Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что на основании договора купли-продажи она является собственником квартиры, в которой зарегистрирован ответчик, отказавшийся добровольно выселиться из жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья:{ }Курганова{ }Н.В. Дело{ }N{ }44г-45/16{
Медзелец Д.В., Тегунова Н.Г.
Докладчик: Медзелец Д.В.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Овчинниковой Л.А., Лащ С.И., Самородова А.А., Мязина А.М.,
при секретаре М.,
рассмотрев гражданское дело по иску Ж. к П.С. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречному иску П.С. к Ж., П.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением и обязании передать ключи,
по кассационной жалобе П.С. на решение Пушкинского городского суда Московской области от 23 июля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02 ноября 2015 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,
объяснения П.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы,
Ж. обратилась в суд с иском к П.С. о признании утратившим право пользования жилым помещением по адресу: ... и снятии с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований Ж. указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного 30 декабря 2014 года с П.А., она является собственником указанной квартиры, в которой зарегистрирован П.С., отказавшийся добровольно выселиться из жилого помещения.
Ответчик П.С. исковые требования не признал, предъявил встречный иск о признании права пользования спорным жилым помещением, вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой и обязании передать ключи, ссылаясь на то, что он зарегистрирован в указанной квартире, которая в 1994 году в порядке приватизации передана в собственность его родителям. В 2015 году ему стало известно, что отец П.А. продал квартиру Ж. После заключения данной сделки место нахождения отца ему неизвестно, о чем он сделал соответствующее заявление в правоохранительные органы. Принимая во внимание преклонный возраст отца - 87 лет, наличие у него хронических заболеваний, в том числе психических, П.С. просил суд признать данную сделку недействительной. Одновременно истец указал, что данное жилое помещение является его единственным местом жительства. Постановлением главы Пушкинского района он, как офицер, уволенный в запас, был снят с очереди нуждающихся в жилой площади, ввиду обеспеченности жилой площадью в спорной квартире. Вступившим в законную силу решением суда указанное постановление признано правомерным.
Ж. встречные требования не признала.
Решением Пушкинского городского суда Московской области от 23 июля 2015 года удовлетворены требования Ж., в удовлетворении встречного иска П.С. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02 ноября 2015 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе П.С. просит отменить состоявшиеся судебные постановления.
03 февраля 2016 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Р. от 11 марта 2016 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии подлежащим отмене.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм материального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и следует из материалов дела, отец П.С. - П.А. являлся нанимателем двухкомнатной квартиры по адресу: ..., в которую в качестве члена его семьи в 1993 году вселился и был временно зарегистрирован П.С., являвшийся офицером запаса, избравшим местом жительства г. Пушкино. В 2000 году истец был постоянно зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире.
На основании договора от 05 января 1994 г. указанная квартира в порядке приватизации была передана в собственность П.А. и П.З.
13 декабря 2014 года между П.А. и Ж. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Право собственности Ж. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 15 января 2015 года.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 209, 292 ГК РФ, указав на отсутствие доказательств наличия у П.С. права пользования квартирой, а также на то, что он не является стороной оспариваемого договора, признал его утратившим право пользования спорным жилым помещением.
Такие выводы суда судебная коллегия признала правильными.
Между тем выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу, может быть сохранено в случаях, установленных законом.
П.С. является офицером запаса, избравшим постоянное место жительства в г. Пушкино Московской области. Истцу в силу п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" государством гарантировано обеспечение жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета.
Постановлением главы администрации Пушкинского района Московской области N 511 от 29 марта 1994 г. П.С., имея временную регистрацию в спорной квартире, был поставлен на очередь на получение жилой площади как офицер, уволенный в запас.
Постановлением главы администрации Пушкинского района Московской области N 3078 от 15 декабря 2003 г. П.С. снят с очереди ввиду наличия постоянной регистрации в спорной квартире и обеспеченностью жилой площади в данной квартире по норме на каждого члена семьи.
