Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что во исполнение заключенного с ответчиком предварительного договора передал ему задаток. Однако между ответчиком и представителем истца, не имеющим соответствующих полномочий, было подписано соглашение о расторжении предварительного договора, задаток возвращен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Гетман Е.С., Романовского С.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Анаева Заура Салиховича к Подгорнову Сергею Владимировичу о признании незаконным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы задатка по кассационной жалобе Подгорнова Сергея Владимировича на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав Подгорнова С.В., поддержавшего доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Анаев З.С. обратился в суд с названным иском к Подгорнову С.В., указав, что между ними был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ответчику квартиры, им (истцом) передан задаток в размере 50 000 руб. Впоследствии Подгорновым С.В. и Кондрой Д.С., действующим в качестве представителя Анаева З.С., подписано соглашение о расторжении предварительного договора, задаток возвращен истцу. Анаев З.С. указывал, что данное соглашение является недействительным, поскольку его представитель не был наделен соответствующими полномочиями на совершение такого рода сделок. Просил суд признать соглашение о расторжении предварительного договора недействительным, взыскать с Подгорнова С.В. двойную сумму задатка, поскольку основной договор не был заключен по его вине.
Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г., иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Подгорнова С.В. поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 27 октября 2017 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, поступившие в Верховный Суд Российской Федерации от Анаева З.С., Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г. в кассационном порядке.
При разрешении спора суд установил, что 4 февраля 2016 г. между Подгорновым С.В. (продавец) и Анаевым З.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. Срок заключения основного договора определен сторонами не позднее 4 апреля 2016 г.
В этот же день Подгорнов С.В. получил от Анаева З.С. задаток в сумме 50 000 руб.
Согласно п. 6 заключенного между сторонами соглашения о задатке в случае отказа продавца от исполнения обязательств, связанных с переходом права собственности на объект, задаток возвращается покупателю в двойном размере.
В установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.
14 апреля 2016 г. Кондра Д.С., являющийся представителем покупателя на основании нотариальной доверенности, подписал соглашение с Подгорновым С.В. о расторжении предварительного договора, стороны расторгли предварительный договор купли-продажи от 4 февраля 2016 г. и продавец возвратил покупателю полученный им задаток в размере 50 000 руб.
Денежные средства перечислены на счет покупателя в установленный соглашением срок.
Разрешая спор, суд установил, что Кондра Д.С., являясь представителем Анаева З.С. на основании нотариальной доверенности, не обладал полномочиями на заключение соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14 апреля 2016 г., а также не имел права его подписывать, при этом покупатель Анаев З.С. намерения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 4 февраля 2016 г. не имел, от заключения основного договора не отказывался.
С учетом изложенного суд исковые требования Анаева З.С. удовлетворил, признав незаконным соглашение о расторжении договора купли-продажи от 14 апреля 2016 г. и взыскав с Подгорнова С.В. двойную сумму задатка в размере 50 000 руб.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
При рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, являлось определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора. Данное обстоятельство судом установлено не было.
Суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласилась судебная коллегия краевого суда, что подписание Подгорновым С.В. соглашения о расторжении предварительного договора при установлении отсутствия на то воли Анаева З.С. свидетельствует о том, что стороной, ответственной за неисполнение обязательства, является ответчик.
Между тем, исходя из положений действующего гражданского законодательства, лицо, ответственное за неисполнение обязательства, не тождественно лицу, инициировавшему прекращение обязательства.
В соглашении от 14 апреля 2016 г. указано, что предварительный договор от 4 февраля 2016 г. расторгается по обоюдному согласию сторон (л.д. 12). Кондра Д.С. действовал от имени Анаева З.С. на основании нотариально удостоверенной доверенности (л.д. 10 - 11).
То обстоятельство, что указанное соглашение от имени покупателя квартиры подписано его представителем, не имеющим на это соответствующих полномочий, само по себе не подтверждает того, что предварительный договор расторгнут покупателем по вине продавца.
Таким образом, соглашение о расторжении предварительного договора не является доказательством, подтверждающим неисполнение обязательства по вине Подгорнова С.В. Иных доказательств материалы дела не содержат, суд в нарушение требований ст. ст. 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их не собирал, не исследовал и не выносил на обсуждение.
Признав недействительным соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, суд также не исследовал вопрос о судьбе данного договора: является он продолжающим свое действие либо прекратившим его. Однако только в зависимости от установления названных обстоятельств возможно разрешение вопроса о возможности взыскания задатка, возникающей в связи с прекращением обязательства по причине отказа одной из сторон от его исполнения.
Не дана судом оценка и тому обстоятельству, что соглашение о расторжении договора, которое оспаривал Анаев З.С., было подписано 14 апреля 2016 г., между тем, предварительный договор заключался на срок до 4 апреля 2016 г.
Кроме того, как следует из резолютивной части решения, судом с Подгорнова С.В. в пользу Анаева З.С. взыскана двойная сумма задатка в размере 50 000 руб., тогда как двойная сумма задатка составляет 100 000 руб. Обоснования размера взысканной суммы решение суда в нарушение ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не содержит.
Нарушения, допущенные при постановлении решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции, проверявшим его законность, не устранены, это нарушение норм процессуального права является существенным и непреодолимым и может быть исправлено только посредством отмены апелляционного определения.
Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает нужным направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 05.12.2017 N 18-КГ17-205
Требование: О признании недействительным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании двойной суммы задатка.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что во исполнение заключенного с ответчиком предварительного договора передал ему задаток. Однако между ответчиком и представителем истца, не имеющим соответствующих полномочий, было подписано соглашение о расторжении предварительного договора, задаток возвращен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2017 г. N 18-КГ17-205
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Гетман Е.С., Романовского С.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Анаева Заура Салиховича к Подгорнову Сергею Владимировичу о признании незаконным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы задатка по кассационной жалобе Подгорнова Сергея Владимировича на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав Подгорнова С.В., поддержавшего доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Анаев З.С. обратился в суд с названным иском к Подгорнову С.В., указав, что между ними был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ответчику квартиры, им (истцом) передан задаток в размере 50 000 руб. Впоследствии Подгорновым С.В. и Кондрой Д.С., действующим в качестве представителя Анаева З.С., подписано соглашение о расторжении предварительного договора, задаток возвращен истцу. Анаев З.С. указывал, что данное соглашение является недействительным, поскольку его представитель не был наделен соответствующими полномочиями на совершение такого рода сделок. Просил суд признать соглашение о расторжении предварительного договора недействительным, взыскать с Подгорнова С.В. двойную сумму задатка, поскольку основной договор не был заключен по его вине.
Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г., иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Подгорнова С.В. поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 27 октября 2017 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, поступившие в Верховный Суд Российской Федерации от Анаева З.С., Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г. в кассационном порядке.
При разрешении спора суд установил, что 4 февраля 2016 г. между Подгорновым С.В. (продавец) и Анаевым З.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. Срок заключения основного договора определен сторонами не позднее 4 апреля 2016 г.
В этот же день Подгорнов С.В. получил от Анаева З.С. задаток в сумме 50 000 руб.
Согласно п. 6 заключенного между сторонами соглашения о задатке в случае отказа продавца от исполнения обязательств, связанных с переходом права собственности на объект, задаток возвращается покупателю в двойном размере.
В установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.
14 апреля 2016 г. Кондра Д.С., являющийся представителем покупателя на основании нотариальной доверенности, подписал соглашение с Подгорновым С.В. о расторжении предварительного договора, стороны расторгли предварительный договор купли-продажи от 4 февраля 2016 г. и продавец возвратил покупателю полученный им задаток в размере 50 000 руб.
Денежные средства перечислены на счет покупателя в установленный соглашением срок.
Разрешая спор, суд установил, что Кондра Д.С., являясь представителем Анаева З.С. на основании нотариальной доверенности, не обладал полномочиями на заключение соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14 апреля 2016 г., а также не имел права его подписывать, при этом покупатель Анаев З.С. намерения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 4 февраля 2016 г. не имел, от заключения основного договора не отказывался.
С учетом изложенного суд исковые требования Анаева З.С. удовлетворил, признав незаконным соглашение о расторжении договора купли-продажи от 14 апреля 2016 г. и взыскав с Подгорнова С.В. двойную сумму задатка в размере 50 000 руб.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
При рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, являлось определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора. Данное обстоятельство судом установлено не было.
Суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласилась судебная коллегия краевого суда, что подписание Подгорновым С.В. соглашения о расторжении предварительного договора при установлении отсутствия на то воли Анаева З.С. свидетельствует о том, что стороной, ответственной за неисполнение обязательства, является ответчик.
Между тем, исходя из положений действующего гражданского законодательства, лицо, ответственное за неисполнение обязательства, не тождественно лицу, инициировавшему прекращение обязательства.
В соглашении от 14 апреля 2016 г. указано, что предварительный договор от 4 февраля 2016 г. расторгается по обоюдному согласию сторон (л.д. 12). Кондра Д.С. действовал от имени Анаева З.С. на основании нотариально удостоверенной доверенности (л.д. 10 - 11).
То обстоятельство, что указанное соглашение от имени покупателя квартиры подписано его представителем, не имеющим на это соответствующих полномочий, само по себе не подтверждает того, что предварительный договор расторгнут покупателем по вине продавца.
Таким образом, соглашение о расторжении предварительного договора не является доказательством, подтверждающим неисполнение обязательства по вине Подгорнова С.В. Иных доказательств материалы дела не содержат, суд в нарушение требований ст. ст. 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их не собирал, не исследовал и не выносил на обсуждение.
Признав недействительным соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, суд также не исследовал вопрос о судьбе данного договора: является он продолжающим свое действие либо прекратившим его. Однако только в зависимости от установления названных обстоятельств возможно разрешение вопроса о возможности взыскания задатка, возникающей в связи с прекращением обязательства по причине отказа одной из сторон от его исполнения.
Не дана судом оценка и тому обстоятельству, что соглашение о расторжении договора, которое оспаривал Анаев З.С., было подписано 14 апреля 2016 г., между тем, предварительный договор заключался на срок до 4 апреля 2016 г.
Кроме того, как следует из резолютивной части решения, судом с Подгорнова С.В. в пользу Анаева З.С. взыскана двойная сумма задатка в размере 50 000 руб., тогда как двойная сумма задатка составляет 100 000 руб. Обоснования размера взысканной суммы решение суда в нарушение ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не содержит.
Нарушения, допущенные при постановлении решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции, проверявшим его законность, не устранены, это нарушение норм процессуального права является существенным и непреодолимым и может быть исправлено только посредством отмены апелляционного определения.
Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает нужным направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)