Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что арендодатель препятствует в пользовании объектом аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геомарксервис" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.08.2015 (судья Дружинина С.И.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-5095/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Геомарксервис", место нахождения: 185005, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Ригачина, д. 64, оф. 2, ОГРН 1031000013714, ИНН 1001142970 (далее - ООО "Геомарксервис"), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью ТК "МУРАВЕЙ", место нахождения: 185005, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Кооперативная ул., д. 10, ОГРН 1101001006732, ИНН 1001235582 (далее - ООО ТК "МУРАВЕЙ"), о признании договора аренды имущества от 01.07.2014, заключенного между сторонами по настоящему спору, расторгнутым с 03.02.2015 (после уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением от 28.08.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.11.2015, в удовлетворении иска отказано; с ООО "Геомарксервис" в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины по иску.
В кассационной жалобе ООО "Геомарксервис", ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, просит решение от 28.08.2015 и постановление от 25.11.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт, полагая неверным вывод суда о незаключенности договора и об отсутствии правового обоснования по существу требований о признании договора расторгнутым.
ООО "Геомарксервис" и ООО ТК "МУРАВЕЙ" надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, однако в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО ТК "МУРАВЕЙ" (арендодатель) и ООО "Геомарксервис" (арендатор) подписали договор от 01.07.2014 аренды нежилого встроенного помещения с кран-балкой грузоподъемностью 5 т (далее - объект аренды) общей площадью 276 кв. м, с прилегающим земельным участком площадью 200 кв. м по адресу: г. Петрозаводск, Кооперативная ул., д. 10.
Пунктом 4.1. договора установлен срок его действия - с 01.07.2014 по 30.06.2015.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2014.
Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 3 договора.
В связи с нарушением обязательств по перечислению арендной платы и по оплате потребленной электроэнергии арендодатель направил арендатору претензию, в которой сообщил об имеющейся по состоянию на 17.12.2014 задолженности и указал на необходимость ее погашения, при этом уведомил о том, что в случае ее непогашения вынужден будет расторгнуть договор аренды.
Письмом от 11.02.2015 исх. N 38 ООО "Геомарксервис" предложило ООО ТК "МУРАВЕЙ" расторгнуть договор аренды и предоставить возможность сотрудникам арендатора вывезти имущество и освободить помещение, а все спорные вопросы решить путем переговоров или в судебном порядке.
В ответ на вышеуказанное обращение ООО ТК "МУРАВЕЙ" письмом от 11.02.2015 исх. N 5/4 предложило ООО "Геомарксервис" расторгнуть договор аренды с 01.03.2015.
Письмом от 10.03.2015 исх. N 51 арендатор сообщил арендодателю о приостановлении действия договора с 03.02.2015 и предложил расторгнуть договор аренды с 01.02.2015.
Ссылаясь на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и на то, что ООО ТК "МУРАВЕЙ" с 03.02.2015 препятствует в пользовании объектом аренды, ООО "Геомарксервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что право на односторонний отказ арендатора от договора аренды ни законом, ни договором не предусмотрено, соглашение о расторжении данного договора стороны не заключали, требование о расторжении договора в порядке статьи 620 ГК РФ арендатор не заявлял.
Суд первой инстанции посчитал, что направленная в адрес арендодателя претензия от 10.03.2015 N 51 с требованием о расторжении договора аренды с 01.02.2015, равно как и уточненное требование о признании договора расторгнутым с 03.02.2015 не соответствуют установленному порядку расторжения договоров, поскольку такое требование не может быть распространено на период, предшествующий дате обращения с требованием о расторжении договора.
Апелляционный суд, исходя из положений статьи 651 ГК РФ, признал названный договор аренды незаключенным, установив, что спорный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, срок аренды согласован сторонами на период с 01.07.2014 по 30.06.2015, и применил положения пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанные с арендой", в силу которого срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
При этом суд апелляционной инстанции установил наличие между сторонами фактических правоотношений по аренде спорного объекта на условиях, согласованных в договоре от 01.07.2014, и пришел к выводу об отсутствии оснований для его расторжения в судебном порядке по истечении определенного срока аренды.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы общества "Геомарксервис" и отмены принятых по делу судебных актов по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор от 01.07.2014 заключен на срок с 01.07.2014 по 30.06.2015, следовательно, он подлежал государственной регистрации, однако зарегистрирован не был.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Судами установлено, что нежилое помещение с прилегающим земельным участком было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2014 в пригодном к эксплуатации состоянии.
