Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24.12.2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Медведевой Ольги Федоровны
на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015, по делу N А40-46576/15 (85-362), принятое судьей Беловой А.Р.,
по иску Индивидуального предпринимателя Медведевой Ольги Федоровны (ОГРНИП 308503411900071, ИНН 507300448135)
к ООО "АСЕД" (ОГРН 1037700104859, ИНН 7709180370)
о расторжении договора аренды нежилого помещения от 04.01.2013 N 2/13; обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу г. Москва, ул. Маршала Чуйкова, д. 30; взыскании аренды за шесть месяцев пользования арендованным помещением с 01.12.2014 по 01.03.2015 в размере 61 200 руб., штрафных санкций (пени) в размере 570 604 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Ковалек Д.В. по дов. от 20.04.2015;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Медведева Ольга Федоровна обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "АСЕД" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 04.01.2013 N 2/13; обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу г. Москва, ул. Маршала Чуйкова, д. 30; взыскании аренды за шесть месяцев пользования арендованным помещением с 01.12.2014 по 01.03.2015 в размере 61 200 руб., процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания в размере 13 609 руб. 29 коп., штрафных санкций (пени) в размере 570 604 руб. Определением суда от 06.08.2015 (л.д. 134) принят отказ истца от иска к ответчику в части взыскания процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания в размере 13 609 руб. 29 коп., производство по делу в этой части прекращено.
В обоснование заявленных исковых требований, истец указывает на то, что между ним и ответчиком последовательно заключены договоры аренды нежилого помещения от 03.03.2011 N 2/11, от 04.02.012 N 1/12, от 04.01.2013 N 2/13, в соответствии с которыми ответчику передано в аренду нежилое помещение общей площадью 20 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Чуйкова, д. 30, являющееся собственностью истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015 исковые требования удовлетворены в части. Суд обязал ООО "АСЕД" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу г. Москва, ул. Маршала Чуйкова, д. 30. Взыскал с ООО "АСЕД" в пользу Индивидуального предпринимателя Медведевой Ольги Федоровны - 122 400 руб., из них: задолженность по арендной плате за шесть месяцев пользования арендованным помещением с 01.12.2014 по 01.03.2015 в размере 61 200 руб., штрафные санкции (пени) в размере 61 200 руб., а также расходы по госпошлине в размере 8 527 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
При этом суд исходил из того, что ответчиком были допущены нарушения условий договора аренды в части уплаты арендных платежей.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Индивидуальный предприниматель Медведева Ольга Федоровна обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 08.10.2015 в части взыскания штрафных санкций (пени) в сумме 61 200 руб., принять новый судебный акт и взыскать с ответчика пени в размере 570 604 руб.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, при вынесении решения суд неправильно применил нормы права, не учел всех обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение отменить в части, апелляционную жалобу удовлетворить.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Индивидуальным предпринимателем Медведевой Ольгой Федоровной (далее - истец, арендодатель) и ООО "АСЕД" (далее - ответчик, арендатор) 03.03.2011 заключен договор аренды нежилого помещения N 2/11, площадью 20 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маршала Чуйкова, д. 30.
Срок действия договора - по 04.02.2012 (л.д. 37 - 40). 04.02.2012 договор аренды был заключен на новый срок, путем подписания между ООО "АСЕД" и ИП Медведевой О.Ф. договора аренды N 2/12. Срок действия договора - до 03.01.2013 (л.д. 41 - 44). 04.01.2013 договор аренды был заключен на новый срок, путем подписания между сторонами договора аренды N 2/13 (л.д. 25 - 28).
Согласно п. 1.1 договора N 2/13 от 04.01.2013, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 20 кв. м, расположенное по адресу: 109462, город Москва, улица Маршала Чуйкова, д. 30. Помещение передается для использования под офис.
Согласно п. 1.4 право собственности арендодателя на нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Москомрегистрацией 30 июля 2001 года за номером 77 НН 277607.
Срок действия договора установлен в разделе 2 договора, согласно п. 2.1. договор заключается на срок 11 месяцев (по 03.12.2013) включительно и вступает в силу со дня его подписания.
В разделе 3 договора установлен порядок передачи помещений, согласно п. 3.1 которого передача помещения Арендатору осуществляется по Акту приема-передачи и оформляется не позднее 3-х дней с момента подписания договора сторонами.
Порядок расчетов между сторонами определен в разделе 4 договора, пунктом 4.1 которого установлено, что арендуемое помещение оплачивается ежемесячно в сумме 20 400 руб. без НДС.
В соответствии с п. 4.2 договора, арендатор производит оплату по договору помесячно, путем предоплаты за каждый календарный месяц. Оплата производится до 10 числа каждого расчетного месяца. Датой платежа считается дата поступления денежных средств арендодателю. Арендатор производит оплату обеспечительного взноса за аренду помещения в течение 10 календарных дней со дня подписания договора (п. 4.3).
