Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
при участии:
от истца: представителя Макарова М.В. по доверенности от 24.06.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
индивидуального предпринимателя Похилько Дмитрия Владимировича, общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Автоком"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29 декабря 2015 года по делу N А32-30137/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Автоком"
к ответчику индивидуальному предпринимателю Похилько Дмитрию Владимировичу
о расторжении договора, взыскании задолженности, неустойки,
принятое в составе судьи Грачева С.А.,
общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Автоком" (далее - истец, ООО "ПКФ "Автоком") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Похилько Дмитрию Владимировича (далее - ответчик, ИП Похилько Д.В.), в котором просило:
- - расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 21.10.2013;
- - обязания ответчика освободить занимаемые помещения;
- - взыскать задолженность по договору аренды в размере 97 500 руб. и неустойку в размере 80 450 руб. за период с февраля по июль 2015 года.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом не исполняется обязательство по внесению арендных платежей.
Решением Арбитражного суд Краснодарского края от 29.12.2015 исковые требования удовлетворены частично. В части требований о расторжении договора аренды от 21.10.2013, освобождении и возвращении занимаемых ответчиком арендованных помещений исковые требования оставлены без рассмотрения. С ИП Похилько Д.В. в пользу ООО "ПКФ "Автоком" взыскана задолженность по договору аренды в размере 67 600 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 408 руб. 19 коп. В удовлетворении требования о взыскании неустойки отказано.
Решение суда мотивировано тем, что в период с февраля по июль 2015 года размер арендной платы составлял 11 500 руб. Направление истцом в адрес ответчика предписания от 25.06.2015, согласно которому с июля 2015 года арендная плата в одностороннем порядке была увеличена до 40 000 руб., не имеет значения, т. к. истец не наделен правом в одностороннем порядке изменять размер арендных платежей. В материалах дела отсутствуют доказательства внесения арендных платежей в спорный период, в связи с чем сумма основного долга подлежит взысканию в полном объеме. Ввиду того, что истец не обосновал период начисления неустойки, суд первой инстанции в данной части иск отклонил. Суд указал, что истцом не предоставлено доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем требования о расторжении договора аренды и об освобождении помещений оставлено судом без рассмотрения.
Индивидуальный предприниматель Похилько Дмитрий Владимирович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом неправильно истолкован акт N 00000006 от 31.03.2014, из текста которого не следует, что его действие в части размера арендных платежей распространяется на будущее время. Также ответчик указывает, что срок действия договора аренды от 21.10.2013 истек.
ООО "ПКФ "Автоком" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение суда в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.10.2013, обязания ответчика освободить занимаемые помещения и в части отказа во взыскании задолженности в заявленном размере и неустойки в размере 60 314 руб.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления.
Определением от 15.04.2016 в части исковых требований о расторжении договора аренды от 21.10.2013 и возложении на индивидуального предпринимателя Похилько Дмитрия Владимировича обязанности освободить и возвратить занимаемые арендованные помещения Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А32-30137/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В данной части определение суда апелляционной инстанции мотивировано следующим: суд первой инстанции не учел, что нормы действующего законодательства не содержат обязательного досудебного порядка урегулирования спора по требованию об освобождении арендованного имущества. Суд также не дал должного толкования содержанию самого предписания от 25.06.2015, согласно которому истец фактически одновременно уведомлял ответчика о расторжении договора аренды в судебном порядке при непогашении предпринимателем долга в течение 3-х дней с момента получения предписания и об отказе от дальнейшего исполнения сделки.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ПКФ "Автоком" поддержал доводы апелляционной жалобы общества, с доводами жалобы предпринимателя не согласился. Представитель пояснил, что обращаясь к предпринимателю с предписанием от 25.06.2015 ООО "ПКФ "Автоком" преследовало цель в одностороннем порядке прекратить арендные отношения, заявив отказ от дальнейшего исполнения сделки, понудить предпринимателя уплатить задолженность по арендным платежам и возвратить помещения арендодателю.
ИП Похилько Д.В. явку в судебное заседание своего представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения спора. В отношении ответчика дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21.10.2013 между ООО "ПКФ "Автоком" (арендодатель) и ИП Похилько Д.В. (арендатор) в целях размещения магазина был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 47,46 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Солнечная, 3/1 (первоначально объект имел адрес: г. Краснодар, ул. Солнечная, 1а).
Суд апелляционной инстанции полагает, что данный договор аренды изначально был заключен на неопределенный срок в силу следующих обстоятельств. Из содержания пункта 4.1 договора следует, что срок аренды составляет 9 месяцев с момента подписания договора, последний вступает в силу с 01.11.2013 и действует по 31.12.2013.
