Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Нечаева С.В., Красновой С.В.
при участии в заседании:
от истца ООО "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ" - Примак С.А., дов. от 27.07.17
от ответчика Департамент городского имущества г. Москвы - Бруевич А.А., дов. от 09.01.17 N 33-Д-23/17,
рассмотрев 16 октября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 02 мая 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дружининой В.Г.,
на постановление от 10 июля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Головкиной О.Г., Григорьевым А.Н., Трубицыным А.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении нежилых помещений общей площадью 614,3 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; нежилых помещений общей площадью 22,5 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; земельного участка общей площадью 1192 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, вл. 48, стр. 4.
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 11.01.2007 г. N 05-00001/07 и договору аренды от 26.11.2010 г. N 05-00187/10 арендует у Департамента указанные объекты, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, вместе с тем цена объектов согласно п. 3.1 договор установлена в размере 71 223 000 руб., с указанной ценой истец не согласен, поскольку, по мнению истца, цена завышена.
Решением суда Арбитражного суда города Москвы от 02.05.2017 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017, разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного недвижимого имущества урегулированы путем принятия пунктов 3.1, 3.6 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
"3.1 Цена Объектов составляет 44 280 000 руб. (в том числе: объект 1 - 26 265 000 руб., объект 2 - 476 000 руб., объект 3 - 17 539 000 руб. в соответствии с заключением эксперта N 1110/О-17 от 26.01.2017, выполненным АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" (эксперт Ефименко О.А.).
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.6 Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: За объект 1 и объект 2 в размере 26 741 000 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 445 683 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы).
За объект 3 в размере 17 539 000 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 292 316 руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы).
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объекта и наименование покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах продавца.
Оплата объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре".
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене определенной Департаментом. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из представленных доказательств, истец является арендатором нежилых помещений, принадлежащих Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; нежилых помещений общей площадью 22,5 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; земельного участка общей площадью 1192 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, вл. 48, стр. 4 и занимаемых на основании договора аренды от 11.01.2007 г. N 05-00001/07 и договору аренды от 26.11.2010 г. N 05-00187/10.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01.01.2009 дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судами установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилых помещений, принадлежащих Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенных по адресу: г. Москва, ул. 5-я Сокольническая, д. 1, общей площадью 163,6 кв. м (цокольный этаж, пом. III, комн. 1, 3-12, 14), согласно выводам эксперта итоговая величина которой без учета НДС составила 17 122 806 руб.
Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, N 255, N 256 и от 25.09.2014 г. N 611. В связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.
Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Довод заявителя о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклонен судами.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судами первой и апелляционной инстанций по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в кассационной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 02 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2017 года по делу N А40-167642/16 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 17.10.2017 N Ф05-15256/2017 ПО ДЕЛУ N А40-167642/16
Требование: Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2017 г. по делу N А40-167642/16
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Нечаева С.В., Красновой С.В.
при участии в заседании:
от истца ООО "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ" - Примак С.А., дов. от 27.07.17
от ответчика Департамент городского имущества г. Москвы - Бруевич А.А., дов. от 09.01.17 N 33-Д-23/17,
рассмотрев 16 октября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 02 мая 2017 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дружининой В.Г.,
на постановление от 10 июля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Головкиной О.Г., Григорьевым А.Н., Трубицыным А.И.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении нежилых помещений общей площадью 614,3 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; нежилых помещений общей площадью 22,5 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; земельного участка общей площадью 1192 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, вл. 48, стр. 4.
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 11.01.2007 г. N 05-00001/07 и договору аренды от 26.11.2010 г. N 05-00187/10 арендует у Департамента указанные объекты, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, вместе с тем цена объектов согласно п. 3.1 договор установлена в размере 71 223 000 руб., с указанной ценой истец не согласен, поскольку, по мнению истца, цена завышена.
Решением суда Арбитражного суда города Москвы от 02.05.2017 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017, разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬЯНС ПРЕСТИЖ", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного недвижимого имущества урегулированы путем принятия пунктов 3.1, 3.6 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:
"3.1 Цена Объектов составляет 44 280 000 руб. (в том числе: объект 1 - 26 265 000 руб., объект 2 - 476 000 руб., объект 3 - 17 539 000 руб. в соответствии с заключением эксперта N 1110/О-17 от 26.01.2017, выполненным АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" (эксперт Ефименко О.А.).
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
"3.6 Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: За объект 1 и объект 2 в размере 26 741 000 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 445 683 руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы).
За объект 3 в размере 17 539 000 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 292 316 руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы).
В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объекта и наименование покупателя.
Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах продавца.
Оплата объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре".
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене определенной Департаментом. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, определенной Департаментом.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из представленных доказательств, истец является арендатором нежилых помещений, принадлежащих Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; нежилых помещений общей площадью 22,5 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4; земельного участка общей площадью 1192 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, вл. 48, стр. 4 и занимаемых на основании договора аренды от 11.01.2007 г. N 05-00001/07 и договору аренды от 26.11.2010 г. N 05-00187/10.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01.01.2009 дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судами установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилых помещений, принадлежащих Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенных по адресу: г. Москва, ул. 5-я Сокольническая, д. 1, общей площадью 163,6 кв. м (цокольный этаж, пом. III, комн. 1, 3-12, 14), согласно выводам эксперта итоговая величина которой без учета НДС составила 17 122 806 руб.
Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом АНО Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, N 255, N 256 и от 25.09.2014 г. N 611. В связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.
Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.
Довод заявителя о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклонен судами.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судами первой и апелляционной инстанций по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в кассационной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 02 мая 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2017 года по делу N А40-167642/16 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
С.В.КРАСНОВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
С.В.КРАСНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)