Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цымбаренко И.Б.,
судей Поташовой Ж.В., Бекетовой И.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жубоевым Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу ИП ООО "Страйз"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2017 по делу N А40-210943/16
по иску ООО "Страйз" (ОГРН 1047796988216)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений,
при участии:
- от заявителя: Акмаев А.С. по дов. от 24.06.2016;
- от ответчика: Немченков Д.А. по дов. от 09.01.2017;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СТРАЙЗ" (истец, общество, ООО "СТРАЙЗ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об обязании Департамента городского имущества города Москвы (ответчик, Департамент) заключить с ООО "СТРАЙЗ":
- - договор купли-продажи нежилого помещения площадью 82,7 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6) по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 32, стр. 1 по цене 7 868 825 руб. с рассрочкой оплаты на 5 лет посредством ежемесячных выплат на условиях прилагаемого проекта договора;
- - договор купли-продажи нежилого помещения площадью 1101,6 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6, 6а, 7, 8, 8а, 86, 9, 10, 10а, 11) по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д. 23, корп. 6 по цене 5 441 882 руб. с рассрочкой оплаты на 5 лет посредством ежемесячных выплат на условиях прилагаемого проекта договора.
Решением суда от 07.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что применительно к обстоятельствам данного дела и с учетом заявленных требований (об обязании) истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суд по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, с учетом исследованных доказательств по делу и доводов апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела, на основании договоров аренды, заключенных между обществом и Департаментом, истец является арендатором нежилых помещений:
- - площадью 82,7 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6) по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 32, стр. 1 (договор аренды от 09.10.2006 N 1-1199/06 с учетом дополнительного соглашения от 02.11.2010);
- - площадью 110,6 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6, 6а, 7, 8, 8а, 86, 9, 10, 10а, 11) по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д. 23, корп. 6 (договор аренды от 30.01.2006 N 04-00047/06 с учетом дополнительного соглашения от 09.12.2010).
12.07.2016 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о приватизации указанных нежилых помещений.
К заявлениям о приватизации истец приложил подготовленные АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, которая на 24.06.2016 составила:
- - нежилое помещение площадью 82,7 кв. м - 7 868 825 руб. (без учета НДС) (отчет от 24.06.2016 N 02/22/06/2016);
- - нежилое помещение 110,6 кв. м - 5 441 882 руб. (без учета НДС) (отчет от 24.06.2016 N 01/22/06/2016).
К заявлениям о приватизации истец также приложил проекты договоров купли-продажи нежилых помещений.
В связи с тем, что заявления о приватизации были оставлены Департаментом без ответа, в результате чего договоры купли-продажи до настоящего времени не заключены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Как усматривается из материалов дела, истец относится к категории субъектов малого предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, представленного на сайте Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы (постановление Правительства Москвы от 08.12.2009 N 1338-ПП), а также сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Как было указано выше, 12.07.2016 общество обратилось в Департамент с заявлениями о приватизации арендуемых помещений с приложением к заявлениям проектов договоров купли-продажи и отчетов об оценке рыночной стоимости помещений в соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ Департамент был обязан заключить договоры купли-продажи в срок до 06.10.2016; в течение двух месяцев с момента обращения общества провести оценку рыночной стоимости помещений; в течение двух недель принять решение о приватизации помещений; в течение десяти дней направить в адрес покупателя проект договора купли-продажи.
Между тем, в установленный законом срок обязанность по заключению с обществом договоров купли-продажи Департамент не исполнил.
17.10.2016 общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проекты договоров купли-продажи были выданы обществу только 31.10.2016 и 17.11.2016 (расписки N 33-5-103402/16-(2)-0 от 31.10.2016 и N 33-5-103392/16-(3)-0 от 17.11.2016).
При этом цена помещений, предложенная Департаментом, была существенно выше цены, предложенной обществом в соответствии с офертой от 12.07.2016.
Таким образом, вопреки мнению ответчика, у общества не возникла обязанность по подписанию предложенных Департаментом проектов договоров в силу ч. 4.1 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, согласно которой течение тридцатидневного срока на подписание субъектом малого предпринимательства полученного проекта договора приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Кроме того, у общества не возникла и обязанность по направлению ответчику протокола разногласий к проектам договоров в редакции Департамента, поскольку первоначальная оферта о заключении договоров была направлена в Департамент со стороны общества в соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ.
При таких обстоятельствах проекты договоров в редакции Департамента по существу являются протоколами разногласий к офертам общества.
