Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи П.А. Порывкина,
судей А.С. Маслова, Т.Б. Красновой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.И. Матетой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг"
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2017 г.
по делу N А40-92318/16, вынесенное судьей Архиповым А.А.
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг",
о включении в реестр требований кредиторов ОАО "Нефтяной дом-холдинг" о передаче жилых помещений требование Соловьева В.В., Афанасьевой С.Л. о передаче двухкомнатной квартиры с условным номером 31, общей площадью 77,1 кв. м, расположенной во втором подъезде на четвертом этаже многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. Красноармейское шоссе, в районе дома N 15 с указанием в реестре сведений: об уплаченной Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л. по договору о долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К денежной суммы в размере 1 381 855 руб.; о неисполненных обязательствах Соловьевым В.В. Афанасьевой С.Л. по договору участия в долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К перед ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" в размере 581 145 руб.,
при участии в судебном заседании:
Соловьев В.В. - лично (паспорт),
от Соловьева В.В. - Шадрина Р.Н., дов. от 20.05.2017 г.
установил:
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 08.02.2017 г. в отношении ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Соболева Н.С. Объявление опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 31 от 18.02.2017 г.
Определением суда от 25.04.2017 г. при банкротстве ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" (ИНН 7729363968, ОГРН 1027739022156) применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В Арбитражный суд г. Москвы 23.03.2017 г. поступило (направлено почтовым отправлением от 17.03.2017 г.) заявление Соловьева В.В., Афанасьевой С.Л. об установлении размера требований кредиторов должника.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2017 г. включено в реестр требований кредиторов ОАО "Нефтяной дом-холдинг" о передаче жилых помещений требование Соловьева В.В., Афанасьевой С.Л. о передаче 2-комнатной квартиры с условным номером 31, общей площадью 77,1 кв. м, расположенной во втором подъезде на четвертом этаже многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. Красноармейское шоссе, в районе дома N 15 с указанием в реестре сведений: об уплаченной Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л. по договору о долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К денежной суммы в размере 1 381 855 руб.; о неисполненных обязательствах Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л. по договору участия в долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К перед ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" в размере 581 145 руб. Принят отказ Соловьева В.В., Афанасьевой С.Л. от требования в части включения в реестр требований кредиторов ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" неустойки в размере 588 256 руб. 00 коп., прекращено производство по требованию в указанной части.
Не согласившись с определением суда, ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции от 30 июня 2017 г. полностью.
В жалобе заявитель указывает, что заявитель фактически производил платежи за ООО "Вязьмастройкомплект" ("ВСК") по его текущим обязательствам, не связанным со строительством объекта. Указанное подтверждается, в том числе, материалами дела N 2-773/2016, по которому Вяземским районным судом рассматривался тот же ДДУ с участием тех же сторон, в отзыве по данному делу (исх. б/н от 13 июля 2016 г.) ООО "Вязьмастройкомплект" указывает, что оплата заявителем в адрес ВСК по ДДУ была произведена путем зачета встречных однородных обязательств. Это же указывается и соглашениях от 17.11.2014 г., от 29.12.2014 г. и от 06.08.2015 г. к ДДУ (не зарегистрированных в Росреестре в нарушение ст. 4 (п. 3) ФЗ N 214 и ст. 164 ГК РФ), подписанных ВСК и заявителем (без подписи Афанасьевой С.В., что также является нарушением в разрезе ДДУ), на которые указывает суд первой инстанции в определении, которыми суммы по прочим операциям, проведенным ИП Соловьев В.В. в интересах ВСК, засчитываются в счет платежей по ДДУ, заключенному ВСК с Соловьевым В.В. и Афанасьевой С.В. На это же соглашение в заявлении ссылается и заявитель.
Производство оплаты заявителем в счет ДДУ, принятое ВСК, путем зачета обязательств ВСК (как застройщика) перед дольщиком, произведенных дольщиком по не связанным с объектом направлениям деятельности ВСК, в счет исполнения обязательств дольщика по оплате ДДУ, запрещено законом.