Таким образом, приведенный пункт договора содержит взаимоисключающие условия: с одной стороны, в договоре указывается, что срок аренды составляет 9 месяцев, с другой стороны, указывается, что договор действует 2 месяца - с 01.11.2013 по 31.12.2013, что позволяет сделать вывод о несогласованности сторонами сделки должным образом срока договора аренды (срок аренды сторонами не определен).
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы составляет 5 000 руб. Арендная плата подлежала внесению ежемесячно не позднее 20 числа месяца, предшествующему месяцу аренды (авансирование арендных платежей - пункт 5.3 договора). В пункте 5.4 договора стороны предусмотрели условие о том, что по их соглашению размер арендной платы может пересматриваться.
При обращении с иском ООО "ПКФ "Автоком" указало на то, что между сторонами было фактически достигнуто соглашение об установлении с марта 2014 года арендной платы в размере 11 500 руб. в месяц.
Суд апелляционной инстанции находит данное утверждение истца обоснованным и подтвержденным материалами дела.
Так в подтверждение данного довода ООО "ПКФ "Автоком" представлены акты N 00000006 от 31.03.2014, N 00000008 от 30.04.2014 и N 00000010 от 31.05.2014, в которых отражено, что размер ежемесячной арендной платы составляет 11 500 руб. Данные акты подписаны ИП Похилько Д.В. без замечаний.
ООО "ПКФ "Автоком" также представлены акты сверки взаимных расчетов, согласно которым арендная плата в указанном размере вносилась предпринимателем с марта 2014 года по февраль 2015 года включительно.
Данный размер арендной платы, согласованный сторонами, предприниматель признавал и в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, что следует из содержания аудиопротоколов.
Истец указывает на то, что в связи с несвоевременным внесением арендных платежей, начиная с февраля 2015 года (с апреля 2015 года ответчик арендные платежи не вносил) у ИП Похилько Д.В. образовалась задолженность.
В связи с этим, ООО "ПКФ "Автоком" 25.06.2015 и 26.06.2015 вручило ИП Похилько Д.В. предписание, содержащее уведомление о повышении арендной платы до 40 000 руб. в месяц через 3 дня с момента получения уведомления, предложение об оплате задолженности за февраль - июнь 2015 года в течение трех календарных дней с момента вручения предписания в сумме 57 500 руб.
В данных уведомлениях истец также указал, что в случае не оплаты задолженности по арендной плате в установленный срок арендодатель оставляет за собой право выселить арендатора из занимаемых помещений путем одностороннего расторжения договора. Арендодатель уведомил арендатора о своем желании расторгнуть с ним соглашение об аренде, в связи с чем, в случае выполнения описанных требований (погашения долга в течение 3-х календарных дней) договор аренды нежилого помещения будет считаться расторгнутым через три месяца с момента получения настоящего уведомления.
Факт передачи предписаний ответчику зафиксирован видеосъемкой, приобщенной к материалам дела (л.д. 13).
Из буквального содержания текста предписаний следует, что ООО "ПКФ "Автоком" однозначно выразило свою волю на односторонний отказ от исполнения договора аренды, предоставило ИП Похилько Д.В. возможность пользоваться помещением в течение 3-х месяцев с момента получения ответчиком уведомления и при соблюдении последним требования о погашении долга в течение 3-х календарных дней. В противном случае, при не погашении долга в установленный срок ООО "ПКФ "Автоком" также оставляло за собой право в одностороннем порядке требовать расторжения договора.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ПКФ "Автоком" пояснил, что обращаясь к предпринимателю с предписанием от 25.06.2015, ООО "ПКФ "Автоком" преследовало цель в одностороннем порядке прекратить арендные отношения, заявив отказ от дальнейшего исполнения сделки.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом основания для заявления об отказе от дальнейшего исполнения обязательства не имеют значения.
С учетом того, что ИП Похилько Д.В. получил предписание ООО "ПКФ "Автоком", содержащее уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора 25.06.2015, то в силу выше приведенной нормы права, в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения сделки последняя прекратила свое действие с 25.09.2015, т.е. на момент вынесения судом первой инстанции решения по настоящему делу арендного обязательства уже не существовало.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в предписании от 25.06.2015 ООО "ПКФ "Автоком" установило ИП Похилько Д.В. 3-дневный срок для устранения нарушений договора аренды и погашения образовавшейся задолженности, а при неисполнении предпринимателем данного требования общество могло обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении сделки (суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка заявления требования о расторжении договора, т. к. на момент обращения с иском 3-дневный срок для добровольного погашения долга истек).
