Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения культуры и искусства Республики Башкортостан Башкирский государственный художественный музей имени М.В. Нестерова на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 по делу N А07-10191/2016 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Администрация городского округа город Нефтекамск в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению культуры и искусства Республики Башкортостан Башкирский государственный художественный музей имени М.В. Нестерова (далее - ГБУКИИ РБ БГХМ им. М.В. Нестерова, музей, ответчик) о взыскании задолженности по уплате арендных платежей в сумме 97 682 руб. 71 коп., пени в сумме 11 891 руб. 97 коп.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечено Министерство культуры Республики Башкортостан (далее - Министерство, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 (резолютивная часть от 21.04.2017) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 97 682 руб. 71 коп., пени в сумме 6 065 руб. 80 коп. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.
С указанным решением суда не согласилось ГБУКИИ РБ БГХМ им. М.В. Нестерова (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт указывает на то, что судом не дана оценка действительной воле сторон, направленной на безвозмездное пользование государственным имуществом, поскольку в соответствии с подписанным сторонами расчетом арендной платы был установлен коэффициент разрешенного использования для целей размещения музея в размере "0".
Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что новый размер арендной платы подлежит уплате с момента внесения изменений в Методику определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа г. Нефтекамск, утв. решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, поскольку арендная плата подлежит изменению в порядке, предусмотренном п. 3.2. договора аренды. Поскольку арендодателем не соблюден порядок изменения арендной платы, апеллянт полагает, что оснований для взыскания арендной платы с 01.09.2013 не имеется.
Судом не дана оценка обстоятельству отсутствия между сторонами договорных отношений в спорный период, поскольку договор был заключен на срок с 01.09.2013 по 01.08.2014, новый договор аренды не заключался, дополнительное соглашение к договору также отсутствует.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились; стороны представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов дела, 21.10.2013 между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (арендодатель) и ГБУКИИ РБ БГХМ им. М.В. Нестерова (арендатор) заключен договор N 3031 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения в двухэтажном пристрое к двенадцатиэтажному жилому дому, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 89, общей площадью 1315,7 кв. м для использования в целях: размещение картинной галереи "Мирас" (т. 1 л.д. 48-53).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2013 (т. 1 л.д. 54).
В материалы дела представлено соглашение о взаимодействии комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Арендуемый объект принадлежит Администрации на праве собственности, полномочия Комитета в отношении распоряжения имуществом подтверждены соглашением о взаимодействии (т. 1 л.д. 62-66).
Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.09.2013 по 01.08.2014.
Размер и порядок оплаты арендных платежей определен сторонами в разделе 3 договора. Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора аренды).
В силу пункта 3.2. договора аренды размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора. Новый расчет арендной платы направляется Арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу Арендатора, указанному в настоящем договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись Арендатором либо его представителем.
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления счета (п. 3.1, 3.3 договора аренды).
В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы с 01.09.2013, согласно которому коэффициент разрешенного использования равен 0, а размер арендной платы составляет 0 руб. в год (т. 1 л.д. 55).
В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы с 01.01.2014, согласно которому коэффициент разрешенного использования равен 0,01, размер годовой арендной платы составляет 44 184 руб. 58 коп., а размер квартальной - 11 046 руб. 14 коп. (т. 1 л.д. 58).
В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы с 01.01.2015, согласно которому коэффициент разрешенного использования равен 0,01, размер годовой арендной платы составляет 45 487 руб. 83 коп., а размер квартальной - 11 371 руб. 88 коп., на котором стоит отметка о получении заведующей филиалом от 31.03.2015 (т. 1 л.д. 57).
Комитетом также произведен уточненный расчет арендной платы с 01.09.2013, согласно которому согласно которому коэффициент разрешенного использования равен 0,01, размер годовой арендной платы составляет 42 897, 90 коп., а размер квартальной - 10 724 руб. 47 коп.
В материалах дела содержится договор разграничения полномочий по обеспечению деятельности Нефтекамской КАРТИННОЙ ГАЛЕРЕИ "МИРАС" - филиала государственного учреждения культуры и искусства Башкирского государственного художественного музея им. М.В. Нестерова от 24.02.2003, согласно которому Башкирский государственный художественный музей им. М.В. Нестерова и администрация г. Нефтекамска обязуются совместно обеспечить деятельность Нефтекамской КАРТИННОЙ ГАЛЕРЕИ "МИРАС" (т. 1 л.д. 40-42).