ВСК находится в состоянии банкрота (стадия конкурсного управления), дело рассматривается Арбитражным судом Смоленской области (дело N А62-3589/2016). 27.05.2016 г. в рамках указанного дела было принято определение о принятии заявления о признании должника банкротом. Признаки неплатежеспособности у ВСК (проявившиеся в прекращении расчетов с контрагентами, в частности, и с заявителем) проявлялись уже давно, руководство ВСК и заявитель, с учетом описанной ситуации, понимая, что долги ВСК перед ИП Соловьевым В.В. по его платежам за ВСК, произведенным ИП Соловьев В.В. в интересах ВСК, не будут погашены, приняли решение погасить эти долги "натурой" - путем передачи заявителю доли в объекте по ДДУ.
Суд первой инстанции, будучи проинформирован о данной ситуации и понимая, что денежные средства по ДДУ не поступали на строительство объекта, принял определение в нарушение требований ст. 18 ФЗ-214.
Указанное требование в ФЗ-214 введено законодателем для того, чтобы сохранить баланс интересов всех дольщиков и возможностями застройщика строительства объекта, так как, в случае учета в счет денежных средств, поступивших на строительство объекта, неких не поступавших денежных средств (путем, в частности, зачета по встречным финансовым обязательствам сторон) ущемляются права дольщиков, оплативших своими денежными средствами по договорам долевого участия строительство объекта, а само строительство не будет закончено из-за отсутствия его реального финансирования (что и произошло в данном конкретном случае из-за множественности зачетов, примененных ВСК, как застройщиком - строительство объекта было прекращено 25.04.2013 г., что подтверждается актом проверки N 02-0388 от 24.06.2016 г. Госстройтехнадзора Смоленской области).
Сам факт наличия задолженности заявителя перед ВСК по проведенным ИП Соловьев В.В. платежам за ВСК не подтвержден должным образом бухгалтерскими документами ВСК.
Должником было представлено в суд первой инстанции заявление (исх. N ДН-М128/17 от 18.05.2017 г.) с ходатайством об истребовании документации от ВСК и отложением рассмотрения дела. Данное ходатайство судом первой инстанции было проигнорировано, несмотря на то, что, в соответствии со ст. 201.6 (п. 2) 127-ФЗ, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения", а суд, соответственно ст. 65 АПК РФ, обязан был эти доказательства истребовать у заявителя.
Соловьевым В.В. как дольщиком, ВСК и должником был подписан 25.05.2015 г. протокол собрания дольщиков (то есть после даты подписания заявителем и ВСК ДДУ), п. 6 которого сторонами принят новый срок окончания строительства объекта (14 месяцев от даты начала финансирования проекта), который на сегодняшний день не наступил (протокол зарегистрирован Росреестром).
Должник обязан был, в соответствии с протоколом собрания дольщиков, используя полученные во исполнение решения дольщиков от ВСК (в счет частичного погашения долгов ВСК перед должником) активы (земельный участок и незавершенное строительство) и собственные активы, привлечь ссудные денежные средства в размере 20 млн. рублей в силу того, что привлечение денежных средств на ВСК из-за его неплатежеспособности (банкротства) не предоставляется возможным (п. 4 протокола).
В период согласования должником с ПАО "Сбербанк России" и ПАО "ВТБ" оговоренной ссуды настал финансовый кризис, результатом которого стал отказ банков в финансировании строительных проектов.
В описанных условиях ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг" считает предъявление заявителем должнику требований о включении в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений незаконным, особенно с учетом того, что заявитель произвел платежи в счет платежей по ДДУ путем оформления зачетов.
Позиция заявителя, по его мнению, подтверждается судебной практикой по аналогичным делам.
Кроме того, должником было 05.10.2015 г. получено разрешение на строительство NRU67502101-953-2015. Срок данного разрешения на строительство истек 05 июля 2016 г. и должником не продлевалось. Таким образом, с 05 июля 2016 г. должник утратил статус застройщика.