Вместе с тем, ввиду того, что в предписании от 25.06.2015 ООО "ПКФ "Автоком" заявило и об одностороннем отказе от исполнения сделки, а на момент вынесения решения по делу 3-месячный срок истек (договор аренды прекратил свое действие), истец не мог требовать расторжения несуществующего обязательства, в связи с чем иск в части требования о расторжении договора аренды подлежал отклонению.
Ввиду того, что с 25.09.2015 договор аренды прекратил свое действие, у ИП Похилько Д.В. отсутствуют правовые основания занимать нежилое помещение, являвшееся предметом арендных обязательств.
Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Представленной в материалы дела видеосъемкой подтверждается факт занятия ответчиком спорного нежилого помещения, данное обстоятельство не отрицалось ИП Похилько Д.В. и при рассмотрении дела в суде первой инстанции. При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции предприниматель не представил доказательства освобождения помещения и передачи его истцу.
С учетом изложенного, требование ООО "ПКФ "Автоком" о возложении на ИП Похилько Д.В. обязанности освободить спорное нежилое помещение и возвратить его обществу является обоснованным.
Требование ООО "ПКФ "Автоком" о взыскании суммы основного долга в размере 97 500 руб. подлежит удовлетворению на сумму 47 420 руб. 54 коп., а требование о взыскании неустойки в размере 80 450 руб. подлежит частичному удовлетворению на сумму 36 693 руб. 05 коп.
Как указывалось ранее, по условиям договора арендная плата подлежала внесению не позднее 20 числа месяца, предшествующему месяцу аренды (пункт 5.3 договора). Согласно абзацу 3 пункта 9.1 договора арендатор в случае просрочки по внесению арендных платежей обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки. При уплате арендной платы с арендатора вначале взимается сумма пени, а затем основная задолженность по арендной плате. Данное положение договора о порядке зачисления платежей не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из пояснений истца и представленного в материалы дела акта сверки взаимных расчетов, содержание которого ответчиком не оспорено, на 01.02.2015 у ИП Похилько Д.В. имелась переплата по арендной плате в размере 1 400 руб. Таким образом, за февраль 2015 года в срок до 20.01.2015 ИП Похилько Д.В. был обязан внести арендный платеж на сумму 10 100 руб. (11 500 руб. - 1 400 руб.).
Платеж в размере 11 500 руб. за февраль 2015 года осуществлен предпринимателем с просрочкой - 03.02.2015.
В связи с этим, за период с 21.01.2015 по 03.02.2015 (за 14 дней) подлежит начислению неустойка на платеж в размере 10 100 руб. в размере 1 414 руб.
(10 100 руб. х 1% х 14 дн.).
Данный размер неустойки был погашен за счет поступившего платежа, в связи с чем на погашение арендного обязательства надлежит отнести сумму в размере 10 086 руб. (11 500 руб. - 1 414 руб.), следовательно, за февраль 2015 года образовался долг по арендной плате в размере 1 414 руб.
За март 2015 года ИП Похилько Д.В. должен был внести платеж в размере 12 914 руб. (11 500 руб. арендной платы + 1 414 долг за февраль 2015 года).
Платеж в размере 11 500 руб. поступил от ИП Похилько Д.В. 02.03.2015. Истец в марте 2015 года просил начислять неустойку за 11 дней.
Таким образом, за заявленный период размер неустойки за март 2015 года составил 1 420 руб. 54 коп. (12 914 руб. х 1% х 11 дн.).
Данный размер неустойки был погашен за счет поступившего платежа, в связи с чем на погашение арендного обязательства надлежит отнести сумму в размере 10 079 руб. 46 коп. (11 500 руб. - 1 420 руб. 54 коп.), следовательно, за март 2015 года образовался долг по арендной плате в размере 1 420 руб. 54 коп.
За апрель 2015 года арендная плате в размере 11 500 руб. не вносилась, с учетом ранее образовавшегося долга в размере 1 420 руб. 54 коп. общая сумма задолженности составила 12 920 руб. 54 коп.
Истец в апреле 2015 года просил начислять неустойку за 31 день.
Таким образом, за заявленный период размер неустойки составит 4 005 руб. 36 коп. (12 920 руб. х 1% х 31 дн.).
За май 2015 года арендная плате в размере 11 500 руб. не вносилась, с учетом ранее образовавшегося долга в размере 12 920 руб. 54 коп. общая сумма задолженности составила 24 420 руб. 54 коп.