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. N от 4554 от 08.09.2015, которая содержит требование об уплате арендных платежей в сумме 78 474 руб. 18 коп. за периоды, начиная с 01.09.2013 г. (л.д. 60 т. 1). Однако требования истца ответчиком оставлены без внимания.
Отсутствие проведенной ответчиком оплаты за период с 01.09.2013 по 2 квартал 2016 в сумме 97 682 руб. 71 коп. послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением.
Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по действительному и заключенному договору аренды. Суд указал на несоблюдение истцом порядка изменения, арендной платы, предусмотренного пунктом 3.2. договора аренды (путем направления уведомления об изменении арендной платы), однако посчитал размер арендной платы на основании Методики определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа г. Нефтекамск, утв. решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, с момента вступления в силу соответствующих изменений в части ставок арендной платы. Частично удовлетворяя требования в части взыскания неустойки, суд произвел ее перерасчет с момента получения ответчиком претензии об оплате задолженности.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что между между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (арендодатель) и ГБУКИИ РБ БГХМ им. М.В. Нестерова (арендатор) заключен договор от 21.10.2013 N 3031 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с которым ответчику на срок с 01.09.2013 по 01.08.2014 в аренду передано недвижимое имущество - нежилые помещения в двухэтажном пристрое к двенадцатиэтажному жилому дому, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 89, общей площадью 1315,7 кв. м для использования в целях: размещение картинной галереи "Мирас" (т. 1 л.д. 48-53).
Размер и порядок оплаты арендных платежей определен сторонами в разделе 3 договора.
Согласно п. 3.1. договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа, утв. Решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, и оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно названному нормативному акту, размер годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда рассчитывается по следующей формуле:
Апл = Сс x S x К1 x К2 x К3 x К4 x К5 x К6 x К7 x К8 x (1 + Кндс), где
- Апл - арендная плата;
- Сс - размер стоимости нового строительства (одного квадратного метра общей площади), рассчитываемый организацией, специализирующейся на осуществлении ценообразования в строительной области с учетом изменения рыночной конъюнктуры, и утверждаемый Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан;
- S - общая площадь арендуемого объекта муниципального нежилого фонда;
- К1 - коэффициент, учитывающий территориально-экономическую зону расположения арендуемого объекта муниципального нежилого фонда;
- К2 - коэффициент разрешенного использования:
К3 - коэффициент расположения арендуемого объекта муниципального нежилого фонда в здании (строении):
К4 - коэффициент использования мест общего пользования арендуемого объекта муниципального нежилого фонда (коридоры, туалеты, вестибюли и др.):
К5 - коэффициент типа здания (строения) арендуемого объекта:
К6 - коэффициент качества строительного материала:
- К7 - коэффициент инфляции (устанавливается равным 1,0);
- К8 - коэффициент износа.
Из материалов дела следует, что первоначально расчет арендной платы был произведен арендодателем с применением показателя коэффициента разрешенного использования (К2) = 0,00 (т. 1 л.д. 55).
Однако, указанный коэффициент, соответствующий разрешенному использованию "при использовании объектов муниципального нежилого фонда государственными музеями", действовал до внесения изменений в Решение Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10 решением Совета городского округа города Нефтекамск от 27.06.2013 N 3-14/0, которым показатель указанного коэффициента был установлен в размере = 0, 01.
Таким образом, следует признать, что определение размера арендной платы с применением показателя коэффициента К2 = 0,00 является ошибочным, поскольку на момент заключения сторонами договора аренды от 21.10.2013 действовал иной показатель коэффициента, в силу чего расчет арендной платы за период с 01.09.2013 (с учетом пункта 1.2. договора аренды) и по 31.12.2013 следует производить, исходя из показателя коэффициента К2 = 0,01.
Ссылки апеллянта на то, что указанный показатель коэффициента не был согласован сторонами при заключении договора аренды как существенное условие договора о цене, подлежат отклонению.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу разъяснений, изложенных в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
В силу п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий гражданско-правового договора.
Таким образом, в данном случае стороны в п. 3.1. определили методику расчета арендной платы путем применения формулы, утвержденной Решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, и указанный порядок подлежит применению в качестве договорного условия.
В силу этого, независимо от согласования сторонами арифметических показателей коэффициентов, арендная плата подлежит определению, исходя из установленной в качестве договорного условия нормативной методики расчета арендной платы.
С учетом изложенного факт неполучения арендатором впоследствии направленного уточненного расчета арендной платы с 01.09.2013 (т. 1 л.д. 59) не имеет правового значения.
По тем же основаниям отклоняются доводы апеллянта о том, что расчет арендной платы за период 2014-2015 гг. необходимо производить, исходя из показателя коэффициента К2 = 0,00.
