Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что она лишена возможности заключить договор социального найма и передачи квартиры в собственность, поскольку на данную квартиру наложено обременение в виде ипотеки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья ФИО
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего судьи фио
и судей фио, фио
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио
гражданское дело по апелляционной жалобе фио на решение Кунцевского районного суда адрес от 01 марта 2017 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований фио к фио, фио, наименование организации, наименование организации о признании прекратившимся залога, снятии обременения в виде залога, об обязании наименование организации зарегистрировать прекращение права общей совместной собственности фио, фио в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, обязании зарегистрировать право собственности адрес в лице наименование организации в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, обязании погасить регистрационную запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки - отказать.
Встречные исковые требования наименование организации в лице филиала - наименование организации к фио, наименование организации о признании добросовестным залогодержателем квартиры удовлетворить.
Признать наименование организации добросовестным залогодержателем квартиры, расположенной по адресу: адрес,
фио обратилась в суд с иском к фио, фио, наименование организации, наименование организации о признании прекратившимся залога, снятии обременения в виде залога, обязании зарегистрировать прекращение права общей совместной собственности фио, фио в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, обязании зарегистрировать право собственности адрес в лице наименование организации в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, обязании погасить регистрационную запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки.
В обоснование заявленных требований истец фио указала на то, что решением Кунцевского районного суда адрес от 18 февраля 2015 года по гражданскому делу N признаны недействительными договор социального найма N от 07.06.2013 года жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, заключенный между фио и наименование организации; договор передачи N от 07.06.2013 г. жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между фио и наименование организации, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Москве 24.06.2013 г.; возвращено в собственность адрес в лице наименование организации жилое помещение, расположенное по адресу: адрес; признан недействительным договор купли-продажи с использованием кредитных средств от 10.04.2014 г., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Москве 21.04.2014 г., в отношении жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между фио и фио, фио; прекращено право общей совместной собственности фио, фио в отношении жилого помещения по адресу: адрес; выселены фио, фио, фио, паспортные данные, фио, паспортные данные из указанного жилого помещения; вселена фио в жилое помещение по адресу: адрес. Однако на данную квартиру наложено обременение в виде ипотеки, в связи с чем истец лишена возможности заключить договор социального найма и передачи квартиры в собственность. Учитывая, что квартира находится в муниципальной собственности, следовательно, ипотека является отсутствующей ввиду ее прекращения.
наименование организации предъявило встречный иск к фио, наименование организации о признании добросовестным залогодержателем квартиры по адресу: адрес, ссылаясь на то, что 26.03.2013 года решением Кунцевского районного суда адрес фио была признана утратившей право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: адрес. 07.06.2013 года на основании договора передачи квартира была передана в собственность фио 10.04.2014 года между Банком, с одной стороны, и фио, фио, с другой стороны, заключен кредитный договор N, в соответствии с которым Банком созаемщикам выдан кредит на сумму сумма, сроком на 180 месяцев, под 11,5%. Целевым назначением кредита являлось приобретение квартиры и оплата ее неотделимых улучшений. В тот же день между фио и фио, фио заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств. 21.04.2014 года Управлением Росреестра по Москве в ЕГРН внесена запись о регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры. 04.07.2014 года Московским городским судом отменено решение Кунцевского районного суда адрес от 26.03.2013 года, которым фио признана утратившей право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: адрес, постановлено новое решение об отказе в удовлетворении требований о признании фио утратившей право пользования спорным жилым помещением. 18.02.2015 г. Кунцевским районным судом адрес вынесено решение, на которое ссылается фио Апелляционным определением Московского городского суда от 12.11.2015 года вышеуказанное решение суда оставлено без изменения. Между тем, представленные заемщиками при заключении кредитного договора правоустанавливающие документы полностью подтверждали право собственности продавца квартиры и не имелось оснований сомневаться в его праве на продаваемый объект недвижимости, также на момент совершения сделки решение Кунцевского районного суда адрес от 26.03.2013 года, которым фио признана утратившей право пользования квартирой, не было отменено, о существовании спора в данной части ни Банк, ни заемщики не знали и знать не могли. Банк не знал и не мог знать о том, что залогодатель не вправе был передавать имущество в залог.