В указанном разрешении на строительство (п. 2) определено, что наименованием объекта капитального строительства, в соответствии с проектной документацией, является 5-этажный 38-квартирный жилой дом со встроенными помещениями. В разрешении на строительство, выданном 19.11.2014 г. ВСК (NRU 67502000-553/2014), действовавшим до 19.11.2015 г., по данной позиции разрешения указано "5-этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения". ВСК продавал квартиры дольщикам в 35-квартирном жилом доме (проектная декларация ВСК от 23.08.2010 г., опубликованная в газете "Вяземский вестник" N 35 от 26 08.2010 г.).
Таким образом, в разрешении на строительство, выданном ВСК, и разрешении на строительство, выданном должнику, речь идет о разных многоквартирных домах. Достоверность и подтвержденность разрешения на строительство определяется проектной декларацией застройщика, на основании которой производились продажи площадей в доме дольщикам (35-квартирный дом), и должник вообще не имел легитимного разрешения на строительство, то есть не мог являться изначально застройщиком объекта.
Кроме того, должником не получались никакие денежные средства или ресурсы с целью строительства объекта ни от кого из дольщиков, в том числе, и от заявителя.
Проверив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав Соловьева В.В. и его представителя, поддержавших свою правовую позицию, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 10.11.2014 г. между Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л. (дольщики) и ООО "Вязьмастройкомплект" (застройщик) заключен договор N 10/11-2014/К на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство построить за счет денежных средств дольщика 2-комнатную квартиру с условным номером 31 общей площадью 77,1 кв. м, расположенную во втором подъезде на четвертом этаже многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. Красноармейское шоссе, в районе дома N 15.
Между Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л., ООО "Вязьмастройкомплект", ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг" 25.05.2015 г. заключено дополнительное соглашение к договору от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К, в соглашении указана ссылка на переход прав владения имуществом к заявителю, в связи с чем произведена замена стороны "застройщик" с ООО "Вязьмастройкомплект" на ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг".
Обязательства кредиторов по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома с исполнены в размере 1 381 855 руб. 00 коп. в соответствии с соглашениями о взаимозачетах от 20.03.2015 г.
В соответствии с п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Как следует из п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве, при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.
Согласно ч. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Согласно п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.
Пунктом 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 настоящего Закона.
В соответствии с п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с п. 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Представленные заявителями требования документы предусматривают обязанность ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" по передаче жилых помещений.
С учетом изложенного требование заявителей о включении в реестр требований кредиторов ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" о передаче жилого помещения, является обоснованным и подлежащим включению в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений с учетом положений ст. 201.7 § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Закона о банкротстве.
В соответствии с п. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве, в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения: 1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; 2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в т.ч., стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); 3) сведения о жилом помещении (в т.ч., о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
С учетом изложенного выше, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование заявителей о передаче двухкомнатной квартиры с условным номером 31, общей площадью 77,1 кв. м, расположенной во втором подъезде на четвертом этаже многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. Красноармейское шоссе, в районе дома N 15 с указанием в реестре сведений: об уплаченной Соловьевым В.В. Афанасьевой С.Л. по договору о долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К денежной суммы в размере 1 381 855 руб.; о неисполненных обязательствах Соловьевым В.В. Афанасьевой С.Л. по договору участия в долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К перед ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" в размере 581 145 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что определение суда принято в соответствии с действующим законодательством, с учетом всех обстоятельств дела, доводы апелляционных жалоб направлены по существу на переоценку доказательств по делу, поэтому оснований для отмены обжалуемого определения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации
постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2017 г. по делу N А40-92318/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2017 N 09АП-39842/2017 ПО ДЕЛУ N А40-92318/16
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2017 г. N 09АП-39842/2017
Дело N А40-92318/16
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи П.А. Порывкина,
судей А.С. Маслова, Т.Б. Красновой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.И. Матетой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг"
на определение Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2017 г.
