Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: представитель Кролевец В.В. (по доверенности от 07.09.2015),
от ответчика: представитель Бурлакова И.Б. (по доверенности от 01.09.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15051/2016) ООО "БулкаХлеба"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2016 по делу N А56-68042/2015 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску ООО "БулкаХлеба"
к ООО "М-Стиль"
о взыскании,
Общество с ограниченной ответственностью "БулкаХлеба" (адрес: Россия, 190005, Санкт-Петербург, Егорова 23, к. А, оф. 301, ОГРН: 1127847388987) (далее - Истец, ООО "БулкаХлеба") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "М-Стиль" (адрес: Россия, 191036, Санкт-Петербург, ул. 2-я Советская, д. 7, ОГРН: 1037867005461) (далее - Ответчик, ООО "М-Стиль") с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании 206 280 руб. неосновательного обогащения, а также 1 818 руб. 75 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2015 по 31.08.2015.
Решением арбитражного суда от 24.04.2016 в иске отказано.
Не согласившись с названным решением, ООО "БулкаХлеба" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что Ответчиком не представлено допустимых доказательств возникновения у него убытков, связанных с оплатой восстановительного ремонта, стоимость которых удерживается арендодателем в составе депозита.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.
Между ООО "М-Стиль" (арендодатель) и ООО "БулкаХлеба" (арендатор) заключен договор аренды от 01.09.2014 N 49/14 (далее - договор аренды) в отношении части нежилого здания с кадастровым 78:32:0001671:2008, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 6-я Красноармейская улица, д. 5-7, лит. А, предоставленного для использования под офис, площадью 70,4 кв. м, сроком с 01.09.2014 по 31.07.2015.
По акту приема-передачи от 01.09.2014 помещение было передано ООО "БулкаХлеба".
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды ООО "БулкаХлеба" приняло на себя обязательство в течение трех дней с даты подписания договора аренды уплатить арендодателю сумму депозита в размере 206 280 руб., которая является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору (пункт 3.5.2 договора аренды).
Во исполнение указанного договорного условия платежными поручениями от 18.09.2014 и от 30.09.2013 ООО "БулкаХлеба" перечислило ООО "М-Стиль" депозит в размере 206 280 руб.
В связи с окончанием срока действия договора аренды 30.07.2015 сторонами был произведен осмотр объекта, по результатам которого составлены акт осмотра от 30.07.2014 и дефектационный акт от 30.07.2015, подписанные арендатором с разногласиями.
Как было установлено судом первой инстанции на основании дефектационного акта от 30.07.2015, помещение возвращено со следующими дефектами: пол - загрязнение ковровой плитки, пятна; стены - незначительные загрязнения, отверстия от шурупов, канцелярских кнопок; окна, подоконники - надломлен подоконник из гипсокартона.
04.08.2015 Истцу направлена локальная смета на восстановительный ремонт.
Впоследствии, письмом от 25.08.2015 арендодатель сообщил арендатору об удержании суммы депозита в размере 206 280 руб. в счет возмещения суммы восстановительного ремонта.
Ссылаясь на отсутствие у арендодателя оснований для удержания суммы депозита в связи с возвратом помещения в состоянии, соответствующем признакам естественного износа, ООО "БулкаХлеба" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из согласованных сторонами настоящего спора договорных условий, в соответствии с которыми сумма депозита обеспечивает исполнение (надлежащее исполнение) любого из обязательств арендатора по настоящему договору, в том числе обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.10, 3.7 и 7.2 договора. Соответствующее нарушение обязательств арендатором арендодатель констатирует самостоятельно и сообразно нарушению, допущенному арендатором, вправе использовать указанную сумму для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженности по всем видам платежей и проч. За исключением случаев, установленных пунктом 3.7 договора аренды, сумма депозита, за вычетом причитающихся арендодателю в соответствии с условиями настоящего пункта платежей, подлежит возврату арендодателем арендатору после прекращения действия договора и при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по нему (п. 3.6. договора аренды).
В соответствии с пунктом 2.2.10 договора аренды при освобождении помещения арендатор обязан передать его по акту в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа. При этом в абзаце 3 пункта 2.2.10 договора аренды определено, что нормальный износ не включает в себя наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна), механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев; на напольном покрытии от кресел, стульев и т.п.).