Поскольку общество ТК "МУРАВЕЙ" и общество "Геомарксервис" при заключении договора достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным его условиям, то, несмотря на отсутствие государственной регистрации, стороны договора должны исполнять вытекающие из него и требований закона обязательства.
С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды ввиду несоблюдения положений статьи 651 ГК РФ и о наличии достигнутого сторонами соглашения по всем существенным условиям является правильным.
Суды, проанализировав условия соглашения, приняв во внимание представленные в материалы дела доказательства, пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора расторгнутым с 03.02.2015, поскольку ни законом, ни договором не предусмотрено право на односторонний отказ арендатора от договора. Соглашение о его расторжении стороны не заключали. Требование о расторжении договора в порядке статьи 620 ГК РФ в установленном законом порядке арендатор не заявлял.
Кроме того, суды правильно указали на то, что направленная арендодателю претензия от 10.03.2015 N 51 с требованием о расторжении договора с 01.02.2015, равно как и уточненное требование о признании его расторгнутым с 03.02.2015 не соответствуют порядку расторжения договоров, поскольку такое требование не может быть распространено на предыдущий период, а также на отсутствие оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке по истечении определенного срока аренды.
Доводы о фактическом прекращении пользования арендованным имуществом были проверены судом апелляционной инстанции и им дана правильная оценка, исходя из предмета заявленного истцом требования о расторжении договора и учитывая то, что вопрос об оплате арендных платежей не входит в предмет судебного разбирательства по заявленным в рамках настоящего дела требования.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска.
Все доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и, по существу, направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.
Оснований для иной оценки выводов судов, равно как и для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Кассационный суд полагает, что изложенные в жалобе доводы не подтверждают наличие допущенных судами двух инстанций существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, а их выводы соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, то решение от 28.08.2015 и постановление от 25.11.2015 должны быть оставлены без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 по делу N А26-5095/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геомарксервис" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 04.03.2016 N Ф07-389/2016 ПО ДЕЛУ N А26-5095/2015
Требование: О признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что арендодатель препятствует в пользовании объектом аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2016 г. по делу N А26-5095/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геомарксервис" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.08.2015 (судья Дружинина С.И.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А26-5095/2015,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Геомарксервис", место нахождения: 185005, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Ригачина, д. 64, оф. 2, ОГРН 1031000013714, ИНН 1001142970 (далее - ООО "Геомарксервис"), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью ТК "МУРАВЕЙ", место нахождения: 185005, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Кооперативная ул., д. 10, ОГРН 1101001006732, ИНН 1001235582 (далее - ООО ТК "МУРАВЕЙ"), о признании договора аренды имущества от 01.07.2014, заключенного между сторонами по настоящему спору, расторгнутым с 03.02.2015 (после уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением от 28.08.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.11.2015, в удовлетворении иска отказано; с ООО "Геомарксервис" в доход федерального бюджета взыскано 6000 руб. государственной пошлины по иску.
В кассационной жалобе ООО "Геомарксервис", ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права, просит решение от 28.08.2015 и постановление от 25.11.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт, полагая неверным вывод суда о незаключенности договора и об отсутствии правового обоснования по существу требований о признании договора расторгнутым.
ООО "Геомарксервис" и ООО ТК "МУРАВЕЙ" надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, однако в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО ТК "МУРАВЕЙ" (арендодатель) и ООО "Геомарксервис" (арендатор) подписали договор от 01.07.2014 аренды нежилого встроенного помещения с кран-балкой грузоподъемностью 5 т (далее - объект аренды) общей площадью 276 кв. м, с прилегающим земельным участком площадью 200 кв. м по адресу: г. Петрозаводск, Кооперативная ул., д. 10.
Пунктом 4.1. договора установлен срок его действия - с 01.07.2014 по 30.06.2015.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2014.
Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 3 договора.
В связи с нарушением обязательств по перечислению арендной платы и по оплате потребленной электроэнергии арендодатель направил арендатору претензию, в которой сообщил об имеющейся по состоянию на 17.12.2014 задолженности и указал на необходимость ее погашения, при этом уведомил о том, что в случае ее непогашения вынужден будет расторгнуть договор аренды.