по делу N А40-92318/16, вынесенное судьей Архиповым А.А.
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг",
о включении в реестр требований кредиторов ОАО "Нефтяной дом-холдинг" о передаче жилых помещений требование Соловьева В.В., Афанасьевой С.Л. о передаче двухкомнатной квартиры с условным номером 31, общей площадью 77,1 кв. м, расположенной во втором подъезде на четвертом этаже многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. Красноармейское шоссе, в районе дома N 15 с указанием в реестре сведений: об уплаченной Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л. по договору о долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К денежной суммы в размере 1 381 855 руб.; о неисполненных обязательствах Соловьевым В.В. Афанасьевой С.Л. по договору участия в долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К перед ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" в размере 581 145 руб.,
при участии в судебном заседании:
Соловьев В.В. - лично (паспорт),
от Соловьева В.В. - Шадрина Р.Н., дов. от 20.05.2017 г.
установил:
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 08.02.2017 г. в отношении ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Соболева Н.С. Объявление опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 31 от 18.02.2017 г.
Определением суда от 25.04.2017 г. при банкротстве ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" (ИНН 7729363968, ОГРН 1027739022156) применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В Арбитражный суд г. Москвы 23.03.2017 г. поступило (направлено почтовым отправлением от 17.03.2017 г.) заявление Соловьева В.В., Афанасьевой С.Л. об установлении размера требований кредиторов должника.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2017 г. включено в реестр требований кредиторов ОАО "Нефтяной дом-холдинг" о передаче жилых помещений требование Соловьева В.В., Афанасьевой С.Л. о передаче 2-комнатной квартиры с условным номером 31, общей площадью 77,1 кв. м, расположенной во втором подъезде на четвертом этаже многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. Красноармейское шоссе, в районе дома N 15 с указанием в реестре сведений: об уплаченной Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л. по договору о долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К денежной суммы в размере 1 381 855 руб.; о неисполненных обязательствах Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л. по договору участия в долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К перед ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" в размере 581 145 руб. Принят отказ Соловьева В.В., Афанасьевой С.Л. от требования в части включения в реестр требований кредиторов ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" неустойки в размере 588 256 руб. 00 коп., прекращено производство по требованию в указанной части.
Не согласившись с определением суда, ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции от 30 июня 2017 г. полностью.
В жалобе заявитель указывает, что заявитель фактически производил платежи за ООО "Вязьмастройкомплект" ("ВСК") по его текущим обязательствам, не связанным со строительством объекта. Указанное подтверждается, в том числе, материалами дела N 2-773/2016, по которому Вяземским районным судом рассматривался тот же ДДУ с участием тех же сторон, в отзыве по данному делу (исх. б/н от 13 июля 2016 г.) ООО "Вязьмастройкомплект" указывает, что оплата заявителем в адрес ВСК по ДДУ была произведена путем зачета встречных однородных обязательств. Это же указывается и соглашениях от 17.11.2014 г., от 29.12.2014 г. и от 06.08.2015 г. к ДДУ (не зарегистрированных в Росреестре в нарушение ст. 4 (п. 3) ФЗ N 214 и ст. 164 ГК РФ), подписанных ВСК и заявителем (без подписи Афанасьевой С.В., что также является нарушением в разрезе ДДУ), на которые указывает суд первой инстанции в определении, которыми суммы по прочим операциям, проведенным ИП Соловьев В.В. в интересах ВСК, засчитываются в счет платежей по ДДУ, заключенному ВСК с Соловьевым В.В. и Афанасьевой С.В. На это же соглашение в заявлении ссылается и заявитель.
Производство оплаты заявителем в счет ДДУ, принятое ВСК, путем зачета обязательств ВСК (как застройщика) перед дольщиком, произведенных дольщиком по не связанным с объектом направлениям деятельности ВСК, в счет исполнения обязательств дольщика по оплате ДДУ, запрещено законом.
