Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель сослался на невнесение арендатором платы за пользование помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Полуяктова А.С.,
судей Сулейменовой Т.В., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралГидроТехЭкспедиция" (далее - общество "УГТЭ") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу N А76-16489/2015 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "УралГидроТехЭкспедиция" - Ермилов О.А. (доверенность от 28.08.2017).
Муниципальное унитарное предприятие Озерского городского округа "ОЗЕРСКИЙ ЦЕНТР ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ "КУРАТОР" (далее - предприятие "КУРАТОР") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "УГТЭ" о взыскании 669 598 руб. 63 коп. неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением N 1 площадью 107,9 кв. м, расположенным по адресу: г. Озерск пр. Ленина, д. 84, за период с 18.06.2014 по 31.07.2016.
Для рассмотрения совместно с первоначальным исковым требованием принято к производству встречное исковое заявление общества "УГТЭ" к предприятию "КУРАТОР" об уменьшении платы за пользование нежилым помещением N 1, общей площадью 107,9 кв. м, расположенным по адресу: г. Озерск, Челябинской области, пр. Ленина, д. 84, закрепленным на праве хозяйственного ведения за предприятием "КУРАТОР", подлежащей уплате обществом "УГТЭ" в пользу предприятия "КУРАТОР" за период с 18 июня 2014 года по 24 декабря 2014 года на 100% от расчетного размера, а именно на 163 429,29 руб., в том числе: за июнь 11 408 руб. 63 коп., за июль - ноябрь 131 638 руб., по 26 327 руб. 60 коп. за каждый месяц и за декабрь - 20 382 руб. 66 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечена Администрация Озерского городского округа.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2016 принят отказ предприятия "КУРАТОР" от иска в части взыскания с общества "УГТЭ" суммы основного долга в размере 13 072 руб. 09 коп., производство по делу в указанной части прекращено.
Решением суда от 01.03.2017 (судья Вишневская А.А.) с общества "УГТЭ" в пользу предприятия "КУРАТОР" взыскано 226 000 руб. задолженности, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда отменено в части первоначального иска. Исковые требования предприятия "КУРАТОР" удовлетворены. С общества "УГТЭ" в пользу предприятия "КУРАТОР" взыскано 669 598 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате. В части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "УГТЭ" просит решение суда оставить в силе, полагая, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права.
Как указывает заявитель, переданное в аренду нежилое помещение невозможно эксплуатировать с момента его передачи арендатору для размещения офисов в административных целях и нуждается в капитальном ремонте, следовательно, сумма арендной платы по договору подлежит соразмерному уменьшению за весь период, на который передано нежилое помещение, на 100% от расчетного размера. Полагает, что судом первой инстанции обоснованно уменьшена взыскиваемая арендная плата с учетом отчета N 057/10-16 от 09.10.2016 об оценке рыночной стоимости аренды, согласно которому стоимость пользования переданным в аренду нежилым помещением в спорный период составляет 226 000 руб., исходя из стоимости 11 300 руб. в месяц.
Законность судебного акта проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.
Как следует из письменных материалов дела, по результатам открытого аукциона, проведенного в сети Интернет (протокол от 30.05.2014 N 5) между предприятием "КУРАТОР" (арендодателем) и обществом "УГТЭ" (арендатором) подписан договор от 18.06.2014 N 02, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование нежилое помещение N 1, общей площадью 107,9 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Озерск, пр. Ленина, д. 84.
Передаваемое в аренду имущество находится в собственности муниципального образования и закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения (п. 1.2 договора).
Срок действия договора устанавливается с 18.06.2014 по 18.06.2019 (п. 2.1 договора).
Согласно п. п. 5.1, 5.2 договора арендная плата за пользование имуществом устанавливается в размере 315 931 руб. в год, размер арендной платы за месяц составляет 26 327 руб. 60 коп. Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет, указанный в реквизитах настоящего договора, ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным.
Указанный размер арендной платы определен на основании отчета об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненного индивидуальным предпринимателем Исаковой Ириной Яновной.
Пунктом 7.3 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор только в случае несогласия с изменением арендодателем арендной платы. Арендатор письменно извещает арендодателя о предстоящем расторжении договора не менее чем за 1 месяц до даты предстоящего освобождения помещений (п. 7.4 договора).
Согласно акту приема-передачи от 18.06.2014 общество "УГТЭ" приняло в пользование нежилое помещение N 1 общей площадью 107,9 кв. м, расположенное по адресу г. Озерск, пр. Ленина д. 84. Претензии к состоянию помещения у арендатора отсутствовали.
