Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами возник спор о применимой при расчете арендной платы процентной ставке от кадастровой стоимости участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849) - Петровой Э.С. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (ИНН 2628040714, ОГРН 1022601317584), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Пятигорска, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-12503/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Ставропольского края иск к муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление) о признании незаключенным договора от 21.10.2013 N 78/1310 аренды земельного участка площадью 17 099 кв. м с кадастровым номером 26:33:120101:101, расположенного по адресу: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда (далее - договор аренды, земельный участок). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Пятигорска, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - администрация, кадастровая палата).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что на момент подписания договора между сторонами отсутствовали разногласия относительно его предмета, договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован, а спор о размере арендной платы решается в рамках дела N А63-2321/2014.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. В договоре аренды не отражены данные, позволяющие определенно установить подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды имущество. Суды не установили порядок и цели предоставления земельного участка обществу, не определили подлежащие применению к спорным правоотношениям нормы права. Кадастровые сведения об объекте аренды носят временный характер, а в кадастровом паспорте указан статус учтенные. Часть площадью 4541 кв. м земельного участка имеет ограничения в использовании. Площадь фактически используемой обществом части земельного участка не определена, арендная плата за земельный участок не согласована.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в пользовании арендного предприятия "Деревообрабатывающий завод" находился земельный участок площадью 5,38 га, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, с разрешенным использованием для производства продукции деревообработки (свидетельств о праве пользования землей от 30.10.1992 N 132). Распоряжением главы администрации от 27.07.1993 N 1928р арендное предприятие "Деревообрабатывающий завод" реорганизовано в акционерное общество открытого типа "Деревообрабатывающий завод", границы и площадь землепользования которого под существующей производственной базой утверждены постановлением главы города Пятигорска от 27.12.1995 N 2289. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Пятигорска выдал правообладателю свидетельство от 23.07.1999 N 8694 о праве пользования земельным участком площадью 5,1445 га для размещения производственной базы.
Земельный участок площадью 51 445 кв. м под производственной базой поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:33:120101:11 (кадастровая выписка от 28.01.2010 N 2600/501/10-16428). Запись с номером регистрации 26-01/33-9/2002-639 о праве открытого акционерного общества "Деревообрабатывающий завод" постоянного (бессрочного) пользования земельным участком внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 05.07.2002 (выписка из Единого государственного реестра прав от 10.12.2015 N 26/028/011/2015-306).
По договору купли-продажи от 04.06.2002 N 1 общество приобрело в собственность находящиеся на земельном участке одноэтажное здание цеха площадью 4283,2 кв. м, трехэтажный административный корпус площадью 1111,9 кв. м. Объекты расположены на земельном участке площадью 51 445 кв. м с кадастровым номером 26:33:120101:0011, закрепленном за продавцом на праве постоянного (бессрочного) пользования (постановление от 06.08.1993 N 3791, свидетельство о государственной регистрации права от 05.07.2002 серии АВ 26 N 356232). Покупателю передано право пользования земельным участком. Переход к обществу права собственности на объекты зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 22.11.2002 (записи с номерами регистрации 26-01/33-9/2002-1679, 26-10/33-9/2002-1680; свидетельства о государственной регистрации права от 22.01.2002 серии 26 АИ N 061525, 061526). Земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:0011 снят с кадастрового учета 29.08.2007. Запись о праве постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества "Деревообрабатывающий завод" на земельный участок погашена 23.07.2008, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав от 10.12.015 N 26/028/011/2016-306.
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 28.06.2010 об утверждении в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс в редакции до 01.03.2015) схемы расположения земельного участка под нежилыми помещениями площадью 17 099 кв. м. Постановлением администрации от 20.07.2010 N 3378 утверждена схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов площадью 17 099 кв. м под объектами общества. К постановлению приложена выполненная на топографической основе схема утвержденных границ земельного участка. По заказу общества и на основании названной схемы кадастровым инженером выполнены кадастровые работы и подготовлен межевой план от 23.08.2013 земельного участка. Государственный кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 26:33:120101:101 осуществлен 16.09.2013 (решение о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 16.09.2013 N 26/301/13-130966, кадастровый паспорт от 16.09.2013 N 26/501/13-395702).