В судебном заседании истец по первоначальному иску, она же ответчик по встречному иску фио, ее представитель фио исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему, просили суд их удовлетворить в полном объеме; встречные исковые требования не признали.
Представитель ответчика по первоначальному иску, он же представитель истца по встречному иску наименование организации по доверенности фио исковые требования фио не признал по основаниям, изложенным во встречном иске, просил суд в удовлетворении иска фио отказать; встречные исковые требования поддержал.
Представитель ответчиков по первоначальному иску, третьих лиц по встречному иску фио, фио по доверенности фио в судебном заседании исковые требования фио не признала, просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель наименование организации в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.
Представитель наименование организации в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.
Третье лицо фио, представитель наименование организации в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец фио.
Представители наименование организации, наименование организации в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте слушания дела извещены.
Третье лицо фио, представитель наименование организации в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца фио и ее представителей по доверенности фио, фио, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика фио по доверенности фио, представителя наименование организации по доверенности фио, которые считали решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований фио о признании отсутствующим обременения в виде залога, как постановленное в нарушение норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как усматривается из материалов дела, решением Кунцевского районного суда адрес от 26 марта 2013 года по гражданскому делу по иску фио, фио к фио о признании утратившей право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: адрес и снятии с регистрационного учета требования истца были удовлетворены.
07 июня 2013 года между фио и наименование организации заключен договор социального найма жилого помещения N по адресу: адрес.
07 июня 2013 года между фио и наименование организации заключен договор передачи N жилого помещения - квартиры по адресу: адрес в собственность фио, при этом фио дала согласие на приватизацию квартиры в собственность фио и отказалась от своего права на участие в приватизации.
24 июня 2013 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано право собственности фио на квартиру по вышеуказанному адресу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N.
02 апреля 2014 года между фио (продавец) и фио, фио (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились в будущем в срок не позднее 3-х месяцев заключить договор купли-продажи квартиры, по которому продавец продает, а покупатели приобретают в собственность квартиру по адресу: адрес с использованием кредитных средств, предоставляемых наименование организации.
10 апреля 2014 года между наименование организации, с одной стороны, и фио, фио, с другой стороны, заключен кредитный договор N, в соответствии с условиями которого Банком созаемщикам был выдан целевой кредит на сумму сумма сроком на 180 месяцев, под 11,5%. Целевым назначением кредита являлось приобретение квартиры по адресу: адрес и оплата ее неотделимых улучшений.
Согласно п. п. 1.10, 1.10.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости.
В соответствии с отчетом об оценке наименование организации N от 27.03.2014 года право собственности на квартиру по адресу: адрес оценивается в сумма.
10 апреля 2014 года между фио (продавец) и фио, фио (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес с использованием кредитных денежных средств.
Как следует из п. 3 договора купли-продажи, продавец фио на момент приобретения квартиры находился в зарегистрированном браке, согласие супруги имеется.
Согласно п. п. 4, 5 договора купли-продажи стороны оценивают квартиру для целей продажи по договору в сумма, по соглашению сторон квартира продается за сумма.
21 апреля 2014 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 10.04.2014 года, внесена запись о регистрации обременения (ограничения) в виде ипотеки в силу закона N в отношении спорной квартиры.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 июля 2014 года отменено решение Кунцевского районного суда адрес от 26 марта 2013 года, которым фио была признана утратившей право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: адрес, и снята с регистрационного учета, постановлено новое решение об отказе в признании фио утратившей право пользования спорным жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета.
По состоянию на 15.08.2014 года регистрация фио по прежнему месту жительства восстановлена с 04.06.2013 года.
