Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Борисовой Г.В.
судей Есиповой О.И., Семеновой А.Б.
при ведении протокола судебного заседания: Трощенковой Д.С.
при участии:
- от заявителя: Дороховой Е.В. по доверенности от 15.01.2016;
- от заинтересованного лица: Рав Ю.В. по доверенности от 01.10.2015 N 90;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30241/2015) Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2015 по делу N А56-49219/2015 (судья Галкина Т.В.), принятое
по заявлению ЗАО "Специализированное строительно-монтажное объединение "ЛенСпецСМУ"
к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу
об оспаривании постановления
установил:
ЗАО "Специализированное строительно-монтажное объединение "ЛенСпецСМУ" (197348, Санкт-Петербург, Богатырский пр., д. 2, лит. А, ОГРН 1027801544308, далее - ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ", общество) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об изменении постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу (191025, Санкт-Петербург, ул. Стремянная, д. 19, далее - Управление Роспотребнадзора, административный орган) от 25.05.2015 N Ю78-00-03-0220, путем исключения из его мотивировочной части эпизодов по пунктам 5.4 и 5.2 предварительного договора.
Решением суда первой инстанции заявленные требования общества удовлетворены. Суд изменил постановление Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу от 25.05.2015 N Ю78-00-03-0220, исключив из мотивировочной части постановления наличие нарушения обязательных требований законодательства в условиях пунктов 5.4 и 5.2 предварительного договора.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Роспотребнадзора направило апелляционную жалобу, в которой просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель Управление Роспотребнадзора в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы по тем основаниям, что рассматриваемый в настоящем деле предварительный договор N 377И-ЛГ-3 от 17.07.2014 фактически является договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, следовательно, предусмотренная пунктом 5.4 договора неустойка исчисляется в меньшем размере, чем предусмотрено пунктом 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей; предусмотренные пунктом 5.2 договора пени в размере 0,02% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки являются для покупателя дополнительным обременением, что не предусмотрено действующим законодательством о защите прав потребителей.
Представитель общества в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются в порядке и по основаниям, установленными статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как видно из материалов дела, в период с 23.04.2015 по 15.05.2015 Управлением Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу по распоряжению от 27.03.2015 N 78-00-03/26-0140 в отношении ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" проведена внеплановая документарная проверка по соблюдению обществом требований действующего законодательства о защите прав потребителей и долевого строительства, в ходе которой установлено, что ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" (застройщик) осуществляет строительство многоквартирного дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, ул. Русановская, дом 17 корпус 3 на основании разрешения на строительство N 78-12020521 от 11.09.2013. Основанием для проведения проверки послужило обращение гр. Эльвиталь Д.А. (вх. N 5805/з от 15.04.2015) и Власова Д.Ю. (вх. N 6084/з от 20.04.2015).
В ходе проверки установлено, что между гражданином Власовым Д.Ю. и ЗАО "ЦУН" в лице директора департамента инвестиций Сперанского Д.И. (действующего на основании доверенности от 28.01.2014 на основании агентского договора N 68/05-А от 01.04.2005) от имени и по поручению ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ", заключен предварительный договор от 17.07.2014 N 377И-ЛГ-3, предметом которого является обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры N 76, расположенной в жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Русановская, д. 17, корпус 1.
По результатам проверки административный орган сделал вывод о том, что ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" включило в пункты 3.1.2., 3.1.4, 3.1.3, 5.2 и 5.4 предварительного договора от 17.07.2014 N 377И-ЛГ-3 условия, ущемляющие права потребителя.
Выявленные нарушения зафиксированы в акте проверки от 15.05.2015 N 78-00-03-0188.
На основании материалов проверки 20.05.2015 составлен протокол об административном правонарушении N Ю78-00-03-0176 и вынесено постановление от 06.05.2015 N Ю78-00-03-0220 о привлечении ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 15 000 рублей.
Общество не согласилось с указанным постановлением (в части пунктов 5.2 и 5.4 договора) по тем основаниям, что в его действиях отсутствует состав вменяемого правонарушения по данным эпизодам. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, дал объективную оценку обстоятельствам, установленным по делу, правильно применив нормы материального и процессуального права.
Согласно части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
При этом в пункте 4 данного Постановления указано, что к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Судом первой инстанции установлено, что целью спорного договора, независимо от его наименования и юридической квалификации, является намерение гр. Власова Д.Ю.. приобрести квартиру в построенном ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" многоквартирном доме.
Несоответствие пунктов 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.4 предварительного договора от 17.07.2014 N 377И-ЛГ-3 требованиям Закона о защите прав потребителей обществом в суде не оспаривается, предметом спора по настоящему делу являются пункты 5.2 и 5.4 договора.
