Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Орган местного самоуправления полагал, что при расчете арендной платы подлежала применению ставка для участков под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли, а не для участков под объекты гостиничного хозяйства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Краснобаевой И.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2015 N А60-9785/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие индивидуальный предприниматель Кравцов Николай Иванович, его представитель Донских Л.В. (доверенность от 10.07.2015 г.).
До начала судебного заседания от Комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, судом кассационной инстанции ходатайство рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Комитет обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кравцову Николаю Ивановичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 377 920 руб. 68 коп., пени в сумме 71 339 руб. 45 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2015 (судья Евдокимов И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 (судьи Голубцова Ю.А., Жукова Т.М., Семенов В.В.) решение суда первой инстанции от 21.09.2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В кассационной жалобе Комитет просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы считает, что суды не учли тот факт, что договор аренды заключен между тремя лицам и соответственно у каждого из арендаторов расчет арендной платы производится индивидуально с применением той ставки арендной платы, которая применяется с учетом фактического использования земельного участка, в размере, установленном решением Думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122. Комитет полагает, что при расчете арендной платы за 2014 г. за помещение, находящееся по адресу г. Качканар, ул. Свердлова, д. 10, N 1, принадлежащее на праве собственности предпринимателю, используемое для торговли, ошибочно была применена ставка, для земельных участков под объекты гостиничного хозяйства - 1; по его мнению, при расчете арендной стоимости за спорный период подлежит применению ставка с учетом фактического использования земельного участка в размере 8,27%. Комитет считает, что поскольку изменение арендной платы произошло в результате приведения расчета в соответствие с решением Думы Качканарского городского округа от 29.01.2009 N 669 "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Качканарского городского округа", решением Думы Качканарского городского округа от 13.11.2013 N 108 "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в собственности Качканарского городского округа на 2014" и условиями договора, данное изменение не является существенным изменением условий договора в порядке п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации
Как следует из материалов дела, между Качканарским городским округом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Гостиница Октябрьская" (арендатор), индивидуальным предпринимателем Кравцовым Николаем Ивановичем (арендатор) заключен договор аренды от 20.07.2012 N 15 (далее - договор аренды) земельного участка общей площадью 4952 кв. м, кадастровый N 66:48:0306003:5, расположенный по адресу: г. Качканар, ул. Свердлова, уч. 10, с разрешенным использованием участка "гостиница-магазин".
Договор аренды заключен на срок 5 лет с 01.08.2012 по 01.08.2017 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в установленном законом порядке 31.08.2012.
На основании п. 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает без составления дополнительных документов о приеме-передаче в аренду земельный участок площадью 4952 кв. м (далее - земельный участок, участок), кадастровый номер 66:48:0306003:5, расположенный по адресу: г. Качканар, ул. Свердлова, уч. 10, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование участка - гостиница-магазин.
Согласно п. 1.2 земельный участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, используется арендаторами исключительно в соответствии с установленными для него целевым назначением и разрешенным использованием. Изменение целевого назначения и разрешенного использования предоставленного земельного участка, не допускается.
В соответствии с п. 3.3. договора аренды арендная плата перечисляется ежемесячно до десятого числа текущего месяца.
Пунктом 3.5 договора аренды от 20.07.2012 N 15 предусмотрено право арендодателя пересмотреть размер арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области.
В случае изменения арендной платы арендодатель в разумный срок направляет заказным письмом с уведомлением арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора. Стороны условились, что обязанность по уплате арендной платы с учетом соответствующих изменений ее размера возникает у арендатора с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного правового акта Свердловской области, либо указанного в таком нормативном правовом акте Свердловской области срока, изменяющего размере арендной платы, независимо от даты получения уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.
В соответствии с п. 5.2.3 договора аренды арендатор обязан арендную плату уплачивать в срок, в размере и на условиях, установленных настоящим договором.
Согласно расчету арендной платы (приложение от 20.07.2012 N 2 к договору аренды) размер годовой арендной платы составляет 48 671 руб. 21 коп., с применением ставки - 1.
Оплата арендных платежей за 2014 год предпринимателем произведена согласно расчету в полном объеме.
Как следует из материалов дела, в мае 2013 года контрольным управлением Качканарского городского округа проведена проверка в части определения годового размера арендной платы по договору аренды на 2012 год, по результатам которой было выявлено, что при расчете арендной платы по договору аренды ошибочно была применена ставка арендной платы, установленная решением Думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122, для земельных участков под объектами гостиничного хозяйства - 1, вместо ставки 8,27 для земельных участков под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли.
При перерасчете с применением указанной ставки выявлено, что у арендатора образовалась задолженность за 2014 год в размере 377 920 руб. 68 коп.