Решением Кунцевского районного суда адрес от 18.02.2015 года в редакции дополнительного решения от 09 июня 2015 года с учетом определения от 09 сентября 2015 года об исправлении описки в решении суда по гражданскому делу N постановлено: признать недействительным договор социального найма жилого помещения N от 07.06.2013 г. по адресу: адрес, заключенный между фио и наименование организации; признать недействительным договор передачи N от 07.06.2013 г. жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между фио и наименование организации, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Москве 24.06.2013 г.; возвратить в собственность адрес в лице наименование организации жилое помещение, расположенное по адресу: адрес; признать недействительным договор купли-продажи с использованием кредитных средств от 10.04.2014 г., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Москве 21.04.2014 г., номер регистрации, в отношении жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между фио и фио, фио; прекратить право общей совместной собственности фио, фио в отношении квартиры по адресу: адрес; выселить фио, фио, фио, паспортные данные, фио, паспортные данные; вселить фио в жилое помещение по адресу: адрес; в удовлетворении иска фио к наименование организации об обязании заключить договор социального найма на жилое помещение по адресу: адрес отказать; в удовлетворении встречного иска фио, фио к фио, наименование организации о признании добросовестными приобретателями, признании прекратившей право пользования жилой площадью и снятии с регистрационного учета отказать; снять с регистрационного учета по месту жительства по адресу: адрес - фио, фио, фио, фио.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 ноября 2015 года решение Кунцевского районного суда адрес от 18 февраля 2015 года в редакции дополнительного решения от 09 июня 2015 года, с учетом определения от 09 сентября 2015 года оставлено без изменения.
26 декабря 2015 года фио обратилась в наименование организации с просьбой заключить с ней договор социального найма жилого помещения в отношении квартиры по адресу: адрес, однако в удовлетворении просьбы отказано со ссылкой на то, что право собственности адрес на указанное жилое помещение отсутствует.
Определением Кунцевского районного суда адрес от 09.02.2016 г. отменены меры по обеспечению иска по гражданскому делу N в виде наложения ареста на жилое помещение по адресу: адрес.
25 марта 2016 года фио предоставила в наименование организации судебные постановления в отношении спорной квартиры для дальнейшей передачи в Управление Росреестра по Москве, а также самостоятельно предъявила документы на регистрацию.
26 мая 2016 года Управление Росреестра по Москве отказало истцу в государственной регистрации прекращения права собственности фио, фио в отношении квартиры по адресу: адрес, поскольку возникли сомнения в подлинности представленных судебных решений, а также в связи с наложенным на жилое помещение арестом и наличием информации об ограничении (обременении) в виде ипотеки в пользу наименование организации.
04 июня 2016 года фио повторно обратилась в Управление Росреестра по Москве.
17 июня 2016 года в связи с наличием информации об ограничении (обременении) в виде ипотеки в пользу наименование организации Управлением Росреестра по Москве в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним фио отказано.
Отказывая в удовлетворении требований фио о признании отсутствующим обременения в виде залога, суд первой инстанции исходил из того, что наименование организации сохранил право залога на спорное недвижимое имущество, как добросовестный залогодержатель, поскольку на момент совершения сделки он не знал и не мог знать о том, что залогодатель был не вправе передавать квартиру в залог; кредитный договор от 10 апреля 2014 года никем не оспорен, и права фио не нарушаются, поскольку она пользуется жилым помещением без каких-либо ограничений.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции ошибочными ввиду следующего.
Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 Гражданского кодекса РФ, в частности, залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.
В силу ч. 1 ст. 29 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Согласно ст. 42 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Анализируя положения вышеприведенных правовых норм, а также п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая, что договор купли-продажи квартиры, заключенный 10 апреля 2014 года между фио и фио, фио, с использованием кредитных средств наименование организации, решением суда признан недействительным и не повлек юридических последствий, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обременение в виде ипотеки (залога в силу закона), обеспечивающее данную сделку, подлежит признанию отсутствующим.
В заседании судебной коллегии представитель наименование организации указывал на то, что при признании договора купли-продажи недействительным договор залога продолжает действовать, тем более при отсутствии сведений о недобросовестности Банка, и при том положении, что ипотека установлена на законных основаниях, и кредитный договор не признан недействительным.
Судебная коллегия находит несостоятельным указанный довод представителя наименование организации, поскольку ипотека считается прекращенной в случае удовлетворения требования о виндикации у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, поскольку на момент заключения договора залога собственником этого имущества фактически являлось другое лицо. Владелец незаконно заложенного имущества должен быть защищен, в том числе и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога.
При этом в соответствии со ст. 42 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение ипотеки не ставится в зависимость от добросовестности или недобросовестности залогодержателя или залогодателя в случае истребования (виндикации) у залогодателя в установленном федеральным законом порядке заложенного имущества на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, т.е. в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, что имело место в настоящем случае.