Согласно условиям пункта 5.2 предварительного договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателями обязанностей, предусмотренных п. 3.1.1. настоящего договора, п. 3.1.2. договора, в части срока заключения договора купли-продажи, покупатели выплачивают продавцу за счет собственных денежных средств пени в размере 0,02% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 5% от общей стоимости квартиры.
Управление считает, что данный пункт содержит условие, ущемляющее права потребителя, поскольку позволяет продавцу устанавливать размер штрафных выплат, являющихся для покупателя дополнительным обременением, не предусмотренным действующим законодательством.
В силу части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (часть 4).
Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Таким образом, возможность установления в договоре условия о выплате неустойки в случае невыполнения стороной условий договора предусмотрена действующим законодательством, оснований считать условие пункта 5.2 предварительного договора ущемляющим права потребителя не имеется.
Согласно пункту 5.4 предварительного договора, в случае уклонения продавца от предусмотренной пунктом 3.2.1 настоящего договора обязанности по подписанию договора купли-продажи квартиры, продавец выплачивает покупателям пени в размере 0,02% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 5% от общей стоимости квартиры.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в рассматриваемом случае предметом проверки является предварительный договор купли-продажи квартиры и в п. 3.2.1. договора речь идет о последствиях нарушения обязанности по подписанию основного договора купли-продажи квартиры.
Управление ссылается на нарушение обществом пункта 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей, которым предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Между тем, в п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей предусмотрена ответственность за нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю.
Следовательно, Управление ошибочно отождествляет обязательство по заключению основного договора (его подписания) с моментом передачи товара, тогда как заключение договора и передача товара не являются тождественными понятиями. Ни законом, ни договором не установлена обязанность по передаче товара в момент заключения договора.
При таких обстоятельствах вмененное обществу несоответствие пункта 5.4. предварительного договора пункту 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей является ошибочным.
Кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.
Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 N 4-П указал, что конституционное признание свободы договора является одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, которая Гражданским кодексом Российской Федерации провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
С учетом изложенного, действия общества по включению в договор п. 5.2 и п. 5.4, не ущемляют установленные законом права потребителя и не образуют объективную сторону состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы Управления не опровергают выводов суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.
Суд первой инстанции в полном объеме исследовал фактические обстоятельства дела, дал им надлежащую оценку, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено, поэтому оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02 ноября 2015 года по делу N А56-49219/2015, оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Г.В.БОРИСОВА
Судьи
О.И.ЕСИПОВА
А.Б.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2016 N 13АП-30241/2015 ПО ДЕЛУ N А56-49219/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. по делу N А56-49219/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Борисовой Г.В.
судей Есиповой О.И., Семеновой А.Б.
при ведении протокола судебного заседания: Трощенковой Д.С.
при участии:
- от заявителя: Дороховой Е.В. по доверенности от 15.01.2016;
- от заинтересованного лица: Рав Ю.В. по доверенности от 01.10.2015 N 90;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30241/2015) Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2015 по делу N А56-49219/2015 (судья Галкина Т.В.), принятое
по заявлению ЗАО "Специализированное строительно-монтажное объединение "ЛенСпецСМУ"
к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу
об оспаривании постановления
установил:
ЗАО "Специализированное строительно-монтажное объединение "ЛенСпецСМУ" (197348, Санкт-Петербург, Богатырский пр., д. 2, лит. А, ОГРН 1027801544308, далее - ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ", общество) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об изменении постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу (191025, Санкт-Петербург, ул. Стремянная, д. 19, далее - Управление Роспотребнадзора, административный орган) от 25.05.2015 N Ю78-00-03-0220, путем исключения из его мотивировочной части эпизодов по пунктам 5.4 и 5.2 предварительного договора.
Решением суда первой инстанции заявленные требования общества удовлетворены. Суд изменил постановление Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу от 25.05.2015 N Ю78-00-03-0220, исключив из мотивировочной части постановления наличие нарушения обязательных требований законодательства в условиях пунктов 5.4 и 5.2 предварительного договора.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Роспотребнадзора направило апелляционную жалобу, в которой просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель Управление Роспотребнадзора в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы по тем основаниям, что рассматриваемый в настоящем деле предварительный договор N 377И-ЛГ-3 от 17.07.2014 фактически является договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, следовательно, предусмотренная пунктом 5.4 договора неустойка исчисляется в меньшем размере, чем предусмотрено пунктом 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей; предусмотренные пунктом 5.2 договора пени в размере 0,02% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки являются для покупателя дополнительным обременением, что не предусмотрено действующим законодательством о защите прав потребителей.
Представитель общества в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются в порядке и по основаниям, установленными статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как видно из материалов дела, в период с 23.04.2015 по 15.05.2015 Управлением Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу по распоряжению от 27.03.2015 N 78-00-03/26-0140 в отношении ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" проведена внеплановая документарная проверка по соблюдению обществом требований действующего законодательства о защите прав потребителей и долевого строительства, в ходе которой установлено, что ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" (застройщик) осуществляет строительство многоквартирного дома по строительному адресу: Санкт-Петербург, ул. Русановская, дом 17 корпус 3 на основании разрешения на строительство N 78-12020521 от 11.09.2013. Основанием для проведения проверки послужило обращение гр. Эльвиталь Д.А. (вх. N 5805/з от 15.04.2015) и Власова Д.Ю. (вх. N 6084/з от 20.04.2015).