В силу пункта 3.2. договора аренды размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора. Новый расчет арендной платы направляется Арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу Арендатора, указанному в настоящем договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись Арендатором либо его представителем.
Из материалов дела следует, что показатель коэффициента К2 при последующем внесении изменений в Решение Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10 не изменялся, и составлял 0,01.
С 01.01.2014 и с 01.01.2015 в расчета арендной платы был применен иной показатель Сс - размер себестоимости нового строительства, который, как следует из норм Решения Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, рассчитывается организацией, специализирующейся на осуществлении ценообразования в строительной области с учетом изменения рыночной конъюнктуры, и утверждаемый Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
Таким образом, как следует из вышеизложенного, методика расчета арендной платы, определенная в качестве договорного условия в договоре аренды и установленная муниципальным нормативным актом, при расчете арендодателем арендной платы на последующие периоды изменена не была.
В силу изложенного, факт неполучения арендатором уведомлений об изменении арендной платы, не имеет правового значения, соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 АПК РФ).
Поскольку ответчиком доказательств оплаты арендной платы в заявленный истцом период не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца.
Доводы апеллянта об отсутствии оснований для начисления арендной платы за период после прекращения срока договора аренды при отсутствии доказательства заключения нового договора, подлежат отклонению.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, нормами законодательства об аренде предусмотрен специальный порядок передачи и возврата недвижимого имущества, являющегося объектом аренды.
Однако доказательств возврата имущества в соответствии с требованиями и закона и условиями договора ответчиком не представлено.
В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
С учетом изложенного, арендодатель вправе требовать взыскания арендной платы за период фактического пользования ответчиком имущества.
Согласно норме статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы материалами дела подтвержден, суд первой инстанции также обоснованно удовлетворил требования о взыскании неустойки.
Расчет судом неустойки с момента получения ответчиком претензии об оплате арендной платы и уведомления об изменении арендной платы за соответствующие периода сторонами не оспаривается, судебный акт истцом в указанной части на обжалуется, в силу чего апелляционным судом не пересматривается (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 по делу N А07-10191/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения культуры и искусства Республики Башкортостан Башкирский государственный художественный музей имени М.В. Нестерова - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2017 N 18АП-6758/2017 ПО ДЕЛУ N А07-10191/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2017 г. N 18АП-6758/2017
Дело N А07-10191/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения культуры и искусства Республики Башкортостан Башкирский государственный художественный музей имени М.В. Нестерова на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 по делу N А07-10191/2016 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Администрация городского округа город Нефтекамск в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению культуры и искусства Республики Башкортостан Башкирский государственный художественный музей имени М.В. Нестерова (далее - ГБУКИИ РБ БГХМ им. М.В. Нестерова, музей, ответчик) о взыскании задолженности по уплате арендных платежей в сумме 97 682 руб. 71 коп., пени в сумме 11 891 руб. 97 коп.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечено Министерство культуры Республики Башкортостан (далее - Министерство, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 (резолютивная часть от 21.04.2017) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 97 682 руб. 71 коп., пени в сумме 6 065 руб. 80 коп. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.
С указанным решением суда не согласилось ГБУКИИ РБ БГХМ им. М.В. Нестерова (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт указывает на то, что судом не дана оценка действительной воле сторон, направленной на безвозмездное пользование государственным имуществом, поскольку в соответствии с подписанным сторонами расчетом арендной платы был установлен коэффициент разрешенного использования для целей размещения музея в размере "0".
Считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что новый размер арендной платы подлежит уплате с момента внесения изменений в Методику определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа г. Нефтекамск, утв. решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, поскольку арендная плата подлежит изменению в порядке, предусмотренном п. 3.2. договора аренды. Поскольку арендодателем не соблюден порядок изменения арендной платы, апеллянт полагает, что оснований для взыскания арендной платы с 01.09.2013 не имеется.
Судом не дана оценка обстоятельству отсутствия между сторонами договорных отношений в спорный период, поскольку договор был заключен на срок с 01.09.2013 по 01.08.2014, новый договор аренды не заключался, дополнительное соглашение к договору также отсутствует.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились; стороны представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов дела, 21.10.2013 между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (арендодатель) и ГБУКИИ РБ БГХМ им. М.В. Нестерова (арендатор) заключен договор N 3031 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения в двухэтажном пристрое к двенадцатиэтажному жилому дому, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 89, общей площадью 1315,7 кв. м для использования в целях: размещение картинной галереи "Мирас" (т. 1 л.д. 48-53).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2013 (т. 1 л.д. 54).