Истец в мае 2015 года просил начислять неустойку за 30 дней.
Таким образом, за заявленный период размер неустойки составит 7 326 руб. 16 коп. (24 420 руб. 54 коп. х 1% х 30 дн.).
За июнь 2015 года арендная плате в размере 11 500 руб. не вносилась, с учетом ранее образовавшегося долга в размере 24 420 руб. 54 коп. общая сумма задолженности составила 35 920 руб. 54 коп.
Истец в июне 2015 года просил начислять неустойку за 31 день.
Таким образом, за заявленный период размер неустойки составит 11 135 руб. 37 коп. (35 920 руб. х 1% х 31 дн.).
За июль 2015 года арендная плате в размере 11 500 руб. не вносилась, с учетом ранее образовавшегося долга в размере 35 920 руб. 54 коп. общая сумма задолженности составила 47 420 руб. 54 коп.
Истец в июле 2015 года просил начислять неустойку за 30 день.
Таким образом, за заявленный период размер неустойки составит 14 226 руб. 16 коп. (47 420 руб. х 1% х 30 дн.).
С учетом изложенного, за период с февраля по июль 2015 года у ИП Похилько Д.В. образовалась задолженность по арендным платежам в размере 47 420 руб. 54 коп., а по неустойке в общей сумме 36 693 руб. 05 коп. (4 005 руб. 36 коп. + 7 326 руб. 16 коп. + 11 135 руб. 37 коп. + 14 226 руб. 16 коп.).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял, доказательства чрезмерности неустойки не приводил. У суда не имелось оснований для применения по собственной инициативе к спорным правоотношениям положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истец представил ряд уточняющих расчетов, однако заявление об отказе от части иска не заявил, в связи с чем суд апелляционной инстанции при вынесении настоящего дела руководствовался редакцией требований, заявленных в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами по делу пропорционально размеру удовлетворенных требований.
При обращении с иском ООО "ПКФ "Автоком" подлежала уплате государственная пошлина по иску: в размере 6 339 руб. по имущественному требованию о взыскании долга и неустойки и 12 000 руб. по 2-м неимущественным требованиям (о расторжении договора и об освобождении помещения).
С учетом частичного удовлетворения иска на ООО "ПКФ "Автоком" относится государственная пошлина по иску в размере 3 343 руб. по имущественному требованию и 6 000 руб. по отклоненному требованию о расторжении договора (всего 9 343 руб.), на ИП Похилько Д.В. - 2 996 руб. по имущественному требованию и 6 000 руб. по удовлетворенному требованию об обязании освободить помещение (всего 8 996 руб.).
При обращении с иском по платежным поручениям N 17 от 02.09.2015 и N 16 от 18.08.2015 ООО "ПКФ "Автоком" уплатило государственную пошлину по иску в размере 18 339 руб., в связи с чем с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 8 996 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
При обращении с апелляционными жалобами ИП Похилько Д.В. по чеку-ордеру от 27.01.2016 уплатил 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, ООО "ПКФ "Автоком" по платежному поручению N 6 от 29.01.2016 уплатило 3 000 руб.
С учетом изложенного, с ИП Похилько Д.В. в пользу ООО "ПКФ "Автоком" надлежит взыскать 1 418 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, а с ООО "ПКФ "Автоком" в пользу ИП Похилько Д.В. - 1 582 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 декабря 2015 года по делу N А32-30137/2015 отменить в части, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Обязать индивидуального предпринимателя Похилько Дмитрия Владимировича (ИНН 231108940454, ОГРНИП 304231108400280) в течение 3 рабочих дней с момента вынесения настоящего постановления освободить от своего имущества и передать обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "Автоком" (ИНН 2311045512, ОГРН 1032306437910) нежилое помещение общей площадью 47,46 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Солнечная, 3/1.
За период с февраля по июль 2015 года взыскать с индивидуального предпринимателя Похилько Дмитрия Владимировича (ИНН 231108940454, ОГРНИП 304231108400280) в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Автоком" (ИНН 2311045512, ОГРН 1032306437910) задолженности по арендным платежам в размере 47 420 руб. 54 коп. и неустойку в размере 36 693 руб. 05 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 10 414 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Автоком" (ИНН 2311045512, ОГРН 1032306437910) в пользу индивидуального предпринимателя Похилько Дмитрия Владимировича (ИНН 231108940454, ОГРНИП 304231108400280) 1 582 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе".