В ходе проверки установлено, что между гражданином Власовым Д.Ю. и ЗАО "ЦУН" в лице директора департамента инвестиций Сперанского Д.И. (действующего на основании доверенности от 28.01.2014 на основании агентского договора N 68/05-А от 01.04.2005) от имени и по поручению ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ", заключен предварительный договор от 17.07.2014 N 377И-ЛГ-3, предметом которого является обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры N 76, расположенной в жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Русановская, д. 17, корпус 1.
По результатам проверки административный орган сделал вывод о том, что ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" включило в пункты 3.1.2., 3.1.4, 3.1.3, 5.2 и 5.4 предварительного договора от 17.07.2014 N 377И-ЛГ-3 условия, ущемляющие права потребителя.
Выявленные нарушения зафиксированы в акте проверки от 15.05.2015 N 78-00-03-0188.
На основании материалов проверки 20.05.2015 составлен протокол об административном правонарушении N Ю78-00-03-0176 и вынесено постановление от 06.05.2015 N Ю78-00-03-0220 о привлечении ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 15 000 рублей.
Общество не согласилось с указанным постановлением (в части пунктов 5.2 и 5.4 договора) по тем основаниям, что в его действиях отсутствует состав вменяемого правонарушения по данным эпизодам. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, дал объективную оценку обстоятельствам, установленным по делу, правильно применив нормы материального и процессуального права.
Согласно части 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
При этом в пункте 4 данного Постановления указано, что к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Судом первой инстанции установлено, что целью спорного договора, независимо от его наименования и юридической квалификации, является намерение гр. Власова Д.Ю.. приобрести квартиру в построенном ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" многоквартирном доме.
Несоответствие пунктов 3.1.2, 3.1.3 и 3.1.4 предварительного договора от 17.07.2014 N 377И-ЛГ-3 требованиям Закона о защите прав потребителей обществом в суде не оспаривается, предметом спора по настоящему делу являются пункты 5.2 и 5.4 договора.
Согласно условиям пункта 5.2 предварительного договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателями обязанностей, предусмотренных п. 3.1.1. настоящего договора, п. 3.1.2. договора, в части срока заключения договора купли-продажи, покупатели выплачивают продавцу за счет собственных денежных средств пени в размере 0,02% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 5% от общей стоимости квартиры.
Управление считает, что данный пункт содержит условие, ущемляющее права потребителя, поскольку позволяет продавцу устанавливать размер штрафных выплат, являющихся для покупателя дополнительным обременением, не предусмотренным действующим законодательством.
В силу части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (часть 4).
Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Таким образом, возможность установления в договоре условия о выплате неустойки в случае невыполнения стороной условий договора предусмотрена действующим законодательством, оснований считать условие пункта 5.2 предварительного договора ущемляющим права потребителя не имеется.
Согласно пункту 5.4 предварительного договора, в случае уклонения продавца от предусмотренной пунктом 3.2.1 настоящего договора обязанности по подписанию договора купли-продажи квартиры, продавец выплачивает покупателям пени в размере 0,02% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 5% от общей стоимости квартиры.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в рассматриваемом случае предметом проверки является предварительный договор купли-продажи квартиры и в п. 3.2.1. договора речь идет о последствиях нарушения обязанности по подписанию основного договора купли-продажи квартиры.
Управление ссылается на нарушение обществом пункта 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей, которым предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Между тем, в п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей предусмотрена ответственность за нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю.
Следовательно, Управление ошибочно отождествляет обязательство по заключению основного договора (его подписания) с моментом передачи товара, тогда как заключение договора и передача товара не являются тождественными понятиями. Ни законом, ни договором не установлена обязанность по передаче товара в момент заключения договора.
При таких обстоятельствах вмененное обществу несоответствие пункта 5.4. предварительного договора пункту 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей является ошибочным.
Кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.
Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 N 4-П указал, что конституционное признание свободы договора является одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, которая Гражданским кодексом Российской Федерации провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
С учетом изложенного, действия общества по включению в договор п. 5.2 и п. 5.4, не ущемляют установленные законом права потребителя и не образуют объективную сторону состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 2 статьи 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы Управления не опровергают выводов суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.
Суд первой инстанции в полном объеме исследовал фактические обстоятельства дела, дал им надлежащую оценку, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено, поэтому оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02 ноября 2015 года по делу N А56-49219/2015, оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Г.В.БОРИСОВА
Судьи
О.И.ЕСИПОВА
А.Б.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)