В связи с этим Комитет направил ответчику уведомления об увеличении размера арендной платы от 02.02.2014, 09.09.2014, в которой был произведен расчет на 2014 г.
Полагая, что при определении размера арендной платы в 2014 году должна использоваться ставка арендной платы 8,27, применяемая для земельных участков под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли, а не ставка 1, установленная в договоре аренды, недоимка по уплате арендных платежей предпринимателем не погашена, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящем исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что занимаемое предпринимателем помещение не является отдельно стоящим зданием торговли, соответственно, ставка в размере 8,27 не подлежит применению при определении размера арендной платы за занимаемое предпринимателем помещение, а поскольку задолженность возникла в связи с применением Комитетом ставки и перерасчета размера годовой арендной платы, следовательно, задолженности не имеется.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке.
В силу п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.
Судами установлено, что в спорный период договор аренды действовал в редакции от 20.07.2012 и приложения N 2 к договору аренды.
Согласно расчету арендной платы, произведенному в соответствии с решением Думы Качканарского городского округа от 29.01.2009 N 669 "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы, на земли находящиеся в собственности Качканарского городского округа", решением думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122 "Об утверждении ставок арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности Качканарского городского округа на 2012" (приложение N 2 к договору от 20.07.2012 N 111-15) с 20.07.2012 размер арендной платы в месяц составил 4 055,93 руб.
За период с 10.01.2014 по 10.12.2014 предпринимателем внесены арендные платежи в соответствии с данным расчетом.
В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Проанализировав условия п. п. 3.4, 3.5 договора аренды и вышеприведенных положений действующего законодательства, суды пришли к правомерному выводу, что направление арендатору уведомлений об изменении расчета арендной платы на 2014 год не влечет изменение договора аренды в части определения размера арендной платы исходя из установленного данным договором вида разрешенного использования и ставки арендной платы, поскольку установленный действующим законодательством, а также п. 3.5 договора аренды порядок внесения изменений в действующий договор, соблюден не был.
Право на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с применением иного значения ставки арендной платы, установленного для другого вида разрешенного использования земельного участка, по сравнению с согласованным в договоре, у Комитета отсутствует, поскольку пунктом 3.5 договора не предусмотрено.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве ставок или коэффициентов при расчете в случае изменения их значений на основании соответствующего нормативного акта (например, установление иных значений ставки арендной платы или коэффициентов для того же вида разрешенного использования), но при этом арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством самовольного изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя со ссылкой на изначальное ошибочное применение ставки арендной платы отсутствуют.
Кроме того, суды пришли к выводу, что при заключении договора аренды от 20.07.2012 N 15 Комитет и предприниматель Кравцов Н.И. добровольно, действуя в своих собственных интересах, согласовали применение соответствующих нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды N 15 от 20.07.2012, расчет арендной платы (приложение N 1 к договору аренды от 20.07.2012 N 15), решение Думы Качканарского городского округа от 13.11.2013 N 108 "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в собственности Качканарского городского округа, на 2014", постановление Администрации Качканарского городского округа от 12.07.2012 N 842 "О предоставлении земельного участка в аренду по адресу: город Качканар, ул. Свердлова, участок 10", кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 66:48:0306003:5, суды установили, что изменений, связанных с видом разрешенного использования земельного участка, в договоре аренды сторонами не вносилось, фактическое использование земельного участка не менялось, занимаемое ответчиком помещение не является отдельно стоящим зданием торговли. Магазин предпринимателя занимает помещение на первом этаже здания гостиницы.
С учетом установленных обстоятельств, суды пришли к верному выводу, что в спорный период предприниматель правомерно уплачивал арендную плату в размере, сроки и порядке, предусмотренных договором аренды, оснований для удовлетворения заявленных требований судами первой инстанции и апелляционной инстанции не установлено.
Доводы заявителя на о том, что Комитетом ошибочно применена ставка арендной платы, установленная решением Думы Качканарского городского округа при определении размера арендной платы за земельный участок, предоставляющийся для эксплуатации объекта гостиничного хозяйства - 1, вместо ставки арендной платы земельные участки "под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли", в связи с чем изменение арендной платы произошло в результате приведения расчета в соответствие с решением Думы Качканарского городского округа и условиями договора, судом кассационной инстанции отклоняются на основании вышеизложенного.
Довод заявителя жалобы о соблюдении порядка изменения условий договора также подлежит отклонению с учетом изложенного в мотивировочной части постановления, кроме того был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку; по существу направлен на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что в полномочия суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.08.2015 по делу N 60-9785/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 01.03.2016 N Ф09-12229/15 ПО ДЕЛУ N А60-9785/2015
Требование: О взыскании долга по договору аренды земельного участка, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Орган местного самоуправления полагал, что при расчете арендной платы подлежала применению ставка для участков под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли, а не для участков под объекты гостиничного хозяйства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2016 г. N Ф09-12229/15
Дело N А60-9785/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Краснобаевой И.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (далее - Комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2015 N А60-9785/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие индивидуальный предприниматель Кравцов Николай Иванович, его представитель Донских Л.В. (доверенность от 10.07.2015 г.).