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2016 N 15АП-2643/2016 ПО ДЕЛУ N А32-30137/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2016 г. N 15АП-2643/2016
Дело N А32-30137/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
при участии:
от истца: представителя Макарова М.В. по доверенности от 24.06.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
индивидуального предпринимателя Похилько Дмитрия Владимировича, общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Автоком"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29 декабря 2015 года по делу N А32-30137/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Автоком"
к ответчику индивидуальному предпринимателю Похилько Дмитрию Владимировичу
о расторжении договора, взыскании задолженности, неустойки,
принятое в составе судьи Грачева С.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Автоком" (далее - истец, ООО "ПКФ "Автоком") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Похилько Дмитрию Владимировича (далее - ответчик, ИП Похилько Д.В.), в котором просило:
- - расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 21.10.2013;
- - обязания ответчика освободить занимаемые помещения;
- - взыскать задолженность по договору аренды в размере 97 500 руб. и неустойку в размере 80 450 руб. за период с февраля по июль 2015 года.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом не исполняется обязательство по внесению арендных платежей.
Решением Арбитражного суд Краснодарского края от 29.12.2015 исковые требования удовлетворены частично. В части требований о расторжении договора аренды от 21.10.2013, освобождении и возвращении занимаемых ответчиком арендованных помещений исковые требования оставлены без рассмотрения. С ИП Похилько Д.В. в пользу ООО "ПКФ "Автоком" взыскана задолженность по договору аренды в размере 67 600 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 408 руб. 19 коп. В удовлетворении требования о взыскании неустойки отказано.
Решение суда мотивировано тем, что в период с февраля по июль 2015 года размер арендной платы составлял 11 500 руб. Направление истцом в адрес ответчика предписания от 25.06.2015, согласно которому с июля 2015 года арендная плата в одностороннем порядке была увеличена до 40 000 руб., не имеет значения, т. к. истец не наделен правом в одностороннем порядке изменять размер арендных платежей. В материалах дела отсутствуют доказательства внесения арендных платежей в спорный период, в связи с чем сумма основного долга подлежит взысканию в полном объеме. Ввиду того, что истец не обосновал период начисления неустойки, суд первой инстанции в данной части иск отклонил. Суд указал, что истцом не предоставлено доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем требования о расторжении договора аренды и об освобождении помещений оставлено судом без рассмотрения.
Индивидуальный предприниматель Похилько Дмитрий Владимирович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом неправильно истолкован акт N 00000006 от 31.03.2014, из текста которого не следует, что его действие в части размера арендных платежей распространяется на будущее время. Также ответчик указывает, что срок действия договора аренды от 21.10.2013 истек.
ООО "ПКФ "Автоком" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение суда в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 21.10.2013, обязания ответчика освободить занимаемые помещения и в части отказа во взыскании задолженности в заявленном размере и неустойки в размере 60 314 руб.
Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления.
Определением от 15.04.2016 в части исковых требований о расторжении договора аренды от 21.10.2013 и возложении на индивидуального предпринимателя Похилько Дмитрия Владимировича обязанности освободить и возвратить занимаемые арендованные помещения Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А32-30137/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В данной части определение суда апелляционной инстанции мотивировано следующим: суд первой инстанции не учел, что нормы действующего законодательства не содержат обязательного досудебного порядка урегулирования спора по требованию об освобождении арендованного имущества. Суд также не дал должного толкования содержанию самого предписания от 25.06.2015, согласно которому истец фактически одновременно уведомлял ответчика о расторжении договора аренды в судебном порядке при непогашении предпринимателем долга в течение 3-х дней с момента получения предписания и об отказе от дальнейшего исполнения сделки.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ПКФ "Автоком" поддержал доводы апелляционной жалобы общества, с доводами жалобы предпринимателя не согласился. Представитель пояснил, что обращаясь к предпринимателю с предписанием от 25.06.2015 ООО "ПКФ "Автоком" преследовало цель в одностороннем порядке прекратить арендные отношения, заявив отказ от дальнейшего исполнения сделки, понудить предпринимателя уплатить задолженность по арендным платежам и возвратить помещения арендодателю.
ИП Похилько Д.В. явку в судебное заседание своего представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения спора. В отношении ответчика дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21.10.2013 между ООО "ПКФ "Автоком" (арендодатель) и ИП Похилько Д.В. (арендатор) в целях размещения магазина был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 47,46 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Солнечная, 3/1 (первоначально объект имел адрес: г. Краснодар, ул. Солнечная, 1а).