Предприятие "Куратор", ссылаясь на то, что оплату за пользование спорным помещением ответчик не производил, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Заявляя встречные исковые требования, общество "УГТЭ" указало на то, что помещение было передано ему с недостатками, препятствующими его использованию по назначению.
Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования в части взыскания 226 000 руб. задолженности, исходил из того, что ответчик осуществлял пользование помещением без внесения платы за пользование в период с июня 2014 г. по июль 2016 г. С учетом того, что по делу N А76-30493/2015 договор аренды, оформленный между истцом и ответчиком, признан незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, суд посчитал невозможным определение арендной платы, исходя из его размера, согласованного сторонами в договоре. Размер платы за пользование помещением определен судом на основании отчета от 09.10.2016 N 057/10-16 об оценке рыночной стоимости аренды, представленного ответчиком.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности ответчиком необходимости осуществления капитального ремонта в помещении, и кроме того, при удовлетворении требований по первоначальному иску судом учтена стоимость арендной платы, определенной на основании представленного ответчиком отчета о рыночной стоимости с учетом технического состояния помещения.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части первоначального иска, пришел к выводу о том, что в качестве расчетной в данном случае должна приниматься стоимость арендной платы в размере 26 327 руб. 60 коп., исходя из стоимости 244 руб. за кв. м площади, определенная отчетом об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненным индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я. Кроме того, суд учел, что именно стоимость в размере 26 327 руб. 60 коп. была определена в конкурсной документации в качестве начальной стоимости арендной платы при проведении торгов, в силу чего последующий расчет арендной платы на основании иной ставки по существу будет означать изменение условий аукциона. Выводы суда первой инстанции в части встречного иска суд апелляционной инстанции поддержал.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Как следует из материалов дела, договор аренды от 18.06.2014 N 02 заключен по результатам открытого аукциона в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", оформлен с ответчиком как с единственным участником несостоявшегося аукциона, форма договора соответствует положениям п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды от 18.06.2014 N 02 не зарегистрирован, что сторонами не оспаривается. Кроме того, указанное обстоятельство установлено судебными актами по делу N А76-30493/2015, которыми также признано обстоятельство незаключенности указанного договора по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, а также если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими и собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, то обязательство, которое связывает стороны, не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) и оснований для применения судом ст. ст. 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной обязательствами.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды означает незаключенность договора для третьих лиц, однако не отменяет обязательств, добровольно принятых на себя сторонами по договору, существенные условия, форма и содержание которого соответствуют требованиям законодательства.
Таким образом, заявленная истцом денежная сумма по существу является арендной платой, размер которой согласован в договоре от 18.06.2014 N 02.
Судом апелляционной инстанции установлено, что размер арендной платы согласован сторонами в сумме 26 327 руб. 60 коп. месяц (п. 5.1 договора).
Принимая во внимание, что указанный размер арендной платы также определен в конкурсной документации на основании отчета об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненного индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., в качестве начальной стоимости арендной платы при проведении торгов, судом апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о применении в качестве расчетной в данном случае стоимости арендной платы в размере 26 327 руб. 60 коп. в месяц.
Вывод суда первой инстанции о том, что отчет об оценке от 07.03.2014 N 0140 не может быть принят для определения размера арендной платы в спорный период, поскольку с момента его составления прошло более 6 месяцев, судом апелляционной инстанции признан ошибочным. При этом суд апелляционной инстанции правильно указал, что определенная отчетом об оценке от 07.03.2014 N 0140 рыночная стоимость арендной платы являлась актуальной и применимой для целей совершения сделки аренды муниципального имущества не только на момент объявления торгов на право заключения договора, но и на момент подписания договора. С момента включения указанной стоимости в договор аренды в качестве размера арендной платы (п. 5.1. договора), такая стоимость становится договорным условием, которое в силу п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 420, а также положений ст. 446 - 447 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть изменено по соглашению сторон. Таким образом, указанный отчет об оценке от 07.03.2014 N 0140 является допустимым доказательством, на основании которого подлежит определению рыночная стоимость арендной платы по договору.
Кроме того, отчет об оценке от 07.03.2014 N 0140 ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не оспорен, недостоверность определенной оценщиком рыночной стоимости не установлена, ответчиком при рассмотрении настоящего спора соответствующих возражений не заявлено.
Поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы обществом "УГТЭ" суду не представлено, материалами дела подтверждена имеющаяся задолженность ответчика, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования предприятия "Куратор" о взыскании с ответчика платы за пользование нежилым помещением в сумме 669 598 руб. 63 коп. на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обращаясь в суд со встречным исковым требованием, общество "УГТЭ", ссылаясь на то, что помещение было передано истцом с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, настаивает на уменьшении размера арендной платы за весь период полностью на сумму начисленной арендной платы.
Руководствуясь положениями ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции верно отметил, что уменьшение арендной платы должно быть соразмерным, то есть соответствовать степени существенности обнаруженных в арендуемом помещении недостатков.
Вместе с тем соответствующая соразмерность, определяющая степень уменьшения арендной платы пропорционально характеру утверждаемых обществом недостатков, истцом по встречному иску не обоснована (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом также принято во внимание, что размер арендной платы определен, исходя из ее рыночной оценки, что предполагает оценку объекта аренды, исходя из его фактического технического состояния, в том числе с учетом всех заявленных арендатором впоследствии недостатков.
Общество "УГТЭ", принявшее участие в аукционе, и впоследствии подписавшее договор аренды на условиях ежемесячной арендной платы, исходя из 26 327 руб., добровольно приняло на себя обязательство оплачивать пользование помещением в таком размере, исходя из технического состояния помещения, и доказательств того, что установленная оценщиком в отчете от 07.03.2014 N 0140 цена не является эквивалентом платы за пользование помещением такого качества, обществом "УГТЭ" суду не представлено.
Также суды учитывают, что в материалах дела имеется акт приема-передачи помещения от 18.06.2014, согласно которому арендатором имущество осмотрено, претензий по качеству принимаемого имущества не имеется. Указанный акт подписан арендатором без каких-либо возражений, что свидетельствует о согласии ответчика с условиями договора в отношении состояния помещения, переданного в аренду.
Таким образом, основания для соразмерного уменьшения арендной платы отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении встречного иска судами первой и апелляционной инстанций отказано правомерно.
Доводы заявителя жалобы, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу N А76-16489/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралГидроТехЭкспедиция" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 06.09.2017 N Ф09-4945/17 ПО ДЕЛУ N А76-16489/2015
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование нежилым помещением.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель сослался на невнесение арендатором платы за пользование помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2017 г. N Ф09-4945/17
Дело N А76-16489/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Полуяктова А.С.,
судей Сулейменовой Т.В., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралГидроТехЭкспедиция" (далее - общество "УГТЭ") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу N А76-16489/2015 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "УралГидроТехЭкспедиция" - Ермилов О.А. (доверенность от 28.08.2017).
Муниципальное унитарное предприятие Озерского городского округа "ОЗЕРСКИЙ ЦЕНТР ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ "КУРАТОР" (далее - предприятие "КУРАТОР") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "УГТЭ" о взыскании 669 598 руб. 63 коп. неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением N 1 площадью 107,9 кв. м, расположенным по адресу: г. Озерск пр. Ленина, д. 84, за период с 18.06.2014 по 31.07.2016.
Для рассмотрения совместно с первоначальным исковым требованием принято к производству встречное исковое заявление общества "УГТЭ" к предприятию "КУРАТОР" об уменьшении платы за пользование нежилым помещением N 1, общей площадью 107,9 кв. м, расположенным по адресу: г. Озерск, Челябинской области, пр. Ленина, д. 84, закрепленным на праве хозяйственного ведения за предприятием "КУРАТОР", подлежащей уплате обществом "УГТЭ" в пользу предприятия "КУРАТОР" за период с 18 июня 2014 года по 24 декабря 2014 года на 100% от расчетного размера, а именно на 163 429,29 руб., в том числе: за июнь 11 408 руб. 63 коп., за июль - ноябрь 131 638 руб., по 26 327 руб. 60 коп. за каждый месяц и за декабрь - 20 382 руб. 66 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечена Администрация Озерского городского округа.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2016 принят отказ предприятия "КУРАТОР" от иска в части взыскания с общества "УГТЭ" суммы основного долга в размере 13 072 руб. 09 коп., производство по делу в указанной части прекращено.
Решением суда от 01.03.2017 (судья Вишневская А.А.) с общества "УГТЭ" в пользу предприятия "КУРАТОР" взыскано 226 000 руб. задолженности, в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда отменено в части первоначального иска. Исковые требования предприятия "КУРАТОР" удовлетворены. С общества "УГТЭ" в пользу предприятия "КУРАТОР" взыскано 669 598 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате. В части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "УГТЭ" просит решение суда оставить в силе, полагая, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права.