До начала судебного заседания от Комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, судом кассационной инстанции ходатайство рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Комитет обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кравцову Николаю Ивановичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 377 920 руб. 68 коп., пени в сумме 71 339 руб. 45 коп.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2015 (судья Евдокимов И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 (судьи Голубцова Ю.А., Жукова Т.М., Семенов В.В.) решение суда первой инстанции от 21.09.2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В кассационной жалобе Комитет просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы считает, что суды не учли тот факт, что договор аренды заключен между тремя лицам и соответственно у каждого из арендаторов расчет арендной платы производится индивидуально с применением той ставки арендной платы, которая применяется с учетом фактического использования земельного участка, в размере, установленном решением Думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122. Комитет полагает, что при расчете арендной платы за 2014 г. за помещение, находящееся по адресу г. Качканар, ул. Свердлова, д. 10, N 1, принадлежащее на праве собственности предпринимателю, используемое для торговли, ошибочно была применена ставка, для земельных участков под объекты гостиничного хозяйства - 1; по его мнению, при расчете арендной стоимости за спорный период подлежит применению ставка с учетом фактического использования земельного участка в размере 8,27%. Комитет считает, что поскольку изменение арендной платы произошло в результате приведения расчета в соответствие с решением Думы Качканарского городского округа от 29.01.2009 N 669 "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Качканарского городского округа", решением Думы Качканарского городского округа от 13.11.2013 N 108 "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в собственности Качканарского городского округа на 2014" и условиями договора, данное изменение не является существенным изменением условий договора в порядке п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации
Как следует из материалов дела, между Качканарским городским округом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Гостиница Октябрьская" (арендатор), индивидуальным предпринимателем Кравцовым Николаем Ивановичем (арендатор) заключен договор аренды от 20.07.2012 N 15 (далее - договор аренды) земельного участка общей площадью 4952 кв. м, кадастровый N 66:48:0306003:5, расположенный по адресу: г. Качканар, ул. Свердлова, уч. 10, с разрешенным использованием участка "гостиница-магазин".
Договор аренды заключен на срок 5 лет с 01.08.2012 по 01.08.2017 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в установленном законом порядке 31.08.2012.
На основании п. 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает без составления дополнительных документов о приеме-передаче в аренду земельный участок площадью 4952 кв. м (далее - земельный участок, участок), кадастровый номер 66:48:0306003:5, расположенный по адресу: г. Качканар, ул. Свердлова, уч. 10, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование участка - гостиница-магазин.
Согласно п. 1.2 земельный участок, указанный в п. 1.1. настоящего Договора, используется арендаторами исключительно в соответствии с установленными для него целевым назначением и разрешенным использованием. Изменение целевого назначения и разрешенного использования предоставленного земельного участка, не допускается.
В соответствии с п. 3.3. договора аренды арендная плата перечисляется ежемесячно до десятого числа текущего месяца.
Пунктом 3.5 договора аренды от 20.07.2012 N 15 предусмотрено право арендодателя пересмотреть размер арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области.
В случае изменения арендной платы арендодатель в разумный срок направляет заказным письмом с уведомлением арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора. Стороны условились, что обязанность по уплате арендной платы с учетом соответствующих изменений ее размера возникает у арендатора с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного правового акта Свердловской области, либо указанного в таком нормативном правовом акте Свердловской области срока, изменяющего размере арендной платы, независимо от даты получения уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.
В соответствии с п. 5.2.3 договора аренды арендатор обязан арендную плату уплачивать в срок, в размере и на условиях, установленных настоящим договором.
Согласно расчету арендной платы (приложение от 20.07.2012 N 2 к договору аренды) размер годовой арендной платы составляет 48 671 руб. 21 коп., с применением ставки - 1.
Оплата арендных платежей за 2014 год предпринимателем произведена согласно расчету в полном объеме.
Как следует из материалов дела, в мае 2013 года контрольным управлением Качканарского городского округа проведена проверка в части определения годового размера арендной платы по договору аренды на 2012 год, по результатам которой было выявлено, что при расчете арендной платы по договору аренды ошибочно была применена ставка арендной платы, установленная решением Думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122, для земельных участков под объектами гостиничного хозяйства - 1, вместо ставки 8,27 для земельных участков под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли.
При перерасчете с применением указанной ставки выявлено, что у арендатора образовалась задолженность за 2014 год в размере 377 920 руб. 68 коп.