Права и обязанности арендодателя закреплены в разделе 5 договора, права и обязанности арендатора в разделе 6, согласно п. 6.4 которого арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, использовать помещение в соответствии с договором исключительно по назначению (под офис), а также содержать его в исправном состоянии.
Порядок расторжения договора согласован в разделе 7 договора, согласно п. 7.1 Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Арендодатель предупреждает арендатора о досрочном прекращении договора не менее чем за 30 дней до намеченной даты прекращения (п. 7.2).
В разделе 8 согласован порядок возврата помещений арендодателю, согласно п. 8.1 которого арендатор возвращает помещение арендодателю в день прекращения договора по Акту приема-передачи, который оформляется подписями представителей сторон.
Ответственность сторон установлена в разделе 9 договора, согласно п. 9.3 которого за задержку оплаты аренды более чем на 3 календарных дня (против установленного срока оплаты (до 10 числа месяца, за который производится оплата) Арендодатель вправе начислить пени в размере 1% от суммы платежа за каждый день отсрочки.
В соответствии с п. 10.3 договора, споры, возникающие в ходе действия договора либо в связи с ним, стороны стремятся разрешить путем переговоров: в случае не достижения согласия, споры решаются в Арбитражном суде города Москвы.
Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору, передав ответчику в аренду обусловленное договором помещение, являющееся собственностью истца.
Поскольку ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом после прекращения срока действия договора, договор аренды N 2/13 от 04.01.2013 возобновлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.
Ответчик, в нарушение условий договора, допустил просрочку в оплате арендных платежей за шесть месяцев, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.12.2014 по 01.03.2015, что послужило основанием для направления ответчику претензии от 02.03.2015 (л.д. 14 - 15) об оплате задолженности по арендной плате и пени.
Требования, указанные в претензии, ответчик оставил без ответа и удовлетворения, задолженность по арендной плате не погасил.
Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 06.07.2015 (л.д. 87 - 88) о расторжении договора аренды N 2/13 от 04.01.2013, в связи с невнесением арендной платы за шесть месяцев, в соответствии с п. п. 7.1, 7.2 договора.
Однако ответчик данное предложение также оставил без ответа и удовлетворения, мер к погашению задолженности не предпринял.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Ответчиком обязанность по оплате арендной платы исполнялась не надлежащим образом в связи с чем, истец обратился с иском. Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, технически и арифметически выполнен правильно.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды в размере 61 200 руб. являются доказанными и обоснованными.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как установлено судом, свои обязательства по внесению арендных платежей ответчик исполнял ненадлежащим образом, доказательств оплаты долга в 61 200 руб. не представил.
Пунктом 9.3 договора предусмотрено, что за задержку оплаты аренды более чем на 3 календарных дня (против установленного срока оплаты (до 10 числа месяца, за который производится оплата) Арендодатель вправе начислить пени в размере 1% от суммы платежа за каждый день отсрочки.
Истец на основании п. 9.3 договора аренды начислил неустойку по состоянию на 23.02.2015 в размере 570 604 руб.
Расчет неустойки судом проверен и признан верным, выполненным на основании условий договора.
Судом первой инстанции данное требование признано правомерным. Вместе с тем, Арбитражный суд города Москвы в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации признал данную сумму явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и снизил ее размер до 61 200 руб.
При этом суд первой инстанции учел, что согласно п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Принимая во внимание обстоятельства дела и позицию ответчика, заявившего о снижении размера неустойки, Арбитражный суд города Москвы посчитал возможным снизить сумму неустойки до 61 200 руб. Данную сумму суд посчитал справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.
Принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, учитывая конкретные обстоятельства дела, судебная коллегия находит правомерными выводы суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца указанных сумм долга и неустойки, поскольку заявитель не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом, хотя должен был это сделать в силу статей 309 - 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 7.1 договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Арендодатель предупреждает арендатора о досрочном прекращении договора не менее чем за 30 дней до намеченной даты прекращения (п. 7.2).
В соответствии с требованиями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В связи с невнесением арендной платы, истец в соответствии с п. 7.1 договора, направил в адрес ответчика уведомление 06.07.2015 (л.д. 87-88), в котором уведомил ответчика о расторжении договора аренды от 2/13 от 04.01.2013 в одностороннем внесудебном порядке, в связи с допущенной просрочкой платежей.