В материалы дела представлено соглашение о взаимодействии комитета по управлению собственностью Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Арендуемый объект принадлежит Администрации на праве собственности, полномочия Комитета в отношении распоряжения имуществом подтверждены соглашением о взаимодействии (т. 1 л.д. 62-66).
Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.09.2013 по 01.08.2014.
Размер и порядок оплаты арендных платежей определен сторонами в разделе 3 договора. Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора аренды).
В силу пункта 3.2. договора аренды размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора. Новый расчет арендной платы направляется Арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу Арендатора, указанному в настоящем договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись Арендатором либо его представителем.
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления счета (п. 3.1, 3.3 договора аренды).
В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы с 01.09.2013, согласно которому коэффициент разрешенного использования равен 0, а размер арендной платы составляет 0 руб. в год (т. 1 л.д. 55).
В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы с 01.01.2014, согласно которому коэффициент разрешенного использования равен 0,01, размер годовой арендной платы составляет 44 184 руб. 58 коп., а размер квартальной - 11 046 руб. 14 коп. (т. 1 л.д. 58).
В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы с 01.01.2015, согласно которому коэффициент разрешенного использования равен 0,01, размер годовой арендной платы составляет 45 487 руб. 83 коп., а размер квартальной - 11 371 руб. 88 коп., на котором стоит отметка о получении заведующей филиалом от 31.03.2015 (т. 1 л.д. 57).
Комитетом также произведен уточненный расчет арендной платы с 01.09.2013, согласно которому согласно которому коэффициент разрешенного использования равен 0,01, размер годовой арендной платы составляет 42 897, 90 коп., а размер квартальной - 10 724 руб. 47 коп.
В материалах дела содержится договор разграничения полномочий по обеспечению деятельности Нефтекамской КАРТИННОЙ ГАЛЕРЕИ "МИРАС" - филиала государственного учреждения культуры и искусства Башкирского государственного художественного музея им. М.В. Нестерова от 24.02.2003, согласно которому Башкирский государственный художественный музей им. М.В. Нестерова и администрация г. Нефтекамска обязуются совместно обеспечить деятельность Нефтекамской КАРТИННОЙ ГАЛЕРЕИ "МИРАС" (т. 1 л.д. 40-42).
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. N от 4554 от 08.09.2015, которая содержит требование об уплате арендных платежей в сумме 78 474 руб. 18 коп. за периоды, начиная с 01.09.2013 г. (л.д. 60 т. 1). Однако требования истца ответчиком оставлены без внимания.
Отсутствие проведенной ответчиком оплаты за период с 01.09.2013 по 2 квартал 2016 в сумме 97 682 руб. 71 коп. послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением.
Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по действительному и заключенному договору аренды. Суд указал на несоблюдение истцом порядка изменения, арендной платы, предусмотренного пунктом 3.2. договора аренды (путем направления уведомления об изменении арендной платы), однако посчитал размер арендной платы на основании Методики определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа г. Нефтекамск, утв. решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, с момента вступления в силу соответствующих изменений в части ставок арендной платы. Частично удовлетворяя требования в части взыскания неустойки, суд произвел ее перерасчет с момента получения ответчиком претензии об оплате задолженности.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что между между Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (арендодатель) и ГБУКИИ РБ БГХМ им. М.В. Нестерова (арендатор) заключен договор от 21.10.2013 N 3031 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с которым ответчику на срок с 01.09.2013 по 01.08.2014 в аренду передано недвижимое имущество - нежилые помещения в двухэтажном пристрое к двенадцатиэтажному жилому дому, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Строителей, д. 89, общей площадью 1315,7 кв. м для использования в целях: размещение картинной галереи "Мирас" (т. 1 л.д. 48-53).
Размер и порядок оплаты арендных платежей определен сторонами в разделе 3 договора.
Согласно п. 3.1. договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа, утв. Решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, и оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно названному нормативному акту, размер годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда рассчитывается по следующей формуле:
Апл = Сс x S x К1 x К2 x К3 x К4 x К5 x К6 x К7 x К8 x (1 + Кндс), где
- Апл - арендная плата;
- Сс - размер стоимости нового строительства (одного квадратного метра общей площади), рассчитываемый организацией, специализирующейся на осуществлении ценообразования в строительной области с учетом изменения рыночной конъюнктуры, и утверждаемый Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан;
- S - общая площадь арендуемого объекта муниципального нежилого фонда;
- К1 - коэффициент, учитывающий территориально-экономическую зону расположения арендуемого объекта муниципального нежилого фонда;
- К2 - коэффициент разрешенного использования:
К3 - коэффициент расположения арендуемого объекта муниципального нежилого фонда в здании (строении):
К4 - коэффициент использования мест общего пользования арендуемого объекта муниципального нежилого фонда (коридоры, туалеты, вестибюли и др.):
К5 - коэффициент типа здания (строения) арендуемого объекта:
К6 - коэффициент качества строительного материала:
- К7 - коэффициент инфляции (устанавливается равным 1,0);
- К8 - коэффициент износа.