При таких обстоятельствах несостоятельны ссылки на добросовестность залогодержателя и залогодателя, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований фио о признании отсутствующим обременения в виде залога нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене. Учитывая, что договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, заключенный 10 апреля 2014 между фио, фио и фио, признан недействительным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обременение в виде ипотеки (залога в силу закона), обеспечивающее данную сделку, подлежит признанию отсутствующим с погашением соответствующих записей в ЕГРП о государственной регистрации ипотеки за N от 21 апреля 2014 года.
Между тем, в указанной части решение не подлежит приведению к исполнению, поскольку в заседании судебной коллегии истцом фио предъявлены доказательства о внесении 25.04.2017 года в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении государственной регистрации ипотеки за N от 21 апреля 2014 года.
В остальной части решение суда, как постановленное в соответствии с исследованными судом доказательствами, на основании их надлежащей оценки, при соблюдении судом норм материального и процессуального права, подлежит оставлению без изменения.
Доводы апелляционной жалобы фио о несогласии с выводами суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска наименование организации направлены к их оспариванию, но не опровергают их, не свидетельствуют о наличии обстоятельств, оставленных без внимания судом первой инстанции и имеющих правовое значение для правильного разрешения встречных требований, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда первой инстанции в указанной части.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Кунцевского районного суда адрес от 01 марта 2017 года в части отказа в удовлетворении исковых требований фио о признании отсутствующим обременения в виде залога отменить.
Постановить в указанной части новое решение:
Признать отсутствующим обременение - ипотеку (залог в силу закона), установленное договором купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 10 апреля 2014 года в пользу наименование организации, в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, ввиду ее прекращения, погасив соответствующие записи в ЕГРП о государственной регистрации ипотеки за N от 21 апреля 2014 года.
Решение в указанной части к исполнению не приводить.
В остальной части решение Кунцевского районного суда адрес от 01 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-32692/2017
Требование: Об обязании зарегистрировать прекращение права общей совместной собственности в отношении объекта недвижимого имущества, зарегистрировать право собственности, погасить регистрационную запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что она лишена возможности заключить договор социального найма и передачи квартиры в собственность, поскольку на данную квартиру наложено обременение в виде ипотеки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 августа 2017 г. по делу N 33-32692/2017
Судья ФИО
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего судьи фио
и судей фио, фио
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио
гражданское дело по апелляционной жалобе фио на решение Кунцевского районного суда адрес от 01 марта 2017 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований фио к фио, фио, наименование организации, наименование организации о признании прекратившимся залога, снятии обременения в виде залога, об обязании наименование организации зарегистрировать прекращение права общей совместной собственности фио, фио в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, обязании зарегистрировать право собственности адрес в лице наименование организации в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, обязании погасить регистрационную запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки - отказать.
Встречные исковые требования наименование организации в лице филиала - наименование организации к фио, наименование организации о признании добросовестным залогодержателем квартиры удовлетворить.
Признать наименование организации добросовестным залогодержателем квартиры, расположенной по адресу: адрес,
установила:
фио обратилась в суд с иском к фио, фио, наименование организации, наименование организации о признании прекратившимся залога, снятии обременения в виде залога, обязании зарегистрировать прекращение права общей совместной собственности фио, фио в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, обязании зарегистрировать право собственности адрес в лице наименование организации в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, обязании погасить регистрационную запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки.
В обоснование заявленных требований истец фио указала на то, что решением Кунцевского районного суда адрес от 18 февраля 2015 года по гражданскому делу N признаны недействительными договор социального найма N от 07.06.2013 года жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, заключенный между фио и наименование организации; договор передачи N от 07.06.2013 г. жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между фио и наименование организации, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Москве 24.06.2013 г.; возвращено в собственность адрес в лице наименование организации жилое помещение, расположенное по адресу: адрес; признан недействительным договор купли-продажи с использованием кредитных средств от 10.04.2014 г., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Москве 21.04.2014 г., в отношении жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между фио и фио, фио; прекращено право общей совместной собственности фио, фио в отношении жилого помещения по адресу: адрес; выселены фио, фио, фио, паспортные данные, фио, паспортные данные из указанного жилого помещения; вселена фио в жилое помещение по адресу: адрес. Однако на данную квартиру наложено обременение в виде ипотеки, в связи с чем истец лишена возможности заключить договор социального найма и передачи квартиры в собственность. Учитывая, что квартира находится в муниципальной собственности, следовательно, ипотека является отсутствующей ввиду ее прекращения.