На основании Приложения N 2 к договору аренды судом первой инстанции было установлено состояние помещения, в котором оно передавалось Истцу, в том числе напольное покрытие представляло собой ковровую плитку - чистую, без механических повреждений, исправную, по периметру плинтус; стены - гипрок окрашенный, чистый, без механических повреждений, исправен, розетки - исправны, подвесной потолок - чистый, исправен.
Однако, при возврате помещения было установлено, что в помещении площадью 32 кв. м на ковровой плитке имеются оранжевые и бурые пятна диаметром 5 см - 10 шт., темные серые пятна диаметром 50 см - 6 шт., желтые пятна незначительного размера (около 1 см) - более 20 шт., проломлен гипсокартон в зоне окна (около 1 кв. м), в гипсокартоне отверстия от шурупов - 10 шт., по периметру помещения установлены пластиковые кабель-каналы, пятна, на одной плитке - отверстие; в помещении площадью 38,4 кв. м на ковровой плитке имеются оранжевые и бурые пятна диаметром до 5 см - 4 шт., диаметром до 30 см - 1 шт., темные пятна диаметром около 50 см - 4 шт., на стенах следы механического воздействия - царапины, потертости, загрязнения (на площади около 3 кв. м), отсутствует слаботочная розетка, что нашло свое отражения в акте от 30.07.2015.
Возражениям арендатора, отраженным в разногласиях к акту осмотра от 30.07.2015, судом первой инстанции дана надлежащая оценка, суд указал, что арендатор оспаривает не сам факт наличия указанных в акте дефектов, а ответственность арендатора за данные дефекты.
Поскольку при подписании договора аренды ООО "БулкаХлеба", действуя в своей воле и в своем интересе осуществляя гражданские права, возражений относительно содержания п. 2.2.10 не заявляло, оснований для освобождения его от исполнения добровольно взятых на себя обязательств по возврату помещения в определенном договором состоянии не имеется.
Допустимые доказательства завышения арендодателем стоимости восстановительного ремонта Истцом не представлены.
Учитывая изложенное, сумма депозита в размере 206 280 руб. удерживается Ответчиком правомерно и не является неосновательным обогащением последнего.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2016 N 13АП-15051/2016 ПО ДЕЛУ N А56-68042/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. N 13АП-15051/2016
Дело N А56-68042/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.
при участии:
от истца: представитель Кролевец В.В. (по доверенности от 07.09.2015),
от ответчика: представитель Бурлакова И.Б. (по доверенности от 01.09.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15051/2016) ООО "БулкаХлеба"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2016 по делу N А56-68042/2015 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску ООО "БулкаХлеба"
к ООО "М-Стиль"
о взыскании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "БулкаХлеба" (адрес: Россия, 190005, Санкт-Петербург, Егорова 23, к. А, оф. 301, ОГРН: 1127847388987) (далее - Истец, ООО "БулкаХлеба") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "М-Стиль" (адрес: Россия, 191036, Санкт-Петербург, ул. 2-я Советская, д. 7, ОГРН: 1037867005461) (далее - Ответчик, ООО "М-Стиль") с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании 206 280 руб. неосновательного обогащения, а также 1 818 руб. 75 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2015 по 31.08.2015.
Решением арбитражного суда от 24.04.2016 в иске отказано.
Не согласившись с названным решением, ООО "БулкаХлеба" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что Ответчиком не представлено допустимых доказательств возникновения у него убытков, связанных с оплатой восстановительного ремонта, стоимость которых удерживается арендодателем в составе депозита.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил следующее.
Между ООО "М-Стиль" (арендодатель) и ООО "БулкаХлеба" (арендатор) заключен договор аренды от 01.09.2014 N 49/14 (далее - договор аренды) в отношении части нежилого здания с кадастровым 78:32:0001671:2008, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 6-я Красноармейская улица, д. 5-7, лит. А, предоставленного для использования под офис, площадью 70,4 кв. м, сроком с 01.09.2014 по 31.07.2015.
По акту приема-передачи от 01.09.2014 помещение было передано ООО "БулкаХлеба".
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды ООО "БулкаХлеба" приняло на себя обязательство в течение трех дней с даты подписания договора аренды уплатить арендодателю сумму депозита в размере 206 280 руб., которая является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору (пункт 3.5.2 договора аренды).