Таким образом, поскольку истец воспользовался своим правом, предусмотренным п. 7.1 договора, п. 3 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора в одностороннем порядке, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, поскольку договор аренды между истцом и ответчиком расторгнут, доказательств возврата истцу помещений по не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015 по делу N А40-46576/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Медведевой Ольги Федоровны в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2015 N 09АП-55235/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-46576/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2015 г. N 09АП-55235/2015-ГК
Дело N А40-46576/15
Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 24.12.2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Медведевой Ольги Федоровны
на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015, по делу N А40-46576/15 (85-362), принятое судьей Беловой А.Р.,
по иску Индивидуального предпринимателя Медведевой Ольги Федоровны (ОГРНИП 308503411900071, ИНН 507300448135)
к ООО "АСЕД" (ОГРН 1037700104859, ИНН 7709180370)
о расторжении договора аренды нежилого помещения от 04.01.2013 N 2/13; обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу г. Москва, ул. Маршала Чуйкова, д. 30; взыскании аренды за шесть месяцев пользования арендованным помещением с 01.12.2014 по 01.03.2015 в размере 61 200 руб., штрафных санкций (пени) в размере 570 604 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Ковалек Д.В. по дов. от 20.04.2015;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Медведева Ольга Федоровна обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "АСЕД" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 04.01.2013 N 2/13; обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу г. Москва, ул. Маршала Чуйкова, д. 30; взыскании аренды за шесть месяцев пользования арендованным помещением с 01.12.2014 по 01.03.2015 в размере 61 200 руб., процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания в размере 13 609 руб. 29 коп., штрафных санкций (пени) в размере 570 604 руб. Определением суда от 06.08.2015 (л.д. 134) принят отказ истца от иска к ответчику в части взыскания процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания в размере 13 609 руб. 29 коп., производство по делу в этой части прекращено.
В обоснование заявленных исковых требований, истец указывает на то, что между ним и ответчиком последовательно заключены договоры аренды нежилого помещения от 03.03.2011 N 2/11, от 04.02.012 N 1/12, от 04.01.2013 N 2/13, в соответствии с которыми ответчику передано в аренду нежилое помещение общей площадью 20 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Чуйкова, д. 30, являющееся собственностью истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015 исковые требования удовлетворены в части. Суд обязал ООО "АСЕД" освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу г. Москва, ул. Маршала Чуйкова, д. 30. Взыскал с ООО "АСЕД" в пользу Индивидуального предпринимателя Медведевой Ольги Федоровны - 122 400 руб., из них: задолженность по арендной плате за шесть месяцев пользования арендованным помещением с 01.12.2014 по 01.03.2015 в размере 61 200 руб., штрафные санкции (пени) в размере 61 200 руб., а также расходы по госпошлине в размере 8 527 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
При этом суд исходил из того, что ответчиком были допущены нарушения условий договора аренды в части уплаты арендных платежей.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Индивидуальный предприниматель Медведева Ольга Федоровна обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 08.10.2015 в части взыскания штрафных санкций (пени) в сумме 61 200 руб., принять новый судебный акт и взыскать с ответчика пени в размере 570 604 руб.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, при вынесении решения суд неправильно применил нормы права, не учел всех обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение отменить в части, апелляционную жалобу удовлетворить.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Индивидуальным предпринимателем Медведевой Ольгой Федоровной (далее - истец, арендодатель) и ООО "АСЕД" (далее - ответчик, арендатор) 03.03.2011 заключен договор аренды нежилого помещения N 2/11, площадью 20 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маршала Чуйкова, д. 30.
Срок действия договора - по 04.02.2012 (л.д. 37 - 40). 04.02.2012 договор аренды был заключен на новый срок, путем подписания между ООО "АСЕД" и ИП Медведевой О.Ф. договора аренды N 2/12. Срок действия договора - до 03.01.2013 (л.д. 41 - 44). 04.01.2013 договор аренды был заключен на новый срок, путем подписания между сторонами договора аренды N 2/13 (л.д. 25 - 28).
Согласно п. 1.1 договора N 2/13 от 04.01.2013, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 20 кв. м, расположенное по адресу: 109462, город Москва, улица Маршала Чуйкова, д. 30. Помещение передается для использования под офис.
Согласно п. 1.4 право собственности арендодателя на нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Москомрегистрацией 30 июля 2001 года за номером 77 НН 277607.
Срок действия договора установлен в разделе 2 договора, согласно п. 2.1. договор заключается на срок 11 месяцев (по 03.12.2013) включительно и вступает в силу со дня его подписания.
В разделе 3 договора установлен порядок передачи помещений, согласно п. 3.1 которого передача помещения Арендатору осуществляется по Акту приема-передачи и оформляется не позднее 3-х дней с момента подписания договора сторонами.
Порядок расчетов между сторонами определен в разделе 4 договора, пунктом 4.1 которого установлено, что арендуемое помещение оплачивается ежемесячно в сумме 20 400 руб. без НДС.
В соответствии с п. 4.2 договора, арендатор производит оплату по договору помесячно, путем предоплаты за каждый календарный месяц. Оплата производится до 10 числа каждого расчетного месяца. Датой платежа считается дата поступления денежных средств арендодателю. Арендатор производит оплату обеспечительного взноса за аренду помещения в течение 10 календарных дней со дня подписания договора (п. 4.3).