наименование организации предъявило встречный иск к фио, наименование организации о признании добросовестным залогодержателем квартиры по адресу: адрес, ссылаясь на то, что 26.03.2013 года решением Кунцевского районного суда адрес фио была признана утратившей право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: адрес. 07.06.2013 года на основании договора передачи квартира была передана в собственность фио 10.04.2014 года между Банком, с одной стороны, и фио, фио, с другой стороны, заключен кредитный договор N, в соответствии с которым Банком созаемщикам выдан кредит на сумму сумма, сроком на 180 месяцев, под 11,5%. Целевым назначением кредита являлось приобретение квартиры и оплата ее неотделимых улучшений. В тот же день между фио и фио, фио заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных денежных средств. 21.04.2014 года Управлением Росреестра по Москве в ЕГРН внесена запись о регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры. 04.07.2014 года Московским городским судом отменено решение Кунцевского районного суда адрес от 26.03.2013 года, которым фио признана утратившей право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: адрес, постановлено новое решение об отказе в удовлетворении требований о признании фио утратившей право пользования спорным жилым помещением. 18.02.2015 г. Кунцевским районным судом адрес вынесено решение, на которое ссылается фио Апелляционным определением Московского городского суда от 12.11.2015 года вышеуказанное решение суда оставлено без изменения. Между тем, представленные заемщиками при заключении кредитного договора правоустанавливающие документы полностью подтверждали право собственности продавца квартиры и не имелось оснований сомневаться в его праве на продаваемый объект недвижимости, также на момент совершения сделки решение Кунцевского районного суда адрес от 26.03.2013 года, которым фио признана утратившей право пользования квартирой, не было отменено, о существовании спора в данной части ни Банк, ни заемщики не знали и знать не могли. Банк не знал и не мог знать о том, что залогодатель не вправе был передавать имущество в залог.
В судебном заседании истец по первоначальному иску, она же ответчик по встречному иску фио, ее представитель фио исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему, просили суд их удовлетворить в полном объеме; встречные исковые требования не признали.
Представитель ответчика по первоначальному иску, он же представитель истца по встречному иску наименование организации по доверенности фио исковые требования фио не признал по основаниям, изложенным во встречном иске, просил суд в удовлетворении иска фио отказать; встречные исковые требования поддержал.
Представитель ответчиков по первоначальному иску, третьих лиц по встречному иску фио, фио по доверенности фио в судебном заседании исковые требования фио не признала, просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель наименование организации в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.
Представитель наименование организации в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.
Третье лицо фио, представитель наименование организации в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец фио.
Представители наименование организации, наименование организации в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте слушания дела извещены.
Третье лицо фио, представитель наименование организации в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца фио и ее представителей по доверенности фио, фио, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика фио по доверенности фио, представителя наименование организации по доверенности фио, которые считали решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований фио о признании отсутствующим обременения в виде залога, как постановленное в нарушение норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Как усматривается из материалов дела, решением Кунцевского районного суда адрес от 26 марта 2013 года по гражданскому делу по иску фио, фио к фио о признании утратившей право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: адрес и снятии с регистрационного учета требования истца были удовлетворены.
07 июня 2013 года между фио и наименование организации заключен договор социального найма жилого помещения N по адресу: адрес.
07 июня 2013 года между фио и наименование организации заключен договор передачи N жилого помещения - квартиры по адресу: адрес в собственность фио, при этом фио дала согласие на приватизацию квартиры в собственность фио и отказалась от своего права на участие в приватизации.
24 июня 2013 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано право собственности фио на квартиру по вышеуказанному адресу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N.
02 апреля 2014 года между фио (продавец) и фио, фио (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны договорились в будущем в срок не позднее 3-х месяцев заключить договор купли-продажи квартиры, по которому продавец продает, а покупатели приобретают в собственность квартиру по адресу: адрес с использованием кредитных средств, предоставляемых наименование организации.