Во исполнение указанного договорного условия платежными поручениями от 18.09.2014 и от 30.09.2013 ООО "БулкаХлеба" перечислило ООО "М-Стиль" депозит в размере 206 280 руб.
В связи с окончанием срока действия договора аренды 30.07.2015 сторонами был произведен осмотр объекта, по результатам которого составлены акт осмотра от 30.07.2014 и дефектационный акт от 30.07.2015, подписанные арендатором с разногласиями.
Как было установлено судом первой инстанции на основании дефектационного акта от 30.07.2015, помещение возвращено со следующими дефектами: пол - загрязнение ковровой плитки, пятна; стены - незначительные загрязнения, отверстия от шурупов, канцелярских кнопок; окна, подоконники - надломлен подоконник из гипсокартона.
04.08.2015 Истцу направлена локальная смета на восстановительный ремонт.
Впоследствии, письмом от 25.08.2015 арендодатель сообщил арендатору об удержании суммы депозита в размере 206 280 руб. в счет возмещения суммы восстановительного ремонта.
Ссылаясь на отсутствие у арендодателя оснований для удержания суммы депозита в связи с возвратом помещения в состоянии, соответствующем признакам естественного износа, ООО "БулкаХлеба" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из согласованных сторонами настоящего спора договорных условий, в соответствии с которыми сумма депозита обеспечивает исполнение (надлежащее исполнение) любого из обязательств арендатора по настоящему договору, в том числе обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.10, 3.7 и 7.2 договора. Соответствующее нарушение обязательств арендатором арендодатель констатирует самостоятельно и сообразно нарушению, допущенному арендатором, вправе использовать указанную сумму для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженности по всем видам платежей и проч. За исключением случаев, установленных пунктом 3.7 договора аренды, сумма депозита, за вычетом причитающихся арендодателю в соответствии с условиями настоящего пункта платежей, подлежит возврату арендодателем арендатору после прекращения действия договора и при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по нему (п. 3.6. договора аренды).
В соответствии с пунктом 2.2.10 договора аренды при освобождении помещения арендатор обязан передать его по акту в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа. При этом в абзаце 3 пункта 2.2.10 договора аренды определено, что нормальный износ не включает в себя наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна), механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев; на напольном покрытии от кресел, стульев и т.п.).
На основании Приложения N 2 к договору аренды судом первой инстанции было установлено состояние помещения, в котором оно передавалось Истцу, в том числе напольное покрытие представляло собой ковровую плитку - чистую, без механических повреждений, исправную, по периметру плинтус; стены - гипрок окрашенный, чистый, без механических повреждений, исправен, розетки - исправны, подвесной потолок - чистый, исправен.
Однако, при возврате помещения было установлено, что в помещении площадью 32 кв. м на ковровой плитке имеются оранжевые и бурые пятна диаметром 5 см - 10 шт., темные серые пятна диаметром 50 см - 6 шт., желтые пятна незначительного размера (около 1 см) - более 20 шт., проломлен гипсокартон в зоне окна (около 1 кв. м), в гипсокартоне отверстия от шурупов - 10 шт., по периметру помещения установлены пластиковые кабель-каналы, пятна, на одной плитке - отверстие; в помещении площадью 38,4 кв. м на ковровой плитке имеются оранжевые и бурые пятна диаметром до 5 см - 4 шт., диаметром до 30 см - 1 шт., темные пятна диаметром около 50 см - 4 шт., на стенах следы механического воздействия - царапины, потертости, загрязнения (на площади около 3 кв. м), отсутствует слаботочная розетка, что нашло свое отражения в акте от 30.07.2015.
Возражениям арендатора, отраженным в разногласиях к акту осмотра от 30.07.2015, судом первой инстанции дана надлежащая оценка, суд указал, что арендатор оспаривает не сам факт наличия указанных в акте дефектов, а ответственность арендатора за данные дефекты.
Поскольку при подписании договора аренды ООО "БулкаХлеба", действуя в своей воле и в своем интересе осуществляя гражданские права, возражений относительно содержания п. 2.2.10 не заявляло, оснований для освобождения его от исполнения добровольно взятых на себя обязательств по возврату помещения в определенном договором состоянии не имеется.
Допустимые доказательства завышения арендодателем стоимости восстановительного ремонта Истцом не представлены.
Учитывая изложенное, сумма депозита в размере 206 280 руб. удерживается Ответчиком правомерно и не является неосновательным обогащением последнего.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)