07.02.2017 Департамент направил в адрес истца уведомление о том, что общество утратило право на приватизацию помещений по причине не подписания проектов договоров купли-продажи в редакции Департамента и не направления протоколов разногласий.
Между тем, общество не могло утратить право на приватизацию помещений в силу вышеуказанных норм.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В силу п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ на Департамент возложена обязанность по заключению договоров купли-продажи арендуемых помещений, поскольку ООО "СТРАЙЗ" соответствует требованиям, указанным в ст. 3 данного Закона.
Рассмотрение настоящего спора в порядке ст. 446 ГК РФ (преддоговорной спор) было бы возможно в том случае, если бы он возник в связи с оспариванием рыночной стоимости помещения.
Однако бездействие Департамента, выраженное в не направлении в адрес общества договора купли-продажи до обращения в суд, а также последующее письмо Департамента от 07.02.2017 с указанием на то, что общество утратило право на приватизацию помещения (фактически отказ от акцепта оферты на любых условиях), свидетельствуют об уклонении ответчика от заключения договора.
Таким образом, вопреки ошибочному мнению суда первой инстанции, обществом был избран надлежащий способ защиты нарушенных прав - об обязании заключить договор купли-продажи (п. 4 ст. 445 ГФ РФ).
В силу положений ст. 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих субъекту Российской Федерации, в целях их приватизации.
В рамках рассмотрения дела судом первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости указанных нежилых помещений по состоянию на 12.07.2016.
Судом первой инстанции данное ходатайство рассмотрено не было.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции истец поддержал аналогичное ходатайство, которое было заявлено в апелляционной жалобе.
Учитывая, что предложенная Департаментом в проектах договоров купли-продажи, выданных обществу 31.10.2016 и 17.11.2016, стоимость упомянутых нежилых помещений существенно выше экспертной рыночной стоимости, предложенной обществом в соответствии с офертой от 12.07.2016, и для определения рыночной стоимости подлежащих приватизации указанных нежилых помещений в соответствующий спорный период необходимы специальные познания, ходатайство о назначении экспертизы было удовлетворено апелляционным судом.
Проведение экспертизы было поручено эксперту АНО "Центральный институт экспертизы, стандартизации и сертификации" (111123, г. Москва, ш. Энтузиастов, д. 31, стр. 38) оценщику Алексееву Сергею Петровичу. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Перед экспертом были поставлены вопросы об определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 12.07.2016.
Представленное суду экспертное заключение N 209 от 07.08.2017 оценено судом апелляционной инстанции по правилам ст. 71 АПК РФ наряду с иными доказательствами по делу.
В указанном экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на доказательства, в связи с чем, оснований для непринятия выводов эксперта судом не установлено, как не установлено и оснований для вывода о том, что эксперт не обладает соответствующей квалификацией.
Согласно экспертному заключению N 209 от 07.08.2017 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 82,7 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 32, стр. 1, по состоянию на 12.07.2016 составляет: с учетом НДС - 13 359 401 руб., без учета НДС - 11 321 526 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 1101,6 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6, 6а, 7, 8, 8а, 86, 9, 10, 10а, 11), расположенного по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д. 23, корп. 6, по состоянию на 12.07.2016 составляет: с учетом НДС - 8 898 410 руб., без учета НДС - 7 541 025 руб.
Таким образом, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, в том числе выводы эксперта АНО "Центральный институт экспертизы, стандартизации и сертификации", а также принимая во внимание представленные истцом отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых помещений АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса", суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и полагает возможным вынести новый судебный акт об удовлетворении искового заявления ООО "СТРАЙЗ" путем возложения на Департамент обязанности заключить с обществом: договор купли-продажи нежилого помещения площадью 82,7 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6) по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 32, стр. 1, по цене с учетом НДС в размере 13 359 401 руб. или без учета НДС - 11 321 526 с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат на условиях предложенного обществом проекта договора; договор купли-продажи нежилого помещения площадью 110,6 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6, 6а, 7, 8, 8а, 8б, 9, 10, 10а, 11) по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д. 23, корп. 6, по цене с учетом НДС в размере 8 898 410 руб. или без учета НДС - 7 541 025 руб. с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат на условиях предложенного обществом проекта договора.
Согласно определению суда от 06.07.2017 и выставленному экспертной организацией счету N 209-17 от 10.08.2017 перечислению экспертной организации подлежит 50 000 руб.