10 апреля 2014 года между наименование организации, с одной стороны, и фио, фио, с другой стороны, заключен кредитный договор N, в соответствии с условиями которого Банком созаемщикам был выдан целевой кредит на сумму сумма сроком на 180 месяцев, под 11,5%. Целевым назначением кредита являлось приобретение квартиры по адресу: адрес и оплата ее неотделимых улучшений.
Согласно п. п. 1.10, 1.10.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости.
В соответствии с отчетом об оценке наименование организации N от 27.03.2014 года право собственности на квартиру по адресу: адрес оценивается в сумма.
10 апреля 2014 года между фио (продавец) и фио, фио (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес с использованием кредитных денежных средств.
Как следует из п. 3 договора купли-продажи, продавец фио на момент приобретения квартиры находился в зарегистрированном браке, согласие супруги имеется.
Согласно п. п. 4, 5 договора купли-продажи стороны оценивают квартиру для целей продажи по договору в сумма, по соглашению сторон квартира продается за сумма.
21 апреля 2014 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 10.04.2014 года, внесена запись о регистрации обременения (ограничения) в виде ипотеки в силу закона N в отношении спорной квартиры.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04 июля 2014 года отменено решение Кунцевского районного суда адрес от 26 марта 2013 года, которым фио была признана утратившей право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: адрес, и снята с регистрационного учета, постановлено новое решение об отказе в признании фио утратившей право пользования спорным жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета.
По состоянию на 15.08.2014 года регистрация фио по прежнему месту жительства восстановлена с 04.06.2013 года.
Решением Кунцевского районного суда адрес от 18.02.2015 года в редакции дополнительного решения от 09 июня 2015 года с учетом определения от 09 сентября 2015 года об исправлении описки в решении суда по гражданскому делу N постановлено: признать недействительным договор социального найма жилого помещения N от 07.06.2013 г. по адресу: адрес, заключенный между фио и наименование организации; признать недействительным договор передачи N от 07.06.2013 г. жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между фио и наименование организации, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Москве 24.06.2013 г.; возвратить в собственность адрес в лице наименование организации жилое помещение, расположенное по адресу: адрес; признать недействительным договор купли-продажи с использованием кредитных средств от 10.04.2014 г., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Москве 21.04.2014 г., номер регистрации, в отношении жилого помещения по адресу: адрес, заключенный между фио и фио, фио; прекратить право общей совместной собственности фио, фио в отношении квартиры по адресу: адрес; выселить фио, фио, фио, паспортные данные, фио, паспортные данные; вселить фио в жилое помещение по адресу: адрес; в удовлетворении иска фио к наименование организации об обязании заключить договор социального найма на жилое помещение по адресу: адрес отказать; в удовлетворении встречного иска фио, фио к фио, наименование организации о признании добросовестными приобретателями, признании прекратившей право пользования жилой площадью и снятии с регистрационного учета отказать; снять с регистрационного учета по месту жительства по адресу: адрес - фио, фио, фио, фио.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 ноября 2015 года решение Кунцевского районного суда адрес от 18 февраля 2015 года в редакции дополнительного решения от 09 июня 2015 года, с учетом определения от 09 сентября 2015 года оставлено без изменения.
26 декабря 2015 года фио обратилась в наименование организации с просьбой заключить с ней договор социального найма жилого помещения в отношении квартиры по адресу: адрес, однако в удовлетворении просьбы отказано со ссылкой на то, что право собственности адрес на указанное жилое помещение отсутствует.
Определением Кунцевского районного суда адрес от 09.02.2016 г. отменены меры по обеспечению иска по гражданскому делу N в виде наложения ареста на жилое помещение по адресу: адрес.
25 марта 2016 года фио предоставила в наименование организации судебные постановления в отношении спорной квартиры для дальнейшей передачи в Управление Росреестра по Москве, а также самостоятельно предъявила документы на регистрацию.
26 мая 2016 года Управление Росреестра по Москве отказало истцу в государственной регистрации прекращения права собственности фио, фио в отношении квартиры по адресу: адрес, поскольку возникли сомнения в подлинности представленных судебных решений, а также в связи с наложенным на жилое помещение арестом и наличием информации об ограничении (обременении) в виде ипотеки в пользу наименование организации.