Суд апелляционной инстанции полагает, что данный договор аренды изначально был заключен на неопределенный срок в силу следующих обстоятельств. Из содержания пункта 4.1 договора следует, что срок аренды составляет 9 месяцев с момента подписания договора, последний вступает в силу с 01.11.2013 и действует по 31.12.2013.
Таким образом, приведенный пункт договора содержит взаимоисключающие условия: с одной стороны, в договоре указывается, что срок аренды составляет 9 месяцев, с другой стороны, указывается, что договор действует 2 месяца - с 01.11.2013 по 31.12.2013, что позволяет сделать вывод о несогласованности сторонами сделки должным образом срока договора аренды (срок аренды сторонами не определен).
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы составляет 5 000 руб. Арендная плата подлежала внесению ежемесячно не позднее 20 числа месяца, предшествующему месяцу аренды (авансирование арендных платежей - пункт 5.3 договора). В пункте 5.4 договора стороны предусмотрели условие о том, что по их соглашению размер арендной платы может пересматриваться.
При обращении с иском ООО "ПКФ "Автоком" указало на то, что между сторонами было фактически достигнуто соглашение об установлении с марта 2014 года арендной платы в размере 11 500 руб. в месяц.
Суд апелляционной инстанции находит данное утверждение истца обоснованным и подтвержденным материалами дела.
Так в подтверждение данного довода ООО "ПКФ "Автоком" представлены акты N 00000006 от 31.03.2014, N 00000008 от 30.04.2014 и N 00000010 от 31.05.2014, в которых отражено, что размер ежемесячной арендной платы составляет 11 500 руб. Данные акты подписаны ИП Похилько Д.В. без замечаний.
ООО "ПКФ "Автоком" также представлены акты сверки взаимных расчетов, согласно которым арендная плата в указанном размере вносилась предпринимателем с марта 2014 года по февраль 2015 года включительно.
Данный размер арендной платы, согласованный сторонами, предприниматель признавал и в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, что следует из содержания аудиопротоколов.
Истец указывает на то, что в связи с несвоевременным внесением арендных платежей, начиная с февраля 2015 года (с апреля 2015 года ответчик арендные платежи не вносил) у ИП Похилько Д.В. образовалась задолженность.
В связи с этим, ООО "ПКФ "Автоком" 25.06.2015 и 26.06.2015 вручило ИП Похилько Д.В. предписание, содержащее уведомление о повышении арендной платы до 40 000 руб. в месяц через 3 дня с момента получения уведомления, предложение об оплате задолженности за февраль - июнь 2015 года в течение трех календарных дней с момента вручения предписания в сумме 57 500 руб.
В данных уведомлениях истец также указал, что в случае не оплаты задолженности по арендной плате в установленный срок арендодатель оставляет за собой право выселить арендатора из занимаемых помещений путем одностороннего расторжения договора. Арендодатель уведомил арендатора о своем желании расторгнуть с ним соглашение об аренде, в связи с чем, в случае выполнения описанных требований (погашения долга в течение 3-х календарных дней) договор аренды нежилого помещения будет считаться расторгнутым через три месяца с момента получения настоящего уведомления.
Факт передачи предписаний ответчику зафиксирован видеосъемкой, приобщенной к материалам дела (л.д. 13).
Из буквального содержания текста предписаний следует, что ООО "ПКФ "Автоком" однозначно выразило свою волю на односторонний отказ от исполнения договора аренды, предоставило ИП Похилько Д.В. возможность пользоваться помещением в течение 3-х месяцев с момента получения ответчиком уведомления и при соблюдении последним требования о погашении долга в течение 3-х календарных дней. В противном случае, при не погашении долга в установленный срок ООО "ПКФ "Автоком" также оставляло за собой право в одностороннем порядке требовать расторжения договора.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ПКФ "Автоком" пояснил, что обращаясь к предпринимателю с предписанием от 25.06.2015, ООО "ПКФ "Автоком" преследовало цель в одностороннем порядке прекратить арендные отношения, заявив отказ от дальнейшего исполнения сделки.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом основания для заявления об отказе от дальнейшего исполнения обязательства не имеют значения.
С учетом того, что ИП Похилько Д.В. получил предписание ООО "ПКФ "Автоком", содержащее уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора 25.06.2015, то в силу выше приведенной нормы права, в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения сделки последняя прекратила свое действие с 25.09.2015, т.е. на момент вынесения судом первой инстанции решения по настоящему делу арендного обязательства уже не существовало.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в предписании от 25.06.2015 ООО "ПКФ "Автоком" установило ИП Похилько Д.В. 3-дневный срок для устранения нарушений договора аренды и погашения образовавшейся задолженности, а при неисполнении предпринимателем данного требования общество могло обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении сделки (суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка заявления требования о расторжении договора, т. к. на момент обращения с иском 3-дневный срок для добровольного погашения долга истек).