Из материалов дела следует, что первоначально расчет арендной платы был произведен арендодателем с применением показателя коэффициента разрешенного использования (К2) = 0,00 (т. 1 л.д. 55).
Однако, указанный коэффициент, соответствующий разрешенному использованию "при использовании объектов муниципального нежилого фонда государственными музеями", действовал до внесения изменений в Решение Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10 решением Совета городского округа города Нефтекамск от 27.06.2013 N 3-14/0, которым показатель указанного коэффициента был установлен в размере = 0, 01.
Таким образом, следует признать, что определение размера арендной платы с применением показателя коэффициента К2 = 0,00 является ошибочным, поскольку на момент заключения сторонами договора аренды от 21.10.2013 действовал иной показатель коэффициента, в силу чего расчет арендной платы за период с 01.09.2013 (с учетом пункта 1.2. договора аренды) и по 31.12.2013 следует производить, исходя из показателя коэффициента К2 = 0,01.
Ссылки апеллянта на то, что указанный показатель коэффициента не был согласован сторонами при заключении договора аренды как существенное условие договора о цене, подлежат отклонению.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу разъяснений, изложенных в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
В силу п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий гражданско-правового договора.
Таким образом, в данном случае стороны в п. 3.1. определили методику расчета арендной платы путем применения формулы, утвержденной Решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, и указанный порядок подлежит применению в качестве договорного условия.
В силу этого, независимо от согласования сторонами арифметических показателей коэффициентов, арендная плата подлежит определению, исходя из установленной в качестве договорного условия нормативной методики расчета арендной платы.
С учетом изложенного факт неполучения арендатором впоследствии направленного уточненного расчета арендной платы с 01.09.2013 (т. 1 л.д. 59) не имеет правового значения.
По тем же основаниям отклоняются доводы апеллянта о том, что расчет арендной платы за период 2014-2015 гг. необходимо производить, исходя из показателя коэффициента К2 = 0,00.
В силу пункта 3.2. договора аренды размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора. Новый расчет арендной платы направляется Арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу Арендатора, указанному в настоящем договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись Арендатором либо его представителем.
Из материалов дела следует, что показатель коэффициента К2 при последующем внесении изменений в Решение Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10 не изменялся, и составлял 0,01.
С 01.01.2014 и с 01.01.2015 в расчета арендной платы был применен иной показатель Сс - размер себестоимости нового строительства, который, как следует из норм Решения Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, рассчитывается организацией, специализирующейся на осуществлении ценообразования в строительной области с учетом изменения рыночной конъюнктуры, и утверждаемый Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
Таким образом, как следует из вышеизложенного, методика расчета арендной платы, определенная в качестве договорного условия в договоре аренды и установленная муниципальным нормативным актом, при расчете арендодателем арендной платы на последующие периоды изменена не была.
В силу изложенного, факт неполучения арендатором уведомлений об изменении арендной платы, не имеет правового значения, соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 АПК РФ).
Поскольку ответчиком доказательств оплаты арендной платы в заявленный истцом период не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца.
Доводы апеллянта об отсутствии оснований для начисления арендной платы за период после прекращения срока договора аренды при отсутствии доказательства заключения нового договора, подлежат отклонению.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, нормами законодательства об аренде предусмотрен специальный порядок передачи и возврата недвижимого имущества, являющегося объектом аренды.
Однако доказательств возврата имущества в соответствии с требованиями и закона и условиями договора ответчиком не представлено.
В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
С учетом изложенного, арендодатель вправе требовать взыскания арендной платы за период фактического пользования ответчиком имущества.
Согласно норме статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы материалами дела подтвержден, суд первой инстанции также обоснованно удовлетворил требования о взыскании неустойки.
Расчет судом неустойки с момента получения ответчиком претензии об оплате арендной платы и уведомления об изменении арендной платы за соответствующие периода сторонами не оспаривается, судебный акт истцом в указанной части на обжалуется, в силу чего апелляционным судом не пересматривается (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2017 по делу N А07-10191/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения культуры и искусства Республики Башкортостан Башкирский государственный художественный музей имени М.В. Нестерова - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)