04 июня 2016 года фио повторно обратилась в Управление Росреестра по Москве.
17 июня 2016 года в связи с наличием информации об ограничении (обременении) в виде ипотеки в пользу наименование организации Управлением Росреестра по Москве в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним фио отказано.
Отказывая в удовлетворении требований фио о признании отсутствующим обременения в виде залога, суд первой инстанции исходил из того, что наименование организации сохранил право залога на спорное недвижимое имущество, как добросовестный залогодержатель, поскольку на момент совершения сделки он не знал и не мог знать о том, что залогодатель был не вправе передавать квартиру в залог; кредитный договор от 10 апреля 2014 года никем не оспорен, и права фио не нарушаются, поскольку она пользуется жилым помещением без каких-либо ограничений.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции ошибочными ввиду следующего.
Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 Гражданского кодекса РФ, в частности, залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.
В силу ч. 1 ст. 29 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Согласно ст. 42 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Анализируя положения вышеприведенных правовых норм, а также п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая, что договор купли-продажи квартиры, заключенный 10 апреля 2014 года между фио и фио, фио, с использованием кредитных средств наименование организации, решением суда признан недействительным и не повлек юридических последствий, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обременение в виде ипотеки (залога в силу закона), обеспечивающее данную сделку, подлежит признанию отсутствующим.
В заседании судебной коллегии представитель наименование организации указывал на то, что при признании договора купли-продажи недействительным договор залога продолжает действовать, тем более при отсутствии сведений о недобросовестности Банка, и при том положении, что ипотека установлена на законных основаниях, и кредитный договор не признан недействительным.
Судебная коллегия находит несостоятельным указанный довод представителя наименование организации, поскольку ипотека считается прекращенной в случае удовлетворения требования о виндикации у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, поскольку на момент заключения договора залога собственником этого имущества фактически являлось другое лицо. Владелец незаконно заложенного имущества должен быть защищен, в том числе и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога.
При этом в соответствии со ст. 42 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение ипотеки не ставится в зависимость от добросовестности или недобросовестности залогодержателя или залогодателя в случае истребования (виндикации) у залогодателя в установленном федеральным законом порядке заложенного имущества на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, т.е. в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, что имело место в настоящем случае.
При таких обстоятельствах несостоятельны ссылки на добросовестность залогодержателя и залогодателя, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований фио о признании отсутствующим обременения в виде залога нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене. Учитывая, что договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, заключенный 10 апреля 2014 между фио, фио и фио, признан недействительным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обременение в виде ипотеки (залога в силу закона), обеспечивающее данную сделку, подлежит признанию отсутствующим с погашением соответствующих записей в ЕГРП о государственной регистрации ипотеки за N от 21 апреля 2014 года.
Между тем, в указанной части решение не подлежит приведению к исполнению, поскольку в заседании судебной коллегии истцом фио предъявлены доказательства о внесении 25.04.2017 года в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении государственной регистрации ипотеки за N от 21 апреля 2014 года.
В остальной части решение суда, как постановленное в соответствии с исследованными судом доказательствами, на основании их надлежащей оценки, при соблюдении судом норм материального и процессуального права, подлежит оставлению без изменения.
Доводы апелляционной жалобы фио о несогласии с выводами суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска наименование организации направлены к их оспариванию, но не опровергают их, не свидетельствуют о наличии обстоятельств, оставленных без внимания судом первой инстанции и имеющих правовое значение для правильного разрешения встречных требований, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда первой инстанции в указанной части.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунцевского районного суда адрес от 01 марта 2017 года в части отказа в удовлетворении исковых требований фио о признании отсутствующим обременения в виде залога отменить.
Постановить в указанной части новое решение:
Признать отсутствующим обременение - ипотеку (залог в силу закона), установленное договором купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 10 апреля 2014 года в пользу наименование организации, в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, ввиду ее прекращения, погасив соответствующие записи в ЕГРП о государственной регистрации ипотеки за N от 21 апреля 2014 года.
Решение в указанной части к исполнению не приводить.
В остальной части решение Кунцевского районного суда адрес от 01 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)