ВСК находится в состоянии банкрота (стадия конкурсного управления), дело рассматривается Арбитражным судом Смоленской области (дело N А62-3589/2016). 27.05.2016 г. в рамках указанного дела было принято определение о принятии заявления о признании должника банкротом. Признаки неплатежеспособности у ВСК (проявившиеся в прекращении расчетов с контрагентами, в частности, и с заявителем) проявлялись уже давно, руководство ВСК и заявитель, с учетом описанной ситуации, понимая, что долги ВСК перед ИП Соловьевым В.В. по его платежам за ВСК, произведенным ИП Соловьев В.В. в интересах ВСК, не будут погашены, приняли решение погасить эти долги "натурой" - путем передачи заявителю доли в объекте по ДДУ.
Суд первой инстанции, будучи проинформирован о данной ситуации и понимая, что денежные средства по ДДУ не поступали на строительство объекта, принял определение в нарушение требований ст. 18 ФЗ-214.
Указанное требование в ФЗ-214 введено законодателем для того, чтобы сохранить баланс интересов всех дольщиков и возможностями застройщика строительства объекта, так как, в случае учета в счет денежных средств, поступивших на строительство объекта, неких не поступавших денежных средств (путем, в частности, зачета по встречным финансовым обязательствам сторон) ущемляются права дольщиков, оплативших своими денежными средствами по договорам долевого участия строительство объекта, а само строительство не будет закончено из-за отсутствия его реального финансирования (что и произошло в данном конкретном случае из-за множественности зачетов, примененных ВСК, как застройщиком - строительство объекта было прекращено 25.04.2013 г., что подтверждается актом проверки N 02-0388 от 24.06.2016 г. Госстройтехнадзора Смоленской области).
Сам факт наличия задолженности заявителя перед ВСК по проведенным ИП Соловьев В.В. платежам за ВСК не подтвержден должным образом бухгалтерскими документами ВСК.
Должником было представлено в суд первой инстанции заявление (исх. N ДН-М128/17 от 18.05.2017 г.) с ходатайством об истребовании документации от ВСК и отложением рассмотрения дела. Данное ходатайство судом первой инстанции было проигнорировано, несмотря на то, что, в соответствии со ст. 201.6 (п. 2) 127-ФЗ, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения", а суд, соответственно ст. 65 АПК РФ, обязан был эти доказательства истребовать у заявителя.
Соловьевым В.В. как дольщиком, ВСК и должником был подписан 25.05.2015 г. протокол собрания дольщиков (то есть после даты подписания заявителем и ВСК ДДУ), п. 6 которого сторонами принят новый срок окончания строительства объекта (14 месяцев от даты начала финансирования проекта), который на сегодняшний день не наступил (протокол зарегистрирован Росреестром).
Должник обязан был, в соответствии с протоколом собрания дольщиков, используя полученные во исполнение решения дольщиков от ВСК (в счет частичного погашения долгов ВСК перед должником) активы (земельный участок и незавершенное строительство) и собственные активы, привлечь ссудные денежные средства в размере 20 млн. рублей в силу того, что привлечение денежных средств на ВСК из-за его неплатежеспособности (банкротства) не предоставляется возможным (п. 4 протокола).
В период согласования должником с ПАО "Сбербанк России" и ПАО "ВТБ" оговоренной ссуды настал финансовый кризис, результатом которого стал отказ банков в финансировании строительных проектов.
В описанных условиях ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг" считает предъявление заявителем должнику требований о включении в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений незаконным, особенно с учетом того, что заявитель произвел платежи в счет платежей по ДДУ путем оформления зачетов.
Позиция заявителя, по его мнению, подтверждается судебной практикой по аналогичным делам.
Кроме того, должником было 05.10.2015 г. получено разрешение на строительство NRU67502101-953-2015. Срок данного разрешения на строительство истек 05 июля 2016 г. и должником не продлевалось. Таким образом, с 05 июля 2016 г. должник утратил статус застройщика.