Права и обязанности арендодателя закреплены в разделе 5 договора, права и обязанности арендатора в разделе 6, согласно п. 6.4 которого арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, использовать помещение в соответствии с договором исключительно по назначению (под офис), а также содержать его в исправном состоянии.
Порядок расторжения договора согласован в разделе 7 договора, согласно п. 7.1 Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Арендодатель предупреждает арендатора о досрочном прекращении договора не менее чем за 30 дней до намеченной даты прекращения (п. 7.2).
В разделе 8 согласован порядок возврата помещений арендодателю, согласно п. 8.1 которого арендатор возвращает помещение арендодателю в день прекращения договора по Акту приема-передачи, который оформляется подписями представителей сторон.
Ответственность сторон установлена в разделе 9 договора, согласно п. 9.3 которого за задержку оплаты аренды более чем на 3 календарных дня (против установленного срока оплаты (до 10 числа месяца, за который производится оплата) Арендодатель вправе начислить пени в размере 1% от суммы платежа за каждый день отсрочки.
В соответствии с п. 10.3 договора, споры, возникающие в ходе действия договора либо в связи с ним, стороны стремятся разрешить путем переговоров: в случае не достижения согласия, споры решаются в Арбитражном суде города Москвы.
Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору, передав ответчику в аренду обусловленное договором помещение, являющееся собственностью истца.
Поскольку ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом после прекращения срока действия договора, договор аренды N 2/13 от 04.01.2013 возобновлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.
Ответчик, в нарушение условий договора, допустил просрочку в оплате арендных платежей за шесть месяцев, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.12.2014 по 01.03.2015, что послужило основанием для направления ответчику претензии от 02.03.2015 (л.д. 14 - 15) об оплате задолженности по арендной плате и пени.
Требования, указанные в претензии, ответчик оставил без ответа и удовлетворения, задолженность по арендной плате не погасил.
Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 06.07.2015 (л.д. 87 - 88) о расторжении договора аренды N 2/13 от 04.01.2013, в связи с невнесением арендной платы за шесть месяцев, в соответствии с п. п. 7.1, 7.2 договора.
Однако ответчик данное предложение также оставил без ответа и удовлетворения, мер к погашению задолженности не предпринял.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Ответчиком обязанность по оплате арендной платы исполнялась не надлежащим образом в связи с чем, истец обратился с иском. Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, технически и арифметически выполнен правильно.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды в размере 61 200 руб. являются доказанными и обоснованными.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как установлено судом, свои обязательства по внесению арендных платежей ответчик исполнял ненадлежащим образом, доказательств оплаты долга в 61 200 руб. не представил.
Пунктом 9.3 договора предусмотрено, что за задержку оплаты аренды более чем на 3 календарных дня (против установленного срока оплаты (до 10 числа месяца, за который производится оплата) Арендодатель вправе начислить пени в размере 1% от суммы платежа за каждый день отсрочки.
Истец на основании п. 9.3 договора аренды начислил неустойку по состоянию на 23.02.2015 в размере 570 604 руб.
Расчет неустойки судом проверен и признан верным, выполненным на основании условий договора.
Судом первой инстанции данное требование признано правомерным. Вместе с тем, Арбитражный суд города Москвы в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации признал данную сумму явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и снизил ее размер до 61 200 руб.
При этом суд первой инстанции учел, что согласно п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Принимая во внимание обстоятельства дела и позицию ответчика, заявившего о снижении размера неустойки, Арбитражный суд города Москвы посчитал возможным снизить сумму неустойки до 61 200 руб. Данную сумму суд посчитал справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.
Принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, учитывая конкретные обстоятельства дела, судебная коллегия находит правомерными выводы суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца указанных сумм долга и неустойки, поскольку заявитель не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом, хотя должен был это сделать в силу статей 309 - 310, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 7.1 договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Арендодатель предупреждает арендатора о досрочном прекращении договора не менее чем за 30 дней до намеченной даты прекращения (п. 7.2).
В соответствии с требованиями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В связи с невнесением арендной платы, истец в соответствии с п. 7.1 договора, направил в адрес ответчика уведомление 06.07.2015 (л.д. 87-88), в котором уведомил ответчика о расторжении договора аренды от 2/13 от 04.01.2013 в одностороннем внесудебном порядке, в связи с допущенной просрочкой платежей.
Таким образом, поскольку истец воспользовался своим правом, предусмотренным п. 7.1 договора, п. 3 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора в одностороннем порядке, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, поскольку договор аренды между истцом и ответчиком расторгнут, доказательств возврата истцу помещений по не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015 по делу N А40-46576/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Медведевой Ольги Федоровны в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)