Письмом от 11.02.2015 исх. N 38 ООО "Геомарксервис" предложило ООО ТК "МУРАВЕЙ" расторгнуть договор аренды и предоставить возможность сотрудникам арендатора вывезти имущество и освободить помещение, а все спорные вопросы решить путем переговоров или в судебном порядке.
В ответ на вышеуказанное обращение ООО ТК "МУРАВЕЙ" письмом от 11.02.2015 исх. N 5/4 предложило ООО "Геомарксервис" расторгнуть договор аренды с 01.03.2015.
Письмом от 10.03.2015 исх. N 51 арендатор сообщил арендодателю о приостановлении действия договора с 03.02.2015 и предложил расторгнуть договор аренды с 01.02.2015.
Ссылаясь на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и на то, что ООО ТК "МУРАВЕЙ" с 03.02.2015 препятствует в пользовании объектом аренды, ООО "Геомарксервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что право на односторонний отказ арендатора от договора аренды ни законом, ни договором не предусмотрено, соглашение о расторжении данного договора стороны не заключали, требование о расторжении договора в порядке статьи 620 ГК РФ арендатор не заявлял.
Суд первой инстанции посчитал, что направленная в адрес арендодателя претензия от 10.03.2015 N 51 с требованием о расторжении договора аренды с 01.02.2015, равно как и уточненное требование о признании договора расторгнутым с 03.02.2015 не соответствуют установленному порядку расторжения договоров, поскольку такое требование не может быть распространено на период, предшествующий дате обращения с требованием о расторжении договора.
Апелляционный суд, исходя из положений статьи 651 ГК РФ, признал названный договор аренды незаключенным, установив, что спорный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, срок аренды согласован сторонами на период с 01.07.2014 по 30.06.2015, и применил положения пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанные с арендой", в силу которого срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
При этом суд апелляционной инстанции установил наличие между сторонами фактических правоотношений по аренде спорного объекта на условиях, согласованных в договоре от 01.07.2014, и пришел к выводу об отсутствии оснований для его расторжения в судебном порядке по истечении определенного срока аренды.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы общества "Геомарксервис" и отмены принятых по делу судебных актов по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор от 01.07.2014 заключен на срок с 01.07.2014 по 30.06.2015, следовательно, он подлежал государственной регистрации, однако зарегистрирован не был.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Судами установлено, что нежилое помещение с прилегающим земельным участком было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2014 в пригодном к эксплуатации состоянии.
Поскольку общество ТК "МУРАВЕЙ" и общество "Геомарксервис" при заключении договора достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным его условиям, то, несмотря на отсутствие государственной регистрации, стороны договора должны исполнять вытекающие из него и требований закона обязательства.
С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды ввиду несоблюдения положений статьи 651 ГК РФ и о наличии достигнутого сторонами соглашения по всем существенным условиям является правильным.
Суды, проанализировав условия соглашения, приняв во внимание представленные в материалы дела доказательства, пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора расторгнутым с 03.02.2015, поскольку ни законом, ни договором не предусмотрено право на односторонний отказ арендатора от договора. Соглашение о его расторжении стороны не заключали. Требование о расторжении договора в порядке статьи 620 ГК РФ в установленном законом порядке арендатор не заявлял.
Кроме того, суды правильно указали на то, что направленная арендодателю претензия от 10.03.2015 N 51 с требованием о расторжении договора с 01.02.2015, равно как и уточненное требование о признании его расторгнутым с 03.02.2015 не соответствуют порядку расторжения договоров, поскольку такое требование не может быть распространено на предыдущий период, а также на отсутствие оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке по истечении определенного срока аренды.
Доводы о фактическом прекращении пользования арендованным имуществом были проверены судом апелляционной инстанции и им дана правильная оценка, исходя из предмета заявленного истцом требования о расторжении договора и учитывая то, что вопрос об оплате арендных платежей не входит в предмет судебного разбирательства по заявленным в рамках настоящего дела требования.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска.
Все доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и, по существу, направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.
Оснований для иной оценки выводов судов, равно как и для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Кассационный суд полагает, что изложенные в жалобе доводы не подтверждают наличие допущенных судами двух инстанций существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, а их выводы соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, то решение от 28.08.2015 и постановление от 25.11.2015 должны быть оставлены без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 по делу N А26-5095/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геомарксервис" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)