Как указывает заявитель, переданное в аренду нежилое помещение невозможно эксплуатировать с момента его передачи арендатору для размещения офисов в административных целях и нуждается в капитальном ремонте, следовательно, сумма арендной платы по договору подлежит соразмерному уменьшению за весь период, на который передано нежилое помещение, на 100% от расчетного размера. Полагает, что судом первой инстанции обоснованно уменьшена взыскиваемая арендная плата с учетом отчета N 057/10-16 от 09.10.2016 об оценке рыночной стоимости аренды, согласно которому стоимость пользования переданным в аренду нежилым помещением в спорный период составляет 226 000 руб., исходя из стоимости 11 300 руб. в месяц.
Законность судебного акта проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.
Как следует из письменных материалов дела, по результатам открытого аукциона, проведенного в сети Интернет (протокол от 30.05.2014 N 5) между предприятием "КУРАТОР" (арендодателем) и обществом "УГТЭ" (арендатором) подписан договор от 18.06.2014 N 02, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование нежилое помещение N 1, общей площадью 107,9 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Озерск, пр. Ленина, д. 84.
Передаваемое в аренду имущество находится в собственности муниципального образования и закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения (п. 1.2 договора).
Срок действия договора устанавливается с 18.06.2014 по 18.06.2019 (п. 2.1 договора).
Согласно п. п. 5.1, 5.2 договора арендная плата за пользование имуществом устанавливается в размере 315 931 руб. в год, размер арендной платы за месяц составляет 26 327 руб. 60 коп. Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет, указанный в реквизитах настоящего договора, ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным.
Указанный размер арендной платы определен на основании отчета об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненного индивидуальным предпринимателем Исаковой Ириной Яновной.
Пунктом 7.3 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор только в случае несогласия с изменением арендодателем арендной платы. Арендатор письменно извещает арендодателя о предстоящем расторжении договора не менее чем за 1 месяц до даты предстоящего освобождения помещений (п. 7.4 договора).
Согласно акту приема-передачи от 18.06.2014 общество "УГТЭ" приняло в пользование нежилое помещение N 1 общей площадью 107,9 кв. м, расположенное по адресу г. Озерск, пр. Ленина д. 84. Претензии к состоянию помещения у арендатора отсутствовали.
Предприятие "Куратор", ссылаясь на то, что оплату за пользование спорным помещением ответчик не производил, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Заявляя встречные исковые требования, общество "УГТЭ" указало на то, что помещение было передано ему с недостатками, препятствующими его использованию по назначению.
Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования в части взыскания 226 000 руб. задолженности, исходил из того, что ответчик осуществлял пользование помещением без внесения платы за пользование в период с июня 2014 г. по июль 2016 г. С учетом того, что по делу N А76-30493/2015 договор аренды, оформленный между истцом и ответчиком, признан незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, суд посчитал невозможным определение арендной платы, исходя из его размера, согласованного сторонами в договоре. Размер платы за пользование помещением определен судом на основании отчета от 09.10.2016 N 057/10-16 об оценке рыночной стоимости аренды, представленного ответчиком.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности ответчиком необходимости осуществления капитального ремонта в помещении, и кроме того, при удовлетворении требований по первоначальному иску судом учтена стоимость арендной платы, определенной на основании представленного ответчиком отчета о рыночной стоимости с учетом технического состояния помещения.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части первоначального иска, пришел к выводу о том, что в качестве расчетной в данном случае должна приниматься стоимость арендной платы в размере 26 327 руб. 60 коп., исходя из стоимости 244 руб. за кв. м площади, определенная отчетом об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненным индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я. Кроме того, суд учел, что именно стоимость в размере 26 327 руб. 60 коп. была определена в конкурсной документации в качестве начальной стоимости арендной платы при проведении торгов, в силу чего последующий расчет арендной платы на основании иной ставки по существу будет означать изменение условий аукциона. Выводы суда первой инстанции в части встречного иска суд апелляционной инстанции поддержал.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Как следует из материалов дела, договор аренды от 18.06.2014 N 02 заключен по результатам открытого аукциона в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", оформлен с ответчиком как с единственным участником несостоявшегося аукциона, форма договора соответствует положениям п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды от 18.06.2014 N 02 не зарегистрирован, что сторонами не оспаривается. Кроме того, указанное обстоятельство установлено судебными актами по делу N А76-30493/2015, которыми также признано обстоятельство незаключенности указанного договора по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, а также если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими и собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, то обязательство, которое связывает стороны, не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) и оснований для применения судом ст. ст. 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной обязательствами.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды означает незаключенность договора для третьих лиц, однако не отменяет обязательств, добровольно принятых на себя сторонами по договору, существенные условия, форма и содержание которого соответствуют требованиям законодательства.
