Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2016 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Гречаниченко А.В., судей Барковской О.В., Монаковой О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шаферовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Улан-Удэ-Энерго" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 октября 2015 года по делу N А10-3442/2014, по иску муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (адрес: г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, 25; ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176) к открытому акционерному обществу "Улан-Удэ-Энерго" (адрес: г. Улан-Удэ, ул. Жердева, 12; ОГРН 1080327000599, ИНН 0326481003) о взыскании 1 016 564, 64 рублей,
(суд первой инстанции: Гиргушкина Н.А.),
в присутствии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:
- от Комитета - представитель по доверенности от 18.01.2016 Старкова Ю.А.;
муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к открытому акционерному обществу "Улан-Удэ-Энерго" о взыскании 1 016 563,64 руб. - сумму неосновательного обогащения за период с 30.06.2011 по 30.06.2014, 1 руб. - часть процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения 1 016 563, 64 руб. за период 30.06.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 октября 2015 года исковые Комитета удовлетворены полностью: с ОАО "Улан-Удэ-Энерго" в пользу Комитета взыскано 1 016 564, 64 руб., в том числе 1 016 563, 64 руб. - неосновательное обогащение, 1 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами. Также в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 23 166 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "Улан-Удэ-Энерго" обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на отсутствие у ответчика обязанности вносить плату за пользование земельным участком ввиду того, что в договоре аренды в размер арендной платы входит плата за землю, переданную арендатору совместно с объектом аренды.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет выразил согласие с решением суда первой инстанции и просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
О времени и месте судебного заседания представители иных лиц, участвующих в деле извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК Российской Федерации, что подтверждается отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что между МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (арендодатель) и ОАО "Улан-Удэ-Энерго" (арендатор) заключен договор аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011 (л.д. 9-14 т. 1), по условиям которого (пункты 1.1, 1.2) предметом договора является предоставление во временное владение и пользование за плату имущественного комплекса согласно приложению, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Имущество предназначено для: оказания услуг по передаче электрической энергии; осуществления деятельности по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике; оказание услуг по технологическому присоединению энергопринимающих устройств потребителей.
- По пунктам 4.1 - 4.3 договора аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011 арендная плата на момент заключения настоящего договора составляет: сумма арендной платы по договору в год 198 314,56 рублей; НДС 18% 35 696,62 рублей;
- Всего с учетом НДС - 234 011,20 рублей.
Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения балансовой стоимости объектов электросетевого хозяйства, влияющих на определение арендной платы, но не чаще одного раза в год. Годовая арендная плата вносится арендатором в полном объеме в бюджет г. Улан-Удэ не позднее 15 января года следующего за отчетным на специальный счет.
С учетом дополнительного соглашения N 1 от 12.10.2011 (л.д. 124-125, т. 15) с 12.10.2011 арендная плата рассчитана как: 198 314,56 - 1 258,85 = 197 055,71 рублей, срок внесения платежей - не позднее 20 января года следующего за отчетным.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи 30.06.2011 (л.д. 49-62, т. 15) арендуемое имущество балансовой стоимостью 415 445 116,82 рублей передано арендатору, в том числе по приложению N 1 объекты недвижимости балансовой стоимостью 157 155 817 рублей, по приложению N 2 сети электроснабжения балансовой стоимостью 171 484 836,87 рублей, движимое имущество объектов электросетевого хозяйства балансовой стоимостью 86 804 462,95 рублей.
В дело представлены свидетельства о регистрации права собственности на трансформаторные подстанции, переданные в аренду по приложению N 1 к договору аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011, на земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, кадастровые паспорта земельных участков (л.д. 86-145 т. 1, тома 2-14).
22.04.2013 Комитет направил арендатору требование об оплате пользования земельными участками (л.д. 22-23 т. 1).
Также Комитет предлагал арендатору заключить договор аренды в отношении используемых земельных участков (исх. N 1784 от 19.04.2013).
Арендодатель в настоящем споре просит взыскать с арендатора неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы за земельный участок, ссылаясь на то, что арендная плата в договоре включает в себя исключительно плату за пользование объектами аренды (объекты недвижимости - трансформаторные подстанции).
Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Суд апелляционной инстанции соглашается с применением судом первой инстанции норм материального права и полагает обоснованным вывод о том, что по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, подразумевается, что плата за землю включена в плату за пользование зданием. В то же время, если в договоре аренды здания или сооружения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Условия договора аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 12.10.2011), устанавливающие размер арендной платы, согласованный сторонами, не содержат указания на обязанность арендатора дополнительно к арендной плате вносить какие-либо платежи за пользование земельными участками, на которых расположены арендуемые объекты недвижимости.
Учитывается, что договор аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011 заключен без проведения торгов на основании пункта 8 части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции". Соответственно, размер арендной платы по договору не является регулируемым.
Изложенное соответствует разъяснениям пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором указано на необходимость учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно в целях установления факта включения (невключения) в арендную плату по договору суммы за пользование земельным участком, оценил методику расчета арендной платы с анализом включенных в выведенную в качестве арендной платы сумму составляющих.
Размер арендной платы по договору аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011 определен в соответствии с приложением N 2 к Постановлению Администрации г. Улан-Удэ N 251 от 07.06.2010.
Методика расчета арендной платы за имущественные комплексы, находящиеся в муниципальной собственности является приложением N 2 к названному Постановлению.
По указанной методике размер годовой арендной платы за имущественные комплексы, находящиеся в муниципальной собственности, определяется Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ по следующей формуле: Апл. = Zа, где: Апл. - годовая величина арендной платы; Zа - годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление, определяемая как сумма амортизационных отчислений по каждому наименованию основных средств, входящих в состав имущественного комплекса.
Для юридических и физических лиц, арендующих имущественные комплексы, целевым назначением для оказания населению социально значимых услуг в сфере пассажирского транспорта общего пользования, передачи электрической энергии и оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике, холодного водоснабжения и водоотведения, горячего водоснабжения, теплоснабжения арендная плата устанавливается с применением Кп - понижающего коэффициента - 0,01.
Судом первой инстанции в целях определения составляющих арендной платы проверен расчет размера арендной платы, предусмотренной условиями договора аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011.
Так, по договору аренды переданы объекты недвижимости - трансформаторные подстанции, сети электроснабжения, движимые объекты электросетевого хозяйства.
Учитывается, что истцом заявлены требования о взыскании арендной платы за участки, на которых расположены трансформаторные подстанции.
Балансовая стоимость объектов недвижимости, переданных по приложению N 1, составила 157 155 817 рублей, арендная плата за пользование указанными объектами определена в сумме 2 671 648,89 рублей как 1,7% балансовой стоимости, то есть годовая сумма амортизационных отчислений, определенная в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы", Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР".
Из такого расчета видно, что критерием для определения размера арендной платы за объекты недвижимости является стоимость амортизации объектов.
Вместе с тем, согласно части 2 статьи 256 Налогового кодекса РФ не подлежат амортизации земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы), а также материально-производственные запасы, товары, объекты незавершенного капитального строительства, ценные бумаги, финансовые инструменты срочных сделок (в том числе форвардные, фьючерсные контракты, опционные контракты).
Арендная плата по приложению N 2 составила 11 438 038,62 рублей, по приложению N 3-5 721 768,05 рублей. Всего по договору аренды арендная плата составила 19 831 455,56 рублей, с учетом понижающего коэффициента 0,01 (Постановление Администрации г. Улан-Удэ N 251 от 07.06.2010) арендная плата по договору составила 198 314,56 рублей, а после подписания дополнительного соглашения N 1 от 12.10.2011 в связи с уменьшением количества арендуемых объектов арендная плата - 197 055,71 рублей.
Изложенное свидетельствует о том, что размер арендной платы, предусмотренный договором аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011, соответствует нормативно установленной Постановлением Администрации г. Улан-Удэ N 251 от 07.06.2010.
Исходя из проведенного изучения методики расчета арендной платы установлено, что механизм расчета нормативной установленной арендной платы за пользование имущественными комплексами, находящимися в муниципальной собственности, не предусматривает включение в ее состав платы за пользование земельными участками, на которых расположены арендуемые объекты недвижимости, в рассматриваемом случае - трансформаторные подстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм является арендная плата.