Вместе с тем, ввиду того, что в предписании от 25.06.2015 ООО "ПКФ "Автоком" заявило и об одностороннем отказе от исполнения сделки, а на момент вынесения решения по делу 3-месячный срок истек (договор аренды прекратил свое действие), истец не мог требовать расторжения несуществующего обязательства, в связи с чем иск в части требования о расторжении договора аренды подлежал отклонению.
Ввиду того, что с 25.09.2015 договор аренды прекратил свое действие, у ИП Похилько Д.В. отсутствуют правовые основания занимать нежилое помещение, являвшееся предметом арендных обязательств.
Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Представленной в материалы дела видеосъемкой подтверждается факт занятия ответчиком спорного нежилого помещения, данное обстоятельство не отрицалось ИП Похилько Д.В. и при рассмотрении дела в суде первой инстанции. При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции предприниматель не представил доказательства освобождения помещения и передачи его истцу.
С учетом изложенного, требование ООО "ПКФ "Автоком" о возложении на ИП Похилько Д.В. обязанности освободить спорное нежилое помещение и возвратить его обществу является обоснованным.
Требование ООО "ПКФ "Автоком" о взыскании суммы основного долга в размере 97 500 руб. подлежит удовлетворению на сумму 47 420 руб. 54 коп., а требование о взыскании неустойки в размере 80 450 руб. подлежит частичному удовлетворению на сумму 36 693 руб. 05 коп.
Как указывалось ранее, по условиям договора арендная плата подлежала внесению не позднее 20 числа месяца, предшествующему месяцу аренды (пункт 5.3 договора). Согласно абзацу 3 пункта 9.1 договора арендатор в случае просрочки по внесению арендных платежей обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки. При уплате арендной платы с арендатора вначале взимается сумма пени, а затем основная задолженность по арендной плате. Данное положение договора о порядке зачисления платежей не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из пояснений истца и представленного в материалы дела акта сверки взаимных расчетов, содержание которого ответчиком не оспорено, на 01.02.2015 у ИП Похилько Д.В. имелась переплата по арендной плате в размере 1 400 руб. Таким образом, за февраль 2015 года в срок до 20.01.2015 ИП Похилько Д.В. был обязан внести арендный платеж на сумму 10 100 руб. (11 500 руб. - 1 400 руб.).
Платеж в размере 11 500 руб. за февраль 2015 года осуществлен предпринимателем с просрочкой - 03.02.2015.
В связи с этим, за период с 21.01.2015 по 03.02.2015 (за 14 дней) подлежит начислению неустойка на платеж в размере 10 100 руб. в размере 1 414 руб.
(10 100 руб. х 1% х 14 дн.).
Данный размер неустойки был погашен за счет поступившего платежа, в связи с чем на погашение арендного обязательства надлежит отнести сумму в размере 10 086 руб. (11 500 руб. - 1 414 руб.), следовательно, за февраль 2015 года образовался долг по арендной плате в размере 1 414 руб.
За март 2015 года ИП Похилько Д.В. должен был внести платеж в размере 12 914 руб. (11 500 руб. арендной платы + 1 414 долг за февраль 2015 года).
Платеж в размере 11 500 руб. поступил от ИП Похилько Д.В. 02.03.2015. Истец в марте 2015 года просил начислять неустойку за 11 дней.
Таким образом, за заявленный период размер неустойки за март 2015 года составил 1 420 руб. 54 коп. (12 914 руб. х 1% х 11 дн.).
Данный размер неустойки был погашен за счет поступившего платежа, в связи с чем на погашение арендного обязательства надлежит отнести сумму в размере 10 079 руб. 46 коп. (11 500 руб. - 1 420 руб. 54 коп.), следовательно, за март 2015 года образовался долг по арендной плате в размере 1 420 руб. 54 коп.
За апрель 2015 года арендная плате в размере 11 500 руб. не вносилась, с учетом ранее образовавшегося долга в размере 1 420 руб. 54 коп. общая сумма задолженности составила 12 920 руб. 54 коп.
Истец в апреле 2015 года просил начислять неустойку за 31 день.
Таким образом, за заявленный период размер неустойки составит 4 005 руб. 36 коп. (12 920 руб. х 1% х 31 дн.).
