согласно п. * договора аренды фасада от *** года при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Арендатор, письменно, не позднее, чем за 2 (два) месяца, должен сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении арендуемого объекта.
Условиями указанного договора аренды (п. *) также установлено, что все возникшие из гражданских правоотношений между сторонами споры (любые споры) рассматриваются в Арбитражном межотраслевом третейском суде по адресу: ***. Регламент Арбитражного межотраслевого третейского суда и иные его правила регулируют отношения сторон и являются частью настоящего договора и всех вытекающих из него дополнительных соглашений, протоколов разногласий, обменов документами, и любых других гражданских правоотношений сторон, включая правоотношения, возникающие в связи с взысканием убытков и возмещением причиненного вреда. Решения Арбитражного межотраслевого третейского суда являются для сторон окончательными.
Согласно п. * договора аренды части фасада здания все споры и разногласия при недостижении согласия передаются на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы в соответствии с действующим законодательством.
Разрешая заявленные требования, с учетом положений п. 7 ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившим силу пункта 3 части 1 статьи 6 Федерального закона "О саморегулируемых организациях" в связи с принятием Федерального закона "Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации" суд пришел к выводу о признании недействительными п. * договора N *** краткосрочной субаренды нежилого помещения от *** г. и п. * договора N *** аренды части фасада здания от *** г., поскольку договор субаренды и, соответственно, содержащиеся в нем арбитражное соглашение, был заключен ранее *** года, а потому, является неисполнимым, кроме того, учитывая, что в силу закона, споры с участием нотариусов подведомственны только судам общей юрисдикции, так как нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли, условие договора части фасада здания, изменяющее родовую подсудность рассмотрения споров, также не соответствует требованиям закона.
В указанной части решение суда сторонами не обжалуется.
В то же время суд не нашел оснований к признанию п. ***, п. * договора субаренды от *** г. и п. * (часть **) недействительными, поскольку стороны, при заключении указанных договоров, согласовали данные пункты добровольно, доказательств принуждения истца к заключению договоров не представлено (ст. 421 ГК РФ), данные условия договоров действующему законодательству не противоречат (ст. 422 ГК РФ).
В связи с указанным, суд также отказал во взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме *** руб.
В силу ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и доказательства, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы С. основанием для отмены решения суда не являются, поскольку направлены на переоценку имеющихся доказательств по делу, иное толкование закона.
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ч. 3 ст. 179 ГК РФ установлено, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Материалы дела не содержат каких-либо сведений о понуждении С. к заключению договоров, о заключении истцом договоров вследствие стечения тяжелых обстоятельств, либо о противоречии оспариваемых условий договоров действующему законодательству, принцип свободы договора в данном случае нарушен не был.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нормы материального права применены правильно.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 22 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.04.2017 ПО ДЕЛУ N 33-16549/2017
Требование: О признании недействительными договора краткосрочной субаренды нежилого помещения, договора аренды части фасада здания.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал на то, что он, являясь частнопрактикующим нотариусом, заключал с ответчиком краткосрочные договоры аренды нежилого помещения для нотариальной конторы. В связи с прекращением работы нотариальной конторы он расторг указанные договоры. Указанными договорами предусматривалось уплата обеспечительного взноса. Арендованное помещение возвращено арендодателю, однако внесенные средства в качестве обеспечительного взноса ответчиком не возвращены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 апреля 2017 г. по делу N 33-16549/2017
Судья Булаева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Зельхарняевой А.И., Митрофановой Г.Н.,
при секретаре Ю.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н.,
дело по апелляционной жалобе истца С. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 22 декабря 2016 года, которым постановлено:
- признать недействительным п. * договора N *** краткосрочной субаренды нежилого помещения от *** г. заключенного между ООО "Леонидас" и Нотариусом С.