С учетом обстоятельств настоящего конкретного дела, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае арендатор имущественного комплекса обязан дополнительно к арендной плате по договору вносить плату за земельные участки, на которых расположены арендуемые объекты недвижимости - трансформаторные подстанции.
Размер неосновательного обогащения за общий период с 30.06.2011 (а в отношении отдельных участков - с даты государственной регистрации права муниципальной собственности - 16.04.2013) по 30.06.2014 рассчитан истцом по правилам Постановления Администрации г. Улан-Удэ от 08.06.2009 N 268 утвержден Порядок определения арендной платы за использование земельных участков на территории г. Улан-Удэ, находящихся в муниципальной собственности (л.д. 1-14 т. 16).
Судом проверен расчет суммы неосновательного обогащения, расчет признается правильным: площадь земельных участков соответствует представленным свидетельствам о государственной регистрации права и кадастровым паспортам, кадастровая стоимость земельных участков соответствует Постановлению Правительства РБ от 28.11.2011 N 618 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия" по виду разрешенного использования N 13.
Сумма неосновательного обогащения за пользование земельными участками за период с 30.06.2011 по 30.06.2014 составила 1 016 563,64 рублей. Данная сумма обоснованно взыскана судом первой инстанции с ответчика.
Истцом также заявлено о взыскании 1 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за 30.06.2014.
По расчету суда такая сумма составила 232,96 руб. (1 016 563,64 рублей х 8,25% х 1 день / 360 дней); требования удовлетворены в рамках заявленных на основании пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы по изложенным основания отклоняются судом апелляционной инстанции как не содержащие фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на его законность и обоснованность. Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено по существу законное и обоснованное решение.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки по выводов суда первой инстанции и основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 октября 2015 года по делу N А10-3442/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.03.2016 N 04АП-6677/2015 ПО ДЕЛУ N А10-3442/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2016 г. по делу N А10-3442/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2016 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Гречаниченко А.В., судей Барковской О.В., Монаковой О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шаферовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Улан-Удэ-Энерго" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 октября 2015 года по делу N А10-3442/2014, по иску муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (адрес: г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, 25; ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176) к открытому акционерному обществу "Улан-Удэ-Энерго" (адрес: г. Улан-Удэ, ул. Жердева, 12; ОГРН 1080327000599, ИНН 0326481003) о взыскании 1 016 564, 64 рублей,
(суд первой инстанции: Гиргушкина Н.А.),
в присутствии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:
- от Комитета - представитель по доверенности от 18.01.2016 Старкова Ю.А.;
- установил:
муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к открытому акционерному обществу "Улан-Удэ-Энерго" о взыскании 1 016 563,64 руб. - сумму неосновательного обогащения за период с 30.06.2011 по 30.06.2014, 1 руб. - часть процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения 1 016 563, 64 руб. за период 30.06.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 октября 2015 года исковые Комитета удовлетворены полностью: с ОАО "Улан-Удэ-Энерго" в пользу Комитета взыскано 1 016 564, 64 руб., в том числе 1 016 563, 64 руб. - неосновательное обогащение, 1 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами. Также в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 23 166 руб.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "Улан-Удэ-Энерго" обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на отсутствие у ответчика обязанности вносить плату за пользование земельным участком ввиду того, что в договоре аренды в размер арендной платы входит плата за землю, переданную арендатору совместно с объектом аренды.
В отзыве на апелляционную жалобу Комитет выразил согласие с решением суда первой инстанции и просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
О времени и месте судебного заседания представители иных лиц, участвующих в деле извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК Российской Федерации, что подтверждается отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что между МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (арендодатель) и ОАО "Улан-Удэ-Энерго" (арендатор) заключен договор аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011 (л.д. 9-14 т. 1), по условиям которого (пункты 1.1, 1.2) предметом договора является предоставление во временное владение и пользование за плату имущественного комплекса согласно приложению, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Имущество предназначено для: оказания услуг по передаче электрической энергии; осуществления деятельности по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике; оказание услуг по технологическому присоединению энергопринимающих устройств потребителей.