Денежные средства для оплаты услуг эксперта были перечислены обществом на депозитный счет Девятого арбитражного апелляционного суда.
В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
С учетом того, что судебный акт принят в пользу истца по делу, согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, а также по оплате судебной экспертизы относятся судом на ответчика.
Кроме того, в оплату проведенной судебной экспертизы перечислению АНО "Центральный институт экспертизы, стандартизации и сертификации" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда подлежат 50 000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2017 по делу N А40-210943/16 отменить.
Удовлетворить полностью иск Общества с ограниченной ответственностью "СТРАЙЗ" (ОГРН 1047796988216) путем возложения на Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) обязанности заключить с Обществом с ограниченной ответственностью ООО "СТРАЙЗ":
- - договор купли-продажи нежилого помещения площадью 82,7 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6) по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 32, стр. 1, по цене с учетом НДС - 13 359 401 (тринадцать миллионов триста пятьдесят девять тысяч четыреста один) руб. или без учета НДС - 11 321 526 (одиннадцать миллионов триста двадцать одна тысяча пятьсот двадцать шесть) руб. с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат на условиях предложенного обществом проекта договора;
- - договор купли-продажи нежилого помещения площадью 110,6 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6, 6а, 7, 8, 8а, 8б, 9, 10, 10а, 11) по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д. 23, корп. 6, по цене с учетом НДС - 8 898 410 (восемь миллионов восемьсот девяносто восемь тысяч четыреста десять) руб. или без учета НДС - 7 541 025 (семь миллионов пятьсот сорок одна тысяча двадцать пять) руб. с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат на условиях предложенного обществом проекта договора.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "СТРАЙЗ" судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб., государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.
Перечислить АНО "Центральный институт экспертизы, стандартизации и сертификации" (111123, г. Москва, шоссе Энтузиастов, 31 стр. 38) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. в порядке оплаты проведенной судебной экспертизы по реквизитам, указанным в счете N 209-17 от 10.08.2017.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2017 N 09АП-23691/2017 ПО ДЕЛУ N А40-210943/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. N 09АП-23691/2017
Дело N А40-210943/16
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цымбаренко И.Б.,
судей Поташовой Ж.В., Бекетовой И.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жубоевым Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу ИП ООО "Страйз"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2017 по делу N А40-210943/16
по иску ООО "Страйз" (ОГРН 1047796988216)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений,
при участии:
- от заявителя: Акмаев А.С. по дов. от 24.06.2016;
- от ответчика: Немченков Д.А. по дов. от 09.01.2017;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СТРАЙЗ" (истец, общество, ООО "СТРАЙЗ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об обязании Департамента городского имущества города Москвы (ответчик, Департамент) заключить с ООО "СТРАЙЗ":
- - договор купли-продажи нежилого помещения площадью 82,7 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6) по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 32, стр. 1 по цене 7 868 825 руб. с рассрочкой оплаты на 5 лет посредством ежемесячных выплат на условиях прилагаемого проекта договора;
- - договор купли-продажи нежилого помещения площадью 1101,6 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6, 6а, 7, 8, 8а, 86, 9, 10, 10а, 11) по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д. 23, корп. 6 по цене 5 441 882 руб. с рассрочкой оплаты на 5 лет посредством ежемесячных выплат на условиях прилагаемого проекта договора.
Решением суда от 07.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что применительно к обстоятельствам данного дела и с учетом заявленных требований (об обязании) истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суд по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, с учетом исследованных доказательств по делу и доводов апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела, на основании договоров аренды, заключенных между обществом и Департаментом, истец является арендатором нежилых помещений:
- - площадью 82,7 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6) по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 32, стр. 1 (договор аренды от 09.10.2006 N 1-1199/06 с учетом дополнительного соглашения от 02.11.2010);
- - площадью 110,6 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6, 6а, 7, 8, 8а, 86, 9, 10, 10а, 11) по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д. 23, корп. 6 (договор аренды от 30.01.2006 N 04-00047/06 с учетом дополнительного соглашения от 09.12.2010).
12.07.2016 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о приватизации указанных нежилых помещений.
К заявлениям о приватизации истец приложил подготовленные АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, которая на 24.06.2016 составила:
- - нежилое помещение площадью 82,7 кв. м - 7 868 825 руб. (без учета НДС) (отчет от 24.06.2016 N 02/22/06/2016);
- - нежилое помещение 110,6 кв. м - 5 441 882 руб. (без учета НДС) (отчет от 24.06.2016 N 01/22/06/2016).