- признать недействительным п. * договора N *** аренды части фасада здания от *** г. заключенного между ООО "Леонидас" и Нотариусом С.,
установила:
С. обратился в суд с иском к ООО "Леонидас" и просил признать недействительными пункты договора аренды нежилого помещения от *** г. - ***; ***; *** и пункты договора аренды части фасада здания от *** г. - *** (часть *) в части сообщения за * месяца о предстоящем освобождении арендуемого объекта и п. ***, взыскать с ответчика *** руб. и судебные расходы по делу.
В обоснование своих требований указал, что он, являясь частнопрактикующим нотариусом г. Москвы, регулярно с ***** года заключал с ответчиком краткосрочные (на ** месяцев) договоры аренды нежилого помещения для нотариальной конторы, по адресу: ***. Последний такой договор был заключен с *** г. по *** г. Кроме того, был заключен договор аренды части фасада здания (для вывески нотариальной конторы) с *** г. по *** г. ***** приказом Главного управления юстиции г. Москвы полномочия нотариуса С. были прекращены и он был уволен с должности частнопрактикующего нотариуса в нотариальном округе г. Москвы с *** г. в течение одного дня. В связи с прекращением работы нотариальной конторы, он расторг указанные договоры аренды нежилого помещения и части фасада здания с *** года.
Указанными договорами предусматривалось уплата обеспечительного взноса в сумме *** руб., который он внес Арендодателю с условием его возврата после прекращения аренды. Арендованное помещение возвращено Арендодателю *** г., однако, внесенные средства в качестве обеспечительного взноса ответчиком не возвращены, со ссылкой (устно) на п. * договора аренды помещения. Между тем, ряд положений, указанных в договорах и данном заявлении являются кабальными и нарушают принцип равенства сторон в договоре и подлежат признанию недействительными.
Кроме того, его увольнение и прекращение договоров аренды было вынужденным. Он был уволен без предупреждения. В настоящее время увольнение находится в стадии обжалования.
В судебное заседание истец явился, заявленные требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец С., считая его незаконным, поскольку судом, по его мнению, неверно определены обстоятельства дела, неправильно применен закон, поскольку при заключении договоров субаренды помещений и аренды части фасада здания был нарушен принцип равенства сторон, С. являлся слабой стороной, так как проекты договоров готовились ответчиком и содержали в себе кабальные условия.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца С., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя ответчика ООО "Леонидас" по доверенности - З., судебная коллегия полагает решение суда законным и обоснованным.
Судом установлено и из материалов дела следует, что, являясь частнопрактикующим нотариусом г. Москвы, С. регулярно с ***** года заключал с ООО "Леонидас" краткосрочные (на ** месяцев) договоры субаренды нежилого помещения для размещения нотариальной конторы по адресу: ***.
Последний такой договор был заключен с * г. по * г.
Согласно п. * указанного договора аренды в течение срока аренды Арендатор вправе в любое время расторгнуть Договор в одностороннем порядке, надлежащим образом письменно уведомив об этом Арендодателя за 60 (Шестьдесят) календарных дней. При этом такое письменное уведомление будет признаваться Сторонами надлежащим уведомлением Арендодателя для целей Договора, если на момент подачи заявления Арендатором оплачена базовая арендная плата и эксплуатационный платеж за весь период с даты подачи заявления до даты расторжения. Если Арендатор уведомил Арендодателя о досрочном расторжении настоящего Договора менее чем за 60 (Шестьдесят) календарных дней или уведомил ненадлежащим образом без оплаты, то обеспечительный взнос удерживается Арендодателем в бесспорном порядке в качестве штрафа за неисполнение Арендатором обязанности по своевременному уведомлению Арендодателя о прекращении (расторжении) договора.
Так, согласно п. * в течение срока действия настоящего договора арендная ставка подлежит ежегодному увеличению не более, чем на **% ежегодно.
