Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей Н.И. Левченко, Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 сентября 2016 года
по делу N А40-211041/2014
по иску ООО "Технический центр Орбита-сервис на Речном"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Карпов Р.Д. (по доверенности от 30.01.2016), Хуажев Т.М. (по доверенности от 12.10.2016)
от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "Технический центр Орбита-сервис на Речном" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 181,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ленинградское шоссе, дом 92/1, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 решение арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 оставлено без изменений.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.02.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Суд кассационной инстанции указал, что в результате принятия оспариваемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2016 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, истцом не был соблюден порядок и сроки для обращения в суд. Именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Суд первой инстанции не дал надлежащую оценку представленному Департаментом отчету об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта. Экспертное заключение, на котором основывался суд при принятии решения, не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда от 05.09.2016 не имеется.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого здания 181,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ленинградское шоссе, дом 92/1, на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
20.11.2013 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
31.07.2014 ответчик направил в адрес истца письмо с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 34 706 000 рублей.
Истцом в адрес ответчика 22.08.2014 N 33-5-34738/13-(6)-0 был направлен протокол разногласий. Согласно данному протоколу цена объекта недвижимости установлена на основании отчета от 18.08.2014 N 562795-Н в размере 15 991 000 рублей. Указанный отчет выполнен независимой оценочной компанией ООО "МитраГрупп".
22.09.2014 N 33-5-34738/13-(0)-0-1 ответчиком в адрес истца направлен ответ, в котором отчет об оценке объекта, составленный независимой оценочной компанией ООО "МитраГрупп", ответчик признал неосновательным, поскольку ответчик не является заказчиком данного отчета об оценке.
Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи N 001 от 17.10.2014 для подписания.
05.11.2014 N ДГИ-1-134674/14-1 истцом получен ответ об отказе в предоставлении государственной услуги.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ЗАО ИФК "Солид".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 20.11.2013 без НДС составляет 21 126 695 рублей.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.
Уточненные истцом в соответствии с заключением эксперта требования по урегулированию разногласий обоснованно признаны подлежащими удовлетворению. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 20.11.2013 без НДС составляет 21 126 695 рублей.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Ответчик в апелляционном суде не заявил ходатайство о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 сентября 2016 года по делу N А40-211041/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.11.2016 N 09АП-51577/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-211041/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2016 г. N 09АП-51577/2016-ГК
Дело N А40-211041/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей Н.И. Левченко, Д.В. Пирожкова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 сентября 2016 года
по делу N А40-211041/2014
по иску ООО "Технический центр Орбита-сервис на Речном"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Карпов Р.Д. (по доверенности от 30.01.2016), Хуажев Т.М. (по доверенности от 12.10.2016)
от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "Технический центр Орбита-сервис на Речном" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 181,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ленинградское шоссе, дом 92/1, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 решение арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 оставлено без изменений.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.02.2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Суд кассационной инстанции указал, что в результате принятия оспариваемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.09.2016 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, истцом не был соблюден порядок и сроки для обращения в суд. Именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Суд первой инстанции не дал надлежащую оценку представленному Департаментом отчету об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта. Экспертное заключение, на котором основывался суд при принятии решения, не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда от 05.09.2016 не имеется.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого здания 181,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ленинградское шоссе, дом 92/1, на основании договора аренды, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
20.11.2013 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
31.07.2014 ответчик направил в адрес истца письмо с проектом договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 34 706 000 рублей.
Истцом в адрес ответчика 22.08.2014 N 33-5-34738/13-(6)-0 был направлен протокол разногласий. Согласно данному протоколу цена объекта недвижимости установлена на основании отчета от 18.08.2014 N 562795-Н в размере 15 991 000 рублей. Указанный отчет выполнен независимой оценочной компанией ООО "МитраГрупп".
22.09.2014 N 33-5-34738/13-(0)-0-1 ответчиком в адрес истца направлен ответ, в котором отчет об оценке объекта, составленный независимой оценочной компанией ООО "МитраГрупп", ответчик признал неосновательным, поскольку ответчик не является заказчиком данного отчета об оценке.
Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи N 001 от 17.10.2014 для подписания.
05.11.2014 N ДГИ-1-134674/14-1 истцом получен ответ об отказе в предоставлении государственной услуги.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ЗАО ИФК "Солид".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 20.11.2013 без НДС составляет 21 126 695 рублей.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.
Уточненные истцом в соответствии с заключением эксперта требования по урегулированию разногласий обоснованно признаны подлежащими удовлетворению. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 20.11.2013 без НДС составляет 21 126 695 рублей.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Ответчик в апелляционном суде не заявил ходатайство о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 сентября 2016 года по делу N А40-211041/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Д.В.ПИРОЖКОВ
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Д.В.ПИРОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)