- По пунктам 4.1 - 4.3 договора аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011 арендная плата на момент заключения настоящего договора составляет: сумма арендной платы по договору в год 198 314,56 рублей; НДС 18% 35 696,62 рублей;
- Всего с учетом НДС - 234 011,20 рублей.
Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения балансовой стоимости объектов электросетевого хозяйства, влияющих на определение арендной платы, но не чаще одного раза в год. Годовая арендная плата вносится арендатором в полном объеме в бюджет г. Улан-Удэ не позднее 15 января года следующего за отчетным на специальный счет.
С учетом дополнительного соглашения N 1 от 12.10.2011 (л.д. 124-125, т. 15) с 12.10.2011 арендная плата рассчитана как: 198 314,56 - 1 258,85 = 197 055,71 рублей, срок внесения платежей - не позднее 20 января года следующего за отчетным.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи 30.06.2011 (л.д. 49-62, т. 15) арендуемое имущество балансовой стоимостью 415 445 116,82 рублей передано арендатору, в том числе по приложению N 1 объекты недвижимости балансовой стоимостью 157 155 817 рублей, по приложению N 2 сети электроснабжения балансовой стоимостью 171 484 836,87 рублей, движимое имущество объектов электросетевого хозяйства балансовой стоимостью 86 804 462,95 рублей.
В дело представлены свидетельства о регистрации права собственности на трансформаторные подстанции, переданные в аренду по приложению N 1 к договору аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011, на земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, кадастровые паспорта земельных участков (л.д. 86-145 т. 1, тома 2-14).
22.04.2013 Комитет направил арендатору требование об оплате пользования земельными участками (л.д. 22-23 т. 1).
Также Комитет предлагал арендатору заключить договор аренды в отношении используемых земельных участков (исх. N 1784 от 19.04.2013).
Арендодатель в настоящем споре просит взыскать с арендатора неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы за земельный участок, ссылаясь на то, что арендная плата в договоре включает в себя исключительно плату за пользование объектами аренды (объекты недвижимости - трансформаторные подстанции).
Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Суд апелляционной инстанции соглашается с применением судом первой инстанции норм материального права и полагает обоснованным вывод о том, что по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, подразумевается, что плата за землю включена в плату за пользование зданием. В то же время, если в договоре аренды здания или сооружения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Условия договора аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 12.10.2011), устанавливающие размер арендной платы, согласованный сторонами, не содержат указания на обязанность арендатора дополнительно к арендной плате вносить какие-либо платежи за пользование земельными участками, на которых расположены арендуемые объекты недвижимости.
Учитывается, что договор аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011 заключен без проведения торгов на основании пункта 8 части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции". Соответственно, размер арендной платы по договору не является регулируемым.
Изложенное соответствует разъяснениям пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором указано на необходимость учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно в целях установления факта включения (невключения) в арендную плату по договору суммы за пользование земельным участком, оценил методику расчета арендной платы с анализом включенных в выведенную в качестве арендной платы сумму составляющих.
Размер арендной платы по договору аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011 определен в соответствии с приложением N 2 к Постановлению Администрации г. Улан-Удэ N 251 от 07.06.2010.
Методика расчета арендной платы за имущественные комплексы, находящиеся в муниципальной собственности является приложением N 2 к названному Постановлению.
По указанной методике размер годовой арендной платы за имущественные комплексы, находящиеся в муниципальной собственности, определяется Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ по следующей формуле: Апл. = Zа, где: Апл. - годовая величина арендной платы; Zа - годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление, определяемая как сумма амортизационных отчислений по каждому наименованию основных средств, входящих в состав имущественного комплекса.
Для юридических и физических лиц, арендующих имущественные комплексы, целевым назначением для оказания населению социально значимых услуг в сфере пассажирского транспорта общего пользования, передачи электрической энергии и оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике, холодного водоснабжения и водоотведения, горячего водоснабжения, теплоснабжения арендная плата устанавливается с применением Кп - понижающего коэффициента - 0,01.
Судом первой инстанции в целях определения составляющих арендной платы проверен расчет размера арендной платы, предусмотренной условиями договора аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011.