Соответствующее уведомление об изменении арендной платы, Арендодатель должен направить Арендатору не позднее, чем за 30 дней до даты введения в силу новой ставки арендной платы. В случае если Арендатор не согласен с новой ставкой арендной платы, которая указана в уведомлении Арендодателя, то Арендатор обязан в течение 5 (Пяти) рабочих дней направить соответствующее уведомление Арендодателю. Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке по истечении 30 дней с момента получения от Арендатора уведомления о несогласии с новой ставкой арендной платы. В этом случае по истечении 15 дней с даты уведомления Арендатора о вышеуказанном изменении Арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора.
В случае, если Арендатор не направит Арендодателю в течение указанного в настоящем пункте 5-дневного срока уведомление о несогласии с новой ставкой арендной платы, это рассматривается Сторонами как надлежащим образом выраженное согласие Арендатора на изменение ставки арендной платы, предложенное Арендодателем: Новая ставка арендной платы вступает в силу по истечении 30 дней с момента направления Арендодателем соответствующего уведомления.
В то же время, при досрочном расторжении договора аренды по инициативе Арендатора (п. *****) последний за 60 календарных дней должен сообщить о предстоящем освобождении арендованного помещения и при этом (п. * договора аренды помещения) оплатить арендную плату и эксплуатационный платеж за весь период с даты подачи сообщения до даты расторжения договора, т.е. за 2 месяца вперед.
Согласно п. * договора аренды фасада от *** года при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Арендатор, письменно, не позднее, чем за 2 (два) месяца, должен сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении арендуемого объекта.
Условиями указанного договора аренды (п. *) также установлено, что все возникшие из гражданских правоотношений между сторонами споры (любые споры) рассматриваются в Арбитражном межотраслевом третейском суде по адресу: ***. Регламент Арбитражного межотраслевого третейского суда и иные его правила регулируют отношения сторон и являются частью настоящего договора и всех вытекающих из него дополнительных соглашений, протоколов разногласий, обменов документами, и любых других гражданских правоотношений сторон, включая правоотношения, возникающие в связи с взысканием убытков и возмещением причиненного вреда. Решения Арбитражного межотраслевого третейского суда являются для сторон окончательными.
Согласно п. * договора аренды части фасада здания все споры и разногласия при недостижении согласия передаются на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы в соответствии с действующим законодательством.
Разрешая заявленные требования, с учетом положений п. 7 ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившим силу пункта 3 части 1 статьи 6 Федерального закона "О саморегулируемых организациях" в связи с принятием Федерального закона "Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации" суд пришел к выводу о признании недействительными п. * договора N *** краткосрочной субаренды нежилого помещения от *** г. и п. * договора N *** аренды части фасада здания от *** г., поскольку договор субаренды и, соответственно, содержащиеся в нем арбитражное соглашение, был заключен ранее *** года, а потому, является неисполнимым, кроме того, учитывая, что в силу закона, споры с участием нотариусов подведомственны только судам общей юрисдикции, так как нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли, условие договора части фасада здания, изменяющее родовую подсудность рассмотрения споров, также не соответствует требованиям закона.
В указанной части решение суда сторонами не обжалуется.
В то же время суд не нашел оснований к признанию п. ***, п. * договора субаренды от *** г. и п. * (часть **) недействительными, поскольку стороны, при заключении указанных договоров, согласовали данные пункты добровольно, доказательств принуждения истца к заключению договоров не представлено (ст. 421 ГК РФ), данные условия договоров действующему законодательству не противоречат (ст. 422 ГК РФ).
В связи с указанным, суд также отказал во взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме *** руб.
В силу ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и доказательства, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы С. основанием для отмены решения суда не являются, поскольку направлены на переоценку имеющихся доказательств по делу, иное толкование закона.
Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ч. 3 ст. 179 ГК РФ установлено, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Материалы дела не содержат каких-либо сведений о понуждении С. к заключению договоров, о заключении истцом договоров вследствие стечения тяжелых обстоятельств, либо о противоречии оспариваемых условий договоров действующему законодательству, принцип свободы договора в данном случае нарушен не был.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нормы материального права применены правильно.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 22 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)