Вступившим в законную силу решением Пушкинского городского суда Московской области от 10 декабря 2009 г. П.С. отказано в признании данного постановления недействительным и восстановлении в очереди нуждающихся на улучшение жилищных условий, исходя из того, что он обеспечен жильем в спорной квартире, в которую он вселился в 1993 году в установленном законом порядке. Суд указал, что факт нахождения данной квартиры в собственности родителей П.С. не свидетельствует об утрате им права пользования этим жилым помещением (л.д. 69 - 73).
Таким образом, указанным решением суда фактически установлено, что на момент передачи спорной квартиры в порядке приватизации в собственность П.А. и П.З., П.С. имел равное с ними право пользования этим жилым помещением, поэтому мог участвовать в приватизации квартиры.
Согласно статье 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласившись на приватизацию жилого помещения родителями, П.С. вправе был рассчитывать на, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер.
Таким образом, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, согласившись на приватизацию иным лицом, то при переходе права собственности на жилое помещение, он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер, о чем в договоре купли-продажи должно быть указано.
Следовательно, право пользования спорным жилым помещением П.С. должно быть учтено при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Кроме того, указывая на то, что П.С. не является стороной оспариваемого договора купли-продажи квартиры, как на обстоятельство, препятствующие удовлетворению заявленных исковых требований, судом не учтено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной по сделке, о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Исходя из вышеизложенных правовых норм и конкретных обстоятельств по делу, П.С., имеющий существенный интерес в спорном жилом помещении, полагающий свои права на жилое помещение нарушенными договором купли-продажи, вправе избрать в качестве способа защиты своих интересов оспаривание сделки по отчуждению квартиры, несмотря на то, что стороной по сделке он не является.
В число юридически значимых по делу подлежали включению обстоятельства, связанные с состоянием здоровья, возраста продавца квартиры (отца П.С.), на которые тот ссылался при рассмотрении дела, и которые судом не проверялись.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные постановления нельзя признать законными, они приняты с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов П.С.
Данные нарушения, допущенные судом первой инстанции и оставленные без внимания судом апелляционной инстанции, в силу статьи 387 ГПК РФ являются основанием для отмены судебного постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02 ноября 2015 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.03.2016 N 105 ПО ДЕЛУ N 44Г-45/2016
Требование: О признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что на основании договора купли-продажи она является собственником квартиры, в которой зарегистрирован ответчик, отказавшийся добровольно выселиться из жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2016 г. N 105
Судья:{ }Курганова{ }Н.В. Дело{ }N{ }44г-45/16{
Медзелец Д.В., Тегунова Н.Г.
Докладчик: Медзелец Д.В.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Овчинниковой Л.А., Лащ С.И., Самородова А.А., Мязина А.М.,
при секретаре М.,
рассмотрев гражданское дело по иску Ж. к П.С. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречному иску П.С. к Ж., П.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением и обязании передать ключи,
по кассационной жалобе П.С. на решение Пушкинского городского суда Московской области от 23 июля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02 ноября 2015 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,
объяснения П.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы,
установил:
Ж. обратилась в суд с иском к П.С. о признании утратившим право пользования жилым помещением по адресу: ... и снятии с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований Ж. указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного 30 декабря 2014 года с П.А., она является собственником указанной квартиры, в которой зарегистрирован П.С., отказавшийся добровольно выселиться из жилого помещения.
Ответчик П.С. исковые требования не признал, предъявил встречный иск о признании права пользования спорным жилым помещением, вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой и обязании передать ключи, ссылаясь на то, что он зарегистрирован в указанной квартире, которая в 1994 году в порядке приватизации передана в собственность его родителям. В 2015 году ему стало известно, что отец П.А. продал квартиру Ж. После заключения данной сделки место нахождения отца ему неизвестно, о чем он сделал соответствующее заявление в правоохранительные органы. Принимая во внимание преклонный возраст отца - 87 лет, наличие у него хронических заболеваний, в том числе психических, П.С. просил суд признать данную сделку недействительной. Одновременно истец указал, что данное жилое помещение является его единственным местом жительства. Постановлением главы Пушкинского района он, как офицер, уволенный в запас, был снят с очереди нуждающихся в жилой площади, ввиду обеспеченности жилой площадью в спорной квартире. Вступившим в законную силу решением суда указанное постановление признано правомерным.
Ж. встречные требования не признала.