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 24.09.2013 о предоставлении земельного участка в аренду. Постановлением администрации от 09.10.2013 N 3721 земельный участок включен в реестр муниципального имущества города Пятигорска и предоставлен обществу в аренду. Управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды. Определяя объект аренды - земельный участок, стороны сослались на приложенный к договору аренды кадастровый паспорт от 16.09.2013 N 26/501/13-395702, указали кадастровый номер (26:33:120101:101), адрес (г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда), площадь (17 099 кв. м), разрешенное использование и функциональное назначение (под цехом и административным корпусом). Срок аренды участка установлен с 09.10.2013 по 09.10.2062. Годовой размер арендной платы за 2013 год составил 984 247 рублей 51 копейку и подлежал определению арендодателем на основании расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора, и в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за землю. Размер арендной платы мог быть изменен в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за землю, а также в связи с утверждением результатов новой государственной кадастровой оценки земель города-курорта Пятигорска или изменением вида разрешенного использования участка. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 02.11.2013 (запись с номером регистрации 26-26-28/045/2013-508).
Между сторонами возник спор о применимой при расчете арендной платы ставки - 7%, 0,38% или 1,5% от кадастровой стоимости (письма от 14.05.2014 N 05, от 05.06.2015 N 4655, от 07.07.2014 N 10, протокол разногласий к договору аренды). Отказ управления в изменении размера арендной платы послужил основанием обращения общества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Отказывая в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались следующим.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 22, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции (далее - Земельный кодекс), правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили, что сторонами согласовано условие договора аренды о его предмете, с необходимой степенью определенности индивидуализирован объект аренды, на момент подписания договора между сторонами отсутствовали соответствующие разногласия, договор зарегистрирован в установленном порядке. Несоответствие площади земельного участка фактически используемой обществом площади может служить основанием внесения в договор аренды изменений, но не признания его незаключенным. Спор о размере арендной платы являлся предметом рассмотрения в рамках дела N А63-2321/2014. Иные основания для признания договора аренды незаключенным не выявлены.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 по делу N А63-12503/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 15.08.2016 N Ф08-5268/2016 ПО ДЕЛУ N А63-12503/2015
Требование: О признании незаключенным договора аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами возник спор о применимой при расчете арендной платы процентной ставке от кадастровой стоимости участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2016 г. по делу N А63-12503/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849) - Петровой Э.С. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (ИНН 2628040714, ОГРН 1022601317584), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Пятигорска, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-12503/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Ставропольского края иск к муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление) о признании незаключенным договора от 21.10.2013 N 78/1310 аренды земельного участка площадью 17 099 кв. м с кадастровым номером 26:33:120101:101, расположенного по адресу: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда (далее - договор аренды, земельный участок). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Пятигорска, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - администрация, кадастровая палата).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что на момент подписания договора между сторонами отсутствовали разногласия относительно его предмета, договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован, а спор о размере арендной платы решается в рамках дела N А63-2321/2014.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. В договоре аренды не отражены данные, позволяющие определенно установить подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды имущество. Суды не установили порядок и цели предоставления земельного участка обществу, не определили подлежащие применению к спорным правоотношениям нормы права. Кадастровые сведения об объекте аренды носят временный характер, а в кадастровом паспорте указан статус учтенные. Часть площадью 4541 кв. м земельного участка имеет ограничения в использовании. Площадь фактически используемой обществом части земельного участка не определена, арендная плата за земельный участок не согласована.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в пользовании арендного предприятия "Деревообрабатывающий завод" находился земельный участок площадью 5,38 га, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, с разрешенным использованием для производства продукции деревообработки (свидетельств о праве пользования землей от 30.10.1992 N 132). Распоряжением главы администрации от 27.07.1993 N 1928р арендное предприятие "Деревообрабатывающий завод" реорганизовано в акционерное общество открытого типа "Деревообрабатывающий завод", границы и площадь землепользования которого под существующей производственной базой утверждены постановлением главы города Пятигорска от 27.12.1995 N 2289. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Пятигорска выдал правообладателю свидетельство от 23.07.1999 N 8694 о праве пользования земельным участком площадью 5,1445 га для размещения производственной базы.