За май 2015 года арендная плате в размере 11 500 руб. не вносилась, с учетом ранее образовавшегося долга в размере 12 920 руб. 54 коп. общая сумма задолженности составила 24 420 руб. 54 коп.
Истец в мае 2015 года просил начислять неустойку за 30 дней.
Таким образом, за заявленный период размер неустойки составит 7 326 руб. 16 коп. (24 420 руб. 54 коп. х 1% х 30 дн.).
За июнь 2015 года арендная плате в размере 11 500 руб. не вносилась, с учетом ранее образовавшегося долга в размере 24 420 руб. 54 коп. общая сумма задолженности составила 35 920 руб. 54 коп.
Истец в июне 2015 года просил начислять неустойку за 31 день.
Таким образом, за заявленный период размер неустойки составит 11 135 руб. 37 коп. (35 920 руб. х 1% х 31 дн.).
За июль 2015 года арендная плате в размере 11 500 руб. не вносилась, с учетом ранее образовавшегося долга в размере 35 920 руб. 54 коп. общая сумма задолженности составила 47 420 руб. 54 коп.
Истец в июле 2015 года просил начислять неустойку за 30 день.
Таким образом, за заявленный период размер неустойки составит 14 226 руб. 16 коп. (47 420 руб. х 1% х 30 дн.).
С учетом изложенного, за период с февраля по июль 2015 года у ИП Похилько Д.В. образовалась задолженность по арендным платежам в размере 47 420 руб. 54 коп., а по неустойке в общей сумме 36 693 руб. 05 коп. (4 005 руб. 36 коп. + 7 326 руб. 16 коп. + 11 135 руб. 37 коп. + 14 226 руб. 16 коп.).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял, доказательства чрезмерности неустойки не приводил. У суда не имелось оснований для применения по собственной инициативе к спорным правоотношениям положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истец представил ряд уточняющих расчетов, однако заявление об отказе от части иска не заявил, в связи с чем суд апелляционной инстанции при вынесении настоящего дела руководствовался редакцией требований, заявленных в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами по делу пропорционально размеру удовлетворенных требований.
При обращении с иском ООО "ПКФ "Автоком" подлежала уплате государственная пошлина по иску: в размере 6 339 руб. по имущественному требованию о взыскании долга и неустойки и 12 000 руб. по 2-м неимущественным требованиям (о расторжении договора и об освобождении помещения).
С учетом частичного удовлетворения иска на ООО "ПКФ "Автоком" относится государственная пошлина по иску в размере 3 343 руб. по имущественному требованию и 6 000 руб. по отклоненному требованию о расторжении договора (всего 9 343 руб.), на ИП Похилько Д.В. - 2 996 руб. по имущественному требованию и 6 000 руб. по удовлетворенному требованию об обязании освободить помещение (всего 8 996 руб.).
При обращении с иском по платежным поручениям N 17 от 02.09.2015 и N 16 от 18.08.2015 ООО "ПКФ "Автоком" уплатило государственную пошлину по иску в размере 18 339 руб., в связи с чем с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 8 996 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.
При обращении с апелляционными жалобами ИП Похилько Д.В. по чеку-ордеру от 27.01.2016 уплатил 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, ООО "ПКФ "Автоком" по платежному поручению N 6 от 29.01.2016 уплатило 3 000 руб.
С учетом изложенного, с ИП Похилько Д.В. в пользу ООО "ПКФ "Автоком" надлежит взыскать 1 418 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, а с ООО "ПКФ "Автоком" в пользу ИП Похилько Д.В. - 1 582 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 декабря 2015 года по делу N А32-30137/2015 отменить в части, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Обязать индивидуального предпринимателя Похилько Дмитрия Владимировича (ИНН 231108940454, ОГРНИП 304231108400280) в течение 3 рабочих дней с момента вынесения настоящего постановления освободить от своего имущества и передать обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "Автоком" (ИНН 2311045512, ОГРН 1032306437910) нежилое помещение общей площадью 47,46 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Солнечная, 3/1.
За период с февраля по июль 2015 года взыскать с индивидуального предпринимателя Похилько Дмитрия Владимировича (ИНН 231108940454, ОГРНИП 304231108400280) в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Автоком" (ИНН 2311045512, ОГРН 1032306437910) задолженности по арендным платежам в размере 47 420 руб. 54 коп. и неустойку в размере 36 693 руб. 05 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 10 414 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы "Автоком" (ИНН 2311045512, ОГРН 1032306437910) в пользу индивидуального предпринимателя Похилько Дмитрия Владимировича (ИНН 231108940454, ОГРНИП 304231108400280) 1 582 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе".
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)