К заявлениям о приватизации истец также приложил проекты договоров купли-продажи нежилых помещений.
В связи с тем, что заявления о приватизации были оставлены Департаментом без ответа, в результате чего договоры купли-продажи до настоящего времени не заключены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Как усматривается из материалов дела, истец относится к категории субъектов малого предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, представленного на сайте Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы (постановление Правительства Москвы от 08.12.2009 N 1338-ПП), а также сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Как было указано выше, 12.07.2016 общество обратилось в Департамент с заявлениями о приватизации арендуемых помещений с приложением к заявлениям проектов договоров купли-продажи и отчетов об оценке рыночной стоимости помещений в соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ Департамент был обязан заключить договоры купли-продажи в срок до 06.10.2016; в течение двух месяцев с момента обращения общества провести оценку рыночной стоимости помещений; в течение двух недель принять решение о приватизации помещений; в течение десяти дней направить в адрес покупателя проект договора купли-продажи.
Между тем, в установленный законом срок обязанность по заключению с обществом договоров купли-продажи Департамент не исполнил.
17.10.2016 общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проекты договоров купли-продажи были выданы обществу только 31.10.2016 и 17.11.2016 (расписки N 33-5-103402/16-(2)-0 от 31.10.2016 и N 33-5-103392/16-(3)-0 от 17.11.2016).
При этом цена помещений, предложенная Департаментом, была существенно выше цены, предложенной обществом в соответствии с офертой от 12.07.2016.
Таким образом, вопреки мнению ответчика, у общества не возникла обязанность по подписанию предложенных Департаментом проектов договоров в силу ч. 4.1 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, согласно которой течение тридцатидневного срока на подписание субъектом малого предпринимательства полученного проекта договора приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Кроме того, у общества не возникла и обязанность по направлению ответчику протокола разногласий к проектам договоров в редакции Департамента, поскольку первоначальная оферта о заключении договоров была направлена в Департамент со стороны общества в соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ.
При таких обстоятельствах проекты договоров в редакции Департамента по существу являются протоколами разногласий к офертам общества.
07.02.2017 Департамент направил в адрес истца уведомление о том, что общество утратило право на приватизацию помещений по причине не подписания проектов договоров купли-продажи в редакции Департамента и не направления протоколов разногласий.
Между тем, общество не могло утратить право на приватизацию помещений в силу вышеуказанных норм.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В силу п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ на Департамент возложена обязанность по заключению договоров купли-продажи арендуемых помещений, поскольку ООО "СТРАЙЗ" соответствует требованиям, указанным в ст. 3 данного Закона.
Рассмотрение настоящего спора в порядке ст. 446 ГК РФ (преддоговорной спор) было бы возможно в том случае, если бы он возник в связи с оспариванием рыночной стоимости помещения.
Однако бездействие Департамента, выраженное в не направлении в адрес общества договора купли-продажи до обращения в суд, а также последующее письмо Департамента от 07.02.2017 с указанием на то, что общество утратило право на приватизацию помещения (фактически отказ от акцепта оферты на любых условиях), свидетельствуют об уклонении ответчика от заключения договора.
Таким образом, вопреки ошибочному мнению суда первой инстанции, обществом был избран надлежащий способ защиты нарушенных прав - об обязании заключить договор купли-продажи (п. 4 ст. 445 ГФ РФ).
В силу положений ст. 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих субъекту Российской Федерации, в целях их приватизации.
В рамках рассмотрения дела судом первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости указанных нежилых помещений по состоянию на 12.07.2016.
Судом первой инстанции данное ходатайство рассмотрено не было.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции истец поддержал аналогичное ходатайство, которое было заявлено в апелляционной жалобе.
Учитывая, что предложенная Департаментом в проектах договоров купли-продажи, выданных обществу 31.10.2016 и 17.11.2016, стоимость упомянутых нежилых помещений существенно выше экспертной рыночной стоимости, предложенной обществом в соответствии с офертой от 12.07.2016, и для определения рыночной стоимости подлежащих приватизации указанных нежилых помещений в соответствующий спорный период необходимы специальные познания, ходатайство о назначении экспертизы было удовлетворено апелляционным судом.
Проведение экспертизы было поручено эксперту АНО "Центральный институт экспертизы, стандартизации и сертификации" (111123, г. Москва, ш. Энтузиастов, д. 31, стр. 38) оценщику Алексееву Сергею Петровичу. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Перед экспертом были поставлены вопросы об определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 12.07.2016.
