Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель сослался на то, что после расторжения договора аренды арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением, требование о приведении помещения в надлежащее состояние арендатором не исполнено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,
судей Нагимуллина И.Р., Королевой Н.Н.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Самойленко Александра Павловича
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2015 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу N А57-7255/2015
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Самойленко Александра Павловича к индивидуальному предпринимателю Каменской Ирине Евгеньевне о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.03.2010 N 389 за период с 27.01.2015 по 26.03.2015 в размере 138 550 рублей, пени в сумме 8 313 рублей, а также ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением договора и сохранности арендуемого имущества, в размере 273 514 рублей 88 копеек,
установил:
индивидуальный предприниматель Самойленко Александра Павловича обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Каменской Ирине Евгеньевне о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.03.2010 N 389 за период с 27.01.2015 по 26.03.2015 в размере 138 550 рублей, пени в сумме 8 313 рублей, а также ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением договора и сохранности арендуемого имущества, в размере 273 514 рублей 88 копеек.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования или направить дело на новое рассмотрение.
Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального права, а также несоответствием выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.06.2013, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) сроком действия с 01.07.2013 по 29.06.2014 на условиях автоматической пролонгации, заключен договор аренды N 389, согласно условиям, которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилое помещение, общей площадью 97,9 кв. м, в т.ч. торговая площадь 52 кв. м, расположенное на первом этаже двухэтажного нежилого встроенного здания по адресу: Тамбовская область, город Моршанск, улица Интернациональная, дом 46 (помещение N 7), для организации в нем коммерческой деятельности, а именно для розничной торговли товарами согласно ассортиментному перечню (Приложение N 1 к договору).
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной части в размере 26 342 рублей 50 копеек за весь объект в месяц, НДС 18% не облагается.
При признании арендодателя налогоплательщиком налога на добавленную стоимость в связи с переходом на иную систему налогообложения вышеуказанный размер арендной платы включает НДС 18%.
Согласно пункту 4.2.1 договора, платеж, указанный в пункте 4.1.1, оплачивается арендатором до 01 числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Условиями пункта 5.4 договора предусмотрено право арендатора на его досрочное расторжение в одностороннем порядке без объяснения причин путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направляемом арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.
Пунктом 7.2 договора сторонами согласован порядок разрешения споров и разногласий, в случае их не урегулирования путем переговоров, в суде по месту нахождения ответчика.
Арендуемое имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2013.
В дальнейшем, арендатор, воспользовавшись правом на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренным пунктом 5.4 договора, направил в адрес истца письмо от 23.12.2014 N 5570 с уведомлением о его расторжении с 26.01.2015, одновременно направив телеграмму о необходимости явки в указанную дату для составления и подписания акта приема-передачи (возврата) арендуемого помещения.
Истец, согласившись с расторжением договора, явился в указанную дату - 26.01.2015 с целью принять арендованный объект по акту приема-передачи.
Вместе с тем, от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения истец отказался, мотивируя отказ необходимостью произведения в нем ремонта, о чем письмом от 09.02.2015 уведомил арендатора, в котором потребовал устранить имеющиеся недостатки и продолжить выплачивать арендную плату с 27.02.2015 до их устранения.
Арендатор, в свою очередь, повторно уведомил арендодателя телеграммой о необходимости прибытия 05.02.2015 по месту нахождения арендованного объекта недвижимости для его передачи, сообщив об его освобождении в случае неявки арендодателя и направлении ему ключей от спорного помещения.
В указанную дату - 05.02.2015, арендатором совместно с представителями сторонних организаций был составлен акт об его освобождении с отметкой о явке ИП Самойленко А.П. и отказе от принятия арендуемого помещения по акту приемки-передачи и подписания документов.
Истец, полагая, что у арендатора имеется задолженность по оплате арендных платежей за период с 27 января по 26 марта 2015, а также указывая на возникновение у него убытков в размере 273 514 рублей 88 копеек, составляющих стоимость работ, необходимых для производства ремонта в спорном помещении, обратился в суд с настоящим иском.
При этом, истец ссылается на то обстоятельство, что ответчик пользовался арендованным помещением после расторжения им договора аренды в одностороннем порядке - с 26.01.2015 до дня подачи настоящего иска - 26.03.2015, поскольку не передал арендованное имущество по акту приема-передачи.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суды правомерно руководствовались следующим.
Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Исходя из толкования названной нормы права, наличие недостатков у арендованного имущества, не является безусловным основанием для отказа в приеме этого имущества.
Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практик и разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Также как верно указано судами, что представленное истцом техническое заключение N 10-122/15-ТЗ о необходимости производства ремонтных работ в спорном помещении, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Аудит безопасности" в досудебном порядке, не является допустимым доказательством по делу, поскольку вышеназванное техническое заключение подготовлено вне рамок судебного процесса, проведено истцом самостоятельно и носит односторонний характер. Проведение экспертизы указанным в нем лицом - главным инженером Шустовым Л.А. судом в рамках настоящего дела не поручалось, и данное лицо не предупреждалось об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствии с пунктом 13 Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.
Таким образом, в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суды правомерно не приняли указанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, как не отвечающее установленным арбитражным законодательством критериям допустимости и относимости по настоящему делу.