В связи с этим Комитет направил ответчику уведомления об увеличении размера арендной платы от 02.02.2014, 09.09.2014, в которой был произведен расчет на 2014 г.
Полагая, что при определении размера арендной платы в 2014 году должна использоваться ставка арендной платы 8,27, применяемая для земельных участков под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли, а не ставка 1, установленная в договоре аренды, недоимка по уплате арендных платежей предпринимателем не погашена, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящем исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что занимаемое предпринимателем помещение не является отдельно стоящим зданием торговли, соответственно, ставка в размере 8,27 не подлежит применению при определении размера арендной платы за занимаемое предпринимателем помещение, а поскольку задолженность возникла в связи с применением Комитетом ставки и перерасчета размера годовой арендной платы, следовательно, задолженности не имеется.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке.
В силу п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.
Судами установлено, что в спорный период договор аренды действовал в редакции от 20.07.2012 и приложения N 2 к договору аренды.
Согласно расчету арендной платы, произведенному в соответствии с решением Думы Качканарского городского округа от 29.01.2009 N 669 "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы, на земли находящиеся в собственности Качканарского городского округа", решением думы Качканарского городского округа от 22.12.2011 N 122 "Об утверждении ставок арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности Качканарского городского округа на 2012" (приложение N 2 к договору от 20.07.2012 N 111-15) с 20.07.2012 размер арендной платы в месяц составил 4 055,93 руб.
За период с 10.01.2014 по 10.12.2014 предпринимателем внесены арендные платежи в соответствии с данным расчетом.
В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Проанализировав условия п. п. 3.4, 3.5 договора аренды и вышеприведенных положений действующего законодательства, суды пришли к правомерному выводу, что направление арендатору уведомлений об изменении расчета арендной платы на 2014 год не влечет изменение договора аренды в части определения размера арендной платы исходя из установленного данным договором вида разрешенного использования и ставки арендной платы, поскольку установленный действующим законодательством, а также п. 3.5 договора аренды порядок внесения изменений в действующий договор, соблюден не был.
Право на одностороннее изменение размера арендной платы в связи с применением иного значения ставки арендной платы, установленного для другого вида разрешенного использования земельного участка, по сравнению с согласованным в договоре, у Комитета отсутствует, поскольку пунктом 3.5 договора не предусмотрено.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве ставок или коэффициентов при расчете в случае изменения их значений на основании соответствующего нормативного акта (например, установление иных значений ставки арендной платы или коэффициентов для того же вида разрешенного использования), но при этом арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством самовольного изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, основания для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя со ссылкой на изначальное ошибочное применение ставки арендной платы отсутствуют.
Кроме того, суды пришли к выводу, что при заключении договора аренды от 20.07.2012 N 15 Комитет и предприниматель Кравцов Н.И. добровольно, действуя в своих собственных интересах, согласовали применение соответствующих нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды N 15 от 20.07.2012, расчет арендной платы (приложение N 1 к договору аренды от 20.07.2012 N 15), решение Думы Качканарского городского округа от 13.11.2013 N 108 "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в собственности Качканарского городского округа, на 2014", постановление Администрации Качканарского городского округа от 12.07.2012 N 842 "О предоставлении земельного участка в аренду по адресу: город Качканар, ул. Свердлова, участок 10", кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 66:48:0306003:5, суды установили, что изменений, связанных с видом разрешенного использования земельного участка, в договоре аренды сторонами не вносилось, фактическое использование земельного участка не менялось, занимаемое ответчиком помещение не является отдельно стоящим зданием торговли. Магазин предпринимателя занимает помещение на первом этаже здания гостиницы.
С учетом установленных обстоятельств, суды пришли к верному выводу, что в спорный период предприниматель правомерно уплачивал арендную плату в размере, сроки и порядке, предусмотренных договором аренды, оснований для удовлетворения заявленных требований судами первой инстанции и апелляционной инстанции не установлено.
Доводы заявителя на о том, что Комитетом ошибочно применена ставка арендной платы, установленная решением Думы Качканарского городского округа при определении размера арендной платы за земельный участок, предоставляющийся для эксплуатации объекта гостиничного хозяйства - 1, вместо ставки арендной платы земельные участки "под отдельно стоящими капитальными сооружениями торговли", в связи с чем изменение арендной платы произошло в результате приведения расчета в соответствие с решением Думы Качканарского городского округа и условиями договора, судом кассационной инстанции отклоняются на основании вышеизложенного.
Довод заявителя жалобы о соблюдении порядка изменения условий договора также подлежит отклонению с учетом изложенного в мотивировочной части постановления, кроме того был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку; по существу направлен на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что в полномочия суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.08.2015 по делу N 60-9785/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
И.А.КРАСНОБАЕВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
И.А.КРАСНОБАЕВА
С.В.ЛАЗАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)