В указанном разрешении на строительство (п. 2) определено, что наименованием объекта капитального строительства, в соответствии с проектной документацией, является 5-этажный 38-квартирный жилой дом со встроенными помещениями. В разрешении на строительство, выданном 19.11.2014 г. ВСК (NRU 67502000-553/2014), действовавшим до 19.11.2015 г., по данной позиции разрешения указано "5-этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения". ВСК продавал квартиры дольщикам в 35-квартирном жилом доме (проектная декларация ВСК от 23.08.2010 г., опубликованная в газете "Вяземский вестник" N 35 от 26 08.2010 г.).
Таким образом, в разрешении на строительство, выданном ВСК, и разрешении на строительство, выданном должнику, речь идет о разных многоквартирных домах. Достоверность и подтвержденность разрешения на строительство определяется проектной декларацией застройщика, на основании которой производились продажи площадей в доме дольщикам (35-квартирный дом), и должник вообще не имел легитимного разрешения на строительство, то есть не мог являться изначально застройщиком объекта.
Кроме того, должником не получались никакие денежные средства или ресурсы с целью строительства объекта ни от кого из дольщиков, в том числе, и от заявителя.
Проверив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав Соловьева В.В. и его представителя, поддержавших свою правовую позицию, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 10.11.2014 г. между Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л. (дольщики) и ООО "Вязьмастройкомплект" (застройщик) заключен договор N 10/11-2014/К на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство построить за счет денежных средств дольщика 2-комнатную квартиру с условным номером 31 общей площадью 77,1 кв. м, расположенную во втором подъезде на четвертом этаже многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. Красноармейское шоссе, в районе дома N 15.
Между Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л., ООО "Вязьмастройкомплект", ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг" 25.05.2015 г. заключено дополнительное соглашение к договору от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К, в соглашении указана ссылка на переход прав владения имуществом к заявителю, в связи с чем произведена замена стороны "застройщик" с ООО "Вязьмастройкомплект" на ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг".
Обязательства кредиторов по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома с исполнены в размере 1 381 855 руб. 00 коп. в соответствии с соглашениями о взаимозачетах от 20.03.2015 г.
В соответствии с п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Как следует из п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве, при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.
Согласно ч. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Согласно п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.
Пунктом 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 настоящего Закона.
В соответствии с п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с п. 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Представленные заявителями требования документы предусматривают обязанность ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" по передаче жилых помещений.
С учетом изложенного требование заявителей о включении в реестр требований кредиторов ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" о передаче жилого помещения, является обоснованным и подлежащим включению в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений с учетом положений ст. 201.7 § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Закона о банкротстве.
В соответствии с п. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве, в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения: 1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; 2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в т.ч., стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); 3) сведения о жилом помещении (в т.ч., о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
С учетом изложенного выше, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование заявителей о передаче двухкомнатной квартиры с условным номером 31, общей площадью 77,1 кв. м, расположенной во втором подъезде на четвертом этаже многоквартирного дома по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. Красноармейское шоссе, в районе дома N 15 с указанием в реестре сведений: об уплаченной Соловьевым В.В. Афанасьевой С.Л. по договору о долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К денежной суммы в размере 1 381 855 руб.; о неисполненных обязательствах Соловьевым В.В. Афанасьевой С.Л. по договору участия в долевом строительстве от 10.11.2014 г. N 10/11-2014/К перед ОАО "Нефтяной Дом-холдинг" в размере 581 145 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что определение суда принято в соответствии с действующим законодательством, с учетом всех обстоятельств дела, доводы апелляционных жалоб направлены по существу на переоценку доказательств по делу, поэтому оснований для отмены обжалуемого определения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации
постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2017 г. по делу N А40-92318/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ОАО "Нефтяной Дом-Холдинг" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
П.А.ПОРЫВКИН
Судьи
Т.Б.КРАСНОВА
А.С.МАСЛОВ
П.А.ПОРЫВКИН
Судьи
Т.Б.КРАСНОВА
А.С.МАСЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)