Земельный участок площадью 51 445 кв. м под производственной базой поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:33:120101:11 (кадастровая выписка от 28.01.2010 N 2600/501/10-16428). Запись с номером регистрации 26-01/33-9/2002-639 о праве открытого акционерного общества "Деревообрабатывающий завод" постоянного (бессрочного) пользования земельным участком внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 05.07.2002 (выписка из Единого государственного реестра прав от 10.12.2015 N 26/028/011/2015-306).
По договору купли-продажи от 04.06.2002 N 1 общество приобрело в собственность находящиеся на земельном участке одноэтажное здание цеха площадью 4283,2 кв. м, трехэтажный административный корпус площадью 1111,9 кв. м. Объекты расположены на земельном участке площадью 51 445 кв. м с кадастровым номером 26:33:120101:0011, закрепленном за продавцом на праве постоянного (бессрочного) пользования (постановление от 06.08.1993 N 3791, свидетельство о государственной регистрации права от 05.07.2002 серии АВ 26 N 356232). Покупателю передано право пользования земельным участком. Переход к обществу права собственности на объекты зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 22.11.2002 (записи с номерами регистрации 26-01/33-9/2002-1679, 26-10/33-9/2002-1680; свидетельства о государственной регистрации права от 22.01.2002 серии 26 АИ N 061525, 061526). Земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:0011 снят с кадастрового учета 29.08.2007. Запись о праве постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества "Деревообрабатывающий завод" на земельный участок погашена 23.07.2008, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав от 10.12.015 N 26/028/011/2016-306.
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 28.06.2010 об утверждении в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс в редакции до 01.03.2015) схемы расположения земельного участка под нежилыми помещениями площадью 17 099 кв. м. Постановлением администрации от 20.07.2010 N 3378 утверждена схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов площадью 17 099 кв. м под объектами общества. К постановлению приложена выполненная на топографической основе схема утвержденных границ земельного участка. По заказу общества и на основании названной схемы кадастровым инженером выполнены кадастровые работы и подготовлен межевой план от 23.08.2013 земельного участка. Государственный кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 26:33:120101:101 осуществлен 16.09.2013 (решение о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 16.09.2013 N 26/301/13-130966, кадастровый паспорт от 16.09.2013 N 26/501/13-395702).
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 24.09.2013 о предоставлении земельного участка в аренду. Постановлением администрации от 09.10.2013 N 3721 земельный участок включен в реестр муниципального имущества города Пятигорска и предоставлен обществу в аренду. Управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды. Определяя объект аренды - земельный участок, стороны сослались на приложенный к договору аренды кадастровый паспорт от 16.09.2013 N 26/501/13-395702, указали кадастровый номер (26:33:120101:101), адрес (г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда), площадь (17 099 кв. м), разрешенное использование и функциональное назначение (под цехом и административным корпусом). Срок аренды участка установлен с 09.10.2013 по 09.10.2062. Годовой размер арендной платы за 2013 год составил 984 247 рублей 51 копейку и подлежал определению арендодателем на основании расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора, и в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за землю. Размер арендной платы мог быть изменен в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за землю, а также в связи с утверждением результатов новой государственной кадастровой оценки земель города-курорта Пятигорска или изменением вида разрешенного использования участка. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 02.11.2013 (запись с номером регистрации 26-26-28/045/2013-508).
Между сторонами возник спор о применимой при расчете арендной платы ставки - 7%, 0,38% или 1,5% от кадастровой стоимости (письма от 14.05.2014 N 05, от 05.06.2015 N 4655, от 07.07.2014 N 10, протокол разногласий к договору аренды). Отказ управления в изменении размера арендной платы послужил основанием обращения общества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Отказывая в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались следующим.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 22, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции (далее - Земельный кодекс), правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили, что сторонами согласовано условие договора аренды о его предмете, с необходимой степенью определенности индивидуализирован объект аренды, на момент подписания договора между сторонами отсутствовали соответствующие разногласия, договор зарегистрирован в установленном порядке. Несоответствие площади земельного участка фактически используемой обществом площади может служить основанием внесения в договор аренды изменений, но не признания его незаключенным. Спор о размере арендной платы являлся предметом рассмотрения в рамках дела N А63-2321/2014. Иные основания для признания договора аренды незаключенным не выявлены.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 по делу N А63-12503/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)