Так, по договору аренды переданы объекты недвижимости - трансформаторные подстанции, сети электроснабжения, движимые объекты электросетевого хозяйства.
Учитывается, что истцом заявлены требования о взыскании арендной платы за участки, на которых расположены трансформаторные подстанции.
Балансовая стоимость объектов недвижимости, переданных по приложению N 1, составила 157 155 817 рублей, арендная плата за пользование указанными объектами определена в сумме 2 671 648,89 рублей как 1,7% балансовой стоимости, то есть годовая сумма амортизационных отчислений, определенная в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы", Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР".
Из такого расчета видно, что критерием для определения размера арендной платы за объекты недвижимости является стоимость амортизации объектов.
Вместе с тем, согласно части 2 статьи 256 Налогового кодекса РФ не подлежат амортизации земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы), а также материально-производственные запасы, товары, объекты незавершенного капитального строительства, ценные бумаги, финансовые инструменты срочных сделок (в том числе форвардные, фьючерсные контракты, опционные контракты).
Арендная плата по приложению N 2 составила 11 438 038,62 рублей, по приложению N 3-5 721 768,05 рублей. Всего по договору аренды арендная плата составила 19 831 455,56 рублей, с учетом понижающего коэффициента 0,01 (Постановление Администрации г. Улан-Удэ N 251 от 07.06.2010) арендная плата по договору составила 198 314,56 рублей, а после подписания дополнительного соглашения N 1 от 12.10.2011 в связи с уменьшением количества арендуемых объектов арендная плата - 197 055,71 рублей.
Изложенное свидетельствует о том, что размер арендной платы, предусмотренный договором аренды N 03/11/АИК-03 от 30.06.2011, соответствует нормативно установленной Постановлением Администрации г. Улан-Удэ N 251 от 07.06.2010.
Исходя из проведенного изучения методики расчета арендной платы установлено, что механизм расчета нормативной установленной арендной платы за пользование имущественными комплексами, находящимися в муниципальной собственности, не предусматривает включение в ее состав платы за пользование земельными участками, на которых расположены арендуемые объекты недвижимости, в рассматриваемом случае - трансформаторные подстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм является арендная плата.
С учетом обстоятельств настоящего конкретного дела, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае арендатор имущественного комплекса обязан дополнительно к арендной плате по договору вносить плату за земельные участки, на которых расположены арендуемые объекты недвижимости - трансформаторные подстанции.
Размер неосновательного обогащения за общий период с 30.06.2011 (а в отношении отдельных участков - с даты государственной регистрации права муниципальной собственности - 16.04.2013) по 30.06.2014 рассчитан истцом по правилам Постановления Администрации г. Улан-Удэ от 08.06.2009 N 268 утвержден Порядок определения арендной платы за использование земельных участков на территории г. Улан-Удэ, находящихся в муниципальной собственности (л.д. 1-14 т. 16).
Судом проверен расчет суммы неосновательного обогащения, расчет признается правильным: площадь земельных участков соответствует представленным свидетельствам о государственной регистрации права и кадастровым паспортам, кадастровая стоимость земельных участков соответствует Постановлению Правительства РБ от 28.11.2011 N 618 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия" по виду разрешенного использования N 13.
Сумма неосновательного обогащения за пользование земельными участками за период с 30.06.2011 по 30.06.2014 составила 1 016 563,64 рублей. Данная сумма обоснованно взыскана судом первой инстанции с ответчика.
Истцом также заявлено о взыскании 1 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за 30.06.2014.
По расчету суда такая сумма составила 232,96 руб. (1 016 563,64 рублей х 8,25% х 1 день / 360 дней); требования удовлетворены в рамках заявленных на основании пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы по изложенным основания отклоняются судом апелляционной инстанции как не содержащие фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на его законность и обоснованность. Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено по существу законное и обоснованное решение.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки по выводов суда первой инстанции и основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 октября 2015 года по делу N А10-3442/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
Судьи
О.В.БАРКОВСКАЯ
О.В.МОНАКОВА
О.В.БАРКОВСКАЯ
О.В.МОНАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)