Таким образом, заявленная истцом денежная сумма по существу является арендной платой, размер которой согласован в договоре от 18.06.2014 N 02.
Судом апелляционной инстанции установлено, что размер арендной платы согласован сторонами в сумме 26 327 руб. 60 коп. месяц (п. 5.1 договора).
Принимая во внимание, что указанный размер арендной платы также определен в конкурсной документации на основании отчета об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненного индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., в качестве начальной стоимости арендной платы при проведении торгов, судом апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о применении в качестве расчетной в данном случае стоимости арендной платы в размере 26 327 руб. 60 коп. в месяц.
Вывод суда первой инстанции о том, что отчет об оценке от 07.03.2014 N 0140 не может быть принят для определения размера арендной платы в спорный период, поскольку с момента его составления прошло более 6 месяцев, судом апелляционной инстанции признан ошибочным. При этом суд апелляционной инстанции правильно указал, что определенная отчетом об оценке от 07.03.2014 N 0140 рыночная стоимость арендной платы являлась актуальной и применимой для целей совершения сделки аренды муниципального имущества не только на момент объявления торгов на право заключения договора, но и на момент подписания договора. С момента включения указанной стоимости в договор аренды в качестве размера арендной платы (п. 5.1. договора), такая стоимость становится договорным условием, которое в силу п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 420, а также положений ст. 446 - 447 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть изменено по соглашению сторон. Таким образом, указанный отчет об оценке от 07.03.2014 N 0140 является допустимым доказательством, на основании которого подлежит определению рыночная стоимость арендной платы по договору.
Кроме того, отчет об оценке от 07.03.2014 N 0140 ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не оспорен, недостоверность определенной оценщиком рыночной стоимости не установлена, ответчиком при рассмотрении настоящего спора соответствующих возражений не заявлено.
Поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы обществом "УГТЭ" суду не представлено, материалами дела подтверждена имеющаяся задолженность ответчика, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования предприятия "Куратор" о взыскании с ответчика платы за пользование нежилым помещением в сумме 669 598 руб. 63 коп. на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обращаясь в суд со встречным исковым требованием, общество "УГТЭ", ссылаясь на то, что помещение было передано истцом с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, настаивает на уменьшении размера арендной платы за весь период полностью на сумму начисленной арендной платы.
Руководствуясь положениями ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции верно отметил, что уменьшение арендной платы должно быть соразмерным, то есть соответствовать степени существенности обнаруженных в арендуемом помещении недостатков.
Вместе с тем соответствующая соразмерность, определяющая степень уменьшения арендной платы пропорционально характеру утверждаемых обществом недостатков, истцом по встречному иску не обоснована (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом также принято во внимание, что размер арендной платы определен, исходя из ее рыночной оценки, что предполагает оценку объекта аренды, исходя из его фактического технического состояния, в том числе с учетом всех заявленных арендатором впоследствии недостатков.
Общество "УГТЭ", принявшее участие в аукционе, и впоследствии подписавшее договор аренды на условиях ежемесячной арендной платы, исходя из 26 327 руб., добровольно приняло на себя обязательство оплачивать пользование помещением в таком размере, исходя из технического состояния помещения, и доказательств того, что установленная оценщиком в отчете от 07.03.2014 N 0140 цена не является эквивалентом платы за пользование помещением такого качества, обществом "УГТЭ" суду не представлено.
Также суды учитывают, что в материалах дела имеется акт приема-передачи помещения от 18.06.2014, согласно которому арендатором имущество осмотрено, претензий по качеству принимаемого имущества не имеется. Указанный акт подписан арендатором без каких-либо возражений, что свидетельствует о согласии ответчика с условиями договора в отношении состояния помещения, переданного в аренду.
Таким образом, основания для соразмерного уменьшения арендной платы отсутствуют, в связи с чем в удовлетворении встречного иска судами первой и апелляционной инстанций отказано правомерно.
Доводы заявителя жалобы, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу N А76-16489/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралГидроТехЭкспедиция" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.С.ПОЛУЯКТОВ
А.С.ПОЛУЯКТОВ
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)