Решением Пушкинского городского суда Московской области от 23 июля 2015 года удовлетворены требования Ж., в удовлетворении встречного иска П.С. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02 ноября 2015 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе П.С. просит отменить состоявшиеся судебные постановления.
03 февраля 2016 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Р. от 11 марта 2016 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии подлежащим отмене.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера существенные нарушения норм материального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Как установлено судом и следует из материалов дела, отец П.С. - П.А. являлся нанимателем двухкомнатной квартиры по адресу: ..., в которую в качестве члена его семьи в 1993 году вселился и был временно зарегистрирован П.С., являвшийся офицером запаса, избравшим местом жительства г. Пушкино. В 2000 году истец был постоянно зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире.
На основании договора от 05 января 1994 г. указанная квартира в порядке приватизации была передана в собственность П.А. и П.З.
13 декабря 2014 года между П.А. и Ж. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Право собственности Ж. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 15 января 2015 года.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 209, 292 ГК РФ, указав на отсутствие доказательств наличия у П.С. права пользования квартирой, а также на то, что он не является стороной оспариваемого договора, признал его утратившим право пользования спорным жилым помещением.
Такие выводы суда судебная коллегия признала правильными.
Между тем выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу, может быть сохранено в случаях, установленных законом.
П.С. является офицером запаса, избравшим постоянное место жительства в г. Пушкино Московской области. Истцу в силу п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" государством гарантировано обеспечение жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета.
Постановлением главы администрации Пушкинского района Московской области N 511 от 29 марта 1994 г. П.С., имея временную регистрацию в спорной квартире, был поставлен на очередь на получение жилой площади как офицер, уволенный в запас.
Постановлением главы администрации Пушкинского района Московской области N 3078 от 15 декабря 2003 г. П.С. снят с очереди ввиду наличия постоянной регистрации в спорной квартире и обеспеченностью жилой площади в данной квартире по норме на каждого члена семьи.
Вступившим в законную силу решением Пушкинского городского суда Московской области от 10 декабря 2009 г. П.С. отказано в признании данного постановления недействительным и восстановлении в очереди нуждающихся на улучшение жилищных условий, исходя из того, что он обеспечен жильем в спорной квартире, в которую он вселился в 1993 году в установленном законом порядке. Суд указал, что факт нахождения данной квартиры в собственности родителей П.С. не свидетельствует об утрате им права пользования этим жилым помещением (л.д. 69 - 73).
Таким образом, указанным решением суда фактически установлено, что на момент передачи спорной квартиры в порядке приватизации в собственность П.А. и П.З., П.С. имел равное с ними право пользования этим жилым помещением, поэтому мог участвовать в приватизации квартиры.
Согласно статье 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласившись на приватизацию жилого помещения родителями, П.С. вправе был рассчитывать на, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер.
Таким образом, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, согласившись на приватизацию иным лицом, то при переходе права собственности на жилое помещение, он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер, о чем в договоре купли-продажи должно быть указано.
Следовательно, право пользования спорным жилым помещением П.С. должно быть учтено при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Кроме того, указывая на то, что П.С. не является стороной оспариваемого договора купли-продажи квартиры, как на обстоятельство, препятствующие удовлетворению заявленных исковых требований, судом не учтено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной по сделке, о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Исходя из вышеизложенных правовых норм и конкретных обстоятельств по делу, П.С., имеющий существенный интерес в спорном жилом помещении, полагающий свои права на жилое помещение нарушенными договором купли-продажи, вправе избрать в качестве способа защиты своих интересов оспаривание сделки по отчуждению квартиры, несмотря на то, что стороной по сделке он не является.
В число юридически значимых по делу подлежали включению обстоятельства, связанные с состоянием здоровья, возраста продавца квартиры (отца П.С.), на которые тот ссылался при рассмотрении дела, и которые судом не проверялись.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные постановления нельзя признать законными, они приняты с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов П.С.
Данные нарушения, допущенные судом первой инстанции и оставленные без внимания судом апелляционной инстанции, в силу статьи 387 ГПК РФ являются основанием для отмены судебного постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 02 ноября 2015 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий
В.М.ВОЛОШИН
В.М.ВОЛОШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)