Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.04.2016 ПО ДЕЛУ N А39-5422/2015

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2016 г. по делу N А39-5422/2015


Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фармос" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.01.2016 по делу N А39-5422/2015, принятое судьей Алехиной М.Н., по иску общества с ограниченной ответственностью "Фармос" (ОГРН 1021301063222, ИНН 1315099690) к администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174) о внесении изменений в договор купли-продажи от 16.09.2013 N 100,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фармос" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к администрации городского округа Саранск (далее - Администрация) с требованием о внесении изменений в договор купли-продажи от 16.09.2013 N 100 в части выкупной цены недвижимого имущества.
Решением от 18.01.2016 Арбитражный суд Республики Мордовия в удовлетворении иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, решение принято с нарушением норм материального права, выразившимся в неправильном истолковании статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменении пункта 2 части 9 статьи 159 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Общество полагает, что заключение договора купли-продажи на спорное помещение не исключает возможность оспаривания им условий договора, если цена договора, как основное его условие, вызывает обоснованные сомнения в достоверности и законности. В рассматриваемом случае изменение цены после заключения договора может быть допущено по решению суда, поскольку имеются основания для применения положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом результатов судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества.
Заявитель жалобы также указал, что судом не рассмотрено заявленное Обществом ходатайство о назначении экспертизы.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и ходатайства о назначении экспертизы, рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.
Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся доказательствам.
Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, письмом от 12.09.2013 N 5822-Исх Администрация предложила Обществу использовать имеющееся право преимущественного выкупа встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, проспект 60 лет Октября, дом 113, помещение 4. Приложением к письму являлся проект договора купли-продажи и решение об условиях приватизации помещения.
Между Администрацией (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор от 16.09.2013 N 100 купли-продажи встроенного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец передает покупателю принадлежащее городскому округу Саранск на праве собственности вышеназванное встроенное нежилое помещение, общей площадью 218,8 кв. м, а покупатель обязался произвести оплату приобретаемого имущества по цене и в порядке, установленными в разделе 2 договора, и принять имущество в собственность в установленном порядке.
Как указано в пункте 2.1 договора, цена продажи имущества согласно отчету N 13/07/717-н/7 "Определение рыночной стоимости" по состоянию на 05.08.2013 составляет 7 300 000 руб.
В силу пункта 2.2 договора оплата цены продажи имущества осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 3 года с момента подписания договора.
Право собственности на имущество переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации этого права (пункт 5.2 договора).
В приложении N 1 к договору сторонами согласован график платежей по оплате в рассрочку стоимости встроенного нежилого помещения.
Помещение передано Администрацией Обществу по передаточному акту от 27.09.2013.
На основании указанного договора зарегистрирован переход права собственности к покупателю (свидетельство о государственной регистрации права от 21.10.2013 серии 13ГА N 814749).
Общество обратилось к Администрации с заявлением от 24.08.2015 о внесении изменений в договор купли-продажи муниципального имущества.
В обоснование заявления Общество сообщило о том, что ввиду наличия у него сомнений в достоверности оценки стоимости имущества был заключен с ООО "Стандарт оценки" договор об оказании услуг по оценке имущества, по результатам проведения оценки рыночная стоимость нежилого помещения составила 4 010 000 руб.
Администрация письмом от 02.09.2015 N 6266-Исх сообщила об отсутствии оснований для внесения изменений в договор.
Истец обратился в суд с иском о внесении изменений в договор купли-продажи муниципального имущества.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал наличие оснований для внесения изменений в исполняемый договор, указанных в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Вопросы приватизации муниципального имущества в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются законами о приватизации.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В статье 8 Закона N 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.
В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Кроме того, согласно пункту 3 Информационного письма N 92, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
Из материалов дела следует, что договор от 16.09.2013 N 100 заключен сторонами в рамках реализации Закона N 159-ФЗ.
Цена продажи имущества определена Администрацией на основании отчета независимого оценщика - ООО "Оценочные системы", и установлена в размере 7 300 000 руб. (пункт 2.1 договора).
Обществом договор был подписан без разногласий, в том числе по цене продажи объекта.
Помещение передано Администрацией Обществу, право собственности последнего на спорный объект зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как усматривается из договора купли-продажи, стороны не предусмотрели случаи и условия, согласно которым может изменяться цена после заключения договора.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам.
статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 указанной статьи оснований.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о наличии условий, являющихся основаниями для изменения заключенного договора.
Представление другого отчета рыночной стоимости нежилого помещения к существенному изменению обстоятельств по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесено быть не может. Изменение договора купли-продажи объекта недвижимости по приведенному истцом основанию после его реального исполнения продавцом и регистрации перехода права собственности к покупателю по смыслу статей 551, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.
С учетом вышеизложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных истцом требований, в иске отказано правомерно.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не рассмотрел заявленное Обществом ходатайство о проведении экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащий материалам дела, поскольку, как следует из протокола судебного заседания от 14.01.2016, ходатайство истца о назначении судебной экспертизы было разрешено в этом судебном заседании и отклонено судом, о чем вынесено протокольное определение.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 82, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений абзаца 2 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", исходя из существа заявленных требований, совокупности представленных доказательств, оснований для назначения экспертизы по поставленным Обществом вопросам также не усмотрел, в связи с чем соответствующее ходатайство Общества отклонено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18.01.2016 по делу N А39-5422/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фармос" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В.УСТИНОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)