Представленное суду экспертное заключение N 209 от 07.08.2017 оценено судом апелляционной инстанции по правилам ст. 71 АПК РФ наряду с иными доказательствами по делу.
В указанном экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на доказательства, в связи с чем, оснований для непринятия выводов эксперта судом не установлено, как не установлено и оснований для вывода о том, что эксперт не обладает соответствующей квалификацией.
Согласно экспертному заключению N 209 от 07.08.2017 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 82,7 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 32, стр. 1, по состоянию на 12.07.2016 составляет: с учетом НДС - 13 359 401 руб., без учета НДС - 11 321 526 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 1101,6 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6, 6а, 7, 8, 8а, 86, 9, 10, 10а, 11), расположенного по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д. 23, корп. 6, по состоянию на 12.07.2016 составляет: с учетом НДС - 8 898 410 руб., без учета НДС - 7 541 025 руб.
Таким образом, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, в том числе выводы эксперта АНО "Центральный институт экспертизы, стандартизации и сертификации", а также принимая во внимание представленные истцом отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых помещений АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса", суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и полагает возможным вынести новый судебный акт об удовлетворении искового заявления ООО "СТРАЙЗ" путем возложения на Департамент обязанности заключить с обществом: договор купли-продажи нежилого помещения площадью 82,7 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6) по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 32, стр. 1, по цене с учетом НДС в размере 13 359 401 руб. или без учета НДС - 11 321 526 с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат на условиях предложенного обществом проекта договора; договор купли-продажи нежилого помещения площадью 110,6 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6, 6а, 7, 8, 8а, 8б, 9, 10, 10а, 11) по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д. 23, корп. 6, по цене с учетом НДС в размере 8 898 410 руб. или без учета НДС - 7 541 025 руб. с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат на условиях предложенного обществом проекта договора.
Согласно определению суда от 06.07.2017 и выставленному экспертной организацией счету N 209-17 от 10.08.2017 перечислению экспертной организации подлежит 50 000 руб.
Денежные средства для оплаты услуг эксперта были перечислены обществом на депозитный счет Девятого арбитражного апелляционного суда.
В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
С учетом того, что судебный акт принят в пользу истца по делу, согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, а также по оплате судебной экспертизы относятся судом на ответчика.
Кроме того, в оплату проведенной судебной экспертизы перечислению АНО "Центральный институт экспертизы, стандартизации и сертификации" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда подлежат 50 000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2017 по делу N А40-210943/16 отменить.
Удовлетворить полностью иск Общества с ограниченной ответственностью "СТРАЙЗ" (ОГРН 1047796988216) путем возложения на Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) обязанности заключить с Обществом с ограниченной ответственностью ООО "СТРАЙЗ":
- - договор купли-продажи нежилого помещения площадью 82,7 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6) по адресу: г. Москва, ул. Большая Серпуховская, д. 32, стр. 1, по цене с учетом НДС - 13 359 401 (тринадцать миллионов триста пятьдесят девять тысяч четыреста один) руб. или без учета НДС - 11 321 526 (одиннадцать миллионов триста двадцать одна тысяча пятьсот двадцать шесть) руб. с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат на условиях предложенного обществом проекта договора;
- - договор купли-продажи нежилого помещения площадью 110,6 кв. м (этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 6, 6а, 7, 8, 8а, 8б, 9, 10, 10а, 11) по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д. 23, корп. 6, по цене с учетом НДС - 8 898 410 (восемь миллионов восемьсот девяносто восемь тысяч четыреста десять) руб. или без учета НДС - 7 541 025 (семь миллионов пятьсот сорок одна тысяча двадцать пять) руб. с рассрочкой оплаты на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат на условиях предложенного обществом проекта договора.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "СТРАЙЗ" судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб., государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.
Перечислить АНО "Центральный институт экспертизы, стандартизации и сертификации" (111123, г. Москва, шоссе Энтузиастов, 31 стр. 38) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. в порядке оплаты проведенной судебной экспертизы по реквизитам, указанным в счете N 209-17 от 10.08.2017.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
И.Б.ЦЫМБАРЕНКО
Судьи
И.В.БЕКЕТОВА
Ж.В.ПОТАШОВА
И.Б.ЦЫМБАРЕНКО
Судьи
И.В.БЕКЕТОВА
Ж.В.ПОТАШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)