Довод кассатора о том, что суды неправомерно не назначил экспертизу по делу судом кассационной инстанции признается несостоятельным, поскольку, в силу положений части 1 статьи 82 АПК РФ, вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права и подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами в результате полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Несогласие с данной судами оценкой фактических обстоятельств дела и собранных доказательств не может служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 по делу N А57-7255/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 28.01.2016 N Ф06-4303/2015 ПО ДЕЛУ N А57-7255/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения и ущерба, причиненного арендуемому помещению ненадлежащим исполнением договора.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель сослался на то, что после расторжения договора аренды арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением, требование о приведении помещения в надлежащее состояние арендатором не исполнено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. N Ф06-4303/2015
Дело N А57-7255/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,
судей Нагимуллина И.Р., Королевой Н.Н.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Самойленко Александра Павловича
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2015 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу N А57-7255/2015
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Самойленко Александра Павловича к индивидуальному предпринимателю Каменской Ирине Евгеньевне о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.03.2010 N 389 за период с 27.01.2015 по 26.03.2015 в размере 138 550 рублей, пени в сумме 8 313 рублей, а также ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением договора и сохранности арендуемого имущества, в размере 273 514 рублей 88 копеек,
установил:
индивидуальный предприниматель Самойленко Александра Павловича обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Каменской Ирине Евгеньевне о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 22.03.2010 N 389 за период с 27.01.2015 по 26.03.2015 в размере 138 550 рублей, пени в сумме 8 313 рублей, а также ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением договора и сохранности арендуемого имущества, в размере 273 514 рублей 88 копеек.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования или направить дело на новое рассмотрение.
Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального права, а также несоответствием выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.06.2013, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) сроком действия с 01.07.2013 по 29.06.2014 на условиях автоматической пролонгации, заключен договор аренды N 389, согласно условиям, которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилое помещение, общей площадью 97,9 кв. м, в т.ч. торговая площадь 52 кв. м, расположенное на первом этаже двухэтажного нежилого встроенного здания по адресу: Тамбовская область, город Моршанск, улица Интернациональная, дом 46 (помещение N 7), для организации в нем коммерческой деятельности, а именно для розничной торговли товарами согласно ассортиментному перечню (Приложение N 1 к договору).
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной части в размере 26 342 рублей 50 копеек за весь объект в месяц, НДС 18% не облагается.
При признании арендодателя налогоплательщиком налога на добавленную стоимость в связи с переходом на иную систему налогообложения вышеуказанный размер арендной платы включает НДС 18%.
Согласно пункту 4.2.1 договора, платеж, указанный в пункте 4.1.1, оплачивается арендатором до 01 числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Условиями пункта 5.4 договора предусмотрено право арендатора на его досрочное расторжение в одностороннем порядке без объяснения причин путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направляемом арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.
Пунктом 7.2 договора сторонами согласован порядок разрешения споров и разногласий, в случае их не урегулирования путем переговоров, в суде по месту нахождения ответчика.
Арендуемое имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2013.
В дальнейшем, арендатор, воспользовавшись правом на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренным пунктом 5.4 договора, направил в адрес истца письмо от 23.12.2014 N 5570 с уведомлением о его расторжении с 26.01.2015, одновременно направив телеграмму о необходимости явки в указанную дату для составления и подписания акта приема-передачи (возврата) арендуемого помещения.
Истец, согласившись с расторжением договора, явился в указанную дату - 26.01.2015 с целью принять арендованный объект по акту приема-передачи.
Вместе с тем, от подписания акта приема-передачи арендуемого помещения истец отказался, мотивируя отказ необходимостью произведения в нем ремонта, о чем письмом от 09.02.2015 уведомил арендатора, в котором потребовал устранить имеющиеся недостатки и продолжить выплачивать арендную плату с 27.02.2015 до их устранения.
Арендатор, в свою очередь, повторно уведомил арендодателя телеграммой о необходимости прибытия 05.02.2015 по месту нахождения арендованного объекта недвижимости для его передачи, сообщив об его освобождении в случае неявки арендодателя и направлении ему ключей от спорного помещения.
В указанную дату - 05.02.2015, арендатором совместно с представителями сторонних организаций был составлен акт об его освобождении с отметкой о явке ИП Самойленко А.П. и отказе от принятия арендуемого помещения по акту приемки-передачи и подписания документов.
Истец, полагая, что у арендатора имеется задолженность по оплате арендных платежей за период с 27 января по 26 марта 2015, а также указывая на возникновение у него убытков в размере 273 514 рублей 88 копеек, составляющих стоимость работ, необходимых для производства ремонта в спорном помещении, обратился в суд с настоящим иском.
При этом, истец ссылается на то обстоятельство, что ответчик пользовался арендованным помещением после расторжения им договора аренды в одностороннем порядке - с 26.01.2015 до дня подачи настоящего иска - 26.03.2015, поскольку не передал арендованное имущество по акту приема-передачи.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суды правомерно руководствовались следующим.
Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Исходя из толкования названной нормы права, наличие недостатков у арендованного имущества, не является безусловным основанием для отказа в приеме этого имущества.
Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практик и разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Также как верно указано судами, что представленное истцом техническое заключение N 10-122/15-ТЗ о необходимости производства ремонтных работ в спорном помещении, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Аудит безопасности" в досудебном порядке, не является допустимым доказательством по делу, поскольку вышеназванное техническое заключение подготовлено вне рамок судебного процесса, проведено истцом самостоятельно и носит односторонний характер. Проведение экспертизы указанным в нем лицом - главным инженером Шустовым Л.А. судом в рамках настоящего дела не поручалось, и данное лицо не предупреждалось об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствии с пунктом 13 Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.
Таким образом, в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суды правомерно не приняли указанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, как не отвечающее установленным арбитражным законодательством критериям допустимости и относимости по настоящему делу.
Довод кассатора о том, что суды неправомерно не назначил экспертизу по делу судом кассационной инстанции признается несостоятельным, поскольку, в силу положений части 1 статьи 82 АПК РФ, вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права и подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами в результате полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Несогласие с данной судами оценкой фактических обстоятельств дела и собранных доказательств не может служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 по делу N А57-7255/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)